Su Vivienda nº 334 (Viernes 13 de febrero de 2004)
http://www.el-mundo.es/suvivienda/2004/334/1076598685.html ¿Cómo evitar el fraude en la VPO?
El ministro rodrigo rato ha sido el último en disparar al corazón de una situación absolutamente irregular pero para la que no parecen encontrarse los remedios adecuados. ¿Quiere saber cómo acabar con el fraude en la vpo?
ÁUREA FELIPE
Es uno de los secretos a voces del mundo inmobiliario. El fraude en la vivienda protegida es conocido por políticos promotores, gestores de cooperativas y cooperativas, consumidores y compradores. Eso sí, las formas de incurrir en él son de lo más variadas. Van desde la exigencia de sobreprecios por parte de algunos vendedores en dinero negro, pasando por la adjudicación de casas de este tipo a personas que no cumplen los requisitos, hasta la venta de inmuebles por parte de sus propietarios sin antes salvar las limitaciones establecidas.
Precisamente a alguno de estos casos ha aludido esta misma semana el vicepresidente primero del Gobierno y ministro de Economía, Rodrigo Rato. Rato fue más preciso: «Se han dado casos de parientes cercanos de personas pudientes que han optado a este tipo de promociones».
Si bien es cierto que todos conocen estas prácticas, no menos cierto es que todos las repudian. Ahora bien, a la hora de poner medios para evitar este fraude parece que no se ha atinado mucho, a juzgar por los resultados que, según la mayoría de las fuentes consultadas, son nulos. Algunas comunidades como la de Madrid (CAM) han endurecido las medidas sancionadoras en esta línea recientemente. Pero es precisamente en ciudades como Madrid, en las que la vivienda es más cara, donde las prácticas fraudulentas están más generalizadas.
Entonces, ¿es imposible poner remedio o existen o podrían existir medidas que acabaran con el fraude en cualquiera de sus formas? Desde luego soluciones hay, y algunas ya están recogidas, aunque no se aplican con rigor.
SU VIVIENDA ha preguntado a los expertos cuál es la pócima mágica. Cada enfermedad tiene su medicina específica.
Una de las epidemias más extendidas es la exigencia de sobreprecios al comprador por parte de algunos vendedores. Es decir, algunos promotores, gestores de cooperativas o cooperativas exigen al comprador un dinero adicional al máximo permitido por la ley en negro en conceptos diversos, que van desde la mejora en las calidades al pago de una plaza de garaje extra.
Normalmente la cantidad exigida suele oscilar entre los 12.000 y los 36.000 euros, según las asociaciones de consumidores.
«Dinero negro»
Ante este hecho, el comprador tiene dos opciones: o acepta el pago de dinero negro y obtiene la vivienda, «normalmente aún más barata que una del mercado libre» ; o renuncia a ese inmueble. En cualquier caso, el hecho es denunciable, puesto que se trata de un delito.
Pero, ¿qué sucede si el comprador decide denunciar? «El comprador puede acudir a Gerencia de Urbanismo o bien a una asociación de consumidores. Ahora bien, «¿cómo demuestra que le han pedido ese dinero, una exigencia que suele ser verbal? Y, si lo ha pagado, él también ha cometido un delito fiscal. De ahí que no haya apenas denuncias aunque sí consultas», dice Ileana Izverniceanu, portavoz de la Organización de Consumidores y Usuarios (OCU).
Los compradores «no lo denuncian porque necesitan el piso, y lo que contemplan es la posibilidad o no de pagarlo», dice Óscar Benavente, asesor de la Federación de Usuarios y Consumidores Independientes (FUCI). Además, «el proceso tiene unos costes para el ciudadano a los que no está dispuesto», añade Benavente.
¿La solución? Según la FUCI, pasa por las Administraciones Públicas. «Habría que crear un sistema rápido, sencillo y eficaz que asegure el buen fin de la denuncia y que garantice una vivienda al precio estipulado por la ley», dice el asesor de la FUCI.
«El problema es que el coste de producción supera el precio máximo de venta y, a partir de ahí, hay quien entra en el mercado de la picaresca, práctica que no compartimos», expone Francisco López, secretario general de la Asociación de Gestoras de Cooperativas de Vivienda (Agecovi).
De la misma opinión es Manuel Martí, secretario general de la Asociación de Promotores Constructores de España (APCE): «Ofrecer mejoras en la casa recién comprada para cobrar un dinero extra o una participación en locales de la comunidad de propietarios, es terrible. Para evitarlo las Administraciones Públicas deberían ejercer el derecho de tanteo o retracto, que nunca se hace, y ser sensatas ; es decir: si la gente está dispuesta a pagar 192.300 euros, por qué obligas a ponerlo a 150.000 euros. La solución pasa por poner precios realistas», propone Martí.
«La falta de realismo sigue siendo crónica por parte de las Administraciones Públicas. El realismo pasa por adaptar el precio máximo fijado por la ley para este tipo de viviendas a la situación del mercado. Ahora, ni cooperativas ni promotores pueden realizar casas protegidas sin hacer filigranas con la ley –no digo incumplirla–», señala Roberto Jiménez, presidente de la Asociación de Empresas Gestoras de Cooperativas (AEGC).
Adjudicaciones
El sobreprecio es quizás la epidemia más popular y extendida, pero no la única. Sin ir más lejos, otra de las prácticas habituales, al parecer, es la apuntada por el propio ministro de Economía. Consiste en adjudicar las viviendas a personas que no cumplen los requisitos. Para Rodrigo Rato, la solución de este problema pasa por «mejorar los controles y aumentar la transparencia en la concesión de VPO».
«El promotor es el encargado de gestionarle al comprador los trámites para ver que cumple los requisitos para poder adquirir ese tipo de casa y para obtener las ayudas públicas a las que tiene derecho. Lo presenta en la comunidad autónoma y obtiene el visado del contrato. Pero hay veces que la picaresca la aplica el comprador, y presenta una declaración de la Renta a Hacienda y luego otra complementaria, utilizando luego para la compra de la vivienda protegida sólo la primera», dice Manuel Martí.
«Desde 2001 en la CAM y desde 2002 a nivel estatal se exigen unos requisitos de acceso. El problema es que el vendedor, que no es la Administración, le pide documentación personal a un ciudadano pero no tiene capacidad de demostrar si lo que dice es cierto o no», apunta Roberto Jiménez.
«El responsable de que el comprador cumpla es el vendedor, y hay casos tan complejos como la solicitud de una VPO por parte de los miembros de una pareja con separación de bienes, cuando la otra persona de la pareja ya posee una casa.
La adjudicación o no en estos casos depende del funcionario, no hay nada claro», añade Jiménez. «Este problema sólo se puede solucionar con control por parte de la Administración», concluye.
«También se da el caso de que se adjudica una VPO a una persona y la utiliza otra», dice Ileana Izverniceanu. «No se está controlando el fraude, no hay un seguimiento. Habría que realizar inspecciones y actuar en consecuencia».
Segundas transmisiones
Por último, y acabando este repaso genérico a las principales enfermedades que acechan el mercado de protegida, están las segundas transmisiones sin haber salvado las limitaciones establecidas. Es decir, la venta por parte del adjudicatario originario de una vivienda protegida a otro comprador antes de que pase el tiempo legalmente establecido o sin haber salvado las limitaciones que existen para poder realizar esta operación.
No hace falta recordar el reciente caso de una inmobiliaria que se ofrecía para vender alegremente este tipo de pisos.
«Esto se podría impedir si, por ejemplo, las viviendas fueran de la Administración, y simplemente se le concediera el uso al adjudicatario durante 50 o 70 años, pero en caso de querer dejar la casa, pasara de nuevo a la Administración ; o ejerciendo el derecho de tanteo y retracto», apunta la portavoz de la OCU, Ileana Izverniceanu.
La vivienda protegida de promoción pública, aunque parece que sufre un riesgo de fraude menor, emplea algunas de las medidas que podrían ser efectivas si se aplicaran por las comunidades autónomas para el resto de vivienda pública.
Así, por ejemplo, la Empresa Municipal de la Vivienda de Madrid (EMV), ataja su única posible epidemia, que son las segundas transmisiones antes del tiempo estipulado, mediante el ejercicio del tanteo y retracto en todos los casos, ya que son los propios notarios los que están obligados a informarles de la operación.
Además, en breve contará con un total de 10 inspectores que vigilarán otros posibles fraudes, como el alquiler de estas viviendas, según cuenta el concejal delegado de Vivienda del Ayuntamiento de Madrid, Sigfrido Herráez.
Está claro que si se quiere prevenir que, naturalmente, es mejor que tener que curar, se puede. Las administraciones regionales y estatal son las que tienen que crear y aplicar la pócima mágica.
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Lo que «se juegan» el comprador y el vendedor
Sobreprecios. ¿Qué ocurre si un vendedor exige un precio superior al permitido legalmente por una vivienda protegida en negro?
El que exige cualquier cantidad no permitida por la normativa aplicable y vigente, incurre en una infracción grave, que puede ser castigada con multa de 1.501 a 6.000 euros.
Si percibe la cantidad, la multa asciende: puede ir de los 6.001 a los 60.000 euros.
Entre las consecuencias directas de esta sanción, estará la obligación de reintegrar el sobreprecio percibido a los adjudicatarios, según apunta el bufete Echeandía & Alevito.
V Falsear datos. Desde el punto de vista del adquirente, se califica de infracción grave el falsear las condiciones familiares, económicas o de otro tipo en las declaraciones o documentación exigidas para el acceso a las viviendas protegidas.
Puede ser sancionado con multa de 1.501 a 6.000 euros, con la pérdida, durante el plazo de 3 a 5 años, del derecho a obtener subvenciones de la Comunidad de Madrid (CAM). Desde el punto de vista del promotor, la venta a quienes no reúnan los requisitos de acceso está tipificado como infracción muy grave. Está castigada con multa de 6.001 a 60.000 euros y con la posible inhabilitación del promotor para obtener nuevas calificaciones provisionales de vivienda protegida durante el plazo de 3 a 5 años cuando haya cometido dos o más infracciones muy graves de distinto tipo en la misma promoción, o bien por haber cometido infracciones muy graves en distintas promociones en un período inferior a dos años, explica Echeandía & Alevito.
Enajenación. Con carácter general, el adquirente que hubiera obtenido un préstamo cualificado para comprar la vivienda, no podrá enajenarla durante el plazo de 5 años a contar desde que formalizó el préstamo sin recabar autorización de la Dirección General de Arquitectura y Vivienda de la CAM, la cual concederá la autorización previo reintegro de las ayudas recibidas, más sus intereses legales.
En todo caso, el precio máximo de venta no podrá superar el correspondiente a una vivienda con protección pública calificada como tal provisionalmente en el mismo año en que se produzca la transmisión. De no cumplir con esto, constituye una infracción muy grave. Además de la multa de 6.001 a 60.000 euros, puede ser obligado a devolver, con sus intereses legales, las ayudas percibidas.