¿Te ha tocado ser Presidente de la Comunidad? Guía para principiantes

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Artículo realizado por Miguel Fernández, Administrador de Fincas

Ha llegado el momento de ser Presidente de una comunidad y no sabemos qué responsabilidad tenemos y cuáles son nuestras obligaciones derivadas del cargo.

De la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) se deduce que hay dos órganos básicos en una Comunidad: La Junta de Propietarios y el Presidente. Todos los demás cargos pueden ser asumidos por el propio Presidente. Aunque normalmente existen la figura del Vicepresidente, el Secretario y el Administrador, si no existieran estos cargos los asume el Presidente.


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Se está obligado por Ley a que haya una Junta General Ordinaria anual. En esta Junta se renovarán los cargos, entre ellos el de Presidente. Este, será nombrado entre los propietarios, mediante elección o subsidiariamente, mediante turno rotatorio o sorteo. El nombramiento es obligatorio y siempre deberá recaer en un propietario, no puede ejercer esta obligación una tercera persona, si esta no es propietaria de la vivienda.

Puede darse el caso que el Presidente nombrado invoque razones para no poder ocupar su cargo, en ese caso se podrá solicitar por este su relevo al juez dentro del mes siguiente a su nombramiento.

El Presidente es la persona que ostenta legalmente la representación de la Comunidad en juicio y fuera de él. Es quién ostenta la representación externa de la Comunidad y el órgano unipersonal más importante, de tal manera que los demás, especialmente el Secretario-Administrador, están a sus órdenes administrativas y deben cumplir sus instrucciones. Tiene la máxima capacidad de representación para ejecutar todos los acuerdos de la Junta de Propietarios y adoptar las decisiones urgentes que correspondan en cada momento.

En relación con personas ajenas a la Comunidad (Proveedores, etc.), lo que firme el Presidente obliga a toda la Comunidad.

¿Cuáles son las obligaciones del Presidente a tenor de lo que dice la Ley de Propiedad Horizontal?, de forma resumida son las siguientes:

  1. El Presidente, sin necesidad de llevar a la Junta la propuesta, tiene la capacidad para ordenar los trabajos y las obras que resulten necesarias para el adecuado mantenimiento y cumplimiento del deber de conservación del inmueble y de sus servicios e instalaciones comunes, incluyendo en todo caso, las necesarias para satisfacer los requisitos básicos de seguridad, habitabilidad y accesibilidad universal, así como las condiciones de ornato y cualesquiera otras derivadas de la imposición por parte de la Administración del deber legal de conservación. No obstante, un Presidente no debe de abusar de este derecho comentado en el punto anterior y solo deberá utilizarlo cuando sea absolutamente necesario y urgente. Siempre conviene que la Junta ratifique en el menor tiempo posible la decisión del Presidente. Si se puede hacer una Junta antes de tomar la decisión, mejor porque así el Presidente estará respaldado por la Junta de Propietarios y no se le harán críticas por el posible abuso de derecho.
  2. El Presidente deberá supervisar que las obras que se realicen por parte de los propietarios en su vivienda que afecten a los elementos comunes de la Comunidad, no menoscaben o alteren la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración o estado exteriores o puedan perjudicar los derechos de otro propietario. (ejemplos: incorporar una ventana nueva, agrandar la existente, modificar la ventana sin tener en cuenta la estética del edificio, etc.). En este punto, si el Presidente observa irregularidades deberá inmediatamente notificar al Propietario, bien directamente, bien mediante correo certificado si fuera necesario para salvaguardar los interés de la Comunidad y ejercitar las acciones que en Derecho le correspondan.
  3. El Presidente, a iniciativa propia o de cualquiera de los propietarios u ocupantes, requerirá a quién realice actividades prohibidas en el inmueble (actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas), la inmediata cesación de los mismos. El Presidente previa autorización de la Junta de Propietarios, podrá entablar una acción de cesación que se tramitará a través de juicio ordinario. Actividades prohibidas por los Estatutos, Ley u Ordenanzas Municipales pueden ser como ejemplo: Dañosas: Almacenamiento de enseres e instalación de estanterías en una plaza de garaje. Molestas: Ruidos o vibraciones, gases, olores nieblas, polvos en suspensión o sustancias que eliminen.  Insalubres: Actividades que den lugar a desprendimiento o evacuación de productos perjudiciales para la salud humana, etc.
  4. El Presidente tiene la capacidad de firmar las certificaciones de estar al corriente de pago por un propietario. La petición de esta certificación por parte del propietario puede venir derivada de la venta de una propiedad. Pero el Presidente también tendrá la responsabilidad por culpa o negligencia de la exactitud de los datos consignados en la misma y los posibles perjuicios causados por el retraso en la emisión del certificado.
  5. El Presidente tiene la capacidad de convocar las Juntas Ordinarias o Extraordinarias con los puntos del orden del día que considere más adecuados para los intereses de la Comunidad. En la Junta General Ordinaria siempre deberá incluir la aprobación de gastos anuales, la inclusión del Presupuesto y la renovación de cargos de la Junta de Gobierno.
  6. El Presidente deberá firmar el libro de actas al término de la reunión o dentro de los diez días naturales siguientes. 
  7. El Presidente tiene la capacidad, si así lo acordase previamente la Junta de Propietarios, de exigir a los propietarios que incumplan sus obligaciones de contribuir con el  pago de la cuota, fondo de reserva y/o derrama que le corresponda. Esto podrá exigirlo judicialmente a través del Proceso Monitorio.
  8. El Presidente será participe como tal, representando a la Junta de Propietarios de su bloque o portal como miembro de la Junta de Propietarios de la Agrupación de Comunidades si la hubiera.

Además de las referencias directas que hace la Ley de Propiedad Horizontal a la figura del Presidente también se debe considerar y tener en cuenta que al estar el Secretario-Administrador a sus órdenes deberá supervisar de una forma más o menos directa las actuaciones de este y por lo tanto deberá estar informado de las gestiones que este realiza como por ejemplo:

  • Cambios de propietarios en las viviendas. Si la vivienda se ha vendido a un particular o se ha producido un desahucio o una dación en pago.
  • Que se dé una inmediata y adecuada contestación a los propietarios de las quejas recibidas por parte de estos.
  • Que gastos se están produciendo mes a mes. Estudiar las desviaciones que se van produciendo y analizar el Presupuesto de gastos cara al año siguiente.
  • Estar informado de los cambios de legislación que se produce y que afecte a las Comunidades para hacer un plan de acción conjuntamente con el Secretario-Administrador y presentarlo a la Junta de Propietarios.
  • Supervisar la ejecución de los acuerdos adoptados en materia de obras comprobando a través de la cuenta corriente de la comunidad los pagos y cobros que se han ido realizando.
  • Supervisar el saldo de la cuenta corriente de la comunidad para verificar que las actuaciones que se están realizando tanto de ingresos como de cobros están en la línea de lo presupuestado y no hay desviaciones importantes.
  • Firmar aquellos contratos previamente aceptados por la Junta de Propietarios o la renovación de los contratos existentes. Ejemplo: Contrato del Seguro, de mantenimiento del ascensor, de la antena de TV y portero automático, etc.
  • Apoyar el trabajo del Administrador, buscando nuevos presupuestos que mejoren el servicio y la relación calidad/precio en la Comunidad sobre los ya existentes y promover el posible cambio a la Junta de Propietarios.

 

El Presidente como he dicho anteriormente es el órgano unipersonal más importante dentro de la Comunidad. La Ley pone a su disposición una serie de derechos pero también de obligaciones que debe cumplir. Las responsabilidades como han quedado reflejadas en este artículo son muchas y variadas, pero no nos debemos asustar si contamos con buenos profesionales a nuestro alrededor. El Secretario-Administrador, si es un buen profesional, nos quitará el trabajo de campo dejando que el Presidente solo tenga que decidir las actuaciones a realizar en cada caso. Dependiendo del volumen de la Comunidad puede ser interesante tener un Vicepresidente, para compartir con él las posibles decisiones a tomar e incluso una o varias comisiones que se nos ayuden para la materialización de las obras pendientes.


Miguel Fernández
Administrador de Fincas colegiado | Graduado Social
691564359 - Fijo y Fax.  915050900 | mfernandez@adminfergal.eswww.adminfergal.es

 

C
Chase
10/10/2014 09:05

Gracias por el trabajo y recopilación de las responsabilidades del Presidente. Chase

S
Servidoors
16/10/2014 08:19

Buen aporte que tendré en cuenta para futuras reuniones con vecinos.

tony0001
tony0001
23/10/2014 19:22

Muchas Gracias, por las aclaraciones.

S
Sorayamateo
24/05/2016 20:56

Buenas noches, unas preguntitas, se puede hacer una reunión sin la presencia del presidente? Se me puede informar de que no soy presidenta un mes después? Claro esta sin que yo no pudiese estar en la reunión por trabajo y sin enterarme de tal reunión...

5
5101938
26/01/2018 20:03

Gracias por ya valioso aporte
sobre las responsabilidades del Presidente de una Comunidad de vecinos. Sería ideal que ésta fueran conocidas y respetadas por todos los vecinos, en base a una cómoda convivencia.

 
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