La vivienda se encareció un 17% en 2002 y acumula

¿Por qué los precios de la vivienda siguen aumentando a pesar de la inestabilidad económica?

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Tal y como temía el propio mercado y el Gobierno, el año 2002 cerró con un incremento del precio de la vivienda en el último trimestre del 18% sobre el mismo periodo de 2001 y un encarecimiento medio anual del 17,1%, pese a que el pasado ejercicio iba a ser, según todas las previsiones, el principio del fin del actual boom inmobiliario. Con este fuerte incremento, desde 1998 los pisos acumulan una revalorización del 82,45%, según los datos que las tasadoras facilitan al Ministerio de Fomento.



Cinco Días / MADRID (17-02-2003)





Con esta subida media anual del 17,1% en 2002 son ya tres años consecutivos con incrementos de dos dígitos, siendo además 2002 un ejercicio de gran inestabilidad e incertidumbre económica a nivel mundial que parecen no haber afectado lo más mínimo al mercado residencial español.



Incluso para este año, en el que los expertos tampoco ven claro todavía el momento en el que se producirá la ansiada recuperación de la actividad económica, el sector espera que, salvo catástrofe, los precios finalicen el ejercicio con un aumento que sitúan entre el 10% y el 12%.



Los datos correspondientes al último trimestre de 2002 elaborados por las tasadoras, a los que ha tenido acceso este periódico, demuestran que no sólo no se moderaron los precios según transcurría el año, sino que en el segundo semestre incluso se aceleraron.



Según la información disponible en la web del Ministerio de Economía, en el tercer trimestre los precios de la vivienda nueva se dispararon un 18,6%, frente al 17,68% que estimó Fomento como dato provisional, y en el último trimestre ese encarecimiento volvió a ser del 18% sobre idéntico periodo de 2001.



Estas dos subidas, unidas a las alzas del 15,2% y del 16,9% del primer y segundo trimestre, respectivamente, dan como resultado un aumento medio el citado 17,1%.



Además, otra de las claves que arroja el análisis de las cifras es que el comportamiento de los costes inmobiliarios no ha sido homogéneo en todas las comunidades autónomas.



Por un lado, se detecta la suave desaceleración que vienen registrando ya desde hace varios trimestres regiones como Baleares o Canarias, donde aún los incrementos de precios interanuales superan el 10%, y en los primeros años del boom superaron el 20%.



Por otro, Madrid continúa instalada en una vertiginosa escalada y en el último trimestre de 2002 sus costes se incrementaron, de promedio, un 25% sobre el mismo periodo de 2001.





Tipos de inmuebles



Otras regiones que continúan protagonizando fuertes incrementos son Cataluña y País Vasco, que como en el caso de Madrid no denotan todavía síntomas de agotamiento en sus demandas.



Por su parte, autonomías tradicionalmente con los precios inmobiliarios más bajos, como es el caso de Galicia o Extremadura, continúan registrando alzas moderadas, muy lejos de la media nacional, del 9% y 10,5%, respectivamente.



Aunque la información estadística sobre precios de vivienda que publica periódicamente el Ministerio de Fomento hace referencia exclusivamente a casas nuevas de renta libre, con las cifras que facilitan las empresas tasadoras al departamento que dirige Francisco Álvarez-Cascos, existe también información sobre el mercado de vivienda usada.



Con los datos disponibles hasta ahora, otro de los fenómenos detectados por los expertos es cómo en la clasificación de precios, según la antigüedad de los inmuebles, las mayores revalorizaciones interanuales corresponden a los pisos más viejos (más de 20 años).



´Tradicionalmente son casas situadas en los mejores barrios de las grandes ciudades y con buenas calidades de construcción y comunicaciones, por lo que a los compradores, aunque tengan que invertir fuertes sumas en su reforma, las prefieren a otras más alejadas´, aseguran desde una tasadora.



Desde las distintas Administraciones públicas hasta todos los agentes privados que intervienen en este mercado se han mostrado preocupados por la escalada de precios y pese a coincidir en la necesidad de poner soluciones al problema, no ha sido posible el gran pacto de Estado que ya a finales de la anterior legislatura anunció el presidente del Gobierno, José María Aznar.



El pasado 22 de enero, el Ministerio de Fomento logró cerrar un acuerdo de mínimos con 12 comunidades autónomas (las gobernadas por el PP, CiU y las dos ciudades autónomas) que introduce cambios sobre valoraciones de suelo, calificaciones y agilización de plazos, pero sobre el que todos sus firmantes ya han advertido que aún tardarán en notarse los efectos beneficiosos del mismo.



Aun así, los Ministerios de Economía, Hacienda y Fomento continúan trabajando de forma conjunta para introducir modificaciones que contribuyan a paliar estos incrementos, como son las nuevas normas aplicables a los créditos hipotecarios o los incentivos fiscales a la promoción de pisos en alquiler.



Promotoras de pisos de alquiler piden no pagar el impuesto de sociedades



Las inmobiliarias con negocio en viviendas para alquiler insisten en la supresión del impuesto de sociedades como medida imprescindible para aumentar la promoción de este tipo de residencias.Las sociedades calculan que sólo con dicha medida alcanzarán la rentabilidad de entre el 6 y el 6,5% que consideran mínima para entrar de lleno en este negocio, según explicaron a Europa Press fuentes del sector. Las inmobiliarias estiman necesario también que el Gobierno no congele los precios de los alquileres que, en su opinión, deben regirse por las leyes de la oferta y la demanda. Estas peticiones se enmarcan dentro de las negociaciones que las empresas están manteniendo con el Ejecutivo para concretar una batería de medidas que facilite la creación de un parque de viviendas en alquiler. El plan elaborado conjuntamente por Fomento, Hacienda y Economía propone un conjunto de benenficios fiscales que se incluirían en el impuesto de sociedades, a cambio de ciertos requisitos de los pisos. Medidas de FomentoEn concreto, aplicar un tipo reducido del 2% para las plusvalías que las inmobiliarias obtengan por construir viviendas para arrendar en el caso de que dicha ganancia se reinvierta de nuevo en edificar este tipo de residencias; y aumentar en un 50% la amortización máxima de las viviendas. Como contrapartida, los pisos deberán tener una superficie máxima de 90 metros -120 en el caso de familias numerosas- y su precio deberá ser de 6.190 euros al año, equivalente al SMI.Por otro lado, el Gobierno ha fijado en 30,16% el nivel de endeudamiento de las familias por la compra de vivienda, tomando como referencia la proporción entre el saldo vivo de préstamos hipotecarios y el PIB. Estos datos difieren de los facilitados por el Banco de España, que sitúa la deuda financiera de las familias en el 64,25% del PIB. Por último, PP y CiU propondrán conjuntamente al Gobierno que reduzca del 7% al 4% el IVA de los pisos de protección oficial.



Los altos precios pasan factura al ritmo de ventas



Las empresas promotoras y constructoras ya alertaron hace meses de que, en contra de lo que sería lógico pensar, de continuar subiendo los precios ellos serían los primeros perjudicados, porque una parte de la demanda se retira del mercado porque no puede hacer frente a los nuevos costes cada vez que los pisos se encarecen.Ese fenómeno, que en su día los expertos anunciaron que se produciría de forma suave mucho antes, parece que empieza a manifestarse ahora. Según aseguran las empresas tasadoras, los ritmos de ventas, aunque continúan siendo buenos, se han ralentizado sensiblemente. ´Las consultas sobre los pisos usados y las visitas a las promociones de obra nueva no han disminuido fuertemente, pero sí la alegría con que hace meses se decidían los compradores´, señala un portavoz de una de las grandes intermediarias del sector. Todos los análisis efectuados indican que 2003 será el ejercicio de la moderación de los precios, aunque seguirán creciendo por encima del 10%, pero sobre todo será el momento en el que se corrija la fortísima producción de la oferta, como consecuencia de una menor demanda. Así, los analistas no esperan que durante este año se sobrepase la cifra de 425.000 viviendas iniciadas, mientras que en 2002, y a la espera de conocer el dato oficial, no será difícil volver a batir las 500.000 casas iniciadas. Otro de los indicadores que dan muestra del agotamiento de la producción de pisos es el consumo de cemento, que sumó 3,34 millones de toneladas durante enero, lo que supone un descenso del 4,52% respecto al mismo mes de 2002, según la patronal de cementeras Oficemen. Este dato confirma la desaceleración de 2002, que cerró con un crecimiento del 4,5%, la mitad que en 2001. La producción de cemento cayó un 2,6% durante enero, con lo que las exportaciones bajaron un 46% y las importaciones decrecieron un 5,28%.