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cambiemos al administrador

Actualizado 07/09/2006
1430 lecturas acumuladas
20  mensajes< Anterior12
Autor
Tema
Fecha
sep.-2005
125 mens.
Usuario Habitual
07/09/2006 10:38
Anlupe

No estoy en nada de acuerdo con lo de que la mayoría de los vecinos no lo sabían y hasta que no nos quejamos no pusieron los datos en el tablón. Te recuerdo que ha habido 2 ocasiones antes de ponerlo en el tablón en las que se han notificado los nombres, una fué el día en que se constituyó cada comunidad comunidad dónde se presentaron voluntariamente o eligieron los 3 cargos de presidente, vicepresidente y vocal (salvo excepción)y, la segunda y por escrito, en el acta que en los días siguientes dejaron en cada buzon, en la misma figuraban los 3 cargos con nombre y apellidos, portal y piso. Ahora bien, si alguien no estuvo en la junta por el motivo que sea, ó no ha recogido el correo o no encuentra los papeles es su responsabilidad informarse.

mar.-2006
62 mens.
Usuario Habitual
07/09/2006 12:18



FUNCIONES DEL ADMINISTRADOR (según el Colegio Profesional de Administradores de Fincas):

GESTOR: De Patrimonios Inmobiliarios Urbanos o Rústicos, rentabilizandolos en beneficio de la propiedad, con criterios profesionales, justos, y acordes a la Ley. Manteniéndolos para su correcta conservación y adecuación a las normas de seguridad, higiene y funcionamiento, en interés de sus moradores.

GERENTE: Seguimiento y control de proveedores, averías, seguros, bancos, Ayuntamiento, Comunidad Autónoma, Seguridad Social, Hacienda, pactando las mejores condiciones de servicio y económicas para la propiedad. Dirección del personal, preocupándose del correcto funcionamiento en la relación laboral entre patrono y trabajadores.

ASESOR: Asesoramiento en temas:

Inmobiliarios, alquileres, traspasos, compra-venta de inmuebles, Notario, Registrador de la Propiedad, IBI, viviendas de Protección Oficial, Rehabilitación de Inmuebles, etc.

Jurídicos, acuerdos de junta, cobro de morosos, sentencias y jurisprudencia en general que afecta a la propiedad inmobiliaria.

Fiscales, obligaciones con la Hacienda pública en todos los aspectos relacionados con la propiedad, IVA, IRPF, declaraciones, alta en el censo, liquidaciones, etc.

Laborales, Riesgos Laborales, Contratos, Seguridad Social, Medidas de Fomento del Empleo, INEM, Estatuto de los Trabajadores, Accidentes de trabajo, Incapacidad Transitoria por enfermedad, etc.

Técnicos, en aquellos aspectos tanto arquitectónicos e industriales que afectan al buen funcionamiento de los servicios y mantenimiento de la propiedad, asesorando sobre la mejor contratación de las empresas o técnicos que en la relación calidad-precio sean las más ventajosas.

Económicos, Criterios de Presupuestos, Repercusión de Gastos, Liquidaciones, Saldos individualizados, según División Horizontal, Estatutos o Acuerdos de Junta. Repercusión de Obras, Actualizaciones de Renta, Liquidaciones, etc. en los casos de Arrendamientos.

MEDIADOR: Entre la Comunidad y el Propietario, entre los mismos propietarios, entre la comunidad y las Administraciones Públicas, entre el arrendador y el inquilino, entre patrón y trabajadores, intentando unificar criterios para evitar litigios.

SECRETARIO: Custodiando la documentación del Arrendador o Comunidad, dando fe de los acuerdos, posibilitando su aplicación con criterios profesionales de forma ágil y eficaz. Expidiendo certificados de deuda o corriente de pago para una correcta reclamación judicial o transacción inmobiliaria.

CONTABLE: Con criterios contables e información clara y precisa, realiza las liquidaciones para su aprobación, actualiza las rentas, repercute las obras, se ocupa de los cobros de los recibos a inquilinos o propietarios, repercutiendo los consumos individuales susceptibles de individualización, de morosos, deudores. De los pagos a proveedores, nominas, acreedores, etc.

REPRESENTANTE INMOBILIARIO: Valoraciones y Peritaciones Inmobiliarias , también Judiciales, traspasos de locales, alquileres, contratos de arrendamiento, viviendas de protección oficial, etc.



estas normas son las dictadas x el colegio de administradores ; no obstante, para q no hubiera ninguna duda y no estemos semanas debatiendo sobre lo q creemos q debe o no debe hacer el administrador, he llamado para q me lo dijeran expresamente en el colegio. así q, según esto, el administrador SÍ tiene la obligación de cumplir lo q la junta acuerda (x ejemplo, si se ordena el cierre de la piscina cubierta, debe hacerlo cumplir inmediatamente, no dejarla abierta un mes más) ; y silicon, si la Junta toma la decisión de cambiar la empresa de seguridad, es precisamente al administrador a quien corresponde presentar los PRESUPUESTOS para q la comunidad elija, no tienen q ir los presidentes o vocales buscando empresas de seguridad, o de limpieza o de reparación de puertas de garajes, o de fontanería o de cristalería....en las páginas amarillas.

ago.-2006
119 mens.
Usuario Habitual
07/09/2006 15:15
Anlupe:

Me das la razón, qunque no te des cuenta: el administrador debe "cumplir" lo que decide la junta, pero no tiene que "hacer cumplir" lo que decide la junta (al menos en todas las funciones que desgranas en tu comentario no se encuentra ningún tipo de poder coercitivo).

Más discutible es el tema de quién debería presentar presupuestos para una adjudicación determinada, por cuanto yo creo que aquí eimpre debe ser el que va a soportar el gasto, es decir la comunidad y en su nombre la junta. De lo contrario, el administrador siempre podría tener unos cuantos contactos para su contratación a comisión.

Saludos
may.-2006
60 mens.
Usuario Habitual
07/09/2006 16:15
Hombre silicon, si la junta por ejemplo decide contratar un vigilante más, será el administrador el que se encargue de dicha contratación, no la junta directamente. Creo que a esto se refiere anlupe cuando dice que el administrador debe hacer cumplir lo que dicte la junta de gobierno, por mandato de esta, claro. Si la junta decide que las escaleras se limpien dos veces al dia será el administrador el que se encargue de hacer cumplr el mandato de la junta y ponerse en contacto con la empresa para que asi lo haga y vigilar que efectivamente se hace.

Creo que está claro que el administrador ha de hacer cumplir los mandatos de la junta.

Lo que si es verdad es que en caso de que el administrador no atienda a estas decisiones, si debe ser la junta la que exija su cumplimiento.

En cuanto a la busqueda de presupuestos, en el 95% de los casos, es el administrador el que se encarga de ello, ya que aunque cualquier miembro de la junta o cualquier vecino puede facilitar los presupuestos que quieran, (la junta en definitiva decidirá el mas conveniente),casi nunca hay interés o colaboración por parte de los vecinos y acaba siendo el administrador el que se encarga de todo.

En todo caso, las atribuciones que tenga nuestra administración son las que la comunidad le ha otorgado y habría que saber cuales son.
mar.-2006
62 mens.
Usuario Habitual
07/09/2006 18:02
gracias chence, creo q me me has entendido perfectamente. al fin y al cabo, no hay demasiada diferencia entre cumplir y hacer cumplir. es sólo una cuestión de términos, pues cuando me refiero a "hacer cumplir" no lo hago con ningún sentido coercitivo sino a llevar a cabo los mandatos q la junta le ha impuesto (si lo prefieres, a partir de ahora lo llamaremos "acatar" y punto, q es lo q debe hacer el administrador con las normas q le imponga la junta). chence lo ha explicado muy bien: el administrador debe " hacer cumplir" lo que dicte la junta de gobierno en el sentido de q si la junta decide algo (ya sea que las escaleras se limpien dos veces al día o q se cambie la empresa de seguridad o q se cierre la piscina) será el administrador el que se encargue de "cumplir" el mandato de la junta poniéndose en contacto con la empresa o persona encargada correspondiente para que lo haga lo acordado y vigilando que efectivamente se hace. y x supuesto, en el caso de que el administrador decida no atender a estas decisiones, será la junta la que le pida cuentas y le exija su cumplimiento(pues como dice silicon, el Adminitrador es sólo un "empleado" de la Comunidad y no el "gobernante" de la misma).
y respecto a los presupuestos, no es q x desinteres de los miembros de la junta sea el administrador el q se acabe haciendo cargo de ellos, sino q es él quien tiene la obligación de ocuparse de los mismos. los miembros de la junta pueden aportar sugerencias como cualquier vecino, pero entre sus atribucuiones no está la de encargarse de buscar empresas de ningún tipo ni de pedir presupuestos.es una tarea únicamente del administrador como así lo establece el colegio profesional de administradores de fincas.


sep.-2008
817 mens.
Administrador

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