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Retomar hipotecas de bancos, ya empiezan a llamar

Actualizado 28/10/2005
4019 lecturas acumuladas
27  mensajes< Anterior12
Autor
Tema
Fecha
jun.-2003
76 mens.
Usuario Habitual
20/10/2005 18:30
Para PPh

Si entras en la pagina de Cajamadrid o de casi todos los Bancos, tienen una opcion que es prestamos o hipotecas y luego simuladiores y casi siempre te dicen que gastos tienes con la hipoteca

saludos
jul.-2004
740 mens.
Usuario Muy Frecuente
20/10/2005 19:11
Extraigo un parrafo del post antiguo del forero ELHIPOTECON, para hacer un comentario posterior que pongo bajo el texto:

"Sobre un ejemplo de 200.000 euros ( de hipoteca ), las tres opciones posibles generarian los siguientes gastos ( doy por sentado que los gastos de la compraventa son irremediables siendo lo mas gordo el IVA al 7 % correspondiente al montante de la hipoiteca ):

1.- SUBROGACIÓN. Cuando se procede a la subrogación se genera una única escritura de COMPRAVENTA + SUBROGACIÓN. Por lo tanto no se duplican gastos de una doble escritura pero si existen ciertas variaciones. Una escritura de subrogación por 200.000 e seria entre Notario, registro, gestoria 614 euros, sin contar con la comisión de subrogación ( si existe ), por que en principio no es necesaria una nueva tasación ya que la tasación de final de obra antes de ejectar la venta vale como documento publico para la subrogación.

2.- LIBRE DE CARGAS. Ya sabeis que es obligación de la promotora pero .... Su coste sería cero, ya que solo habria que pagar la compraventa que hemos dicho es general a los 3.

3.- CANCELAR PREVIAMENTE Y CONSTITUIR NUEVA HIPOTECA.

Sin llegar a subrogarse, consistiría en el mismo acto juridico, pagarle a Hercesa el montante de la hipoteca más los gastos de cancelación economica que hayan tenido más los gastos de cancelación registral ( vuelvo a repetor, si solo si, nos obligan ). Para 200.000 e si hay un 0,50 % de c economica, serian, 1.000 e mas cancelacion registral de unos 916 euros.
Luego seria necesario constituir una nueva hipoteca donde notario, registro , gestoria e impuesto de AJD para 200.000 e suman, 4.175 euros.
Está claro que la opcion de subrogación inicialmente es más ventajosa que la opcion de cancelar y cambiar.

Podria plantearse la opcion de subrogarse, volver a subrogarse en otra entidad y ya está, pero en este caso, tendriamos 614 por la primera subrogación, comisión de subrogación del 1 % ( habitual ) son 2.000 euros, más la nueva subrogación otros614 euros, más tasación y comisión de apertura en la nueva entidad( 0,5 % ) unos 1.000 euros más 300 de tasación, total 4.528 euros. "

LANTANA: Mis conclusiones de como es mejor proceder a la vista de nuestra posicion negociadora con Hercesa, teniendo en cuenta el probable hecho de que nos quieren hacer mantener la subrogacion firmada en contrato es la siguiente:
1) Intentare, por supuesto, que me mejoren las condiciones, en mi caso es La Caixa. Conozco a alguien en La Caixa y me ha dicho podria hacerlo con ella en lugar de con la oficina de Paracuellos. Si lo puede pelear espero en La Caixa que lo haga y si no lo consigo, creo que lo menos malo es:
2) Proceder a subrogarme la hipoteca con La Caixa, para ahorrarme algunos gastos, que es mal momento de acometer y evitar pleitos posteriores con Hercesa, que puede que gane pero no creo que me aporten dinero despues de pagar al correspondiente abogado, y por ultimo,
3) Negociar, pasados unos meses (hay que tener en cuenta que el interes del primer año es mas bajo con loque nos da un margen de tiempo), con otra entidad para pasarle la hipoteca. Con esta entidad, evidentemente, mi posicion negociadora sera mucho mas solida que con La Caixa y por tanto si quiere conseguir nuestra hipoteca tendra que mejorar las condiciones, lo que es perfectamente viable dada la mediocre oferta de La Caixa. Para evitar tener que pagar una cantidad importante porla nueva hipoteca y en cambio de entidad, se pueden hacer varias cosas: Primero, echarle mucha cara y pedirle al nuevo banco que la asuma. Segundo, si no se consigue esto, y dado que hay que rescriturar de todas formas, incrementar dicha cantidad a la solicitada en el credito.

Este es mi razonamiento, como de esto hay gente en el foro que sabe mas que yo de este tema como de otros tantos, si se os ocurre algun reparo o mejora, os agradeceria que lo pusieseis en un post.
mar.-2005
37 mens.
Usuario Ocasional
21/10/2005 11:11
PHP, estoy como tu. En resumidas cuentas, lo que tu dices,
1º año: 0,5 + euribor,
Resto: 0,6 + euribor.
Condiciones: domiciliar nóm. Tarjeta crédito. Seguro de incendios de 106 Euros ó seguro vivienda de unos 300 euros. Y además seguro de vida de 350 euros. El seguro de vida implicaría los 199.000 euros de hipoteca. No recuerdo si sería más barato si la hipoteca fuese menor. Este seguro de vida se incrementa en un 5% anual después de que cumplas los 40. Ahí es donde yo veo el tongo. A priori parece que no está mal, pero por si acaso voy a mirar en otros lados.


ene.-2004
57 mens.
Usuario Habitual
  jfer
21/10/2005 11:36
Hola a todos.
1 - ¿alguien puede decir si las condiciones que acaba de detallar ´elindio´ y ´PHP´ así a priori son buenas o malas condiciones?
Es decir, si pensáis que otros bancos ahora mismo están dando mejores condiciones.
Veo anuncios por la tele de hasta Eurior+0,45% (no he visto menos de eso), pero supongo que el tongo está en otro sitio.

2 - Otra cosa: si no nos subrogamos con el banco que ha propuesto Hercesa (en este caso BBVA) el impuesto de Actos Jurídicos Documentados, eso que dicen en BBVA que asciende a 5000 ó 6000 Euros, ¿sabe alguien si es así, para una hipoteca de unos 200.000 euros, y si lo tendríamos que pagar nosotros o hay algún caso en que lo paga el banco?

sep.-2004
136 mens.
Usuario Habitual
  ictop
24/10/2005 22:04
Bueno, pues ya he ido ha hablar con el BBVA y confirmos las condiciones que me habeis comentado.

A mi no me parece nada buenas.

De momento parece que lo mas sensato es subrogarse y luego volverse a subrogar con otra entidad que nos guste mas.

Mis cuentas son mas o menos las siguientes comparando con la hipoteca naranja de ing direct.

La diferencia entre el 0,49% y el 0,60% no es de 6 o 7 euros. Es de 11. Calculado en el simulador de la web del bbva para 19900 euros a 25 años.

http://www.bbva.es/TLBS/tlbs/jsp/esp/pusted/prodserv/hipotecas/hfacvari.jsp?Pestana=Haga%20n%FAmeros

Eso supone 11*12*30 = 3960 euros a lo largo de la vida del prestamos.

La oferta preliminar de ing direct, para una subrogacion, que me llega a casa mañana o pasado es...

1990 De cancelacion (el 1% que hay que pagar al bbva)
1210 Notario + registro + gestoria (AJD no hay en este caso)
340 Tasacion.

Eso hace un total de 3540.

Un margen de 420 a favor de ingdirect.

Dejando de lado el hecho de que no tienes que domiciliar nada, todos los porcentajes de cancelacion o subrogacion o lo que sea son 0%, no tienes que contratar ninguna tarjeta. El seguro, que es obligatorio lo puedes contratar con quien quieras..

Yo creo que lo tengo bastante claro.

De todas maneras tambien he visto una hipoteca de ibanesto con 0,36% de diferencial, pero te obligan a las mismas cosas que bbva. De todas maneras voy a mirarla tambien.

A ver si alguno que sepa de esto no ayuda un poco. He hecho los calculos bien?, o me dejo algo por ahi?.

Avatar LyC
sep.-2004
33 mens.
Usuario Ocasional
  LyC
25/10/2005 00:07
Buenas noches chicos/as,

una pregunta y ya se que es muy repetitiva, pero necesito que me indiqueis que es lo mejor para ahorrarme mas dinero, ya que la hipoteca me la han colado con el BBVA, y yo quiero pillarla con CAJA MADRID, o bien con ING DIRECT, y quiero saber con que opcion me gasto menos dinero para cambiar de hipoteca, si bien cancelo la hipoteca con el BBVA sin llegar a nada con ellos, o bien, hacer la hipoteca con el BBVA y luego subrogarme. Nesito la informacion de alguien entendido, ya que yo para esto soy muy duro de razonar y los del BBVA te lo ponen muy jodido si no haces con ellos la hipoteca.

gracias de antemano. un saludo.
mar.-2005
37 mens.
Usuario Ocasional
25/10/2005 11:58
ictop, creo que está bien lo que dices, pero esos 3960 de los 11 euros mensuales demás por ser a 0,6 en vez de 0,49, no son a dia de hoy 3960, sino que se queda en unos 2900 al tipo de interés del 2,223 % actual. Osea date cuenta que dentro de 20 años pagarías 11 euros más todos los meses, pero ese dinero dentro de 20 años es una miseria.
De todas formas, tampoco yo lo tengo todo claro.
ago.-2003
317 mens.
Usuario Frecuente
25/10/2005 13:15
elindio, estas en lo correcto.

Si tenemos una renta de 11€ cada mes durante los proximos 20 años con un tipo de interes anual del 3% (durante toda la vida de la hipoteca) todo ese dinero a pagar de mas a dia de hoy seria lo siguiente (suponiendo periodos anuales de cuantia 11*12=132€):

VA = 132 * (1 - (1 + 0,03)^-20)/0,03 = 1963€

Espero no haber metido la pata :)
mar.-2005
37 mens.
Usuario Ocasional
26/10/2005 12:30
sevi9999 gracias por la aclaración.
En resumidas cuentas, debemos tener claro que el dinero que tengamos que pagar a dia de hoy es más que el que vamos a pagar a lo largo de 25 o 30 años. He mirado mis apuntes de economía de 3º de carrera y un renta postpagable ( que se pagaría al final de cada periodo) de n periodos (25 o 30), a un tipo de interés i (pe. 0.03 es el 3%), se actualiza así, siendo A el valor actual y v las cuotas anuales:
A = v * {[[(1+i)exp n>-1> / i * (1+i)exp n>}

Por tanto, el valor actual de 11 euros más al mes durante 25 años es: anual 11*12=132. Por tanto A = 2298
Avatar PPH
mar.-2004
86 mens.
Usuario Habitual
  PPH
26/10/2005 15:57
He pedido al BBVA una rebaja mayor en el diferencial, pedi que por lo menos llegaran al 0,50 y me han contestado que no pueden llegar tan bajo, pero que estan intentando que sea el 0,55.
En mi opinión, si llegan al 0,55 lo voy a hacer con ellos, y ya pensare mas adelante que hacer, tened en cuenta, que se esperan futuras subidas de Euribor y cuanto mas suba menor, importancia tiene el diferencial, ademas en cuanto me den la casa, lo que menos necesito es tener que pagar cancelaciones de subrogación o abogados para no pagarla.
Hay que tener en cuenta que ademas de los gastos normales de una hipoteca(comisión de apertura, A.J.D, gestoria, notaria, etc..) hay que escriturar la nueva casa (A.j.D, gestoria y notario) y en Hercesa me han dicho que esto esta alrededor de los 3.000 o 4.000 €.
Por todo esto, y si nadie me da una oferta mejor, yo ya tengo mi desión tomada.
Suerte a todos.
sep.-2005
49 mens.
Usuario Ocasional
26/10/2005 16:59
me meto aunque todavia no he comprado. solo quiero haceros una advertencia, creo que la mejor opcion por gastos es la de subrogarse en la hipoteca que te den y si hay diferencia con la que os oferte otra entidad pedir que os hagan una 2ª subrogacion. el aviso es que algunos prestamos hipotecarios (hipoteca abierta de la Caixa) por sus condiciones no se consideran prestamos sino creditos y algunos registradores no dejan inscribir el traspaso de un banco a otro como subrogacion. Por eso tener cuidado con todas las condiciones del prestamo y consultar con alguien que entienda (yo no mucho)porque si estais pensando en coger el prestamo que sea porque luego os podeis cambiar sin casi gastos puede que os encontreis con una sorpresa.
mar.-2005
37 mens.
Usuario Ocasional
28/10/2005 11:49
PPH, me parece estupendo. Yo estuve hablando con ellos (con el BBVA en San Fernando). Le comenté que a 0,60 lo tenía que estudiar, pensar y buscar algo más rentable. Aún así le dije que si fuese a 0,55 lo hacía con ellos sin dudas. Me dijo que lo tenía que preguntar a sus superiores, etc etc. Estoy esperando que me contesten. Si no me contestan afirmativamente, me voy a otro lado, seguramente a Bankinter.
Por tanto, creo que entre todos deberíamos exigir al menos el 0.55, y si no, buscar otra cosa.
sep.-2008
817 mens.
Administrador

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