Hola "buenorra" (con ese nombre casi se me olvida lo que te iba a responder)
me comentabas que si era mejor elegir locales de la zona central de montecarmelo.
Sí, hay locales a 17€/m2, pero sigo prefiriendo la zona con locales a 15€/m2... Que para un local de 100m2 son 200e/mes, que se traduce en vender por lo menos 800€ más al mes (que se dice rápido) para cubrir ese gasto fijo... o o que es lo mismo, los gastos fijos suelen ser la tumba de la gran mayoría de los negocios...
Por otra parte está el tema de la reforma. Todos los locales libres de montecarmelo están en bruto y hay que poner mucho dinero para hacer la reforma mínima inicial, lo que en función del local sube o baja (los mismos metros cuadrados con más escaparate suben el precio de la obra) y eso es algo que si va mal se pierde, y si va bien hay que amortizarlo en x años...
Los que alquilan no se dan cuenta que es mejor alquilar más barato y conseguir que alguien se asiente allí, haga la reforma y atraiga otros negocios a esa manzana que pedir mucho y tirarte 6 meses más sin alquilar...
Hay que tener en cuenta que si luego te falla el inquilino es mucho más fácil encontrar a uno nuevo si la obra ya está hecha y hay más negocios por la zona.
Luego está el misterioso mundo de los locales fantasma, que ni se alquilan ni se venden ni se conoce el dueño. Muchos son de cooperativas que acaban de entregar las casas y que todavía nadie ha puesto el letrero de se alquila. Cuando eso suceda más de la mitad de los locales que están ahora cerrados pasarán a estar disponibles y los precios tendrán que bajar (y pobre del que por no bajar el precio no haya alquilado para ese entonces...) Eso es tipico de la zona junto al metro.
En esa zona también hay muchos muchos locales a 25/€/m2... No sé lo que esperan, pero en cuanto los locales fantasma salgan al mercado lo llevan crudo.
¿cómo voy a montar un negocio que puede fracasar en un local que ya me suponga un coste fijo tan elevado?
Algunos incluso han subido el precio tras abrir el Mercadona. ¿se creen que después de 4-6 años sin conseguir alquilarlo ahora lo van a hacer y subiendo el precio? Primero baja el precio, consigue que todos los locales se pongan por tu zona, y dentro de 10 años subes el precio...
hay dos tipos de dueños, los que han comprado para invertir y están pagando una hipoteca del local, y necesitan alquilar por un precio que les pague su hipoteca y les de un margen, y los que han recibido el local como pago por la expropiación de sus tierras, que no tienen que pagar hipoteca y todo lo que cobren es puro beneficio. Mientras exista este grupo el otro se puede olvidar de encontrar inquilino...
Luego no hay que olvidar que es un barrio donde la gente se mueve mucho en coche, por lo que más que zonas por las que pasen muchos peatones interesa que te vean los coches que pasan, y eso reduce el barrio a dos calles. ojo, según el tipo de negocio.
otro caso es el de las cooperativas, que han fijado un precio en la asamblea para vender o alquilar el local. Si lo aceptas es tuyo, pero si quieres hacer una oferta a la baja (que dado que las juntas se reunen cada mucho tiempo y los precios han bajado es lo más lógico) tienes que esperar a que lo voten en la siguiente asamblea... dentro de otros 3 meses... Si no tienen agilidad para responder a esas ofertas tendrán que asegurarse que su precio es el mejor de la zona, ya que de lo contrario siempre habrá otra opción mejor y nunca lo alquilarán.
Y por último (hay muchos más detalles que dependen del tipo de negocio) decir que los que he visto a 17/€/m2 no reunían el tamaño adecuado (más metros equivalen a más € de reforma...), de nada me vale que me bajen el precio un poco si el local es el doble de grande de lo que necesito (y por lo tanto más caro).
Pero en cualquier caso es algo dinámico, ya que continuamente aparecen nuevos letreros, cambian los precios, aparecen herencias por medio, etc y los precios varían.
Yo espero solucionar el tema con este local, y sino pasaré al que tengo en reserva.
Espero poder confirmaros algo en breve (en estas fechas está todo parado)
Por cierto,
Feliz año 2010 a todos
Vuestro ferretero