Publicado el miércoles, 23 de enero de 2008 11:21
A continuación os posteo un mensaje que escribí hace unos dias en el foro Finanzas.com de ya.com. Dado que aquel foro no permite más de 3.500 caracteres he tenido que fragmentar el mensaje en capítulos, ya que es bastante extenso. Ahí va el primero, algo corregido y ampliado:
Hola, soy un cooperativista de Parque Valle Sdad Coop, gestionada, al igual que Cibeles Sdad Coop. Madrileña por la gestora Poscam.
Además, soy arquitecto (reciente, pero por fin tengo el titulillo) y mi corta experiencia profesional (2 años), ha estado bastante ligada al tema de la promoción de VPO -ahora VPP- en régimen de cooperativa. De hecho, en el estudio en el que trabajo nos presentamos al concurso de la Dehesa Vieja, aunque según parece nuestros padrinos no eran tan guapos como los de los ganadores...
El caso es que, a quien pueda interesar, las cooperativas funcionan mas o menos por el estilo, por lo que es bastante interesante conocer cómo es este funcionamiento. Los pasos habituales que debe seguir la cooperativa para construir, (y cómo debe supervisarlos el cooperativista) son los siguientes:
A) ADJUDICACION: Tras la resolución del concurso público, se dan a conocer las listas de adjudicatarios, los cuales adquieren desde ese momento el derecho a comprar ese suelo por un precio igual o mayor al ofertado en el concurso, así como el deber de edificar en ellos, según marquen las disposiciones que el plan general establezca para cada parcela.
A-1) ADJUDICACION (Respecto al COOPERATIVISTA): Si tu cooperativa resulta elegida, debes, antes de hacer ningún pago, exigir que todos los pagos que hagas tengan factura (un resguardo de ingreso o transferencia bancaria en la que conste tu nombre y DNI es igualemnte válido), y también el IVA. También debes conocer, antes de dar ningún dinero, si la cuenta existe, en qué banco está ubicada, y si es ese mismo banco quien avala las cantidades a cuenta u otra entidad. Y es que la ley obliga en estos casos, a que TODOS los pagos que reciba la entidad promotora estén avalados por una entidad que esté autorizada para ejercer -no sólo actividades financieras, sino también de aval- en territorio español. No estaría de más comprobar en el registro que la cooperativa realmente existe y cual es su domicilio fiscal. (Si no coincide con el postal, es un primer paso para desconfiar). Sobre si tienen terrenos o no, la transparencia con la que se ha llevado a cabo la publicación de listas por parte del Ayto de San Sebastian de los Reyes es garantía mas que suficiente.
B) PRIMEROS PAGOS: Una vez resulta adjudicataria, tiene un plazo de tiempo que habitualmente oscila entre 1 y 3 meses para pagar al ayuntamiento el suelo en el cual edificará las viviendas. A ello hay que sumar los honorarios al arquitecto por el trabajo realizado (anteproyecto y proyecto básico), los gastos indirectos generados hasta ese momento, etc... Así, para realizar ese desembolso, exigirá un primer pago a los cooperativistas, dependiendo del tamaño de la parcela y del número de viviendas a edificar. Como mínimo será de 1 o 1,5 millones de pta, y puede llegar hasta 5 o 6 millones, según lo que decida conveniente la propia cooperativa. Recordemos una vez mas que TODOS los pagos han de incluir IVA. En este momento, y una vez que usted ha desembolsado esa cantidad, deja de ser un simple cooperativista (´accionista´, por así decirlo), y se convierte en un cooperativista con derechos sobre la parcela adjudicada, y por tanto futuro propietario de una (indeterminada) de las viviendas. Por ello, es en este momento en el que se debe realizar el contrato entre usted y la cooperativa. Es bastante frecuente que se espere unos días entre el pago y la firma del contrato, pero es simplemente se debe a la organizacion interna de la cooperativa-gestora. Ello obedece a que en este momento hay algunos cooperativistas que, pese a entrar en la lista, deciden no ejecutar su derecho a la vivienda y echarse atrás en el pago. Esos huecos son rápidamente rellenados tirando de ´lista de espera´, pero en esa tarea se suelen ir un par de dias, los que median entre el pago y la firma. Mediante la firma del contrato, ambas partes se obligan mutuamente: usted se compromete a sufragar la parte proporcional de los gastos totales de la parcela que implique la promoción de su vivienda, y la cooperativa se compromete a destinar TODO el dinero recaudado a relizar dicha promoción.
B-2) PRIMEROS PAGOS (Relativo al COOPERATIVISTA): En este momento es cuando se hace el primer gran desembolso, por lo que no está de más realizar alguna que otra comprobación. Una forma sencilla es crear una cuenta en el banco en el cual debe hacer los pagos y sentarse con el director de la sucursal para que le explique ´amablemente´ si la cuenta de destino está bloqueada, si la propia entidad la tiene reservada para promociones de vivienda, etc. Una gestora seria tendrá todos estos datos correctamente resueltos. Por otra parte, a la hora de firmar el contrato debe tener en cuenta que el precio final de la vivienda en ese momento es imposible que sea un precio cerrado, ya que se momento se desconocen varios de los factores que influirán el el precio definitivo: Aún no ha elegido la vivienda exacta, el presupuesto de ejecución oscilará respecto de las previsiones, los honorarios de arquitecto y tácnicos también....e incluso el módulo mediante el cual se calcula el precio de venta del m2 sufrirá variaciones en el tiempo que transcurra hasta la entrega de las viviendas. Esta ausencia de un precio cerrado es una de las grandes trampas y seguramente el momento en el cual tenemos que hacer un salto al vacío más temerariamente. Me explico: El precio de la vivienda que vamos a pagar se divide en:
1)Precio de la construcción: Está legalmente fijado. Se obtiene de multiplicar los metros útiles (es decir, SOLO el suelo pisable sin incluir tabiques) por un módulo que establece la comunidad autónoma y que para Sanse está si no recuedo mal en 922 Euros/m2util. Este modulo se incrementa anualmente con el IPC salvo excepciones.
2) IVA: El 7%, devengado legalmente por la sociedad promotora. Deben incluirlo TODOS los pagos.
3) Gastos de promoción y gestión: Legalmente fijados en el 10% como máximo del coste de promoción (una barbaridad, habida cuenta de los escasos costes directos que esta actividad genera a la gestora).
Teóricamente, con estos tres conceptos, la cooperativa / gestora debe obtener suficiente liquidez como para pagar el terreno, la construccion del edificio, los técnicos y arquitectos, los impuestos, los gastos financieros y de seguro, las nominas de sus empleados y además obtener un beneficio por la actividad, ya que si bien la cooperativa no obtiene beneficio la gestora sí que lo hace.
Pues bien, si tenemos en cuenta que el IVA se transmite integro a Hacienda, nos encontramos que: Si la gestora solo puede vender el m2 util a 922 E (para redondear, 160.000 pts), y ya simplemente en pagar al constructor se le van unas 100.000, es dificil entender que con las 60.000 restantes tenga para todos los conceptos antes citados.
Entonces, como solventa la gestora ese dilema económico? Pues eso se verá en PROXIMAS ENTREGAS....
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Este mensaje lo he encontrado en las paginas del foro si puede servir de algo me parece una info util.
Si alguien puede encontrar el siguiente capitulo estaria bien, yo no pude.