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Burbuja Inmobiliaria, Política de Vivienda, Actualidad, ... Descubre como se mueve el mercado inmobiliario

Bajada de los precios de los pisos???

Actualizado 13/02/2009
49278 lecturas acumuladas
443  mensajes< Anterior12 ... 2021222324 ... 2930Siguiente >
Autor
Tema
Fecha
may.-2005
86 mens.
Usuario Habitual
31/08/2006 20:32
Saida, no se puede predecir lo que pasará dentro de 40 años y por eso quien afirme que los pisos dentro de 40 años costaran menos que ahora miente. Pero predecir a tan largo plazo es justo lo que tu estas haciendo al dar por hecho que las condiciones que tienes ahora mismo y por las que crees conveniente la compra, son las que vas a tener de manera estable durante los próximos 40 años. Que haya convenido hasta hace poco no significa que dentro de unos años convenga, ni siquiera a tan largo plazo, es más, es muy posible que eso sea así ya que el escenario que vivieron nuestros padres a priori parece totalmente el inverso del que vamos a tener que vivir nosotros. Eso del "al principio cuesta y luego ya ni se nota" no va a funcionar esta vez con toda probabilidad, sino que será al justo al revés.

Por ejemplo este año se ha reducido la desgravación por vivienda un 15%, en algunos municipios se ha subido brutalmente el IBI y la subida de los tipos de interés han supuesto un varapalo ya para muchas familias. Y la tendencia parece que es a seguir en esa línea. Las condiciones económicas en las que basas tu análisis pueden variar, al igual que pueden variar tus circunstancias personales. Si eres funcionaria no digo nada, pero si no es así y con la crisis que se avecina, tampoco des por hecho que no te toque sufrir el paro en tus carnes alguna vez en 40 años, que con la birria de prestaciones sociales que hay en este país ya sabes lo que supondría. Por eso en esto de comprarte un piso es mejor ir muy holgado (se recomienda no hipotecarse por encima del 30% de los ingresos actuales) para poder ir destinando algo al ahorro, y si no se puede comprar en esas condiciones, pues es mejor no hacerlo para no pecar de exceso de optimismo.

Un apunte más. En Japón están los pisos ahora a precios de los años 70 (después de estar al doble). En Finlandia pasa algo parecido. No descartes tan categóricamente que en España no podría pasar algo similar. La vivienda ha tenido dos fuertes bajadas en España en los últimos veinte años y aunque las bajadas se produjeron en periodos de tiempo muy cortos, es posible que esta vez no sea así por adonde ha llegado esta vez el ciclo alcista y lo que ha durado. Saludos.
ago.-2006
81 mens.
Usuario Habitual
31/08/2006 20:33
Buenas tardes,

Me he decidido a realizar unos cálculos un poco más reales y utilizando las variables que he ido escuchando en este foro.

Compararé el beneficio de la compra de un piso y su posterior venta a los 10 y 20 años (para obtener varios resultados), frente al beneficio del alquiler a 10 y 20 años.

He utilizado un simulador de hipotecas que me ha dado el cuadro de amortizacionesdel para 360.000 euros a 30 años (360 meses) a un 7% de interes.

He supuesto que el alquiler nos cuesta 1.200 euros mensuales. Al final explicaré el por qué creo que es razonable.

Para el caso del alquiler, y puesto que queremos comparar peras con peras, he calculado que ahorramos el resto del coste del alquiler frente a lo que se paga de cuota integra y he calculado que se deposita a plazo fijo a un 2,5%, sumando año a año los beneficios obtenidos (se reinvierten) y suponiendo que el total del ahorro se ingresa al principio del año.

También he supuesto que el alquiler aumenta un 2% anual y que el piso a su vez se revaloriza un 2% anual, como podeis ver esta situación es muy beneficiosa para el alquiler ya que se calcula una subida menor que el IPC y al piso se le revaloriza menos que la subida del IPC.

Resultados a los 10 años de alquiler:

Me he gastado: 157.957,72 euros
He ahorrado: 143.154,48 euros (incluidos beneficios del fondo: 13.701,40 euros)
Tengo en el bolsillo: 143.154,48 euros

Resultados a los 10 años de hipoteca:

Me he gastado: 236.335,15 euros (intereses)
Me queda por pagar: 308.924,58 euros
Valor del piso: 438.838 euros
Vendo y me queda: 129.913,42 euros

FINAL 10 años: Tengo 13.241 euros MENOS que con el alquiler

Resultado a los 20 años de alquiler:

Me he gastado: 350.484,11 euros
He ahorrado: 281.873,21 euros (incluidos beneficios del fondo: 57.535,72 euros)
Tengo en el bolsillo: 281.873,12 euros

Resultados a los 20 años de hipoteca:

Me he gastado: 421.101,38 euros (intereses)
Me queda por pagar: 206.280,28 euros
Valor del piso: 534.941 euros
Vendo y me queda: 328.661 euros

FINAL 20 años: Tengo 46.788 euros MAS que con el alquiler


POSIBLES CONCLUSIONES:

- La compra es una inversión a largo plazo
- La compra es un modo de ahorro si no se tiene fuerza de voluntad, todo el supuesto se basa en que el que alquila ahorra, y no toca esos ahorros, hasta los 10 o 20 años.
- El mercado inmobiliario es como el financiero, tiene subidas y bajadas, suponer un 2% de revalorización anual (menor que el IPC) es suponer años negativos y años no muy buenos sobretodo en el plazo de 20 años.
- Suponer que el alquiler no sube ni el IPC es casi imposible y hay que tener en cuenta que el interes del prestamos es del 7%, nadie dudará de que si los intereses suben, el precio del alquiler subira del mismo modo. Es de tontos pagar una casa, alquilarla y no repercutir en el inquilino las subidas de lo que nos cuesta a nosotros esa propiedad.
- No he calculado las devoluciones por compra de vivienda como tampoco he calculado que el que alquila no paga impuestos, ni el coste de las mudanzas y demas gastos. Lo comido por lo servido.
- ¿Que las cantidades son desorbitadas? Por supuesto este caso se realiza pensando que quien paga la casa y quien alquila tiene el suficiente poder adquisitivo para hacerlo, los calculos para menor coste de piso y de alquiler en la misma proporción son los mismos y el resultado, proporcionalmente, igual
- En un momento u otro hay que comprar ya que no veo yo a nadie dentro de 40 o 30 años viviendo de alquiler con su pensión y sin rentas vitalicias y mudandose cada vez que el casero se lo pida. Si a alguien le gusta ese modo de vida perfecto.
- ¿Que quiza no sea el mejor momento para comprar? Quiza si, si lo supiese invertiría en bolsa ya que se supone que sé como se mueven los mercados y encima acierto!! Esto es una inversión, y en el mercado inmobiliario, a largo plazo, se ha demostrado que siempre es rentable. No vengais con que si me quedo sin trabajo y tengo que venderlo cuando el piso valga menos, que si la abuela fuma. Si te quedas sin trabajo y estas de alquiler es una putada igual. Y si alguien se compra un piso y lo tiene que vender al año, dos años y el mercado a bajado pues es una putada, como todas las inversiones tiene su riesgo.

- Mi opinión personal es que comprar, pensando en el largo plazo, no es ni mucho menos peor que alquilar. Y eso haciendo unos cálculos totalmente pesimistas.

Salud@s a todos
jul.-2006
815 mens.
Usuario Muy Frecuente
  belix
31/08/2006 23:13
Pues de infantil nada chato, que ya tengo LOS HUEVOS PELADOS...

Igual tu tienes que volver a 2º de la ESO para que te enseñen a comprender lo que lees...

te dejo lo importante, vaya a ser qu te vuelvas a perder en la lectura. Si quieres comocer la muestra usada viene en el link (pero a lo mejor ya son muchos datos para ti).

"""Estudio del mercado de la vivienda en alquiler para Madrid capital (Julio 2005)

El precio medio mensual de la vivienda en alquiler en Madrid capital es de 1.211€. El 29% de los distritos tienen precios medios superiores al precio medio de la capital.

La finalidad de este estudio es conocer las características de las viviendas destinadas al alquiler que se ofertan en Madrid capital, en la fecha del informe. El estudio incluye únicamente aquellas viviendas desarrolladas en altura. En la primera quincena de julio de 2005, se obtuvo una muestra detectada de 2.544 viviendas, de las cuales, 2.444 correspondían a viviendas desarrolladas en altura. La muestra adoptada (objeto de estudio) de viviendas desarrolladas en altura para alquiler en Madrid capital fue de 2.021 viviendas (una vez excluidos áticos, bajos y dúplex, por presentar elementos singulares que afectan a sus rentas, diferenciándolos del resto de los inmuebles residenciales), repartidas entre los 21 distritos en los que se divide administrativamente la capital.""""

La última subida aplicada al alquiler ha sido el 4% (se aplica en enero) por eso doy 1260 euros o así

""""" El piso medio que ahora se comercializa en la capital tiene dos dormitorios, 86 metros cuadrados de superficie, un precio por metro de 4.039 euros y un precio medio final de casi 350.000 euros.""""""

pero bueno, como veo que no me dices cómo es el cálculo del ratio ese en el que te basas.

A mi si me vale el precio por m2 (de hecho es lo más válido), pero cómo lo comparas al alquiler... multiplicas el precio medio por la media de los m2 de los piso vendidos, y luego les aplicas un cálculo de hipoteca para decir que la media de lo que se paga es 1600 euros... tú si que eres muuuuy lógico....
¿Que no influyen los años de la hipoteca???? cómo que no, si TODOS los cálculos que estamos haciendo lo s hacemos sobre el pago mensual de una hipoteca....

Pero bueno como quieras, sigue flipándolo, que nadie entiende nada menos tú, y que aquí los infantiles seguiremos buceando en la ignoracia

Gracias por tu tiempo.. si en algún momento me parecía que podrías darme otro punto de vista, estaba equivocado
may.-2006
177 mens.
Usuario Habitual
  EGGG
01/09/2006 00:33
Piso en Sanchinarro en alquiler:

899 euros/mes, 149.581 pts/mes
piso de 105 m² exterior
3 dormitorios
2 baños
9 euros/mes/m²
anuncio VW262136

c. princesa de Eboli, 2
planta 2
28050 madrid
distrito de hortaleza
barrio de valdefuentes


observaciones

piso a estrenar con cocina amueblada y electrodomésticos, salón de 23 m2, grandes ventanales sin edificios cercanos, frente a futura salida del metro, parada de bus cercana, cerca de corte inglés, muy tranquilo y sin ruido, disponible otra plaza de garaje para alquilar. Trastero amplio y muy alto. zona común cerrada con seguridad 24 h, zonas verdes, piscina y zona de juegos de niños. Tarima y puertas de roble. Muchísima luz y claridad. Acceso directo desde garaje a vivienda.

Piso en sanchinarro en venta. Carácterísticas similares al anterior.

575.000 euros, 95.671.950 pts
piso de 117 m² exterior
3 dormitorios
2 baños
4.915 euros/m²
anuncio VP615086

28050 madrid
distrito de hortaleza

Situado en SANCHINARRO. Comunidad nueva con agradables zonas comunes. Piso en una quinta planta con una superficie construida de 117 m2. Vivienda con altas calidades, como pavimentos en tarima flotante color roble, puertas de roble, pintura lisa en color pastel, aire acondicionado por conductos, alarma, caja fuerte, armarios completamente vestidos y amplia cocina completamente amueblada con electrodomésticos.

He utilizado la calculadora de hipotecas que viene en idealista.com y, una vez pagados gastos (escrituras...)y poniendo por delante el 20% del importe del piso (es decir 115000 euros, ahí es ná) me sale una letra de 2175 euritos de nada (ah, a 30 años).
Hay más ejemplos similares así que en serio, ¿de dónde sacáis 1200 euros de alquiler para un piso valorado en 360000 euros?. Habrá algún flipao que los pida pero no sé si encontrará a un gilipollas que los pague.
Y ¿cómo se ahorran 115000 euros más gastos?. En serio, que alguien me cuente el secleto de la tlompeta porque no me entero.
jul.-2006
815 mens.
Usuario Muy Frecuente
  belix
01/09/2006 01:24
alquiler:

1.200 euros/mes, 199.663 pts/mes
piso de 110 m² exterior
3 dormitorios
2 baños
11 euros/mes/m²
anuncio VW399601

características específicas

110 m² construidos, 90 m² útiles
segunda mano / buen estado
calefacción individual
agua caliente individual gas natural
aire acondicionado de frío
orientación norte
planta 1 de un edificio de 5 plantas con ascensor
antiguedad menos de 5 años con fachada de ladrillo
2 vecinos por planta

http://www.idealista.com/pagina/inmueble?codigoinmueble=VW0000000379935&numInm=10&edd=list

compra

438.000 euros, 72.877.068 pts
piso de 110 m² exterior
3 dormitorios
2 baños
3.982 euros/m²
descripción

2 viviendas de inmejorables calidades con garaje y trastero incluidos en el precio, carpintería exterior de pvc, calefacción y agua caliente individual con caldera mural estanca y radiadores de aluminio

datos generales

edificio de nueva planta
2 viviendas
ver la memoria de calidades [se abre en nueva ventana>

zonas comunes

área de juegos para niños
piscina

http://www.idealista.com/pagina/promocion?codigopromocion=000028921&secc_promo=datosbasicos




NO TODO ES SANCHINARRO!!!!

compra:

desde 290.000 euros, 48.251.940 pts
piso de 100 m² exterior obra nueva
2 dormitorios
2 baños
2.900 euros/m²
anuncio VP595811

visita la página de esta promoción

c. ardite, esq. con de la blanca
planta bj
28054 madrid
distrito de carabanchel
barrio de buena vista


alquila:

980 euros/mes, 163.058 pts/mes
piso de 95 m² exterior
2 dormitorios
2 baños
10 euros/mes/m²
anuncio VP606642

28054 madrid
distrito de carabanchel
barrio de buena vista



Y asi podriamos tooodos los dias... sólo intenté sesgar lo menos posible

Los datos sacados vienen en el post(el post anterior a este es otro caso real de alguien que lo está viviendo y nos lo cuenta):

Precio medio vivienda en Madrid capital octubre 2005: 1212 Euros. En enero se aplica en incremento en los contratos que esta año han subido un 4% (1260 Euros)
http://www.euroval.com/sector/estudios/estudio.asp?id=12

Precio medio FINAL de vivienda en madrid: "casi" 350.000 Euros.
http://es.biz.yahoo.com/20062006/4/economia-vivienda-precio-vivienda-madrid-capital-reduce-7-2-ultimo.html

PS lo de los 115000 ya dije que era error son 115000-96000

jul.-2006
815 mens.
Usuario Muy Frecuente
  belix
01/09/2006 01:29
y sólo dos apuntes: menudo hipotecón pillas euribor + 0.7

la segunda... lo pisos de protección tb sirven para vivir.... a 1800 en m2 UTIL.... pues eso, que tb existen alquileres protegidos
may.-2006
177 mens.
Usuario Habitual
  EGGG
01/09/2006 02:39
belix dijo:

y sólo dos apuntes: menudo hipotecón pillas euribor + 0.7

la segunda... lo pisos de protección tb sirven para vivir.... a 1800 en m2 UTIL.... pues eso, que tb existen alquileres protegidos



-El hipotecón que he pillado es el que venía preseleccionado en el calculador de hipotecas, de hecho no es ni mucho menos el peor caso.
-Si no he puesto links para que podáis ver el anuncio directamente es porque no sabía como hacerlo, francamente, no es que esté muy ducha en el internés este.
-No todo es sanchinarro, cierto, si buscas en las tablas encuentras más de lo mismo. Me he ceñido a una zona que conozco bien para asegurarme de que pongo anuncios de pisos similares en calidades y zona, y no mezclo churras con merinas.
-no entiendo qué quieres decir en tu último apunte, nadie está hablando de viviendas de protección, eso no es decisión, es que te toque. En serio, es que no veo a qué te refieres.
PD: el del primer anuncio que has puesto se va comer el piso con patas si no baja el precio, Sanchinarro está lleno de pisos en alquiler y la mayoría a mejor precio.
jul.-2006
815 mens.
Usuario Muy Frecuente
  belix
01/09/2006 09:15
cierto.. pero de un montón de hipotecas del mercado no he visto ninguna al euribor + 0.7, suelen andar entre el +0.40 y 0.50. Por eso lo digo, no es un disparate al 0.7, peor no es lo habitual.
Lo de que se va a comer el piso yo tb lo creo , pero prefiero no dar juicios de valor.
Y en cuanto a los pisos de protección, no es verdad lo de los sorteos. El ivima y la emv son sólo una promotora de viviendas de proteccion, pero hay infinidad de promotoras qeu trabajan con viviendas de protección.

"La ministra de Vivienda, María Antonia Trujillo, señaló hoy que "el porcentaje de reserva obligatoria de suelo para vivienda protegida será de efectivo cumplimiento", al referirse al porcentaje mínimo del 25%, que las CC.AA. pueden elevar hasta el 100%, que se contempla en el anteproyecto de la Ley de Suelo. La ministra no aclaró, sin embargo, los plazos en los que se debe ejecutar esta obligación."

http://www.lukor.com/not-neg/economia/portada/06060604.htm

Creo que en madrid es obligado por encima ¿?

De hecho, yo he comprado un piso de protección, elegido por mi, ni de la emv ni del ivima, lo encontré, me gusto, y me metí ni sorteos ni nada, elegí el que mas me gustó de los que estaban libres.Lo único diferente la vivienda libre es que tienes que cumplir los requisitos de la C. de Madrid.

Es cuestión de moverse, de hecho anteriormente había rechazado otro por ser en un pueblo del extraradio comunicado sólo por autobus. Pero tb de protección.

Creo que el 25% de lo nuevo, es una cantoidad mas que importante para tenerlo en cuenta.

Y otra cosa.. muy bien que conozcas san chinarro estupendamente, pero por otros barrios de madrid en los que si que puedes comprar mas barato, los alquileres difícilmente bajan de los 750 euros, con precios de viviendas de 200000 euros, ahí si que se acercan MUCHO mas los alquileres con las hipotecas, y te aseguro que el movimiento de compraventa es más que digno de tener en cuenta.

Quiero decir, que si que me parece cierto que un piso en sanchinarro, las tablas , montecarmelo, pau carabanchel... seguramente las diferencias sean mayores entre compra y alquiler, y estoy de acuerdo, pero como he dicho varias veces, los datos en los que me baso son de todo madrid capital (tanto compra como alquiler) y no sólo de los "benditos" PAU.
mar.-2006
412 mens.
Usuario Frecuente
01/09/2006 09:53
Me excuso, Belix, a veces me caliento y luego no puedo editar lo que he escrito.

Igual es cierto que en los PAUs el ratio es diferente a otras zonas, pero el cálculo en sí es lo mejor que se puede hacer con los datos disponibles públicamente en Internet. Usando el ratio por metro cuadrado se puede saber lo que vale a la compra o al alquiler un piso de la misma superficie en la misma zona. No entiendo lo que dices de "multiplicas el precio medio por la media de los m2 de los piso vendidos, y luego les aplicas un cálculo de hipoteca para decir que la media de lo que se paga es 1600 euros". Yo solo apliqué el ratio compra alquiler para ver si el ratio dado por Matuta era el mismo o parecido.

Y en lo que si estarás de acuerdo es que no se puede saber si alquilar es mejor que comprar más que comenzando a hacer hipótesis que pueden variar dependiendo de cada uno, su zona y sus circunstancias. Nunca he dicho que alquilar sea siempre mejor que comprar, y con tus comentarios y los de Matuta dejando la posibilidad abierta de que en algunos casos convenga alquilar me doy por satisfecho. Esto si no no tiene fin y ya empieza a aburrir.

Saludos,



jul.-2006
815 mens.
Usuario Muy Frecuente
  belix
01/09/2006 12:35
Afirmativo... así sea.. un saludo
ago.-2006
81 mens.
Usuario Habitual
01/09/2006 16:30
Totalmente de acuerdo jadebat.

Cada uno debe de hacer sus cálculos dependiendo de su situación personal, financiera y de la zona en la que vive o pretende vivir. Sólo de esta forma se puede uno hacer idea de lo que es mejor.

Saludos a tod@s.
jun.-2006
25 mens.
Usuario Ocasional
01/09/2006 16:30
El que se hipoteca a más de 10 años va a ser (literalmente y en el sentido estricto de la palabra) un simple esclavo. Él y toda su familia.
El petróleo se está acabando rapidísimamente. USA y invadió Irak y ahora va a invadir Irán, que tiene las segundas reservas de petróleo mundiales. Venezuela tiene también muchos puntos para ser absorvido por la voracidad petrolera de USA.
La guerra va a provocar una subida del petróleo a más de 100 o 150 dólares el barril. Con los años se pondrá a más de 500 dólares el barril
Simultáneamente, la burbuja immibiliaria mundial va a estallar, los pisos van a bajar de valor un 40 o 50 % en dos o tres años. El paro va a ser brutal porque el crack econímico que viene no tiene precedentes en la historia de la humanidad. Es el fin de la civilización del consumo.
Con el paso de los años perderán prácticamente todo su valor pero eso a 20, 30 o 40 años. Cuando ya no haya nada de nada de petróleo y los suministros sean sólo los suficientes para los inmensamente ricos.
La burbuja inmobiliaria (tipos de interés mínimos, por debajo de la inflación en muchos países) se ha creado por los grandes poderes del mundo para dejaros en la miseria y dejaros morir: destrucción de la demanda de petróleo.
Mirad en google ,peak oil, latoc, crisis energética, burbuja inmobiliaria....
sep.-2004
157 mens.
Usuario Habitual
  metro
01/09/2006 17:48
Copio textualmente el artículo publicado en la página 3 de ABC Inmobiliario

"""" el rumor

empresas

Nuevas cosntrucciones y ventas empiezan ya a separarse este año

Después de bastantes años las nuevas construcciónes y las ventas no casan. Es decir, los empresarios ven con preocupación como todo lo que se construye no coincide con lo que se vende. Y mientras que ellos pensaban que la relación de lo uno y lo otro estaban intimamente ligados, ahora la nueva situación no coincide y el mercado marca distancias entre lo uno y lo otro y se separan de forma preocupante. las únicas soluciones para que vuelvan a casar son, o bajar los precios y que puedan aumentar las ventas o construir menos. preocupante """


sep.-2004
157 mens.
Usuario Habitual
  metro
01/09/2006 17:54
Lo que nos dice el artículo anterior es que ha llegado la hora de elegir.

¿ Dejamos de construir o bajamos los precios ?

Opción A - Si dejamos de construir se van a la calle 1,5 millones de personas. La economia de Espña entra en recesión, con todo lo que eso conlleva.
Recordemos que la construcción supone el 18% del PIB de España. Es como decirle a Alemania que deje de vender coches o a EEUU que deje de vender software.

Opción B- Seguimos construyendo masivamente a nivel actual (800.000 pisos cuando desde 1983 apenas nacen 400.000 niños al año). Los precios empiezan a bajar linealmente. Dentro de unos años, el precio de los piso será comparable al precio de las bolsas de magadalenas.

A España ha llegado la hora de elegir ¿palo o pedrada?

En mi opinión, el gobierno es cortoplacista (como todos los gobiernos) y optara por la opción más sostenible a corto y medio plazo. La B.

Eligan ustedes ¿Palo o Pedrada?
mar.-2006
412 mens.
Usuario Frecuente
02/09/2006 11:16
Saida,

¿Te acuerdas de mi post del 29.08 a las 10? Ese en el que decía que el subsconciente colectivo se cree que los pisos han subido mucho más que los otros tipos de inversión.

Mira lo que dice Expansión:

"La bolsa ofrece más rentabilidad a largo plazo que la vivienda "

http://www.expansion.com/edicion/expansion/economia_y_politica/es/desarrollo/684276.html

Abróchense los cinturones. La bolsa ha consolidado los 12.000 puntos, pero llega el mal de altura. El Ibex 35 tiene vértigo y poco a poco comienzan los suaves descensos. Pero no hay que echarse todavía las manos a la cabeza: dicen los analistas que, aunque con vaivenes, la bolsa cerrará el año en el nivel actual. A largo plazo, quien aguanta en la Bolsa, gana.


Lo que hasta aquí puede parecer una conclusión obvia deja de serlo cuando se compara el mercado inmobiliario y bursátil. Pese a que la vivienda cada vez gana más fama como instrumento de inversión, la bolsa es más rentable.

Las cifras hablan por sí solas: la alta volatilidad del mercado y sus vaivenes no impiden que, desde su nacimiento hasta hoy, el Ibex 35 haya ofrecido una rentabilidad media del 11,4%, frente al 8,8% de la vivienda . O, lo que es lo mismo: cien euros invertidos en Bolsa en 1988 tienen hoy el valor de 317 euros . Mientras, 100 euros depositados en vivienda, en el mismo periodo, se han revalorizado sólo hasta 267 .

Las cifras –recogidas a partir de los datos del Ibex y de la Sociedad de Tasación– sorprenden, si bien se deben a las peculiaridades del mercado español, en el que el boom inmobiliario se ha convertido en la estrella de la rentabilidad en Europa . Mientras, la bolsa, que aleja ahora los fantasmas del pinchazo tecnológico, ha experimentado grandes cambios desde su nacimiento.

De hecho, al calcular la rentabilidad bursátil no hay que olvidar que no se puede invertir en todo el Ibex, a no ser que un accionista reparta sus ahorros entre las 35 empresas que componen el índice y que, para seguir con el supuesto calculado, esas compañías hubieran sido siempre las mismas.

En cualquier caso, y pese a que ninguna comparación es exacta , al analizar la cotización de las empresas que más tiempo han sobrevivido en el índice, la conclusión es similar ; e incluso da aún más ventajas a la bolsa frente a la vivienda. En este periodo, la rentabilidad media de las empresas supervivientes en el parqué desde su nacimiento alcanza en casi todos los casos los dos dígitos: Unión Fenosa, el 26,75% ; BBVA, el 24,4% ; Bankinter, el 23,9% ; Telefónica, el 23,47%.

Entre las grandes, también se encuentran, entre otras, Gas Natural, con el 21,53% ; Santander, con 20,43%, Iberdrola, Banco Popular o Endesa, todas con rentabilidades superiores al 19%. Repsol, con un 17,7%, o Mapfre, con un 15,95%, también figuran en esta lista.

El mercado inmobiliario, no obstante, tampoco ha estado exento de cambios: vivió sus años dorados durante la década de los ochenta, etapa que cerró justo con el nacimiento del Ibex. Así, en 1989, la rentabilidad –estimada en base a la subida de precios– marcó un 25,7%.

A partir de entonces, el mercado registró un brusco ajuste que le llevó a encadenar una de sus peores fases: en 1990, el precio se moderó hasta marcar un aumento del 6,7% ; en 1991, la cifra quedaba ya en el 2%: ya en 1992, coincidiendo con la crisis económica, experimentó una caída del 1,5%, que enlazó con otro descenso del 0,2% en 1993. En aquel año, la bolsa daba una rentabilidad del 54,20% . Las cifras vuelven a hablar por sí mismas.

Bolsa y vivienda se van dando el relevo . Sólo desde mediados de la década de los noventa hasta el pinchazo de las punto.com, el nuevo capitalismo otorgó un reparto de poderes entre ambos mercados.

Pero aquel pinchazo marcó ya una nueva etapa, en la que la competición de rentabilidades está más reñida. El desastre bursátil convirtió a la vivienda en la reina de la rentabilidad: las fuertes caídas del Ibex 35 se combinaron con repuntes de los precios inmobiliarios de dos dígitos: subieron a la cima y parecía que nunca estarían dispuestos a iniciar el descenso.

Pero lo hicieron. A partir de 2005, y coincidiendo con la consolidación de la recuperación de la bolsa, los precios se suavizaron, para crecer a ritmos de sólo un dígito en 2006. Al tiempo, el Ibex ofrecía rentabilidades de dos cifras. Como sucede hoy.

A todas estas peculiaridades de uno y otro mercado hay que sumar aún otros dos: la fiscalizad –más ventajosa en la vivienda– y la volatilidad bursátil. Esta última característica hace de la bolsa y la vivienda dos sectores contrapuestos, ya que, si la bolsa baja, el inversor pierde dinero ; pero si los precios de la vivienda caen, el comprador siempre habrá incrementado su riqueza y patrimonio inmobiliario.

En cuanto a la fiscalidad, los incentivos a la vivienda se compensan, aunque sólo en parte, con los dividendos . Es más: mientras que las ventajas fiscales a los pisos se recortan año tras año, las grandes compañías que sobreviven en el Ibex desde sus inicios han repartido abultados dividendos netos: una media, desde los noventa, de 4,2 euros por acción.

Un ‘pinchazo’ menos doloroso

El pinchazo de la burbuja tecnológica de 2000 todavía permanece en la mente de muchos que se dejaron llevar por la exuberancia irracional.

Algunos decidieron mirar hacia otro tipo de activo donde invertir su dinero, entre ellos la vivienda, pero hubo otra estrategia de la que muchos podían haber salido ganadores: una cartera de ensueño.

El Ibex 35 tocó techo en unos máximos históricos de 12.816,8 puntos y hasta los mínimos de 5.364,5 puntos del 10 de septiembre de 2002, el índice selectivo español se desplomó un 58,14%. Sin embargo, la vivienda cerró el año 2000 con una rentabilidad del 12,5%, la mayor en once años, lo que sentó muy bien al sector constructor e inmobiliario en bolsa.

Durante este periodo del pinchazo, Ferrovial, Sacyr Vallehermoso, Metrovacesa y ACS fueron de las que mejor aguantaron el chaparrón con revalorizaciones de entre el 16% y el 53%. Desde los máximos históricos del Ibex, las compañías que más han subido –hasta el cierre de ayer– son Metrovacesa, Sacyr Vallehermoso, ACS y Ferrovial, con avances del 604,99%, 426,97%, 343,84% y del 290,7%, respectivamente.

sep.-2008
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