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¿Por qué el banco británico no reconoce la venta de su torre de Londres a la inmobiliaria española?
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El banco británico no reconoce en sus cuentas la venta de su torre de Londres a la inmobiliaria española, ante los problemas para reestructurar la hipoteca que respaldó la operación en 2007.
El repentino desplome del precio de las oficinas en Londres está creando serios problemas a Metrovacesa, la empresa española que en 2007 acordó dos grandes operaciones inmobiliarias en la capital británica.
La adquisición de la sede del banco HSBC y el pacto para construir un gran complejo de oficinas en la City londinense, anunciados por Metrovacesa en mayo y septiembre del año pasado, respectivamente, atraviesan diversas complicaciones financieras e incluso legales.
Por un lado, HSBC no consigue refinanciar el préstamo que concedió a Metrovacesa para la compra de su torre, lo que ha forzado al banco británico a retener en su balance ese activo inmobiliario por los riesgos que presenta la operación.
En el proyecto de la City, Metrovacesa está enfrentada en los tribunales con Legal & General por una disputa sobre las condiciones del contrato por el que esta aseguradora inglesa cedió a la firma española la promoción de varios edificios de oficinas.
Caída del mercado
Al fondo de las tribulaciones de la empresa española en Londres, está la caída del mercado inmobiliario en esta ciudad. Según el Banco de Inglaterra, los precios de las propiedades comerciales y de oficinas en Reino Unido han bajado un 7,4% entre enero y marzo de 2008, y acumulan un descenso desde el año pasado del 15%. La razón básica de esta tendencia es el temor a que las oleadas de despidos en el sector financiero británico depriman la demanda de oficinas en Londres. Se estima que la crisis de la banca puede costar 40.000 empleos en Reino Unido.
El riesgo de la transacción con Metrovacesa ha tenido un primer impacto en el balance de HSBC. “La venta de la torre no ha sido reconocida en los estados financieros de 2007, porque HSBC retiene un significativo interés por el crédito concedido para financiar la compra del edificio”, explica la entidad. De los 1.100 millones de libras (1.386 millones de euros) que pagó Metrovacesa por la torre, 810 millones los obtuvo a través de un crédito puente que entregó la propia HSBC. El préstamo tiene la garantía del edificio, por lo que HSBC teme verse obligada a ejecutar un embargo si Metrovacesa sufre problemas para pagar los intereses.
Este préstamo vencía al final de 2007, pero ha sido prorrogado hasta el 30 de noviembre de 2008 ante la dificultad de refinanciarlo mediante la emisión de títulos a los inversores. Fuentes del mercado aseguran que HSBC está sondeando a posibles interesados en compartir la deuda. El banco ha asignado un valor de sólo 420 millones de libras al edificio (que corresponde a su coste inicial), y no se apuntará las plusvalías de la operación hasta que se deshaga del crédito concedido a Metrovacesa.
A la compañía española también le interesa refinanciar la deuda para reducir los intereses que paga por el crédito y que ahora se comen los 43,5 millones de libras que HSBC paga como renta anual.
El contrato de alquiler, que tiene una duración de 20 años, contempla subidas anuales del arrendamiento de entre el 2,5% y el 6,5%. Se trata de un contrato bastante seguro, pero los temores a una gran crisis inmobiliaria hace que las entidades no quieran participar en su financiación.
La torre, ubicada en el distrito financiero londinense de Canary Wharf, tiene alrededor de 102.000 metros cuadrados y está ocupada por 8.000 empleados de HSBC.
Tribunal Supremo
Por otro lado, el futuro del proyecto Walbrook, situado en la calle Cannon Street del centro financiero de Londres, depende del Tribunal Supremo de Reino Unido. Legal & General ha pedido a los jueces que aclaren una disputa con Metrovacesa que podría frenar el plan para construir cuatro edificios con 87.819 metros cuadrados de oficinas.
Según el acuerdo del 14 de septiembre de 2007 (el día que estalló la crisis del banco británico Northern Rock), Metrovacesa debería pagar el próximo julio 240 millones de libras para asumir la promoción del complejo, que exige una inversión de mil millones de libras.
Pero esa entrega de dinero está condicionada al cumplimiento de ciertas condiciones por Legal & General, por lo que las diferencias entre las partes sobre el diseño de una nueva estación de metro junto a los edificios puede bloquear el proyecto. Legal & General presentó una solicitud al Tribunal Supremo para que aclarara el contrato y forzara a Metrovacesa a cumplirlo. La empresa española ha enviado sus alegaciones en las que acusa a Legal & General de llegar a un acuerdo con el Metro de Londres que modifica lo pactado.
En las próximas semanas, el Tribunal Supremo dará su veredicto. Aunque dé la razón a Metrovacesa, es improbable que libere a la empresa española de su compromiso para desarrollar el proyecto. Si es así, Metrovacesa deberá confiar en que el mercado se recupere antes de 2015, cuando espera completar las torres.
Hipoteca gigante
· En mayo de 2007, Metrovacesa acordó la compra de la torre de HSBC en Canary Wharf (Londres), por 1.100 millones de libras.
· Según el contrato, HSBC seguirá como inquilino de la torre durante 20 años y, al final de este periodo, recomprará el edificio.
· La renta anual asciende a 43,5 millones de libras, que sube cada año entre un 2,5% y un 6,5%.
· Para pagar la operación, HSBC dio a Metrovacesa un crédito de 810 millones de libras, que vencía en noviembre de 2007.
· Al no poder refinanciar ese préstamo, se ha prorrogado hasta noviembre de 2008.
· Ante el riesgo de la operación, HSBC no ha reconocido la venta del inmueble en su balance y no ha registrado las plusvalías de la transacción.
· El banco reconocerá la venta cuando refinancie el préstamo.