Duda sobre CANCELACION de la HIPOTECCA

Hola de nuevo vecinos:

Respecto a vuestra duda sobre cancelar hipoteca o subrogarla:

- Subrogarla supone sólo cambiarla de entidad, esto significa que de cara a Hacienda (que son los gastos más altos que pagamos 1% de la responsabilidad hipotecaria máxima) no hay que pagarlos otra vez porque yo ya pagué por mi hipoteca cuando firmé con Caja Madrid.

Tiene el inconveniente de que no puedes modificar nada de las condiciones iniciales (salvo el tipo de interés) pero el importe y el plazo deben ser idénticos.

Por eso cualquier entidad te pide el recibo último del préstamo para hacer la subrogación, te subrogan el importe y el plazo que tú tenías.

Si quieres cambiar algo de esa hipoteca inicial, puedes ampliar importe o plazo (es lo que se llama novación) y es lo que Jon Bolland os comenta para reunificar deudas. En este caso la clave está en la Tasación. Si el piso se ha revalorizado desde que nosoros firmamos la hipoteca, se pide una tasación y el banco o caja nos podría conceder más importe que el inicial con eso cancelaríamos otras deudas a corto plazo como el dice y las pagaríamos a largo. Pero siempre hay que tener en cuenta que el ampliar la hipoteca supone pagar a Hacienda (Actos Jurídicos Documentados) por la parte nueva de hipoteca que constituímos.

Por ejemplo:

-Hipoteca inicial: 250.000 euros
-Subrogación a otra entidad y ampliación de importe hasta 300.000€ (para cancelar otros préstamos o para amueblar el piso) sòlo tendría que pagar AJD por los 50.000€ nuevos de hipoteca.

- En el caso de cancelación de hipoteca, lo que se hace es terminar con ese producto y constituirlo de nuevo en otra entidad. De cara a Hacienda debo volver a pagar por los 250.000€ en otra entidad aunque ya los hubiera pagado con Caja Madrid.

Parece una tontería pero en algunos casos cuando el plazo de la hipoteca es muy corto, como en hipotecas antiguas que eran como mucho a 20 años y quedaba poco plazo pendiente algunas entidades te informaban que subrogar la hipoteca no te salía rentable porque había que ampliar el plazo y el importe y pagar muchos costes por novarla, con lo que era mejor cancelar esa y constituir una nueva con el plazo, importe y tipo que quisieras.

Lo que ocurre es que en nuestro caso sería una locura cancelar la que ya tenemos.

Quedo a vuestra disposición y espero no haberos líado aún más vecinos.

Besos.

Te contesto a lo que me preguntas:

El caso de la hipoteca nuestra que firmamos con Cajamadrid es que nos dividian lo que era piso y lo que era garage pero con las mismas condiciones, es decir, se hacian por separado pero en dos o en tu caso en tres recibos. El funcionamiento en si es como si fuera una sola hipoteca, por lo que cuando decidas hacer lo que seas lo tendras que hacer por esos tres prestamos y la diferencia sera que te vendra un solo recibo pero no te ahorras nada en este caso.

El caso que te planteo es si tienes algun otro prestamo de coche, muebles, viajes, motos,cirugia, ....lo que sea. En este caso podrias ampliar la hipoteca por los importes de esos prestamos unificandolos a la nueva hipoteca. En este caso pasarias estas deudas del corto al largo plazo y de esa manera pagas menos cada mes. Y ademas los intereses de la hipoteca son mas bajos que los prestamos personales.

Por ejemplo, pagas 1.300€ de hipoteca + 400€ de coche + 600€ en otros prestamos = 2.300€. Si unificas estos prestamos en uno solo te puede salir por 1.500€.Con lo que ahorras a final de mes 800€. Lo que haces es pasar una deuda de 3 años a 30 años, con lo que a corto plazo logras liquidez y a largo plazo aunque seguramente pagues mas intereses te traiga cuenta pues no seran lo mismo 1.500€ hoy en dia que dentro de 15 años.

Y sobre todo, haz lo mismo para el piso y los garages, si consigues mejorar el piso porque no mejorar los garages?

Saludos,

Hola a todos:
Lo primero de todo dar las gracias por la ayuda prestada. Me han quedado 2 dudillas que me gustaría hacer.
- Berren 73 , pero ¿qué diferencia hay entre Cancelación de la Hipoteca y Subrogar la hipoteca a otra entidad ? Lo digo porque si yo Cancelo la hipoteca con Caja Madrid tendré que pasarla a otra entidad, osea subrogarla a otra entidad ¿no sería al fin y al cabo lo mismo? Imagino que no por lo que me has dicho pero no lo entiendo muy bien
- La otra duda es para Jon Bolland . Yo tengo hipoteca de piso y de 2 plazas de garaje (las 3 por separado). Entonces, si cambio de entidad para la hipoteca ¿también puedo sacar lo de los garajes, me lo unificarían y me ahorraría algo? ¿Porqué?

Planteo estas 2 preguntas para el que sepa decirme algo. Y, ante todo, muchísimas gracias de nuevo.

Hola vecinos:

trabajo en una entidad financiera del barrio y creo que puedo ayudaros bastante, (por lo menos ya he informado a algún que otro vecino).

Efectivamente, la opción de la subrogación inicial con Caja Madrid fue un negocio redondo: nos ahorramos A.J.D., Tasación, etc... y además el Euribor + 0,15 es un diferencial único en el mercado.

El problema lo tenemos con la revisión que nos toca pasado este primer año:

-Opción A: Cancelación de Hipoteca con Caja Madrid, esto nunca es recomendable puesto que además de pagar un 1% sobre el capital pendiente, tendríamos que pagar impuestos, notario y registro de constituir una hipoteca nueva en otra entidad (no tendría sentido cuando ya tenemos hipoteca constituída).

-Opción B: Subrogar la Hipoteca a otra entidad, para ello nosotros debemos pagar el 0,50% sobre el capital pendiente (comisión de cambio de acreedor hipotecario), normalmente la otra entidad no cobra comisión de apertura, sólo hay que pagar notario, registro y gestión (que no es mucho por la subrogación) puedo incluso deciros el importe si me decis de qué capital hablamos. Además hay diferenciales bastante atractivos en el mercado que compensan de sobra el cambio (eso por no hablar del servicio bastante nefasto de Caja Madrid).

-Opción C: Intentar negociar con Caja Madrid una rebaja en el tipo (sin elevar a público, para que no os cobre) suele bastar con una carta firmada por la entidad.
El inconveniente es que Caja Madrid tampoco baja mucho el tipo.

En fin espero haberos ayudado y no dudeis en plantearme cualquier consulta bancaria que querais....

Besos

La modificacion de condiciones es el 0.1% pero si solo es cambiar el diferencial del euribor puede bastar con una firma del director del banco, en la mayoria de los casos mo hace falta levantar escrituras nuevas.

Yo que tu lo primero que hacia es personarme en Cajamadrid y ver por donde te salen. Una vez tengas el si o el no de lo que deseas, lo que tienes que hacer es consultar a una consultora de tantas que hay. Hay muchas, yo he acudido a Tefinanciamos.com y aunque todavia no he firmado nada, te explican las posibilidades y son muy rapidos en las contestaciones. En mi caso, voy a reunificar los prestamos que pedi con la hipoteca y me ahorrare en torno a los 600€ al mes.

Saludos,

MUCHISIMAS GRACIAS a los 2, aunque hay cosillas que no he entendido. Por ejemplo:
- La cancelación que decís es un 1% supone pagar todo lo que te resta de hipoteca ¿no? Vamos, que o tienes muchas pelas o complicado.
- La modificación de condiciones que dice " otrovecinonuevo " es un 0,10%, es renegociar con Caja Madrid las condiciones ¿no? Pero ¿de verdad es un 0,10 o no es nada como dice JON BOLLAND ? Y si renegocias con ellos ¿hay que pagar gastos de notaria, registro,...?
- Entonces, si Caja Madrid no lo mejora y decido cambiarme, tendría que pagar un 0,50% de lo que me queda de hipoteca + luego gastos de notaria, registro... ¿no?

Siento ser un poquillo torpe aunque creo que lo mejor es que me vaya a informar.

MUCHAS GRACIAS

En primer lugar, pienso que subrogarte a Cajamadrid fue lo mejor que pudiste hacer ya que te ahorraste el 1% del IAJD de la compra-venta, lo que supondria al menos 3.000€ que tendrias que haber pagado en efectivo. Despues el primer año era Euribor+015%, lo cual no lo da nadie en mercado.

Ahora bien a partir de este año que sube al 0.70% esta fuera de mercado y como esta el euribor supone un aumento en la cuota bastante considerable.

Tienes varias opciones para mejorar las condiciones:
- La novacion
- Cancelacion
-Subrogacion

La novacion es la opcion mas barata pues seguramente con una firma del director de la sucursal sirva. El problema es que te lo acepte. Yo seria positivo ya que tal como estan los tipos no les va a quedar mas remedio que bajar el diferencial. Estaran receptivos. Pero esto es suposicion nada mas.

La cancelacion te supondria un 1%. Lo cual es bastante dinero. esta opcion yo la rechazaria.

La subrogacion no tiene coste de penalizacion, es decir, 0%. Y puedes mejorar las condiciones ahora bien entrarias en gastos de notaria, registro,...pero lo podrias meter en la nueva hipoteca, con lo que no asumes gastos y mejoras las condiciones.

Tambien puedes ir al mercado de nuevos productos e intentar, si tienes mas creditos, la unificacion de prestamos. De esta manera aprovechas que cambias de hipoteca y te quitas todos los pagos de otros prestamos que tengas. El ahorro puede ser muy grande si tienes importes altos. De esta manera ,mejoras tambien los tipos de interes de los prestamos que tengas.

Si quieres preguntar por alguien que sabe de todo esto puedes consultar la pagina de Tefinanciamos.com y preguntes por Silvia. Seguro que te asesoran muy bien y sin coste.

Saludos,

Cancelación TOTAL anticipada: 1%
Cambio de acreedor hipotecario: 0.50%
Modificación de condiciones: 0.10%

Lo suyo seria intentar una novación de la hipoteca, pero con lo majetes q son en Caja Madrid, seguro q prefieren q te marches a otra entidad
La cancelación solo es aconsejable si consigues menos del 0,50

Mas o menos tirando por lo bajo, la jugada te puede salir por 15000 o 2000€, tienes q pagar el cambio de acreedor, notaria, apertura de la nueva hipoteca(solo en algunos bancos), tasación de la casa y seguro q alguna otra cosa mas
Nosotros también queremos mejorar la nuestra, por eso me he estado informando un poco
Si te sale bien la historia dilo, para poderles meter caña a los del banco

Saludos