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Gastos de Escrituras

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Actualizado 18/06/2003
1566 lecturas acumuladas
4  mensajes
Autor
Tema
Fecha
may-2003
129 mens.
Habitual
12/06/2003 12:48
Hola, me he comprado un piso y no se que es mas interesante, subrrogarme a la hipoteca del promotor, o buscarme una hipoteca por mi cuenta , cual tiene mas gastos ?, supongo que si me subrrogo a la hipoteca no tendre que pagar tasación y de la otra forma si, o no ?, os agradecería cualquier ayuda.



jun-2003
16 mens.
Circunstancial
  nan
12/06/2003 21:21
A ver si te puedo ayudar yo Javier.

Lo malo de una subrogación es que tienes que partir de las condiciones que haya negociado el promotor, en tu caso me imagino que te las habrán dicho.

Otra desventaja es que no puedes modificar ni la cantidad que te quede por amortizar (hipoteca) ni los años, si lo hicieras tendrías que hacer lo que se llama una novación con ese banco.

Lo bueno de la subrogación no es que no pagues la tasación, es que además estás exento de pagar lo que se llama el impuesto de actos jurídicos documentados (ajd) que se paga en una hipoteca nueva o cuando pides más dinero del que tienes de hipoteca en el banco. Normalmente cuando una hipoteca supera los 18 millones, con la responsabilidad que pone el banco se supera los 30 millones y tendrías que pagar el 1% del total, no sólo de la hipoteca sino la responsabilidad que ponga el banco, si no llega a ese 1% sería el 0.5% de la responsabilidad. En mi una hipoteca de unos 22 millones puede ser esto unos 2400 euros que es una pasta.

Luego la subrogación tiene como ventaja que los gastos de notario y gestoría son menores que en los de una hipoteca nueva.

Pero como mayor ventaja, lo que tiene la subrogación es que la hipoteca ya la tienes, no tienes que estar a expensas de si te la conceden o no los del banco.

Ahora, lo bueno de hacer una hipoteca nueva es que la haces tú y no el promotor, y las condiciones las negocias tú y estos gastos que ahora te ahorras el día de mañana si tienes una hipoteca con un buen índice lo amortizas, tienes que ver lo que te merece la pena, hacer cálculos. Ten en cuenta que si haces una hipoteca nueva tienes que pagar ese AJD, tasación y comisión de apertura aunque en la subrogación la tienes pero con el nombre de comisión de subrogación.

En la hipoteca nueva puede poner los años que te dé la gana y que deje el banco y el importe que necesites, y que naturalmente te permita el banco.

A la hora de subrogarte tienes que saber que normalmante el promotor tiene que permitir que aunque firmes que te subrogas, si antes de seis meses a la firma le dices que no, puedes hacer la hipoteca por tu cuenta. Tienes que asegurarte de esto antes de firmar porque si firmas y luego no quieres subrogarte tendrás que pagar la cancelación del banco de la subrogación y la cancelación registral y esto es una pasta.

Si tienes alguna preguntilla más pues ya me pasaré por este foro otro día, un saludillo
may-2003
129 mens.
Habitual
18/06/2003 14:37
Gracias por la explicación, solo me queda una duda sobre el AJD, porque los 30 millones para pagar el 1% es sobre la responsabilidad de la hipotica o sobre el precio del piso, si yo me compro un piso de mas de 30 millones, pero pido una hipoteca de 10 millones, que pagaría el 0,5% o el 1%, es muy importante `porque por lo que veo el AJD, es la mayor diferencia porque mi banco no cobra comision de apertura. Un saludo
jun-2003
16 mens.
Circunstancial
  nan
18/06/2003 20:25
A ver, el AJD se tiene que pagar por dos partes diferentes. Primero lo tienes que pagar por la compraventa del piso. Este es un tema que lleva cada comunidad pero te informo que en Madrid con la ley del 2001 si se supera los 180.000 euros de valor tienes que pagar por el ajd el 1% y si es menos el 0.5%. Luego tendrás que pagar los gastos de notaría, gestoría y registro.

Luego pasamos al apartado de que lo quieras pagar con hipoteca, si haces una hipoteca nueva, tienes que pagar los gastos de notaría, gestoría, tasación, comisión de apertura(si te la aplican que veo que no), registro, verificación registral y el ajd de la hipoteca. si tu hipoteca es de 10 millones lo que te cobrarán es el ajd en base a la hipoteca que pidas más la responsabilidad hipotecaria de esos diez millones que te ponga el banco a la hora de aplicar el impuesto aunque esto lo desembolsa la gestoría del banco. Al ser de 10 millones te aseguro que el valor total de responsabilidad no superará los 180.000 euros y por tanto lo que tendrás que pagar será el 0.5 del total de responsabilidad. Esto lo aplican las gestorías de los bancos, ellos cuando vas tienen unos cuadernos que les pasan las gestorías de por donde se puede mover el ajd según lo que pidas, pero nunca te lo dirán exacto, sólo una aproximación porque hasta que se se paga en hacienda no se sabe exacto.

Que no te cobre comisión de apertura tu banco no tiene nada que ver con el ajd.

No sé si te lo he dejado algo más claro ahora, espero que sí.

un saludo
sep-2008
733 mens.
Administrador

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