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AHA6969
AHA6969
18/03/2010 07:16

fechas y precios.

¿Qué influye en el precio de nuestras viviendas?

5.596 lecturas | 15 respuestas
Para seguir el hilo informativo me gustaría abrir un tema sobre qué influye en el precio de nuestras viviendas.

Vamos a ver, si me explico. Y que tampoco soy un experto.

Un Anteproyecto son unas líneas que traza un arquitecto para que el cliente modifique a su conveniencia y se ajuste a sus necesidades. Cuando se da el okey, se pone a trabajar de verdad en un Proyecto.

Cuando se habla del precio módulo, hablamos del precio máximo que puede costar una vivienda protegida.

Si en tu cooperativa la repercusión del precio del suelo es baja, podrá o bien ajustar el precio final de la vivienda o darle más calidades a la vivienda hasta llegar al precio máximo.

Las cooperativas del Cañaveral en ningun caso deberían aproximarse al precio módulo, sino que se quedarán por debajo de módulo.

Es muy importante que se haga un buen Proyecto de Ejecución en el que se cierre bien el presupuesto de la Constructora, por que es la que puede descuadrar el precio final. Ya que te puede plantear que hay partidas que entran en "contradicción" o que no están presupuestadas, y es donde te clava.

Por eso es muy importante la contratación de un buen estudio de arquitectura, y sobre todo fijarse mucho en que tenga experiencia sobrada en la realización de vivienda protegida.

Todas las cooperativas están trabajando en los Proyectos.

En el precio final de la vivienda influyen muchos factores, construcción, precio de gestión, gastos financieros, licencias, arquitectura.... cerrar un precio ahora es más fácil, pero con la idea de que el precio final se tendrá al acabar la obra de construcción.

Además hay que saber como es el terreno, por que hay que saber si hay que apantallar, si hay que pilotar... Realmente el precio de la vivienda lo marcan los garajes.... aunque resulte extraño.

De hecho las constructoras normalmente te presupuestan sobre rasante.. en altura. El terreno es otra cosa.

P.D. Esto es una respuesto a un hilo abierto en otro foro. Creo que es válido para abrir un debate constructivo.
Espero que se hayan acabado los malos rollos. Un saludo a todos.

Un hombre de bien.

 
la fuga
la fuga
24/03/2010 13:19
tagamiocho perdon te dije que por mis calculos nos ibamos a 35.5 millones,perdona me equivoque,segun mis calculos me saldria por 33,5 millones aprox.eso tb decirte que hay varias modalidades de pisos en el caso de 4 dormit. hay uno de 88 m, el atico de 100 m ( me lo quitaron grrrrrr) y el mio de 90 aprox.con el resto de modalidades de dos y tres dormitorios con sus aticos pasa lo mismo varia el precio en funcion de los metros,ya que pagas por metros no por habitaciones,importantisimo tener un buen numero de orden para elegir buen piso,buena plaza de garaje y buen trastero,en mi caso era el tercero y me quede sin el atico,pero cogi el piso que queria y la plaza de garaje independiente y el trastero que mas me gusto,me quedo un sabor agridulce.saludos
 
la fuga
la fuga
24/03/2010 13:09
Hola tagamocho,pertenezco a organizacion 2000,y efectivamente ya tenemos elegidos pisos,garajes y trasteros,todo sobre plano "no definitivo",me explico,se hicieron dos anteproyectos,el primero no sirvio de nada pq era un anteproyecto sobre el cual aun la gente no habia cambiado de metros(yo pase de 3 a 4 dormitorios),se hizo un segundo anteproyecto ya con los metros definidos por cada cooperativista,este proyecto se presento a los tecnicos del ayuntamiento los cuales lo revisaron y dijeron lo que habia que cambiar de este anteproyecto,sobre esto se a trabajado y es el proyecto "definitivo" resultante sobre el que se a elegido vivienda,garaje y trastero,lo llaman no definitivo .pq aun  faltan las licencias y permisos de construccion,asi como cerrar el prestamo con el banco y cerrar el precio con la constructora,ya sabes que esto lleva un tiempo,pero en el momento que lo concedan se empieza a trabajar sobre este proyecto,las fechas de comienzo de obras para agosto aproximadamente y entrega de llaves nos vamos para septiembre del 2012 aproximadamente.sobre precios te puedo orientar pq en el segundo anteproyecto me salia el piso de 4 dormitorios de unos 85 m por 31,5 millones de las antiguas,haciendo las modificaciones dictadas por los tecnicos del ayuntamiento nos hemos ido 4 dormitorios a 90m,cinco metros mas,no nos han dado aun el precio definitivo pq estan pendientes de cerrar precio con la constructora,pero calculo que no llegamos a 35 millones,por mis calculos nos vamos a 35,5 millones aprox,por regla de tres.en cuanto a proyecto te puedes meter en la pagina web de organizacion 2000 y ver los planos y las infografias,asi te puedes hacer una idea por dd van las cooperativas mas avanzadas.por mi experiencia que no os mareen con anteproyectos,antes de que hagan nada,cambiar de metros los que quieran y sobre eso que os presenten un anteproyecto el cual presentar al ayuntamiento,ten en cuenta que os lo tiraran abajo y entre unas cosas y otras se te van tres meses.s2
 
D
david38
23/03/2010 20:44
gumyneitor  te voy a contar una historia par aque veas qeu tampoco tenemos las de ganar .
Mis padres compraron una casa en valderrivas (vicalvaro) en la que la constructora a mitad de la contruccion decidió pedir a lso socios una cantidad EXAGERADA en aquella epoca (2000) de dinero .

La cooperativa al final con la mayoria de socios decidió ECHAR a la constructora ya que no iban a pagar esa cantidad .Po lo qeu la constructora se fue  (Y DENUNCIÓ A LOS SOCIOS DE LA COOPERATIVA POR HABLERLES ECHADO POR INCUMPLIMIENTO DEL CONTRATO FIRMADO) Los socios contrataron a una nueva constructora y lso pisos se HICIERON y todos tan felices.

Al FINAL hubo juicios y demas porque la primera constructora denunció por haberles echado y tras un largo periodo  GANARON la batalla porque habia un contrato firmado  donde se exponia que la obra la ejecutarian y acabarian ellos etc etc y como se les echó nos llevamos una demanda que supuso a cada socio  aproximadamente 30.000 € ....

Por eso a veces es preferible que la constructora siga y se le page cuando acabe la obra antes que la aparalize y encima nos denuncie por echarles y no pagarles . 

La vivienda de 98m2 con 3 dormitorios que tenia en el año1999 un precio de 20 millones  a lo largo de los años con las  demandas y lo que tuvimos que pagar por contratar a la nueva constructora + lso 30.000€ por perder el juicio . A mis padres les costó 26 millones de ptas.

Pensareis que aun asi la vivienda esta con un precio razonable a como esta ahora.Pero en aquella epoca es como si ahora nos pidieran 60.000€  de subida .Pues lo mismo 


Hay que tener todo firmado y controlado par auqe no pasen estas cosas 
 
AHA6969
AHA6969
23/03/2010 20:25
Miedo me da gumineytor...

Lo de la constructora va a tener que ser un tira y afloja por que como sea todo tirar igual nos da el gomazo en la cara.

Los constructores son ... constructores. Tengamos cuidado con ellos.

Lo que está en nuestra mano es hacer buenos contratos, y buenos Proyectos. Después el tiempo dirá.... Tenemos en la cabeza que cuando empiecen las obras se acabaron los problemas y los problemas no van a terminar hasta que no se liquide la Junta de Compensación. Y si no al tiempo.

Pero vayamos por pasos por que si no nos echamos todos a llorar...

Ciao.
 
G
gumyneitor
23/03/2010 12:55
Buenas observaciones Tamagocho, pero aqui no podemos meter a todos en el mismo saco, porque a algunas cooperativas si las saldra mas barato que el modulo si lelvan muchos años ya con los terrenos en el cañaveral, pero si se incorporaron mas tarde y compraron terrenos a precios caros, el precio subira y bastante.

Tambien el tema de las construscoras, decirte qeu una constructora no se va a poner a levantar pisos si no gana dinero, para eso se queda en su casa llorando de lo mal que esta el mercado y sin contratar paletas.

Tengo conocidos que estando en cooperativa, contrataron a una gran empresa de construccion (no recuerdo cual puede ser FCC,  Ferrovial u otra) que les dio un precio y comenzo la obra. cuando iban a la mitad de construcion se dieron cuenta de que no les venia bien seguir palmendo pasta por el precio que les habian dado, y les pidieron 12000 € mas a cada socio para continuar, estos dijeron que ni de coña, y la constructora ni corta ni perezosa, recogio bartulos y les dejo todo empantanado, teniendo que buscar otra constructora nueva que les costo tambein algo mas cara que el precio primero dado por la que se fue y perdiendo 2 añitos casi, eso si, con una denuncia que les cascaron por incumplimiento de contrato que despues de varios años han ganado, pero le viene mejor a la cosntructora pagar la indemnizacion , que peder mas pasta construyendo.

Con esto podemos ver como se las gastan y que por mucho que digamso que tenemso la sarten pro el mango.... en muchos casos nos pueden dar a nosotros con esa sarten.

Los precios tendran que ajustarse a lo que mande el mercado, porque si no nadie construira o dejara las cosas a medias, y se intentaran agarrar al precio del modulo, sino  al tiempo....

Saludos.
 
C
corrupcion
21/03/2010 15:17
 Completamente de acuerdo AHA6969, es realmente penoso que en este país ya se presuponga que te la van a meter doblada en algún momento de la construcción, por mayores precios a los presupuestados, peores calidades a las contratadas o a mayores tiempos de ejecución de obras a los planificados de antemano con la constructora.

Creo que las clausulas que tagamocho pueden ser realmente válidas y utilizables aunque como dices, si se realiza un buen proyecto de ejecución teniendo atado en él hasta la última de las variables y bien especificado hasta el trabajo mas insignificante, las posibilidades de que te la metan doblada se reducen, aunque no se eliminan porque siempre hay caraduras en todos lados..

El arquitecto, y el estudio debe ser cojonudo, con una gran experiencia en viviendas de este tipo, con gran profesionalidad a sus espaldas y con un gran equipo técnico que se encargue de atarlo todo e incluso responsabilizarse de lo que se le haya escapado y pudiera ser utilizado en nuestra contra durante la construcción..esto también podemos exigírselo a los estudios que ahora concursan para quedarse con nuestros proyectos, puede ser clave ..hay que sopesarlo de cara a las condiciones que les fijemos!!
La gestora junto al CR deben trabajar codo con codo en todo ello, investigando y preguntando incluso a pasados clientes de arquitectos y constructoras antes de firmar...


 
AHA6969
AHA6969
21/03/2010 13:05
Esta claro que quien no puede tener ningún "conchambeo" son los arquitectos con la constructora, sino estamos jodidos.

Estoy deacuerdo con Eustaquio, hay que dejarlo todo bien atadito. Y eso es trabajo del Arquitecto. Por eso es muy importante que tenga experiencia, por que le va a hacer falta. Vamos a firmar a la baja, y los constructores van a intentar darnos puñaladas en cuanto nos demos la vuelta.

Más que control de calidad, me parece mejor las clausulas que dijo tagamocho. Que conste en los contratos formulas legales para que no nos acuchillen y que podamos subcontratar alguna cosa en caso de que nos quieran imponer cualquier cosa.

Y sobre todo estudios de arquitectura experimentados y que hagan un buen Proyecto de Ejecución. Sin prisas y revisando todo bien antes de firmar con ninguna constructora.

Y la verdad es que es buen momento para que quien quiera construir pase por el aro.
 
E
eustaquio1925
21/03/2010 12:50
No me parece una buena idea en absoluto. Porque evidentemente éso supondría más costes de inicio.
supongo que dirás a continuación que si ahorran algo, entonces habrá compensado su contratación.
Pues lo que tenemos que hacer es contratar a aparejadores que no se "conchabeen" con constructoras y viceversa.
Lo que tienen que hacer todas las personas que participan de la obra es hacer bien su trabajo. Para ayudarles está la gestora, que para éso es la profesional y tendrá que ayudarnos a contratar todo bien y procurar tener todo bien atadito.
Para nada creo que sea una buena opinión subir costes únicamente porque no se "conchabee" nadie.
Ésta es la típica propuesta de gestora que no quiere asumir sus responsabilidades
 
B
beyby
21/03/2010 12:32
- Que os parece esto, si es viable
--En cualquier tramo de obra la cooperativa podrá contratar una empresa de prestigio en controles de calidad, para supervisar los trabajos y calidades que se supone que yá está vigilando otra empresa contratada.
Si se detectasen cambios tanto en la construcción como en la calidad de los materiales, tanto la constructora como la empresa de control de calidad aumiran los gastos de la reposición y ejecutarán los trabajos en un plazo x.

digo esto porque suele haber conchavamiento entre constructoras-aparejadores y control de calidad. Más en estos tiempos que van a contratar muy bajo.
Debemos tener doble cuidado ya que al contratar justo van a intentar hacer un contrato con muchas puertas abiertas y como la gestora será la que supervise el contrato hay que hacerla responsable del mismo.
Que luego pasa lo de siempre que la que firma es la cooperativa.
Saludos Vecinos



TODO MI APOYO PARA EL JUEZ GARZÓN
 
AHA6969
AHA6969
21/03/2010 08:05
La verdad que me parece buena idea.

- Poner una clausula diciendo que la constructora conoce los terrenos y que cualquier contratiempo lo pagen ellos.

- Y poner una clausula para poder subcontratar con otra empresa.

Deberíamos primero intentar que no llegue a pasar eso, y para eso hay que hacer un buen estudio geotécnico del suelo. Y después hacer un Proyecto de Ejecución bien bien cerradito.

¿Las clausulas? Me parece una idea cojonuda. Y como bien dices, el que quiera, y el que no quiera, no firma.




 
la fuga
la fuga
20/03/2010 22:07
En gran medida los plazos dependen de como tengan echos los deberes cada cooperativa,pongo como ejemplo nuestro caso,nos han dicho que para agosto-septiembre empiezan a construir,y entre construccion y permisos de habitabilidad nos vamos a septiembre del 2012 aproximadamente,todo esto contando que ya tenemos piso elegido,a falta de cerrar acuerdo con la constructora y licencias y demas por pàrte del ayuntamiento
 
AHA6969
AHA6969
20/03/2010 21:26
 Los precios vendrán dados en gran medida por cada proyecto.

Cada Cooperativa tendrá que ponerse de acuerdo en las calidades que quiere.

Por lo demás, los precios, están practicamente cerrados a espensas de que cada cooperativa tenga su proyecto básico y negociar con las contructoras, que cada uno elija.

En cuanto a las fechas, todas las cooperativas hablan de ultimo trimestre de 2012. Ya que se podría empezar en el último trimestre de 2010 y las constructoras dan plazos de 18 a 21 meses, más vamos a ponerle 3 mesecitos hasta que nos concedan la habitabilidad.

Haber si todo esto se puede cumplir, y no llega algún gilipollas y nos lo jode.

Un hombre de bien.
 
alfonso3
alfonso3
19/03/2010 21:35

AHA6969, todo lo que dices me parece bien y es información, pero lo que a todo socio nos interesa es saber una aproximación de fechas y de precios.
Se podría decir YA en cuanto saldrían los pisos+- y las fechas de construcción de los mismos. Yo tengo un piso de 80 metros.
Gracias
 

 
AHA6969
AHA6969
18/03/2010 20:35
Los socios deben de estar enterados de todo.

Todos dirán los mismo. Soy de la mejor cooperativa del Cañaveral.

de Puerta del Corredor.

Ánimo a todos los socios de las cooperativas. Sólo nosotros podemos sacar el Desarrollo adelante.

De todas formas vivimos en la era de la información, el que no está enterado de algo es por que no quiere....

Un saludo para Cela, César, Roberto, Raúl, Montse y Ana. Nuestro CR.

Un hombre de bien. Feliz puente.
 
H
Hortaleza_99
18/03/2010 14:59
OLA   AHA6969   veo que estas muy enterado de todo de que cooperativa eres
 

Fin del hilo
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