Una de las funciones principales de la Administracion local es regular , informar y sancionar. Muchos vecinos no saben cuales son las normas municipales, y corren el riesgo de actuaciones ilegales por desconocimiento de las ordenanzas.
Para paliar esa carencia JaDi ya ha expuesto la normativa referente a obra mayor y menor del PGOU actual del 2001 (en
http://www.jaramadirecto.com/noticias/obra_mayor_menor.php) . Pero los nucleos urbanos antiguos se rigen por normas anteriores. En este caso presentamos las normas urbanisticas de la urbanizacion Altos del Jarama.
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INTRODUCCION
El caso de Altos del Jarama es una urbanización que tiene su propia normativa, pero como no podia ser de otra manera solo se podía consultar en el Ayuntamiento y además solo había copia en papel.
JaDi ha trascrito el documento completo en formato electrónico y aquí lo presenta.
El PGOU de Paracuellos 1987 22 octubre , pero se modifico en Julio 1989 para incluir la urbanización Altos del Jarama, cuyo plan parcial se aprubena definitivamente el 31 junio de 1990.
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PLAN PARCIAL DE ORDENACIÓN SECTOR 4 "ALTOS DEL JARAMA"
PARACUELLOS DEL JARAMA. MADRID Redaccion: Ayto Paracuellos julio 1989
6.2. Ordenanza 1. Unifamilíar aislada 1. Definición. Son suelos destinados a albergar viviendas unifamiliares de carácter permanente o temporal, que deben situarse aisladas o pareadas.
2. Edificabilidad. La edificabilidad máxima por parcela es de 0,40 m2/m2.
A efectos de cómputo de edificabifidad se considerará que todas las edificaciones existentes consumen edificabi1idad.
No podrán ser legalizadas construcciones existentes en una parcela, cuando el conjunto de las construcciones de la parcela excedan la edificabilidad máxima de la parcela.
3. Condiciones de utilización de la edificabilidad. Será factible la construcción de un sólo edificio de uso residencial que se dedicará a vivienda unifamiliar.
Se podrán construir, optativamente, como máximo, dos edificaciones secundarias y una piscina que cumplan, lógicamente, con las condiciones generales y específicas. En estas construcciones se prohibe la ubicación de habitaciones vivideras. Las construcciones auxiliares tendrán una superficie máxima de 40 m2. La piscina tendrá una capacidad máxima de 9O m3.
4. Uso El uso principal es el residencial categoría 1ª.
Se admite como uso compatible el uso comercial en cualquiera de sus categorías parcelas numeradas 186, 282, 299, 30O y 339. Este uso compatible tiene el carácter de una tolerancia y queda supeditado a que las edificaciones existentes en las parcelas presenten en el plazo de seis meses a partir de la aprobación del Plan Parcial un proyecto de adecuación condiciones higiénico-sanitarias y a las condiciones de lugar de publica concurrencia vigentes en el municipio y tendrán un plazo de 1 año para ejecutar las obras en él recogidas. Si las obras no fueran ejecutadas, la Junta de Compensación o la entidad urbanistica de Mantenimiento instará su clausura, lo que conllevará la caducidad de la tolarancia comercial.
Las parcelas podrán dedicarse a actividades de ocio no lucrativo o de cultivo agrario quedando específicamente prohibidos el resto de usos.
Queda específicamente prohibida la tenencia de animales que no sean estrictamente conocidos como animales de compañía, debiendo regularse este tema dentro de los Estatutos de la Entidad Urbanística de Mantenimiento.
El resto de usos se consideran prohibidos.
5. Parcela mínima La parcela mínima será de 400 metros cuadrados. Se consideran inedificables las parcelas menores de ese tamaño, pudiendo dedicarse exclusivamente a usos agrícolas. Se consideran ilegalisables las construcciones existentes en las parcelas de tamaño menor al mínimo.
6. Condiciones de forma de las parcelas. El Plan Parcial propone una parcelación que podrá ser modificada únicamente por el Proyecto de Compensación. No se establecen, por ello, condiciones de forma.
7.Situación de la edificacion dentro de la parcela Todas las construcciones se separarán de los linderas las distancias que a continuación se establezcan, quedando automáticamente fuera de ordenación aquellas construcciones -sean principales o anexas- que las incumplan. Se establecen, asimismo, las tolerancias pertinentes.
Separación a frente de parcela.
Para la nueva edificación se establece una separación S igual a la altura H de la edificación con un mínimo de 4 metros. La altura H a considerar será la altura máxima de la crujía más próxima al frentes de parcela.
(sindo la crujía el espacio comprendido entre dos muros de carga, normalmente en la base de los techos con pendiente)
Para la edificación existente se establece la separación mínima de 4 m, quedando automaticamente fuera de ordenación, todo tipo de construccion que incumpla esta normativa.
En las parcelas con frente a dos o mas calles, la edificación existente podrá situarse a 2,5 m de las fachadas por las que no tenga acceso. Para la nueva edificación, siempre y cuando no sea posible organizar el acceso rodado por la segunda fachada, se establece una separación S1 igual a dos terceras partes de la altura H de la edificación con un mínimo de 3 metros. La altura H a considerar será la altura máxima de la crujía más próxima a esa fachada.
En las parcelas en las que por razones de Ordenación, Proyecto de Urbanización o Proyecto de Compensación se produzcan modificaciones en los límites actuales, no tendrá vigencia ésta ordenanza para la edificación existente.
Separación a linderos.
a/ Para la nueva edificación se establece una separación S1 igual a dos terceras partes de la altura H de la edificación con un mínimo de 3 metros. La altura H a considerar será la altura máxima de la crujía más próxima a cada lindero.
La nueva edificación podrá adosarse a un sólo lindero si concurren alguna de las siguientes circunstancias:
- La edificación principal de la parcela colindante está construida sobre el lindero.
- Se actúa conjuntamente, al menos en dos parcelas, con solución de proyecto unitario.
- Existe acuerdo entre los propietarios de los solares colindantes que implica que:
1º El acuerdo deberá inscribirse en el Registro de la Propiedad.
2º Las edificaciones se construyan simultáneamente o se constituya, formalmente y de forma bastante para el Ayuntamiento, compromiso de realizar la construcción con un proyecto unitario.
- Se trata de cuerpos de edificación de 1 planta con altura de coronación igual o inferior a 3 metros y existe acuerda, escrito y previo del propietario de la parcela colindante.
b/ Para la edificación existente se establece una separación mínima de 2,5 m. Las edificaciones existentes que incumplan esta separación, podrán legalizarse si concurren todas las siguientes circunstancias:
PARA LA EDIFICACIÓN PRINCIPAL
1. Existe acuerdo ante Notario, propietario de la parcela colindante.
2. No se crean servidumbres del tipo que sean sobre la parcela colindante (luces, vistas, aguas, etc.).
3. La edificación no tiene en todas los puntas en que esté sobre el lindero, una altura superior a 6 metros.
4. El muro medianero ha sido realizado según las técnicas de la buena construcción, está correctamente cimentado y no tiene ningun desplome. En este sentido, el propietario del predio colindante antes de conceder el permiso antes mencionado, podrá exigir la presentación de un Informe Oficial diligenciado por técnico competente en el que se especifiquen el cumplimiento de las condiciones exigidas para el muro medianero. Además de esas condiciones será exigible el cumplimiento de la Norma NBE.CA y NBE.CT considerando el muro medianero como fachada a exterior.
PARA LA EDIFICACIÓN SECUNDARIA.
1. Existe acuerdo escrita del propietario la parcela colindante.
2. No se crean servidumbres del tipo que sean sobre la parcela colindante (luces vistas, aguas, etc.).
3. La edificación no alcanza en ningún una altura superior a 3.50 metros.
4. El muro medianero ha sido realizado según las técnicas de buena construcción, está correctamente cimentado, no tiene ningún desplome. En este sentido, el propietario del predio colindante, antes de conceder el permiso antes mencionado, podrá exigir la presentación de un Informe Oficial, visado y diligenciado por técnico competente en el que se especifique el cumplimiento de las condiciones exigidas para el muro medianero.
5. La edificación para la que se solicita autorización de adosamiento esta finalizada y cumple con las condiciones generales, estéticas y de materiales.
Separación a testero.
a/ Para la nueva edificación se establece una separación S2 igual a dos tercera partes de la altura H de la edificación con un mínimo de 3 metros.
b/ Para la edificación existente se establece una separación mínima de 2,5 metros. Las edificaciones podrán legalizarse si cumplen las condiciones establecidas en las separaciones a linderos.
8- Condiciones de utilización del suelo de la parcela. Ocupación en planta.
La máxima ocupación en planta tolerada será del 40%. de la superficie de parcela para los primeros 500 metros cuadrados, y del 30%. para los restantes. A efectos de cómputo de superficie ocupada se contabilizarán todos los elementos constructivos que sobrepasen una altura da 1 m respecto a la rasante natural del terreno.
De la superficie restante, el 30% deberá ser arbolado y el resto ajardinado, quedando expresamente prohibido el almacenaje de aperos y materiales a la intemperie. En las parcelas cuyos linderos o testeros coincidan con los bordes de la urbanización, la superficie mínima arbolada obligatoria estará situada en los linderos o testeros de borde.
En las parcelas en las que por las condiciones topográficas, se crean relaciones de dominio o servidumbres visuales contiguas o semicontiguas (separadas unicamente por Áreas Arboladas), la mitad de la superficie mínima arbolada deberá situarse de forma que reduzca el impacto de esas servidumbres.
Limitación a los movimientos de tierras.
No se podrán realizar nuevas aterrazamientas ni banqueos con superficie superior cada uno de ellos al 15% de la parcela ni en su conjunto al 60% de la superficie de parcela. La diferencia de cotas entre los banqueos no podrá ser nunca superior a 90 cm. La diferencia de cota entre la última terraza y el terreno natural no podrá ser superior a 120 cm.
Los taludes podrán ser realizados con tierra apisonada siempre y cuando las inclinaciones estén dentro del ángulo de talud natural de los terrenos.
El Expediente de Legalización deberá informar acerca de los movimientos de tierra ya realizados, y deberá peritar los taludes y muros existentes garantizando su estabilidad.
Queda prohibida la utilización del hormigón como material de terminación.
9. Cerramientos de parcela. Se aplicará el art. 5.6.14 del Plan General de Paracuellos del Jarama (del PGOU de 1987).
5.6.14 CERRAMIENTOS EXTERIORES
Se entiende como tal, todos los elementos de las construcciones y edificaciones suceptibles de ser visibles desde cualquier punto de la via pública.
En todos los casos deberán cumplir las siguientes condiciones:
A- Las fachadas de la edificación, vallados de parcelas, etc., deberán estar enfoscadas en sus caras exteriores, de forma que permitan la aplicacion de pinturas, enlacados, etc.
B- Las cubiertas de las edificaciones principales, tendrán acabado de teja de colores adecuados. Tan solo se permite el uso de ejecuciones provisionales de cubrición de cubierta, tipo de placas de fibrocemento en las construcciones auxiliares.
C- Los cierres de parcela, cercas o vallados, esto es, los elementos constructivos que sirven para delimitar o cerrar propiedades deberán cumplir:
- En parcelas no edificadas, dichos cierres se realizarán con materiales opacos (vegetal, piedra, ladrillo, etc) en toda su altura y longitud, en los frentes a la calle, con una altura máxima de 2,20 m. El resto se realizará con malla metálica y/o elementos vegetales.
- En parcelas edificadas se cumplirá la anterior condición para cierres laterales de parcela (por analogía tambien el posterior), ejecutándose los cierres frontales con elementos diáfanos al menos en la mitad de su altura, que no excederá igualmente los 2,20 m.
- En el suelo no urbanizable los cerramientos de parcela no podrán ser opacos mas que en su base a una altura máxima de 0,20 m. resto diáfanos (setos vegetales, mallazos metálicos, alambrado sin púas, etc.) (ver también articulo 7.3.6 y 8.5.6 sobre alineacion oficial a zonas públicas)
- Queda expresamente prohibida la preparación o apertura de huecos en cercados y vallados que no se ajusten a lo establecido en la presente normativa.
- En su ejecición, se ofrecerán las suficientes garantías de estabilidad contra impactos horizontales, y acciones horizontales contínuas. Los materiales utilizados, su aspecto y calidad, cuidarán su buen aspecto, una reducida conservación y una coloración adecuada al entorno donde se situen.
D- Se prohibe expresamente la incorporación de materiales potencialmente peligrosos como vidrios rotos, filos, puntas, espinas, barrotes de luz libre mayor de 0,12m, etc. Además la altura del cerramiento se entenderá medida siempre desde el interior o exterior del frente de parcela que se encuentre en situación más desfavorecida con respecta al espacio pública. Cuando el cerramiento, debida a la diferencia de niveles con el espacia pública, se convierta en muro de contención éste deberá estar correctamente ejecutado y ser apto para soportar los empujes existentes.
10. Altura de la edificación Nueva edificación.
Se establece una altura máxima de dos plantas y semisótano equivalente a 7 metros en cornisa o por debajo del forjado de cubierta.
Por encima de esta altura podrá sobresalir un torreón de altura de coronación inferior a 9,50 metros y de superficie inferior a 25 metros cuadrados.
La edificación que se proyecta deberá integrarse en el paisaje y en la orografía, tendiendo a acoplarse al terrena mediante escalonamientos.
La construcción de frontones será siempre excepcional y semienterrada de tal forma que la altura máxima de la pared sobra la rasante natural del terreno no sobrepase los 3 metros. Cumplirán además con las condiciones del apartado 8.
Edificación existente.
Se establece una altura máxima de 2 plantas y semisótano ó 7 metros en cornisa o por debajo del forjado de cubierta.
Por encima de esta altura podrá sobresalir una tercera planta de altura libre semejante a la baja y/o primera y de superficie inferior a dos terceras partes de la planta primera.
La altura de coronación será inferior a 10 metros.
11. Condiciones estéticas. La composición de la edificación, materiales, color y tratamiento de diseño son libres en el ámbito del sector, quedando expresamente prohibido en cualquier caso, la utilización de material de deshecho.
12. Tratamiento de las medianerías En los casos en los que la edificación se adose a una linde medianera, de acuerdo con las condiciones establecidas en el apartado 7 anterior se respetarán las siguientes normas:
1. No podrán abrirse huecos de iluminación o ventilación en el muro medianero.
2. En planos paralelos al muro medianero, o que por su disposición puedan producir dominio de vistas sobre la parcela colindante, no podrán abrirse huecos a una distancia inferior a H/2 del lindero medianero, siendo H la altura de coronación de la fachada en que recaiga el hueco.
3.- Los muros medianeros que queden al descubierto se tratarán con los mismos materiales y calidad que el resto de las fachadas.
4.- La diferencia de altura total de las edificaciones medianeras no podrá exceder de 3,5 metros.
13. Condiciones de las edificaciones auxiliares. Se tolerarán construcciones auxiliares, con carácter de pequeños almacenes de maquinaria de uso exclusivo agrario, con carácter de pequeña oficina, barbacoa, etc.
Su superficie contabilizará a todos los como edificabilidad y ocupación de suelo.
Guardarán los retranqueos a linderos y frente de parcela establecidas para las edificaciones principales.
Se separarán de las edificaciones principales, una distancia equivalente a la mitad de la altura H de la edificación principal con un mínimo de 3 m.
Su altura máxima de coronación será de 3,75 metros.
Deberán ser realizadas con los mismos materiales que la edificación principal y en cualquier caso queda prohibido el uso de fibrocemento, de tableras de madera aglomerada como revestimiento exterior, de chapas metálicas y de materiales recuperados o de desecho.
La cuantía de las construcciones se especifican en el epígrafe 3 anterior.
Es de aplicación el epígrafe 1 anterior.
Cualquier Expediente de Legalización deberá especificar la cuantía y condiciones de la edificación auxiliar.
14. Condiciones de las piscinas Las piscinas deberán construirse de forma que la cota superior del agua en el momento de máxima carga no supere la rasante natural del terreno, medida en el punto medio de la dimensión más larga de la piscina.
Las piscinas, albercas, balsas, etc. existentes en las que la altura de coronación del último elemento construido sobrepase en 1 m a la rasante natural del terrena consumirán edificabilidad y ocupación en planta al 100%.
Las piscinas tendrán una capacidad máxima de 90 metros cúbicos y estarán dotadas de equipos depuradores normalizadas. El desagüe de las piscinas deberá conectarse a la red general de saneamiento de la urbanización.
Las piscinas deberán dotarse de elementos que garanticen la seguridad en las mismas.
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Redaccion: Ayto Paracuellos julio 1989
DILIGENCIA - Se dicta por el secretario para hace constar, que el presente documento fue aprobado provisional por el ayto. en sesión de 10 de 10 de 1990
Paracuellos de Jarama 11 de 10 de 1990
Fdo.: Isabel Grau.
DOCUMENTO INFORMADO, Madrid 19 OCTUBRE 1990
El Técnico informante
COMUNIDAD DE MADRID
CONSEJERIA DE ORDENACION TERRITORIAL
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