Publicado el viernes, 19 de diciembre de 2008 20:39
Bueno, la rentabilidad anual vía alquiler de una casa , en porcentaje, es el dinero de alquiler que se cobra cada año, menos los gastos de comunidad, IBI, etc, dividido por el valor de la casa. Actualmente dicha rentabilidad anual vía alquiler ,está francamente mal , en el entorno del 2 o del 3 %. El precio del alquiler hacemos la hipótesis de que sube conforme al IPC, en torno al 1% para los próximos dos o tres años en nuestro modelo.
1) Si los precios de las casas bajan y el precio de los alquileres sigue la evolución del IPC, con subidas del entorno del 1% anual los próximos años, entonces la rentabilidad anual vía alquiler de las casas subirá. Por lo tanto no sería ya del 2 o 3% , sino mayor. En el entorno del 4% o 5% yo creo que es una apuesta interesante. Para eso bastaría una bajada del 30 al 50 % de precio de las casas grosso modo, bajada que en realidad ya se está produciendo porque los que tienen forzosamente que vender, o lo ponen a esos precios o simplemente no las venden.
2ª) Cuando un banco te da una rentabilidad del 4%, digamos, te quitan un 20 % en Hacienda que no puedes negarte a pagar. Además, aunque ahora haya una torta inmobiliaria brutal, y los pisos vayan a caer o hayan caído un 30% 40%,una vez se haya materializado dicha caída, los precios en mi opinión seguirán la evolución del IPC durante los próximos 10 años más o menos.
Por lo tanto, te estás llevando otra fuente de rentabilidad, que es la diferencia entre el valor inicial y el final.
Si el banco te presta el 80 % y tú pones el 20% estás apalancando a 5 a 1, y si consigues dinero a un precio inferior a la rentabilidad que le sacas, pues estás multiplicando tu rentabilidad de manera muy importante.
Sé que los números que salen no son la pera limonera, pero insisto, en el caso de que se produzca una conjunción de factores que son:
1)Acceso fácil a crédito inmobiliario , con un Euribor en el entorno del 2% y diferenciales de 0.5, por lo menos para unos pocos años.
2) Una bajada del precio de la vivienda respecto a 2007 del 30% o más.
3)Evolución del precio de los alquileres conforme al IPC, en el entorno del 1% para los próximos años,con nivel de ocupación garantizado
pues dadas esas circunstancias, no es ninguna tontería invertir en casas para alquilar, aunque ciertamente tampoco te vas a hacer rico a corto plazo.