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OPCIONES DE HIPOTECA, GASTOS GENERALES Y OTROS

Actualizado 10/11/2005
4459 lecturas acumuladas
12  mensajes
Autor
Tema
Fecha
jul.-2003
24 mens.
Usuario Ocasional
23/09/2005 14:39
Buenos dias a todos,

Me fue imposible conectarme ayer, asi que ahi va la información.

POSIBILIDADES DE HIPOTECA Y GASTOS ASOCIADOS.

A dia de hoy estamos todos en un dilema que ya exprese en un post hace tiempo, sobre la negativa de Hercesa a la entrega libre de cargas.
Las promotoras se financian con dinero bancario y deben ofrecer la posibilidad de SUBROGARSE ( es decir, cambiar el deudor hipotecario ) en su posición por la prte que corresponda a tu vivienda. Pero solo dar la posibilidad, en ningun caso pueden obligar.
El caso es que si veis vuestrios contratos dice claramente que dadas 2 opciones ( financiación y sin financiación ) habeis escogido con financiación. Por lo que tendremos problemas para la guerra con ellos ...
Por tanto primera opcion SUBROGARSE, segunda opcion LIBRE DE CARGAS, tercera opcion NO LLEGAR A SUBROGARSE PAGAR LOS GASTOS DE CANCELACIÓN ECONOMICA ( Por tanto nos ahorramos gastos de subrogación ) Y CONSTITUIR HIPOTECA CON OTRA ENTIDAD.

Sobre un ejemplo de 200.000 euros ( de hipoteca ), las tres opciones generarian los siguientes gastos ( doy por sentado que los gastos de la compraventa son irremediables siendo lo mas gordo el IVA al 7 % correspondiente al montante de la hipoiteca ):

1.- SUBROGACIÓN. Cuando se procede a la subrogación se genera una única escritura de COMPRAVENTA + SUBROGACIÓN. Por lo tanto no se duplican gastos de una doble escritura pero si existen ciertas variaciones. Una escritura de subrogación por 200.000 e seria entre Notario, registro, gestoria 614 euros, sin contar con la comisión de subrogación ( si existe ), por que en principio no es necesaria una nueva tasación ya que la tasación de final de obra antes de ejectar la venta vale como documento publico para la subrogación.

2.- LIBRE DE CARGAS. Ya sabeis que es obligación de la promotora pero .... Su coste sería cero, ya que solo habria que pagar la compraventa que hemos dicho es general a los 3.

3.- CANCELAR PREVIAMENTE Y CONSTITUIR NUEVA HIPOTECA.

Sin llegar a subrogarse, consistiría en el mismo acto juridico, pagarle a Hercesa el montante de la hipoteca más los gastos de cancelación economica que hayan tenido más los gastos de cancelación registral ( vuelvo a repetor, si solo si, nos obligan ). Para 200.000 e si hay un 0,50 % de c economica, serian, 1.000 e mas cancelacion registral de unos 916 euros.
Luego seria necesario constituir una nueva hipoteca donde notario, registro , gestoria e impuesto de AJD para 200.000 e suman, 4.175 euros.
Está claro que la opcion de subrogación inicialmente es más ventajosa que la opcion de cancelar y cambiar.

Podria plantearse la opcion de subrogarse, volver a subrogarse en otra entidad y ya está, pero en este caso, tendriamos 614 por la primera subrogación, comisión de subrogación del 1 % ( habitual ) son 2.000 euros, más la nueva subrogación otros614 euros, más tasación y comisión de apertura en la nueva entidad( 0,5 % ) unos 1.000 euros más 300 de tasación, total 4.528 euros.

TIPOS DE HIPOTECAS, TARIFAS Y NUEVAS OPCIONES.

Existe la hipoteca clasica de mercado, donde ni tiempo ni importe son modificables ( es decir si te dan 10 MM a 20 años, no puedes disponer nuevamente del dinero ya amortizado 2 años despues para comprar un coche, sino que necesitaria de una ampliacion o de un prestamo personal, pero tampoco puedes cambiar el timepo, haciendo que el banco te calculo la cuota a 20 años y modificarla ( aumentando la cuota ) a 15, por que tu situación a mejorado )).
Existe la HIPOTECA ABIERTA, de entre otras La Caixa, donde te permiten disponer nuevamente del dinero amortizado, durante toda la vida de la hipoteca a un coste muy competitivo, solucionando todos los problemas de financiación de cara a futuro y sobre todo, podeis modificar los tiempos de amortización, no como una amortización anticipada clasica ( que requiere que ahorreios para quitaros dinero de golpe ) sino que al modificar y elevar tu cuota al mes ( en vez de ahorrar en tu cuenta ), cada vez reduces mas el capital, pagas en menos años y ahorras muchos mas intereses que amortizando como todos lo conociamos hasta hace poco tiempo.

OTROS TEMAS.

Aunque existen muchas variaciones sobre las hipotecas, es necesario decir que la mayoria se hacen a tipo variable y fundamentalmente con el Euribor, aunque existen mas indices.
Ademas es importante saber que ninguna hipoteca tiene limites de máximo tipo ( salvo las a tipo fijo ), pero que se os puede ofrecer hipotecas donde existe un tipo minimo y un maximo, muy aconsejable en estos tiempos.

Respecto al comentario que hice el otro dia en cuanto a la posible subida de tipos, hay que indicar que una subida del 3 % al 4 % ( que representa porcentualmente un 33,33 % de subida ) representa en la cuota de una hipoteca de 200.000 a 30 años una subida de 843 euros a 954 euros ( un 13,16 % ), por lo que, aunque es dinero, no parace tan grave si lo analizamos con cierta cautela.

Creo que no se me olvida nada más, pero si teneis algo, por favor, como siempre a vuestra disposicion.

Un saludo y buen finde.
Avatar SSC
sep.-2003
1189 mens.
Usuario Asiduo
  SSC
23/09/2005 14:41
joder que fiera eres ¡¡¡
Gracias
jul.-2003
3718 mens.
Usuario Asiduo
23/09/2005 18:22
Yo la hipoteca que tengo hace años, me permite hacer ampliaciones siempre y cuando no pida un capital superior al 80% del valor de la casa.. se puede ampliar tanto en capital y en tiempo... y conozco de otros bancos y personas casos iguales..con lo que he de suponer que es una hipoteca abierta no??
Aun asi.. te repito lo que comente en otro post.. que algun banco, negociando bien.. se hara cargo de los gastos de cancelacion o subrogacion.. ami me lo ofrecieron y con unas buenas condiciones.. con lo requisitos de domicilar nominas y 3 recibos.. vamos nada de seguros... ni tarjetas.. ni leches..
jun.-2003
1229 mens.
Usuario Asiduo
23/09/2005 18:50
Para mí la mejor opción sería:

- Negociar con la Caixa o el banco que te toque una bajada del diferencial del Euribor, presentando oferta vinculante de otra entidad
- Subrogarse a la hipoteca del promotor
- Si no se ha conseguido una bajada en la primera negociación, solicitar una novación con una bajada del diferencial de la hipoteca
- Si después de dos intentos no se consigue que el banco entre por el aro, subrogarse con otra entidad. En este caso, no estoy de acuerdo con los gastos que indica ELHIPOTECON. Creo que se reducirían a menos de la mitad puesto que:
1) La comisión de subrogación es de sólo el 0,5% y no del 1%
2) Hay muchas entidades que no cobran comisión de apertura
3) Para esas fechas el gobierno habrá reducido de nuevo los gastos notariales y registrales de cambio de hipoteca, como ha anunciado recientemente. Y puede que también se obligue a las entidades bancarias a no cobrar nada en concepto de comisión de subrogación, para fomentar la libre competencia

ELHIPOTECON, no te mosquees, pero estoy contra el enriquecimiento abusivo de entidades como la Caixa a costa de sus sufridos clientes. No puede ser que cada año los bancos presenten sus cuentas anunciando incrementos de dos dígitos en las comisiones que cobran a sus clientes, y nos quedemos todos tan contentos. Que repercutan ya algo de sus ganancias en una moderación de sus condiciones.
ene.-2003
43 mens.
Usuario Ocasional
  Txema
30/09/2005 09:24
Elhipotecón podrías poner la tabla que decías con las diferencias en el caso de tipos de interés más altos.

Lo digo porque subidas del 3% al 4% están muy bien pero de aquí a unos años (3-5 años) estaremos a un nivel de euribor al 5-7%. Yo no sé vosotros pero yo los cálculos los he hecho para una hipoteca al 7% de interés.
jun.-2003
1229 mens.
Usuario Asiduo
09/11/2005 19:15
ELHIPOTECON® , tú que trabajas en La Caixa confírmanos por favor si es verdad que la Hipoteca Abierta no permite una subrogación a otra entidad por tratarse de un crédito en lugar de un préstamo hipotecario.

Si es cierto ésto, como han dicho ya varios foreros, vaya faena por no decir otra cosa más altisonante.
sep.-2003
33 mens.
Usuario Ocasional
09/11/2005 20:47
hola HIPOTECON:
hay algo que no entiendo ; ya que si yo me subrrogo a la caixa y luego al año me voy a otro banco, no tendria tb que pagar la cancelacion y luego otra vez la constitucion de una nueva hipoteca en el otro banco, ya que la caixa ofrece un credito y no un préstamo.Explicamelo porfavor xq si es asi no veo xq quedarme con la caixa.
jul.-2003
24 mens.
Usuario Ocasional
09/11/2005 23:21
Hola amigos,

Al respecto del caracter juridico del producto HIPOTECA ABIERTA, es necesario explicar la diferencia entre PRESTAMO Y CREDITO.
Las posibilidades que permite la hipoteca abierta de nuevas disposiciones y modificación a discreción del cliente de los vencimientos, asemejan el producto a una cuenta de credito por la que se paga en funcion de disposicion y no porloslimites.
Por tanto a diferencia de un prestamo, en el cual cantidad y tiempo es inamovible salvo modificacion notarial, hace que a la hora de una SUBROGACION hubiese ciertos matices queno son equiparables entre ambos productos.
En sus comienzos, algunos registradores de la propiedad se negaron a realizar las subrogaciones dado que no era equiparable, a dia de hoy la subrogacion se realiza con casi total normalidad ( salvo que todavia exista algun registrador desconocedor de la materia ).

Un saludo a todos.

Estoy pendiente aun de escanear el CONTRATO SIN FINANCIACION que os prometi para colgarlo por la relevancia tan impresiente que creo que tiene.
ene.-2004
57 mens.
Usuario Habitual
  jfer
10/11/2005 09:57
Tengo un programita para calcular las mensualidades de hipotecas, en función de años, interés...
¿dónde os lo cuelgo?
sep.-2003
33 mens.
Usuario Ocasional
10/11/2005 11:18
HIPOTECON,he estado en varios bancos y en todos me han dicho que al ser productos diferentes no se puede pasar de un banco con un credito a otro contratando un prestamo.
Por supuesto me refiero a que habria q cancelar y luego constituir de nuevo con los gastos pertinentes.Asi que no entiendo de quue normalidad hablas para cambiar de banco, cuando he ido al menos a 5 y todos me han dicho lo mismo, que habria q pagar todo.
dic.-2003
181 mens.
Usuario Habitual
  artpr
10/11/2005 12:15
A mí me han dicho lo mismo: que no puedo realizar esa operación partiendo de la Hipoteca Abierta de la Caixa ; habría que cancelar la de la Caixa y constituir una hipoteca nueva.
sep.-2008
807 mens.
Administrador

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