NO PODEMOS ESCRITURAR A NOMBRE DE QUIEN QUIERAMOS!

Hola a todos:
nos toca escriturar en breve y estamos en la misma situación contrato compraventa a nombre de mi novio y queremos escriturar a nombre de los dos.... alguien ha conseguido algo con Hercesa?... Habéis consultado alguien a hacienda el caso?... se puede arreglar via notario u otra fórmula que no sea pagar una millonada a hacienda.... gracias de antemano...

Gracias LETTES por tu ofrecimiento. A buen seguro, tarde o temprano te terminaré dando el coñazo.

Muy interesante Hagen_daz, pero rogaría que alguien me tradujese la literatura jurídica... porque lo malo no es que no entienda nada, es que entiendo algo y el resto queda a mi interpretación, que gemeralmente es errónea. De modo QUE ROGARÍA QUE ALGUIEN HICIESE UNA TRADUCCIÓN AL CRISTIANO DE TODO ESO.. y si es con un ejemplo o parabola, como un mesías, lo agradecería el doble!!!!

¿Alguna idea de a que ley se refiere Hercesa con este tema?

Nacho

Buenas,

Esto es una consulta a Hacienda sobre que se paga y en que concepto. Espero que os quede más claro.

DGT
Consulta V0040/06 de 12 Enero 2006
Resumen
El contrato de compraventa de viviendas en construcción entre la sociedad consultante
(promotora) y el comprador (particular), sólo dará lugar a que se realicen unos pagos
anticipados por el adquirente que determinan el devengo del IVA correspondiente a
dichos pagos, pero no se ha producido el hecho imponible (entrega del bien). La primera
entrega de la vivienda será la realizada por la promotora una vez finalizada su
construcción, es decir cuando aquélla se ponga a disposición del adquirente que figura
en la escritura pública de compraventa.
Normativa aplicable
Art.4 Ley 37/1992
Art.5 Ley 37/1992
Art.8 Ley 37/1992
Art.20.1.22 Ley 37/1992
Art.75 Ley 37/1992
N.º de consulta V0040-06
Supuesto de hecho
La sociedad consultante se dedica a la promoción y venta inmobiliarias. En ocasiones, el
comprador con el que se ha celebrado un contrato privado y al que se le ha cobrado
parcialmente el precio de la vivienda que se vende, no es quien acaba firmando la escritura
pública, sino que se produce un cambio de titularidad en el contrato para ceder sus derechos
a una tercera persona.
Cuestión planteada
1.- Base imponible en la cesión de derechos:
2.- Repercusiones o responsabilidades de carácter fiscal que podrían derivarse para la
entidad consultante al otorgar la escritura de venta del inmueble terminado al último
adquirente cesionario de los derechos, cuando esta cesión se haya realizado en documento
privado.
3.- Tributación en el Impuesto sobre el Valor Añadido.
Contestación
I.- El supuesto de hecho planteado es el siguiente:
Una sociedad, dedicada a la promoción inmobiliaria, formaliza la venta de una vivienda en
construcción en documento privado, no otorgándose escritura publica hasta la fecha en que
se produzca la entrega del inmueble. Hasta ese momento, en cada uno de los cobros
realizados con anterioridad a la entrega de la vivienda se devenga el IVA correspondiente,
de donde se deduce que se trata de una primera entrega de edificaciones sujeta y no exenta
de este Impuesto.
En ocasiones los compradores, personas físicas o jurídicas, con los que se ha celebrado el
contrato privado, y que ya han satisfecho parcialmente el precio de la vivienda, ceden sus
derechos a una tercera persona, por lo que se solicita el cambio de titularidad del contrato
privado ante la entidad promotora, que no obtiene beneficio económico alguno en la
operación. De la redacción de la consulta se deduce que el comprador que cede los
derechos al tercero no tiene la condición de empresario o profesional, por lo que no resulta
sujeto pasivo del Impuesto sobre el Valor Añadido.
II.- En cuanto a la tributación por el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos
Jurídicos Documentados (en adelante ITP y AJD), se plantean las siguientes cuestiones:
1 Cuál sería la base imponible en la cesión de derechos:
- el importe que el cedente recibe del cesionario como consecuencia de la cesión.
- el valor del inmueble en construcción en el momento de la cesión de los derechos.
- el precio total pactado por el contratante inicial en el contrato de compraventa.
- otra magnitud.
2. Repercusiones o responsabilidades de carácter fiscal que podrían derivarse para la
entidad consultante al otorgar la escritura de venta del inmueble terminado al último
adquirente cesionario de los derechos, cuando esta cesión se haya realizado en documento
privado.
La operación por la que una persona física, compradora de un inmueble en construcción,
cede a un tercero los derechos del contrato privado de compraventa celebrado con el
promotor, antes de la finalización y consiguiente entrega de la construcción de dicho
inmueble, es una operación sujeta al ITP y AJD, en su modalidad de transmisión patrimonial
onerosa, conforme a lo dispuesto en el artículo el artículo 7.1 del Texto Refundido del
Impuesto, aprobado por Real Decreto Legislativo 1/1993, de 24 de septiembre, que dispone
que son transmisiones patrimoniales sujetas "las transmisiones onerosas por actos «inter
vivos» de toda clase de bienes y derechos que integren el patrimonio de las personas físicas
o jurídicas".
En el caso planteado el cedente no tiene la condición de propietario del inmueble, pues en
nuestro sistema jurídico la adquisición de la propiedad está condicionada a un doble
requisito: la concurrencia del título, contrato de compraventa, que sí ha tenido lugar, y el
modo o entrega del bien que, por el contrario, aún no se ha producido.
Por tanto, no se trata de la transmisión de un inmueble, sino de los derechos que ostenta el
cedente frente a la entidad vendedora, a consecuencia de la celebración del contrato privado
de compraventa del referido inmueble.
Siendo el contrato de compraventa un contrato consensual que se perfecciona por el
consentimiento de los otorgantes sobre la cosa y el precio, el día de la celebración del
contrato privado será la fecha en que se entiende realizado el hecho imponible y en la que se
produce el devengo del Impuesto, conforme al artículo 49.1.a) del Texto Refundido:
"1. El impuesto se devengará:
a) En las transmisiones patrimoniales, el día en que se realice el acto o contrato gravado.
b) ......".
Base imponible.
Conforme al artículo 10.1 del Texto Refundido, la base imponible, en la modalidad
Transmisiones Patrimoniales Onerosas, está constituida por el valor real del bien transmitido
o del derecho que se constituya o ceda, y del que únicamente serán deducibles las cargas
que disminuyan el valor real de los bienes, pero no las deudas aunque estén garantizadas
con prenda o hipoteca.
Junto a este regla general, el artículo 17.1 del Texto Refundido establece una regla especial,
según la cual "en la transmisión de créditos o derechos mediante cuyo ejercicio hayan de
obtenerse bienes determinados y de posible estimación se exigirá el impuesto por iguales
conceptos y tipos que las que se efectúen de los mismos bienes y derechos".
Es decir, que en el supuesto planteado en el escrito de consulta habrá que atender al valor
real del inmueble cuyos derechos se han cedido mediante la operación descrita, puesto que
tal es el bien que obtendrá en su momento el cesionario de los derechos del contrato privado
de compraventa cuando ejercite aquéllos. El concepto de valor real constituye un concepto
jurídico de difícil determinación, que el Tribunal Supremo viene considerando como el valor
intrínseco o por naturaleza del bien o derecho, o valor verdadero, asimilándolo al valor de
mercado cuando esto sea posible por existir un mercado de los bienes o derechos
transmitidos (sentencia de 7 de mayo de 1991). En cuanto a los gastos deducibles para la
fijación de la base imponible, el propio artículo 10 citado anteriormente limita los mismos a
las cargas que disminuyan el valor real de los bienes o derechos transmitidos, a la vez que
excluye la posib ilidad de deducir las deudas, incluso aunque estén garantizadas con prenda
o hipoteca.
Repercusiones o responsabilidades de carácter fiscal para la promotora.
Conforme al artículo 8 del Texto Refundido "estará obligado al pago del impuesto a título de
contribuyente, y cualesquiera que sean las estipulaciones establecidas por las partes en
contrario:
En las transmisiones de bienes y derechos de toda clase, el que los adquiere..."
Por otro lado el artículo 53 del Texto Refundido del impuesto establece que "Los órganos
judiciales, bancos, cajas de ahorro, asociaciones, sociedades, funcionarios, particulares y
cualesquiera otras entidades públicas o privadas, no acordarán las entregas de bienes a
personas distintas de su titular sin que se acredite previamente el pago del impuesto, su
exención o no sujeción, salvo que la Administración lo autorice".
Por tanto, la promotora, con carácter previo a la entrega del bien y otorgamiento de la
escritura publica, deberá exigir al nuevo titular, sujeto pasivo de la cesión de derechos que
ha originado el cambio de titularidad, que acredite el pago del impuesto originado por la
citada operación.
III.- En lo que respecta al Impuesto sobre el Valor Añadido, de acuerdo con lo dispuesto por
el artículo 4, apartado uno de la Ley 37/1992, de 28 de diciembre, del Impuesto sobre el
Valor Añadido (BOE del 29) "estarán sujetas al Impuesto las entregas de bienes y
prestaciones de servicios realizadas en el ámbito espacial del Impuesto por empresarios o
profesionales a título oneroso, con carácter habitual u ocasional, en el desarrollo de su
actividad empresarial o profesional, incluso si se efectúan en favor de los propios socios,
asociados, miembros o partícipes de las entidades que las realicen."
El apartado dos, letra a) del citado artículo 4 determina que se entenderán, en todo caso,
realizadas en el desarrollo de una actividad empresarial o profesional a las entregas de
bienes y prestaciones de servicios efectuadas por las sociedades mercantiles.
La letra b) del apartado uno del artículo 5 de la Ley del Impuesto, otorga la condición de
empresario o profesional, en todo caso, a las sociedades mercantiles.
El apartado uno del artículo 8 de la Ley del Impuesto, define las entregas de bienes como "la
transmisión del poder de disposición sobre bienes corporales, incluso si se efectúa mediante
cesión de títulos representativos de dichos bienes".
El artículo 20, apartado uno, número 22º de la Ley 37/1992 establece la exención de "las
segundas y ulteriores entregas de edificaciones, incluidos los terrenos en que se hallen
enclavadas, cuando tengan lugar después de terminada su construcción o rehabilitación."
En este sentido, continúa diciendo dicho apartado que "a los efectos de lo dispuesto en esta
Ley, se considerará primera entrega la realizada por el promotor que tenga por objeto una
edificación cuya construcción o rehabilitación esté terminada".
En cuanto al devengo del Impuesto, según lo dispuesto en el artículo 75 de la Ley, aquél se
producirá cuando tenga lugar la puesta a disposición del adquirente de los bienes objeto de
entrega, o cuando la entrega se efectúe conforme a la legislación que le sea aplicable.
Además, en las operaciones sujetas a gravamen que originen pagos anticipados anteriores a
la realización del hecho imponible el Impuesto se devengará en el momento del cobro total o
parcial del precio por los importes efectivamente percibidos.
En consecuencia, el contrato de compraventa de viviendas en construcción entre la sociedad
consultante (promotora) y el comprador (particular), sólo dará lugar a que se realicen unos
pagos anticipados por el adquirente que determinan el devengo del Impuesto sobre el Valor
Añadido correspondiente a dichos pagos, pero no se ha producido el hecho imponible
(entrega del bien).
La primera entrega de la vivienda será la realizada por la promotora una vez finalizada su
construcción, es decir cuando aquélla se ponga a disposición del adquirente que figura en la
escritura pública de compraventa (el tercero al cual se le han cedido los derechos sobre la
vivienda), dicha entrega estará sujeta y no exenta del Impuesto sobre el Valor Añadido,
produciéndose en ese momento el devengo de este Impuesto correspondiente a la entrega
del bien. La entidad consultante deberá repercutir con motivo de la entrega del inmueble el
Impuesto sobre el Valor Añadido correspondiente al precio total del inmueble objeto de
compraventa, minorado por el Impuesto sobre el Valor Añadido repercutido con anterioridad
por los pagos anticipados.
IV.- Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1
del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.

Bueno según lo que me han informado y tengo claro te contesto con mi información, recibido de IVIMA, GESTORIA y conocidos.

-Con Hercesa se ha firmado un contrato de compra privado el cual puede ser modificado o no dependiendo de la transigencia de las dos partes. Si una de ellas se niega no hay nada que hacer.

-Cuando hablamos del 7% no es el del IVA. En el caso de que firme una persona y se haga una donación el en mismo acto para que las dos aparezcan en las escrituras ese 7% es el impuesto "NO SE QUE" Patrimonial (que por el valor coincide con el del IVA pero no es).

-Dependiendo de lo que hagas en las escrituras la repercusiones fiscales pueden ser varias. Mira es este mismo post y verás las opciones que hay a la hora de escrituras (Si hay donación y no eres familia, si eras familia...etc....)

La verdad que es un poco lioso y aun así me quedan dudas. Lo que tengo claro es que Hercesa es la unica cumplable de este tema por negarse a cambiar el contratro de venta (por mucho que este la ley del fraude fiscal).
No se si te he ayudado pero si quieres este es mi e-mail por si te puede aclarar algo aunque ya te digo que me quedan dudas varias.

Letttes@terra.es

Un saludo

Vamos a ver, en algo tan importante y tan (creo) extendido, cómo es posible que haya tan poca información. Lo que he leido por el foro al respecto no me clarifica nada.

-Tiene Hercesa derecho a negarse a hacer un cambio en el contrato antes de escrituras? (algo he leido sobre un cambio en la ley antifraude que no facilita que se cambie la titularidad, pero no sé si esto tiene algo que ver)

- Qué tiene que ver el IVA con todo?? Por qué habría que pagar un 7% si el Iva es algo repercutido por el valor de lo que se compra¿?¿?

-Qué repercusiones fiscales tendría esto?

Si se in

Aun no he podido ponerme con el tema pero si como comentas no lo hacen porque no quieren no deberiamos transigir.

De acuerdo en que lo tienes mas facil porque es una donacion pero aun asi te costara dinero y tramites que no tendrias porque soportar.

¿A alguien le han pasado la normativa en la que dicen basarse para no permitirlo ahora?

Nacho

Acabo de hablar con Hercesa, yo no sé si son tontos o se lo hacen...
Definitivamente no aceptan que se haga como a todos nos habían dicho: escriturando por quien queramos. Como ya habéis comentado, no lo hacen porque no quieren, no porque no se pueda, porque este contrato lo podríamos modificar de mutuo acuerdo sin problemas porque no está escriturado... Siguen insistiendo en que lo mejor es rescindir y volver a firmar, pero NI LOCA!!!!
Mi caso es diferente porque quiero quietar a mis padres del contrato (que Hercdesa me obligaró a incluir porque no iba a haber problemas en las escrituras, muestra de que no nos podemos fiar). Pero es más fácil porque yo lo puedo solucionar con una donación entre familiares.

Hola,

Perdonad que me ponga pesado con el tema de los impuestos pero es que sigo sin entenderlo.

Si hago entregas a promotor para la adquisición de una vivienda, y me lo desgravo, y luego compro otra vivienda distinta, el fin sigue siendo la adquisición de una vivienda, por lo cual no entiendo por qué pierdo los derechos de deducción.

Saludos

Nv1
Toda la razón como antes.
Como te digo esa opción a mi ya no me la daban.
Jacmar
En las primeras escrituras no se puede si solo uno tiene el contrato. En el mismo acto haces unas segundas ya con las dos personas pero eso conlleva varias cosas y muy problematicas con respecto a impuestos etc, que ya hemos comentado. Bueno acabo de ver que tambien has contestado en Sector 10.
Un saludo.
Como siempre comentar todas las opciones y como lo vais a hacer para tener una idea entre todos.

Lettes, a nosotros nos daban opcion de rescindir y firmar una reserva, OJO No un nuevo contrato. Si hubiera sido así a lo mejor lo hubieras hecho pero con una simple reserva sobre una vivienda nos arriesgabamos, pensando mal de hercesa que podíamos quedarnos sin casa.

La hipoteca esta a nombre de los dos pero yo tengo una deuda sobre una casa ahora mismo y hasta que no me case y firmemos nuevas escrituras, de algo que no es mío.

Espero haberte ayudado.

Lo mejor es que pregunteis directamente a un notario y no a los comerciales de Hercesa.

japg.
Nv1 te lo ha aclarado bien en la 1ª opción. En el caso de que rescindieras contrato para de nuevo hacer una reserva y un nuevo contrato todo lo deducido hasta ahora lo deverías de devolver a hacienda. Lo deducido por el que tiene a su nombre el contrato.
Pero como comento esa opción ya no la da Hercesa. Si alguno consigue de nuevo esa opción que lo comente. A ver si están tratando de diferentes formas.
Como comenta Nv1 habría que tenerlos bien puestos para fiarse de Hercesa en esa guisa y volver a tener sólo una reserva cuando ya tenía un contrato de compra.
Saludos

NV1 Llevas razón en todo lo explicado pero me juraron y perjuraron que hasta 10 dias antes de nosotros ir que fuimos sobre el 20 de Febrero estuvieron modificando contratos. Como siempre nos habrán mentido.
Estaís en la misma situación que nosotros.
Segun comentas en la primera opción os daban opción a rescindir el contrato y hacer una nueva reserva que pasaría a un nuevo contrato con los dos. Eso es lo que comento que estuvieron haciendolo hasta el dia 9. Ahora no dejan ni hacer eso.
Si no te importa te hago una pregunta.
Si está solo tu novio en el contrato y doy por hecho que solo el va a aparecer en las escrituras, la hipoteca ¿la hacéis los dos o sólo se la conceden a él?.
Te lo agradeceria.
Un saludo.

Hola, lo primero decirle a Lettes que no lo han estado haciendo hasta el 9 de febrero. Nosotros somos del sector 9 y nos entregaron la casa a primeros de febrero y no nos dejaron hacer ningún cambio.
Os explico un poco por si os puedo ayudar.
Nuestro caso era incluirme a mi puesto que el contrato estaba a nombre de mi novio. Teníamos dos opciones:
1ª Rescindir voluntariamente el contrato de hercesa y firmar una reserva (no contrato) de 14500 €. Con esta reserva pasábamos a escrituras directamente y mi novio tenía que devolver todo el dinero que se había desgravado durante estos años a hacienda, todo el dinero.
Nosotros no lo hicimos porque lo de firmar solo una reserva nos daba un miedo de quedarnos sin casa. Si ellos quieren quedársela (en el peor de los casos) te daban el doble de la señal y te quedas a verlas venir..
2ª La segunda opción era firmar y como nos casamos este año que él aporte a gananciales la casa. Nos va a costar dinero de notrario y esas cosas pero la tranquilidad de tener la casa merece la pena.

No os quiero desanimar, no se si alguien lo habrá hecho pero nosotros visto lo visto todos estos años con Hercena no nos arriesgamos.

Bueno espero haberos ayudado.

Un saludo.

Lettes,

Cuando comentas que hay que devolver a Hacienda las deducciones, te refires a que lo pagado por una persona ahora aparece a nombre de dos?

En todo caso habría que devolver el exceso de deducción y no la totalidad?

Puedes aclararmelo, por favor.

Saludos

Hola Nacho328.
Nosotros estuvimos hablando con los comerciales y se han negado rotundamente a cambiar el contrato, lo preguntaron a asesoria juridica.
Lo estuvieron haciendo hasta el 9 de Febrero por lo que no entiendo porque ahora no. Pero se niegan.
Dependiendo de si quieres incluir o quitar a alguien en las escrituras las opciones varias.
Nosotros seguimos intentado que nos dejen cambiar el contrato privado aun a sabiendas que si lo modificamos también perdemos dinero en ello ya que habría que devorlver a hacienda las cantidades desgravadas hasta el día de hoy.
Una putada por todos los lados que lo mires.
Un saludo

Estoy intentando contactar con los comerciales de Hercesa pero hasta ahora no he tenido exito.

En cualquier caso a ver si me explican bien lo de la ley esta pero me suena que todo es un poco de coña porque hasta ahora lo que unico que hay es un contrato privado de compraventa entre ellos y nosotros al que entiendo que se le pueden hacer addendas o modificaciones de mutuo acuerdo sin ninguna implicacion adicional.

A lo que me refiero es que si esto hubiese pasado por notario estariamos hablando de otras cosas pero tal y como esta la cosa que no me toquen las narices porque si vamos alli y cambiamos el contrato de mutuo acuerdo no entiendo cual es el problema.

Yo intentare pasarme por alli cuanto antes pero por favor aquellos que ya estais en ello ¿podriais ampliarme un poco mas la informacion de la que disponeis?

Bastante tengo ya con comerme a la Caixa como para tener que tragarme tambien esto ahora.

Un saludo,

Nacho

No me lo puedo creer.

Yo en su momento ya lo pregunte y me dijeron que no habia problemas. En cuanto pueda subo por alli y a ver que me cuenta al respecto la comercial que me dijo que no habria problemas.

Un saludo,

Nacho

SSC
Llevas toda la razón pero ten en cuenta que en el registro civil de Madrid te dan de media de mes a mes y medio para tramitarte el expediente de matrimonio y luego pide cita en el juzgado o donde quieras..... El papel que vale es la fecha de matrimonio no el del inicio del expediente.
Te lo digo yo que estoy mirando tooooodas las posibilidades...
Vaya tela

Perdona mira el post
CEDULA DE HABITABILIDAD SECTOR 10

Antoniomiramadrid pasate por la comunidad del sector 10 estasmos comentando este tema para intentar buscar la mejor opción.

Un saludo

Darle una h..,quiero decir un capón de losw buenos al de Hercesa, no conseguiras nada pero te quedaras agusto

Casate con ella este fin de semana y poneis bienes gananciales aunque parezca broma no es mala idea ¿¿noo??