Publicado el jueves, 18 de diciembre de 2008 11:29
El Mano, estoy de acuerdo en términos generales contigo, pero respecto a tu afirmación de que un piso comprado por 350000 euros en 2007 se venderá por 100000 euros en unos años, no estoy de acuerdo. No sé si te refieres a dinero en términos absolutos o en términos equivalentes teniendo en cuenta la inflación, como no lo especificas, entiendo que es en términos absolutos. Creo dos cosas, la primera es que el valor de un piso no tiene ´más que un 30% aproximadamente que ver con el precio de la construcción, que dura 50 años según dice tu amigo arquitecto,sino con una complejísima red de acuerdos legales y sociales, y de inversiones , que tardan décadas en producirse. Estoy hablando de las grandes ciudades, no de los pueblos. La zona de expansión de Madrid, como los PAUs de Las Tablas, son obras conjuntas de millones de metros cuadrados a la vez, que requieren de multitud de acuerdos legales y de inversión para ser realizados. Infraestructuras de carreteras, de Cercanías, de Metro, hospitales, colegios, oficinas, etc. El valor de un piso en la ciudad no son las paredes del piso, es la parte proporcional de las infraestructuras y servicios que lo rodean. Y dichas estructuras legales y sociales son mucho más fuertes de lo que parece en un principio. Generan modos de vida altamente eficientes, en los que todo funciona, y a muy bajo coste. Ejemplos: transporte público para moverse por la ciudad, servicios de alcantarillado (si alguien se ríe que mire Varsovia hace 10 años), de luz, (ver California el año pasado), de agua, de seguridad jurídica y física,de transporte privado por carretera, de acceso al trabajo por instalación en su entorno de grandes empresas que necesitan grandes oficinas, etc.
Por otro lado, en España la mayoría de la gente tiene una hipoteca a tipo variable, a largo plazo, por lo que el tipo de interés es fundamental sobre lo que puede pagar. El euribor ha bajado del 5.4 al 3.3 y dicen que bajará al entorno del 2% y estará allí durante un año. Si eso es cierto, que ojalá lo sea, las cuotas hipotecarias de mucha gente se van a reducir en torno a un 40 % , lo cual es muy significativo. Pensar que va a haber un desplome en el precio de los activos inmobiliarios en un escenario de bajada drástica del precio del dinero hasta coste casi cero, a mí es algo que me parece equivocado. Los dos factores principales que mueven el valor de un activo inmobiliario en el mercado son ,1º su capacidad de generar renta, y 2º el tipo de interés que tiene que pagar un comprador por el dinero para comprar ese activo.
Si el tipo de interés baja y la capacidad de generar renta se mantiene, el precio del activo sube. Sé que es difícil conseguir una hipoteca en el momento actual, pero de ahí a predecir un desplome en el precio de los pisos de 350000 a 100000 euros, te has pasado pero bien. Lo que va a pasar en España en los próximos años , en mi opinión, va a ser que el precio de los pisos va a bajar un 20 % pero mantenido en el tiempo. Es decir ,que quien se compró un piso por 350000 euros , ahora ya no lo vende por más de 280000 euros, y esto va a seguir así durante los próximos cinco o diez años, durante los cuales no va a haber revalorizaciones.
En cualquier caso felicidades por tu magnífico post inicial ( los dos textos grandes).