Patios y Azoteas comunes
¿Qué debo hacer si la comunidad me exige tirar abajo la cocina que construí en el patio interior de mi bajo?
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Vivo en un bajo cuya cocina está ocupando parte de un patio interior que pertenece a la comunidad. Ésta me exige que la tire abajo. El tejado está hecho desde hace unos 30 años (yo compré la casa hace ocho). ¿Qué debo hacer?
Los patios de los bajos tienen la particularidad de que, aun tratándose de elementos comunes, su uso y disfrute viene atribuido a los propietarios colindantes. Es frecuente que en la escritura de la finca aparezca descrita esta circunstancia. La jurisprudencia tradicional señala que “el hecho de que la vivienda tenga acceso al patio no implica que ésta sea susceptible de un aprovechamiento independiente atribuido al titular del piso o vivienda. Ello sólo obedece a una consecuencia lógica de la ubicación del patio, que hace que sólo por algunas o por una sola de las viviendas pueda tenerse entrada. Pero una cosa es que el uso sea privativo de ellos y otra es que la propiedad es de todos los copropietarios. Lo que obliga a que el uso y disfrute de aquél sea únicamente con arreglo al propio destino y en la forma y condiciones en que se encontraba, pues sobre ellos existen los derechos de los demás copropietarios de que se mantenga la misma situación. En consecuencia, no puede modificarse su configuración ni efectuarse obra de clase alguna, si no es con el consentimiento de todos los copropietarios”.
Así las cosas, el propietario no debería haber ejecutado la obra invasiva sobre el patio en cuestión, apropiándose de parte del mismo para ampliar la cocina. El hecho de que la vivienda se haya transmitido no cambia esta situación, sin perjuicio de que se pueda reclamar contra el anterior propietario por transmitir el piso con algún gravamen oculto.
El plazo de prescripción de la acción personal por alteración de los elementos comunes del inmueble es de quince años, previsto en el Código Civil. Si hubiera transcurrido este plazo de tiempo se habría consolidado su derecho sobre la misma, sin que procede reclamación por parte de la comunidad de propietarios. El problema será determinar el momento en que se ejecutó la obra. A falta de cualquier prueba a estos efectos, lo más adecuado sería la intervención de un perito que determine al antigüedad de la obra, intervición a cargo de la comunidad de propietarios que pretende demandar al propietario por alteración de los elementos comunes.