subrogación hipoteca

¿Es legal que la constructora Pryconsa me obligue a pagar los gastos de constitución de la hipoteca?

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Buenas tardes
mi nombre es Alicia, he adquirido una vivienda en el Pau Carabanchel III con la constructora de Pryconsa. Firmaré en Septiembre la entrega de llaves. Os voy a exponer mi caso por si a alguien le ha ocurrido algo similar.

en el contrato de compra-venta hay una cláusula que estipula que tengo que hacerme cargo de los gastos de constitución del préstamo hipotecario que tiene la constructora. Y los de Pryconsa me están dando largas para decirme a cuánto asciende el coste de constitución de la hipoteca. He estado informándome y, al parecer, la cláusula es ilegal pq. va en contra de la ley de consumidores. El caso es que tb. me dicen en Pryconsa que deberé hacerme cargo de la anulación de la hipoteca en el caso de que no me subrogara. Y debo tomar la decisión de solicitar la hipoteca con su banco o con otro ya.
¿alguien ha pasado por algo parecido?, ¿cómo se solucionó?-

gracias anticipadas,
alicia

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H

hester_

29/08/2005 14:04

La única explicación que le encuentro es que quieras pedir más importe en la hipóteca del que tienes firmado en el contrato de compraventa, es decir, que haya que anular y volver a constituir la misma. Si es así, está claro que no te interesa hacerlo con el BBVA.
Si pides exactamente la misma cantidad que tienes firmado en el contrato no te pueden cobrar nada del dichoso impuesto, porque ya está pagado en la constitución de la hipóteca del promotor. Esta es la única razón por la interesa subrogarte, porque normalmente las condiciones suelen ser peores que hacerla nueva con otra entidad. Ellos lo saben y se aprovechan.
De todas formas, Que tengas buena suerte,

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A

ALICIA 2

26/08/2005 15:56

Capitulo 325 de este asunto, Hester,

lo que describes sobre el ahorro en el IAJDocuemtados no es mi caso. Los amigos de Pryconsa me cobran dicho impuesto por constitución de la Hipoteca con el BBV, así como los notariales e incluso, alucina ¡25 € por la tasación!.. eso sí ahora dicen que no nos cobrarán la anulación de la hipoteca, que solamente la constitución. Yo ya he echado mis cuentas, y me sale mejor con otra entidad financiera que además trabajará con su propio notario que me hace pagar una provisión de fondos inferior a la de Pryc. y el tipo de interés es a 0.5 y puedo meter más dinero en la hipoteca sin problemas. Así que no voy a hacer la hipoteca con el BBV. Así que provisionaré la deuda con Pryconsa, para que, en el caso de que se la tenga que pagar lo haré, pero a posteriori les denunciaré. Y además se curan en salud pq. no te dan nada por escrito hasta el último momento para que no tengas tiempo de reacción. Mi queja ya está en la OMIC esperando respuesta, la siguiente será la de un abogado. Ya te contaré como queda todo esto.

Gracias por tu ayuda,
Alicia

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H

hester_

07/08/2005 21:10

No te preocupes por los gastos, la diferencia es grande entre bancos. Digamos que los más importantes, como impuestos y registro son fijos.
La pagina del barclays www.barclays.es tiene un simulador de gastos con diferencia entre subrogación y no subrogación. A groso modo, si te subrogas te ahorras el IAJD que es el 1% de la responsabilidad hipotecaria (consiste en la suma de principal e intereses), esta depende del banco pero como estimación es el 150% del importe de la hipóteca (si el prestamo es a 30 años). Ejemplo, 200.000 euros de hipotecas supone un ahorro de 3.000 euros del impuesto en la subrogación.
Saludos

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A

ALICIA 2

28/07/2005 09:44

Muchas gracias Hester,

en mi contrato no había opción de no subrogarte, la única forma era mediante la firma de un anexo a posteriori, y el año pasado cuando contacté con ellos para firmar el famoso anexo me indicaron que no era posible porque ya estaba constituída la hipoteca. Así que considero que abusiva sí que es un poquito. Entiendo que si Pryconsa me ofreciera unos gastos de constitución bajos no habría nada que pensar un diferencial de 0.15 puntos no significa nada en 30 años y yo cuando necesito la pasta es ahora. lo que pasa es que no terminan de confirmar a cuánto ascienden los gastos y si me quieren trasladar todos los gastos a mi cuando se han estado beneficiando del dinero desde hace un año, eso si que me revienta.

Tal y como tú indicas el lunes voy a mantener una entrvista con ellos para que me confirmen a cuánto ascienden los gastos, y espero que, como tu indicas, se trate solamente de una parte y la otra la asuman ellos, con lo cual podría marcharme de vacaciones lago más tranquila..

ya os contaré,

Muchísimas gracias, no obstante, por tu ayuda.
Un saludo,

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H

hester_

27/07/2005 19:34

Intentaré ayudarte,
Entiendo que en el contrato de compraventa privado que hiciste con el Promotor hay una clausula en la que se indica que en el momento de elevación a escritura pública el Comprador se subrogará a la hipóteca que tenga concedida el Promotor. Es importante saber si en este apartado había opción o no a dicha subrogacion, por ejemplo, si en la escritura había dos opciones la opción comentada de la subrogación y otra opción de no subrogación.
Si es así y marcaste la opción de la subrogación, me parece que no tienes nada que hacer porque no es un clausula impuesta por el Promotor, porque tenías la opción de NO subrogación, es decir, has aceptado voluntariamente la clausula.
Por el contrario, si no tenías esta segunda opción de la no subrogación, entonces la clausula esta impuesta por el Promotor y se puede considerar que es abusiva. Esto tiene peor solución, porque aunque hay jurisprudencia que indica que es abusiva eso siempre lo tiene que dictaminar un juez, la mejor solución es un arreglo por ejemplo la cancelación económica te la perdona el promotor y aceptas la registral.
De todas formas, fijate en las condiciones que te ofrecen por la subrogación y haz cuentas porque en una subrogación te ahorras bastante dinero y merece la pena subrogarte quedarse con un euribor+0,65 que no subrogarte y conseguir un euribor+0,40 y pagar de nuevo el IAJD.
Espero haberte servido de ayuda

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