CONTRATO

El Hipotecón, creo que te has expresado muy bien, haciendo honor a tu nombre :o), y creo que lo que comentas es posible, pero... supongo que la Caixa, que en mi caso es la entidad con la que tiene Hercesa la hipoteca, no es tonta, y habrán buscado alguna triquiñuela para que trages de por vida con su hipoteca más bien asquerosa y no hagas una nueva con mejores condiciones

Hace ya un tiempo que firme para primera fase y me habia ausentado un poco del foro, pero me gustaria realizar un analisis que en anteriores ocasiones he mencionado y aclararos ciertos errores de concepto.
En cuanto al tema hipoteca tenemos en contrato una clausula en la que indica ( si eres capaz de entenderla, por que yo no era capaz )que previo a la escritura de compraventa con subrogacion ( es una unica escritura en caso de comprar y quedarte con el prestamo hipotecario que te proponen ) puedes abonar a Hercesa la cantidad total, por lo que como aun no se ha producido la subrogacion, la titularidad del prestamo matriz o promotor es de Hercesa, ellos proceden a la cancelacion economica ( negociada con un 0 % para el promotor ) y por tanto nosotros hemos de pagar la cancelacion registral.
Este caso por tanto es aquel en el que quieres hipoteca con otro banco, y el sistema de intercambio de dinero es el siguiente: se produce una triple escritura en el mismo acto con presencia de Hercesa, el banco original, el nuevo banco y la parte compradora. En primer lugar se produce la compraventa, libre de cargas, y el notario asi lo indica. A continuacion el Banco nuevo firma la hipoteca normal sobre esa vivienda libre de cargas y te entrega un cheque por una cantidad, que por supuesto se le entrega a Hercesa, liquidando con ellos. La gestoria del Banco nuevo, se encarga posteriormente de ponerse en contacto con el Banco original de Hercesa para la firma por parte de los apoderados del banco de la escritura de cancelacion registral, lo que supone el fin de la operacion de cambio.
No existen problemas de falta de dinero y no ha lugar el comentario a que un banco no te da el prestamo si no esta libre de cargas.
Espero haberme conseguido explicar.

Para lo que necesiteis.

Sobre la cancelación de hipoteca se negocia, pero viene escrita en su hipoteca, que poor ley podemos pedir a Hercesa y que te den una copia ( dicho por la Oficina del consumidor) y por ellos lo de subrogar no es abusibo. Pero pedir la hipoteca esta bien para conocer las condiciones de cancelacion y demas que les han dado ya que tu las cogerias.

Hola Nico,
Aunque el contrato está lleno de irregularidades (tal como ya te han dicho y puedes comprobar si lees el documento del área de descargas "Comunicado Oficial emitido por el grupo.zip") y te lo pueden explicar muy bien y de manera gratuita (ver documento "PUNTOS DE INFORMACION SOBRE VIVIENDA - Ayuntamiento de Madrid.zip" en el mismo sitio), por el momento son lentejas.
Para que un juez declare una clausula como abusiva y por tanto nula, debes ir a juicio. Para ir a juicio primero tienes que tener un contrato firmado (no me imagino intentando denunciar un conato de contrato). Si vas a juicio sin tener tu vivienda, se pueden demorar (o mejor dicho, a las malas se van a demorar) en entregarte la vivienda todo lo que puedan.
Yo lo veo de esta manera:
Primero, que nos entreguen la vivienda. Después desde casa, miramos si nos interesa reclamar (es decir, calculamos caunto nos podría corresponder) y por fin si lo tenemos claro y nos interesa, reclamamos. Por lo que tengo entendido, si lo ven perdido, NO suelen ir a juicio y llegan a un "acuerdo" para ahorrarse las costas del juicio. También tengo entendido que las reclamaciones se pueden hacer a título colectivo, con lo que se pueden diluir los gastos que origine la reclamación.
De cualquier manera (reclame o no), nadie me va a quitar el gustazo de ponerles las peras al cuarto por la chulería con la que han impuesto sus condiciones.
Asi que dentro de unos meses, nos van a oir.
Salu2.

No sé si no me he explicado claramente antes, veamos...

Subrogación es cambiar la hipoteca de banco. Es decir, la tienes en La Caixa pero por la razón que sea tienes mejores condiciones en Ibercaja. Vas a Ibercaja, hablas con ellos, y ellos mismos se ocupan de hacer la oferta a La Caixa y pasas a tener la hipoteca con Ibercaja, porque ellos te dan mejores condiciones. Aquí hay un gasto de subrogación que será lo que se indique en su momento, y que conseguirá Hercesa para todos nosotros, y que será menor de la que viene en contrato, pudiendo ser cero (pero mira que me extraña, pues si es cero, no hay negocio).

Cancelación es ir al banco donde tienes la hipoteca y soltar la pasta que tengas por pagar (sin intereses, por eso normalmente si veis cómo se compone cada letra de una hipoteca, la parte de intereses al principio es enorme, pues los primeros años casi todo lo que pagas son intereses, no devuelves lo que te han prestado). Es decir, si tienes un préstamo de 30 millones, a 100.000 pelas al mes, y quieres cancelar al año, habrás pagado 1.200.000 pero de ese dinero, posiblemente de esos 30 kilos sólo serán 200.000 pelas, y el resto son intereses del préstamo. Esto es importante saberlo porque cuanto antes canceles, antes dejas de gastar dinero inútilmente. En cualquier caso, la cancelación supone un gasto que igual que antes, lo negocia Hercesa por nosotros antes de la entrega de llaves.

La amortización parcial, que es de lo que yo hablaba, es que tú vayas a Hercesa unos días antes de la entrega de llaves y de la firma de escrituras y demás, y les amortices (les pagues) una parte de lo que te quedaría para la hipoteca. Digamos que te queda una hipoteca de 30 millones, y tú has ahorrado, o te ha tocado la lotería o una herencia de 10 milloncejos (ojalá) pues vas a Hercesa, les das esos 10 millones y la hipoteca a la firma es de 20 millones. Y aquí no te cobran nada de nada. Por ello, si se diera el caso que alguien tuviera toda la pasta para pagar la casa a la entrega de llaves, es por lo que recomendaba que la cancelación total de hipoteca no era una buena opción, pues nos van a cobrar por ello (creo que nos cobrarán entre el 0.5 y el 1%). Pero sin embargo si en lugar de darles los 30 millones de la hipoteca les das 29,5, no nos cobran nada (la amortización es gratis) y te queda una hipoteca de medio millón que bien puedes pagar en un año, o bien cancelar. Fijaros la diferencia, pues si cancelamos directamente los 30 millones y tenemos que pagar un 1%, eso son 300.000 pelas de gastos. Pero si cancelamos el medio millón del que hablo, el gasto es de 5.000 pesetas. Esa es la diferencia, y es de lo que nos podemos aprovechar a la hora de firmar escrituras (unos días antes).

Respecto a que ese 1% de subrogación es ilegal, es cierto, y si se reclama, te lo devuelven... quizá en ese momento sea interesante hacer una demanda conjunta de mucha gente, pues caso por caso nos saldría más caro de lo que nos van a devolver al final.

SalU2

El principal problema a la hora de cancelar la hipoteca y abrir una nueva, es que ninguna entidad financiera te va a dar un prestamo hipotecario sobre un bien que no está libre de cargas. Para eso están las subrogaciones. Y ya me direis como conseguimos el dinero para cancelar SU hipoteca y contratar la que nosotros queremos.

Taliesin, hay una cláusula que dice que puede rebajarse la hipoteca sin gastos y efectivamente los comerciales te dicen que es así y que incluso puedes quitar el 100%, aunque sí hay que pagar la cancelación registral. Esto significa que si no la subrogas a otro banco, sino que cierras una y abres otra al mismo tiempo, no tienes que pagar el 1% (máximo) de comisión de subrogación.

Aunque creo que los comerciales mienten como bellacos, entiendo que si cancelas hasta un determinado porcentaje no hay que pagar nada (porque la comisión de cancelación parcial de la hipoteca será 0), pero si te pasas de él y la cancelas totalmente te aplican el 1%, por lo que al final te clavan igual si te subrogas que si cancelas y abres una nueva.

Pilarcarlos tiene toda la razón con lo de la jurisprudencia, si reclamamos ese 1% en juicio lo ganaríamos, pero el problema es METERSE en el juicio, algo nada agradable y que cuesta primero dinero y luego tiempo, por lo que hay que intentar agotar todas las vías posibles antes de llegar a él (hablar, negociar, dicutir y llegado el caso cagarse en su padre)

Sobre el tema de las hipotecas ya hemos hablado de ellas en otra ocasión.
Básicamente la cuestión es que en el contrato te indican unas condiciones máximas que uno se compromete a aceptar si se cumplen, con una entidad determinada. Y te dicen que si te quieres cambiar de banco, debes pagar la subrogación o cancelación. Todo ello, salvo que las condiciones que logren sean en alguno de los puntos superiores a las expuestas en el contrato. Como dice PILARCARLOS, es abusivo y ante un juez se consideraría nula dicha cláusula, de modo que luego está en la mano de cada uno denunciar, amenazar y demás cosas cuando llegue el momento.
Es curioso este tema, porque por ejemplo la cancelación creo que lleva asociado un gasto del 1%, pero la amortización no, de modo que uno puede amortizar una gran cantidad (por ejemplo, el 99.5%) sin que le cueste un duro, y cancelar sobre el otro 0.5%, lo que origina un gasto de risa.
En cualquier caso, las condiciones de interés y demás no lo sabremos hasta 6 meses antes de la entrega de viviendas, puesto que ahora ningún banco te va a dar unas condiciones que posiblemente no fueran viables dentro de 3 años. De modo que lo máximo que uno puede saber es cómo se le quedaría la hipoteca a día de hoy con los intereses de hoy. Pero de ahí a lo que tengamos dentro de 3 años, puede haber un mundo...

SalU2

POR CIERTO CANASA TE HAS ENTERADO DEL TIPO DE INTERES QUE TE DA LA CAIXA CON TU HIPOTECA DE MM.
GRACIAS

Hola, pues yo firmé el domingo y no, la verdad es que no cambias nada, te informas de todo bien y te explican todo lo que quieras pero lo que es cambiar, ni un sólo punto. Yo ya sabía que era así por otra gente del foro que lo comentó, aún así estuve más de una hora en lo q me explicaba la chica el contrato y yo le preguntaba cosillas. El banco es el que te imponen, en mi caso que soy del sector 10, me abala las cantidades q entregue hasta las escrituras LA CAIXA, y luego tengo que pedir allí la hipoteca.
SAludos.

NO LO DIGO POR EXPERIENCIA SI NO POR TODO LO LEIDO (NO TE DEJAS CAMBIAR NASTI DE PLASTI.)