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HIPOTECA KUTXA

Actualizado 26/11/2005
1287 lecturas acumuladas
20  mensajes< Anterior12
Autor
Tema
Fecha
mar.-2004
44 mens.
Usuario Ocasional
24/11/2005 12:04
Buenos días a todos,

Ya va quedando menos para la entrega de los pisos, esperemos que se pase rápido con el puente y los líos de las compras navideñas, porque ya tengo ganas de tener la casa (y supongo que el resto también). Bueno voy al tema.


Contestación a pajarito espino:

“El valor de tasación no es el valor de compra.”
Que yo sepa estamos hablando de un caso concreto, la hipoteca que nos ofrece la promotora y por tanto SÍ es el valor de compra. De hecho esa es la principal razón por la que nos ofrecen un tipo tan interesante. Te explico para que no tengas dudas. El Barclays, que es en este caso el banco que financia la promoción, concede un préstamo a Coivisa por el valor total del proyecto (valoración de los pisos a la fecha de aprobación del proyecto 2004). Una vez finalizados los pisos el banco que financia ofrece a los compradores SUBROGARSE al préstamo ya constituido. Las condiciones que se ofrecen suelen ser más ventajosas porque al constituirse el préstamo al promotor los pisos estaban valorados a un precio X. Transcurridos uno o dos años desde la constitución de la hipoteca lo normal es esos pisos hayan aumentado su valor (x + y).

“La tasación no la hace ni el banco ni la promotora-constructora. Es obligatorio que lo realice una empresa independiente.”
NO, el banco SIEMPRE realiza una tasación, sino no concede la hipoteca. Si el cliente tiene una tasación independiente que se haya hecho en los últimos seis meses la puede entregar al banco. El banco envía esta tasación a su tasador quien tras una visita al piso puede aceptar esa tasación o sino está de acuerdo hacer otra. El banco sólo acepta la tasación de su tasador.

“Los bancos dan un tipo de diferencial u otro dependiendo del tipo de cliente que seas y lo que pidas, pues es un negocio y por ello hay competencia”
Sí, pero siempre dentro de unos márgenes, hay un mínimo por debajo del cual nunca se ofrece una hipoteca. Ya que como todo negocio tiene que dar beneficios.

“El valor de tasación representa un valor seguro para el banco, pues sabe que si no pagas al menos recuperan el dinero que te ha dado al ejecutar la hipoteca (osea al embargarte el piso)”
El banco prefiere tener varios recibos pendientes antes de proceder a ejecutar el embargo de un piso. El banco no quiere pisos, su negocio no es quedarse con los pisos, sino cobrar la hipoteca. Quedarse con un pisos no es rentable para un banco lo más rentable es cobrar la hipoteca.

“Si no coges la hipoteca que te ofrecen y te vas a otro banco, en cúanto valoren tu piso es entonces fundamental para darte un diferencial u otro”
Esto no es así, hay unos márgenes que se manejan y sobretodo cuando se negocia con los clientes de una misma promoción.

“Hay algunos bancos que te pueden dar sin avales más del 80%, pero lo harán a un diferencial mayor ; ellos calculan todo lo que pase de un 80% como un "préstamo personal".
Los bancos que te dan más del 80% del valor de tasación tramitan toda la operación como un préstamo hipotecario y sí hay bancos que tienen ese producto, por ejemplo Caja Madrid con la hipoteca Maxi 100. NO se tramita el 80% como hipotecario y el resto como personal porque entonces se pierde la garantía del piso. Otra cosa es que los bancos que no tienen hipotecas para más del 80% del valor de tasación concedan además un préstamo personal.

“Es verdad que los bancos pueden atraer clientes de otra manera: ofreciendo un diferencial bajo pero obligándote a contratar seguros, cuentas, etc. Pero incluso eso no se lo piden a los buenos clientes.”
Eso se ofrece a TODOS los clientes, buenos y malos. “Buen cliente” es aquel que tiene productos financieros contratados con el banco, no eres un buen cliente por ganar 60.000 euros al año y sólo pagar recibos a través de tu cuenta. Buen cliente = alta vinculación con la entidad. Si el cliente es “bueno” ya tendrá productos contratados y efectivamente no hará falta que los adquiera y si no los tiene contratados entonces no es buen cliente.

Un saludo y si tienes cualquier duda mi dirección es luna_gris@hotmail.com



Respuesta a luimikae:
Siento que a vosotros no os ofrezcan lo mismo, por lo que tengo entendido a los de Altos I nos ofrecen el 0,45% a todos. ¿Cuánto os están ofreciendo a vosotros?

Un saludo y ánimo que ya queda menos ;-)

sep.-2005
276 mens.
Usuario Habitual
24/11/2005 18:02
Respuesta a elenacg:

"El valor de tasación es independiente del valor de compra". Tu puedes haber comprado el piso por encima del precio del mercado.Las condiciones son o no son ventajosas dependiendo de las que te ofrezca a tí el banco y sean o no competitivas. El préstamo puede ser a la promotora desde un 100% a casi un 0% del proyecto, y entonces varía las condiciones que luego ofrecen a los clientes y la obligación de subrogarse. Por ejemplo hay promociones en las que las condiciones que ofrecen son horribles (diferenciales de un 1% y encima es obligatorio subrogarte.
Por cierto. Preguntas sin respuesta: ¿estás seguro de que era el Barclays el que hizo el préstamo en un principio? ¿no era caixa catalunya la que hizo el préstamo a Coivisa para la primera fase?
Otra curiosidad: ¿esisten pisos de la primera y segunda fase que compraron los bancos, y que luego han vendido pasado un año a un precio mayor?
Otra curiosidad: Coivisa y Pryconsa. ¿Son la misma empresa?
El que tenga inteligencia que se responda a estas preguntas.

Ningún banco tiene una empresa tasadora propia. Es ilegal. Contrata a otra empresa independiente de la que se fía, que es la que realiza la tasación. Muchos bancos utilizan las misma empresa tasadora por lo que puede valerte la tasación que tú les encargues directamente. Estoy hablando por supuesto de bancos no vinculados a la promotora.

El diferencial del banco que te aplique depende de muchas cosas, pero no es necesario tener en el banco muchas cuentas, ni inversiones, etc para ser un buen cliente. Si tienes una hipoteca cuantiosa le estás dando muchísimo dinero, y eres (o vas a ser) un magnífico cliente. De hecho la kutxa no te pide que abras una cuenta, ni contrates nada para darte el préstamo (ni a los buenos clientes tampoco, que les ofrece mejores diferenciales)

Los bancos que dan más del 80% del valor de tasación no te dicen por supuesto que lo que sobrepasa éste es un préstamo personal, pues como dices bien se quedarían sin el piso si no pagas. Pero el cálculo interno que hacen lo hacen sumando al diferencial que tienen del 80% del valor del piso, un diferencial propio por el resto que es calculado como un préstamo personal. Por ello los diferenciales de éste tipo de productos son muy grandes, yo diría abusivos.

De lo demás que comentas estoy de acuerdo ; son distintas visiones la tuya y la mía de una misma realidad.

Los diferenciales que se están aplicando a la kutxa son oficialmente el 0,6%(0,5% el primer año), con 0,1% de comisión de apertura, y 0,5% de cancelación total. En la kutxa no te exigen vinculación alguna con el banco por lo que no tienes que abrir ninguna cuenta. De todas maneras te comento que están ofreciendo mejores diferenciales y comisiones especiales a cada cliente, dependiendo de lo solvente que seas.
oct.-2004
191 mens.
Usuario Habitual
24/11/2005 19:59
Envié mis datos a pajaritoespino y me dió una aproximación de lo que me iban a ofrecer. De hecho a mí me han dado un diferencial menor del acordado en la carta, porque me dijeron que mi situación financiera era muy buena en relación al precio que solicitaba de préstamo. Estoy con él en que no todos los clientes son iguales para los bancos. ¡Ah! Y no he tenido que abrir allí una cuenta ni nada.
mar.-2004
44 mens.
Usuario Ocasional
26/11/2005 20:56
Respuesta a pajaritoespino:

"El valor de tasación es independiente del valor de compra".Te repito que estamos hablando de un caso concreto:Altos de Montecarmelo I e hipoteca concedida por el Barclays y en este caso el valor de tasación coincide con el valor de compra. En el resto de casos claro que no coincide. Si quieres que hablemos de las hipotecas en general y de sus condiciones entonces podemos entrar en un foro bancario.


De cualquier forma yo doy por zanjado el debate. Entré en el debate porque no entendía para qué usabas esos datos y sigo sin entenderlo.

De cualquier forma he visto que de no saber para qué te mandaban una carta los de Coivisa has pasado a ser un experto en hipotecas y a recomendarle a todo el mundo que te mande sus datos. Se vé que estás informado de cosas que ni el resto sabíamos sobre la constructora. Bueno allá cada uno, sólo os recomiendo a todos los demás que no déis vuestro datos por mail a nadie y menos vuestros datos financieros, ni aunque sea con nick. Nunca sabes con quién estás hablando. Podéis estar hablando con un empleado de la Kutxa o con un API agente de la propiedad inmobiliaria que se dedica a buscar compradores que van a solicitar hipotecas o con un empleado de Coivisa.

Davichu: nunca he dicho que haga falta abrirse una cuenta en un banco para tener una hipoteca, dependiendo del banco es más recomendable. De cualquier forma felicidades por haber conseguido un buen interés. La aproximación que te ha dado pajaritoespino te la dan todas los bancos a través de sus páginas de internet, o a través de los simuladores e incluso en las propias oficinas. Por lo menos a través de cualquiera de estos medios sabes con quien estás hablando y a quién le estás dando tus datos financieros.

Un saludoy ánimo.




sep.-2005
276 mens.
Usuario Habitual
26/11/2005 23:33
No soy de ninguna constructora, ni de bancos, ni agente de la propiedad inmobiliaria ni na de na... Sólamente me he dedicado a contrastar los datos de la KUTXA (no Barclays) de las hipotecas, en relación a los metros cuadrados de cada casa, a la cantidad solicitada y a los datos económicos de cada persona. En esta caja manejan esos datos y te dan un diferencial y unas comisiones acordes con ellos. Solamente me he dedicado a AYUDAR. Sé que en estos tiempos que corren suena raro, pero es así.

Otro asunto: no utilizo los datos para publicidad ni nada. De hecho he recibido yo publicidad de agencias financieras por tener mi e-mail escrito en el foro.

De todas maneras tampoco le veo el interés en seguir discutiendo porque ni te voy a convencer a ti, ni tú a mi.
sep.-2008
816 mens.
Administrador

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