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JA68
04/09/2010 09:51

HIPOTECA MULTIDIVISAS

3.399 lecturas | 15 respuestas

Hola, ¿que tal los que teneis hipotecas multidivisas?. En Cajamadrid no me la recomendaron y no se si es interesante o no. Gracias

 
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xpaceboy
22/09/2010 09:10

De hace una semana

"El hecho es que japon esta prestando a mansalva dinero a Australia, y existe una presion de China para que e Yen sea una moneda Fuerte, a todo esto mas que el YEN y el EURO se esten haciendo fuertes, es que el USD volvera a depreciarse"

Tim Geithner en su acecho a China a fuerza de viajes, hizo que hicieran una revaluación del Yuan.

El euro en maximos de 6 meses 1.33

Japon saliendo a defender su moneda para devaluarla.

El USD devaluandose, petroleo a 80 USD.

Veremos si quieren sacarnos de la crisis a base de inflacción.

 
premiodarwin
premiodarwin
15/09/2010 13:39

"Nadie se compraría un bien si pensases que mañana valdria menos (Excepto los coches y productos tecnologicos)"

Interestante punto de vista. Yo pensaba que un "bien" es una "carga" hasta que lo has pagado por completo. Entonces se convierte en un "bien".

 
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xpaceboy
15/09/2010 13:17

yo tampoco tengo hipoteca multidivisas.

Por mucho que no creas tanto la compra, como el alquiler son productos financieros especulativos de mercados a plazo ante la cobertura de la necesidad de tener un techo.

La compra es especulativa, porque piensas que es mas rentable que tener el dinero con cualquir coste de oportunidad. Nadie se compraría un bien si pensases que mañana valdria menos (Excepto los coches y productos tecnologicos)

El alquiler no es mas que un futuro a 1 año, que te reservas el derecho de pago durante 12 meses, independientemente suba o baje el mercado.

 
premiodarwin
premiodarwin
15/09/2010 12:55

Estoy de acuerdo con Jureia.

Lo más seguro es tener tu hipoteca de la misma divisa en que cobras tu sueldo.

Claro, hay una pregunta importante al momento de decidir...

¿Compras la casa para tener un vivienda para tu familia o para especular?

 
jureia
jureia
15/09/2010 11:06

Hola a todos,

Claro que la hipoteca multidivisa no tiene nada que ver con la bolsa. Yo he hecho una comparación, he dicho que es como "jugar" en la bolsa pero con su casa y no con sus ahorros. Digo y repito por causa del riesgo. Este tipo de hipoteca es muy muy peligrosa, es un producto que puedes ganar mucho pero también puedes perder mucho, o sea, como la bolsa. Por eso algunos bancos, porque no todos los bancos son iguales, no hacen este tipo de hipoteca, yo he preguntado en algunos bancos hace unos 2 años cuando el yen estaba alto y me han desaconsejado y hoy reconozco que  han sido muy honrados.

Hace + - unos 15 años cuando casi nadie sabia que existia este tipo de hipoteca sí que era rentable. Pero el ciclo ha cambiado y si es verdad que cada ciclo dura por lo menos 10 años, aunque el gobierno japones venda yenes como ha hecho ayer, quien entró con un yen alto (llegó a casi 180 hace un par de años) continuará perdiendo.

Además es como dizem algunos economistas, cuando todo el mundo dice que un producto es bueno entonces es el momento de salir...Ahora se ve anuncios de este tipo de hipotecas en letras grandes en las puertas de estas agencias de préstamos.

También hay que tener mucho cuidado con las informaciones, hay algunos foros de hipotecas donde entran  empleados de bancos, que parecen muy  simpáticos y bien intencionados y animan a las personas para que hagan la hipoteca multidivisas.

Yo personalmente no animo a nadie a hacer algo que puede ser muy peligroso, porque imaginese que el precio de la vivienda sigue bajando,  el yen sigue subiendo, a pesar de los esfuerzos del gobierno japones. Pagarias por su casa un valor infinitamente mayor, y aunque  el interés sea bajo no compensaría de ninguna manera.

 
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xpaceboy
15/09/2010 09:41

El hecho es que japon esta prestando a mansalva dinero a Australia, y existe una presion de China para que e Yen sea una moneda Fuerte, a todo esto mas que el YEN y el EURO se esten haciendo fuertes, es que el USD volvera a depreciarse, mientras las politicas de estimulos de USA se basen en endeudamiento.

Ojo que todas las crisis, los politicos y entendidos tienen a solucionarla con la inflaccion, de forma que la lucha sea por las materias primas, ( empezamos con trigo, cafe... los chinos estan aprovisonandose de materias primas y reservas de minerales en epocas de bajadas)

China es el proveedor del sector secundario y la India del Terciario. La lucha por los recursos esta al llegar. China lucha con japon, por la tecnología. Japon lleva dos decadas en la llamada generación perdida.

El problema de esta crisis, es que la inflaccion no resuelve el problema, anten un crisis que lo que se debe es dinero, una inflacción galopante solo haría que se debiese mas dinero, y sin un crecimiento en el PIB, seria una muerte anunciada.

De todas maneras, una buena gestion de riesgo para la hipoteca multidisas es fundamental, con el precio de compra, tan solo es gestionar el riesgo con derivados como los futuros, haciendo remesas para los momentos malos. Al final es una cobertura de la posición, el problema es que no se dispone del suficiente capital para soportar el apalancamiento logrado con la hipoteca.

 
DPD
DPD
15/09/2010 09:20

Bueno, para los que tengáis préstamos multidivisas con JPY en la cesta (que supongo seréis todos) que sepáis que el banco central japonés os dió ayer una buena noticia al intervenir en el mercado para depreciar el Yen y así favorecer al sector exportador de ese país.

http://www.expansion.com/2010/09/15/economia/1284520466.html

Esta noticia tiene una doble lectura en cualquier caso, en el corto plazo es buena para los tomadores de préstamos multidivisa en yenes, pero si la autoridad monetaria ha tenido que intervenir en este sentido es porque los fundamentales de la economía internacional están llevando a una contínua apreciación de yen, y eso es como un Tsunami... no hay banco central que lo pueda parar en el largo plazo... puede poner barreras como la de ayer, pero la tendencia es la que es...

DPD

 
DPD
DPD
07/09/2010 11:58

Como creo se ha podido sobreentender de mi anterior post, por suerte o por desgracia trabajo en mercados financieros internacionales desde hace casi 15 años... conozco a mucha gente perfectamente conocedora de estos temas (tipos de interés y divisas) de las mesas de tesorería de entidades nacionales e internacionales del máximo nivel mundial... y puedo afirmar que muy pocos de estos profesionales que trabajan día a día con estos asuntos tienen contratadas hipotecas multidivisa.... Repito, muy muy pocos, y en su mayoría personas solteras. Es decir, intuyo que la percepción del riesgo de estas formas de financiación supongo es mucho mayor del que quieren asumir para el activo en cuestión que van a financiar (su casa). Una cosa esta clara... si hay un producto financiero "jodido" de gestionar  son las divisas... Dicho esto, cada uno es muy dueño de hacer con su dinero lo que quiera, pero si un día de aquí a 10 años el EUR de deprecia un 50% contra el USD y su letra mensual dobla, que no se sorprenda... es parte del precio que hay que pagar por estar muchos años pagando menos que si se hubiera contratado directamente en Euros. Hablando claro, habitualmente la gente que contrata hipotecas multidivisa es gente que intenta llegar más lejos de lo que sus recursos se lo permite, y a cambio de eso acepta caminar en el alambre durante el tiempo que sea... y como dice la DGT, las imprudencias se pagan...

DPD 

 
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xpaceboy
07/09/2010 10:29

Creo que la situacion para la hipoteca muldivisas es mas complicada de lo que parece y por lo tanto el Carry Trade ahora se ve influeciado por muchos aspectos y las caidas y devaluaciones de moneda van a estar a la orden del día.

Hay que destacar que existen dos tipos de burbujas actualmente, Inmobiliaria para ciertos paises, y financiera paises anglosajones (USA, UK y Australia), todas ellas con un componente comun, la desaparicion del tejido productivo.

todas las crisis tienden a la inflación, como forma de salir de ellas, la deflaccion que estamos sufriendo en por la bajada de la demanda y por la superproducion mundial, que finalizara con la rotura de stocks.

Sobre el Carry trade, el unico que esta comprando deuda soberano en serio es japon y los chinos.

Los chinos tienen remesas de dolares compradas a 1.15 Euros, por lo que es complicado que baje de hay el euro.

El BCE quiere eliminar las remesas de dinero a corto plazo..... lo que puede producir mas tensiones....

Suerte a todos

 
Ray101
Ray101
07/09/2010 10:15

Holaaaaaaa...

Entre en yenes en 149, tres años muy bien, muy bien, muy bien....

Decidi cambiar de casa, entregue señal etc etc y en 15 dias sen precipito la crisis actual (de 164 paso a 114 en un suspiro...... cuando terminara la crisis???)..... y en esos 15 dias todo al traste, consegui vender mi vivienda pocos meses despues a 130 (mal menor) eso sumado a la devaluacion de los precios de venta hizo mucha pupita en mi.

 
D
Donato Losa
07/09/2010 09:48

DPD,

efectivamente, nada tiene que ver las divisas con las acciones, totalmente de acuerdo. Tal vez me he expresado mal, lo que yo quería decir es que el proceso es "parecido" de cara a entender cómo funciona una hipoteca multidivisas, es decir, la cuota mensual varía en función de la cotización de la moneda. De tal manera que el día 1 de cada mes compras X yenes (o la moneda en la que firmes) y te costará más o menos euros dicha compra dependiendo de a cuánto se cotice el yen en ese momento.

 
DPD
DPD
07/09/2010 09:01

Las acciones y las divisas no tienen nada que ver. Es decir, me parece muy bien que alertéis de la volatilidad de los préstamos multidivisas derivado de la exposición a los tipos de cambio, pero por favor no digáis que es como "comprar acciones" porque no tiene nada que ver.  La historia es que un préstamo en Euro a tipo variable solo tienes una fuente de riesgo, el Euribor, mientras que en un préstamo multidivisas tienes muchas fuentes de riesgo: los respetivos tipos de interés de cada divisa y los respectivos tipos de cambio de esa divisa con respecto al Euro. Con respecto a los tipos de interés de los emisores escogidos (siempre economías occidentales maduras para contar con tipos de interés establemente bajos) se puede prever sin mucho márgen de error que los tipos de interés se mantendrán en niveles aceptables, sin embargo si alguien es capaz de decirme cual va a ser la cotización del EUR/USD, del GBP/EUR, del EUR/JPY o del USD/JPY a doce meses vista, y lo demuestre feacientemente que se vaya cogiendo un billete de avión a Stocolmo para recoger el Premio Nobel de Economía del próximo año. En el caso mismo del EUR/JPY, si te miras un gráfico de 20 años verás que el máximo y el mínimo estuvieron bastante lejos, del orden de 90 a 180 JPY por Euro. Que el JPY esté cerca ahora de su momento más sólido de los últimosm 20 años no quiere decir que no lo vaya a estar más. Sobre todo con una economía europea donde hasta se habla de la posibilidad de acabar con el Euro. En definitiva, que lo que realmente ganas en un préstamo multidivisa es la estabilidad de los bajos tipos de interés de los países emisores y la menor volatilidad de los cambios de los tipos de interés por la propia diversificación que te otorga la cesta de divisas (busca Markowitz y riesgo no sistemático en Google). A cambio de estos puntos positivos, tienes un riesgo divisa que los que no tienen préstamos multidivisas obviamente no tienen. Pero esto desde luego no es como "jugar" a la bolsa con tu casa. Por cierto, yo en temas de divisas me pondría en manos de bancos globales y dejaría a un lado cualquier banco nacional, ni Santander, ni BBVA, ni Caja Madrid, ni Caixa... si puedes Citigroup, Bank of America, HSBC, UBS, Credit Suisse... que son los que realmente tienen mesas de divisa y están acostumbrados a lidiar con estos temas.

Espero haberte ayudado.

DPD

 

 

 

 
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Donato Losa
06/09/2010 20:14

Pues precisamente ahora es el mejor momento para firmar una hipoteca en yenes. Lo tenemos jodido aquellos que lo hicimos antes de la caida del euro, pero ahora vas a firmar a un cambio muy bueno..., otra cosa es que el banco quiera concedértela porque entiendo que, tal y como está la cotización de euro-yen, a ellos no les conviene.

Efectivamente tiene un riesgo y es como "comprar acciones", es decir, el día 1 de cada mes tú vas a comprar X yenes al precio que esté en el  mercado de divisas el cambio de moneda. La ventaja de firmar ahora es que el cambio es muy favorable y por tanto te va a costar menos euros adquirir esos X yenes. En mi caso firmé hace 3 años y en estos momentos tengo que desembolsar muchos más euros/mes para comprar los X yenes que cuando firmé la hipoteca. El dato clave es al precio que compras el yen en el momento de la firma. Ahora está a 108 € aprox y ese es muy buen cambio. En el fondo viene a ser como la compra de acciones..., este es un buen momento porque, al estar tan bajas, sólo se espera que suban..pues lo mismo ocurre con las divisas.

En cambio para los bancos no es buen momento para firmar hipotecas en yenes, por eso tal vez te lo hayan desaconsejado..., cuidado que son muy cucos!!!.

Por el tipo de interés ni te preocupes porque en el caso del Yen, se rige por el Libor y es muy pero que muy estable.

 
jureia
jureia
06/09/2010 15:14

No te recomendo la hipoteca multidivisa por varios motivos pero principalmente porque es como "jugar"  en la bolsa pero con tu casa. Y con Bankinter peor aún, no te fíes de ellos ni de lo que te cuentem, sus previsiones son un desastre no acertan ninguna. Barclays no puedo dar referencias.

 
SSC
SSC
05/09/2010 01:59

te dejo algunos enlaces:

 

http://www.elcatalejodigital.com/phpBB3/index.php

 

http://www.euribor.com.es/foro/hipoteca-multidivisa/

 

http://www.multidiviseros.com

 

http://foros.abanfin.com/viewforum.php?f=4&sid=e9d2b32009841826c9dae397c19943d7

 

Mira en bankinter o barclays.

 

Ahora es buena oportunidad para entrar en jpy o chf

 

 

 

 

 

 

 

Fin del hilo
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