Si, nos afectan las elecciones

¿Cómo afectarán las medidas del PSOE a la promoción de vivienda de VPO?

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Más allá de las ideologías de cada uno, o lo bien que le venga a cada cual el programa político del partido que gobernará (PSOE), a todos como cooperativistas nos afecta el resultado de las elecciones.



El PSOE, tal y como comentaba en su programa electoral, y aún en mayor medida IU, proponían una serie de medidas destinadas a generar vivienda de VPO. Una de ellas es promover aún más suelo del que se lleva a cabo en la actualidad, pero restringiendo a los ayuntamientos que lo subasten, y con ello que puedan elevar su precio (lo cual les viene de perlas a éstos para mejorar sus ingresos). Esto sin duda generará una mayor subida de los impuestos locales, uno de los cuales, muy sustancioso por cierto, es el de las licencias de obra, tanto la de inicio, como la de obra nueva, como la de primera ocupación. Una subida del 2% en esta tasa municipal supone un coste añadido de entre 50 y 60 millones de pesetas en una obra de unos 700-850 millones, o lo que es lo mismo, de unas 100-120 viviendas, (caso al que se somete gran parte de las parcelas de la Dehesa Vieja). Esto, repercutido entre el número de viviendas supone un encarecimiento de entre 400.000 y 600.000 pts /vivienda.



Por otro lado, en el entorno de la ley del suelo actual, las medidas conducentes a limitar la subasta de suelos no pueden evitar que ese suelo comprado a un precio relativamente barato se revenda una o sucesivas veces hasta alcanzar un precio acorde con su valor REAL de mercado (el que se pagaría de haber subasta), por lo cual en cierta manera se crea una desagradable inseguridad en los cooperativistas, al desconocer éstos si la cooperativa al a que pertenecen será la que finalmente desarrolle ese suelo (dicho de otro modo, no es posible saber si será la que construya los pisos). Esto es lo que ha ocurrido en los años 90 en Sanchinarro, las Tablas y Montecarmelo en Madrid. Así pues, una medida muy encomiable como es la de evitar que los ayuntamientos se enriquezcan con el suelo, desvía ese enriquecimiento a los primeros compradores del suelo, obligando además a los ayuntamientos a elevar la presión fiscal para llenar ese hueco impositivo.



En la actualidad, esa sucesiva venta no se produce, porque los ayuntamientos, al subastar el suelo, obligan a las cooperativas a competir entre ellas ferozmente, por lo que se ven abocadas a ofrecer un precio bastante alto para asegurarse que el ayuntamiento se lo venda a ellas. Y es también por ello que en la actualidad el negocio de la promoción de VPO deja exiguos beneficios, ya que sumándole al suelo los gastos de construcción y demás apenas queda un estrecho margen. Así se explican dos fenómenos que se daban hasta hoy en la promoción de VPO:



a) No es apenas factible que ese suelo, pagado caro ya en una primera compra, se pueda vender a nadie, lo cual favorece la seguridad de saber que la cooperativa que lo compró es la que lo desarrollará.



b) Las promotoras-cooperativas, ante la tesitura de verse expuestas a perder dinero en el negocio, se aventuran a cobrar un canon de entre 2 y 4 millones de ptas por vivienda (del cual ya he hablado en otros mensajes), a todas luces ilegal y sangrante para el comprador. Si no lo hicieran, exponen, la VPO sería ruinosa, y nadie la construiria.





Y es aquí donde entra la segunda medida del Partido Socialista. Para atraer a las promotoras a la VPO, propone hacer el negocio más jugoso elevando el precio de venta vía elevación del módulo lógicamente. Con ello se pretende que las cooperativas-promotoras afronten el negocio más desahogadamente, y no se ven tentadas a cobrar ese canon al adjudicatario. Sin embargo, aunque se lograra evitar así el cobro del canon, al elevar el módulo se encarece la vivienda, por lo cual se diluye en gran medida el impacto beneficioso en primera instancia.



Además, y en segundo término, al haberse eliminado la subasta (y con ello favorecerse las sucesivas transmisiones del suelo), bastaría con que el adjudicatario, al vender el suelo conseguido a un segundo (que lo desarrollaría) incrementase el precio de venta para absorber la mejora del negocio del segundo, con lo cual se habría elevado el modulo (=precio de la vivienda) inútilmente.



Es decir, el que promueve (y por tanto vende) las viviendas puede venderlas más caras porque se eleva el módulo. Esto en teoría le evitará la tentación de cobrar el canon. Sin embargo, al no ser ya este promotor el adjudicatario del suelo, por las razones que he esgrimido antes, ha tenido que comprar el suelo antes, y lo habrá hecho al precio que le haya marcado el adjudicatario primero del suelo, que es el que se lo vende. Este precio, lógicamente, es el peor posible (el mas caro) para el promotor final. Consecuentemente, el promotor final no sólo aplicará el incremento del módulo, sino que no eliminará el cobro del canon, pues se verá en las mismas dificultades que antes al haber comprado el suelo muy caro.





Pero entonces, es consecuente y lógica esta cadena de consecuencias? Y aún mas, ¿Como romper este circulo vicioso?



Empezando por lo primero, SI, es bastante lógico: Si se ofrece más suelo, se aumenta la oferta, por lo cual el precio de venta final baja automáticamente. Al bajar el precio, empeora el margen del negocio, es decir, alguien deja de ganar dinero. En este caso los damnificados son los ayuntamientos, que no pueden vender el suelo al precio que les parezca.



Y respecto a como frenar este círculo, lo lógico sería aumentar el precio de venta de VPO (el módulo), tal y como propone el PSOE, pero sin eliminar la subasta municipal, aunque para limitarla se debería fijar una subida máxima del precio final respecto del inicial. Y por encima de todo ello, SE DEBERIA OBLIGAR AL ADJUDICATARIO DEL SUELO A SER EL QUE LO DESARROLLE, BAJO PENA DE FUERTE MULTA. Esta es la única manera de atraer a las promotoras a la VPO, a la vez que se mantiene la confianza en la cooperativa elegida, eliminando de paso la posibilidad de revender el suelo, y consiguiendo así que, al ampliarse el margen de negocio, las cooperativas se vean tentadas a aplicar el ´canon´.



Lamentablemente, y aunque el PSOE pueda contemplar esta batería de posibilidades, ya que encajan perfectamente con una ideología intervencionista de izquierdas (y lo digo sin matiz peyorativo alguno), el precio que ha de pagar por el apoyo de IU y que aún está por ver, puede dar al traste con ello. Y es que IU ha comentado por activa y por pasiva que obligará a los promotores a ajustarse a unas estrictas medidas en la promoción de VPO, medidas que son prácticamente incompatibles con la obtención de un beneficio empresarial. Ello solo puede acarrear tres posibilidades igualmente desagradables:



a) Que los promotores privados no hagan VPO ante el incierto negocio que supone.

b) Que al ausentarse estos, la VPO la desarrolle exclusivamente la administracion, pero al ser un negocio deficitario aumente el gasto publico enomemente

c) Que aparezcan cooperativas que decidan aventurarse a este negocio, lo cual inevitablemente supondrá que algunas de ellas no lo puedan llevar a buen puerto, resurgiendo así el fraude de las cooperativas (léase PSV o CPV).





En fin, que sea lo que sea, esperemos que el partido socialista tenga la cabeza fría, sopese bien las posibilidades, y tome, finalmente, la decisión correcta, que es la que todos deseamos. Un saludo, y espero no haberos aburrido mucho. Nos vemos en el foro y en ultimad.