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HIPOTECA

Actualizado 30/06/2005
3267 lecturas acumuladas
Autor
Tema
Fecha
jun.-2005
130 mens.
Usuario Habitual
20/06/2005 16:38
Es aconsejable subrogarse en el préstamo que el promotor tiene para construir nuestros pisos por la sencilla razón de que si se cancela y se apertura un nuevo préstamo con la entidad que nosotros queramos, tendremos que pagar IMPUESTO A.J.D. que supone el 1% del total de responsabilidad hipotecaria del importe que necesitemos.

Por ejemplo, para un préstamo de 100.000€, nos tocaría pagar unos 1.500€ por este impuesto. (creo que la diferencia de precio entre entidades no justifica el pago de esta cantidad, al menos a corto plazo.
En caso de andar "justitos", desear cambiar de banco o caja, y querer conservar las ayudas, será necesario contratar el prestamo hipotecario con una entidad financiera que ofrezca préstamos hipotecarios subsidiados (hay que tener cuidado pues no todas lo pueden hacer).
En cuanto a la financiación, hay múltiples fórmulas para obtener el 100% o el 110%, siempre que aceptemos las condiciones que el banco nos pida (es decir, nos van a pedir que firme hasta el abuelo, pero eso si, el prestamo te lo concederán, a no ser que no te firme nadie como garante y en ese caso si la solvencia no es suficiente, chungo calamar!)

abr.-2004
54 mens.
Usuario Habitual
  DALMA
20/06/2005 18:32
Osiris ¿tu piso es de vpp? creo entende que si, pues bien permiteme decirte una cosa en las viviendas de proteccion publica estan prohibidas las mejoras en los pisos nunca bajo ningun concepto podran cobrarte mas quel precio del modulo por metro cuadrado habitable ,si no me crees leete el decrero de cooperativas que creo que han congado en algun mensaje si no en madrid.org lo encontraras seguro que si te lo lees encuentras varias cosillas que no te cuadraran con lo que te han contado ok, ya me diras que tal
jun.-2003
139 mens.
Usuario Habitual
21/06/2005 09:23
Una pregunta:
¿Mi cooperativa es la única que cobra un poco más que el módulo?
sep.-2003
53 mens.
Usuario Habitual
  marak
21/06/2005 09:44
Ni mucho menos, creo que cobrar más, cobran todas las Cooperativas y las que no lo hayan cobrado lo cobrarán más tarde seguro.
jun.-2003
139 mens.
Usuario Habitual
21/06/2005 11:17
Pues eso, la mía por lo menos nos da la oportunidad de hipotecar más dinero y no tener que dar a la entrega de llaves un dineral.
Avatar APM
jul.-2003
182 mens.
Usuario Habitual
  APM
21/06/2005 12:17
La mia es Vecope y tambien nos han cobrado de mas, cerca de 2 kilitos que ademas no podemos desgrabarnos ni meter en escrituras y claro tenemos que pagar antes de la entrega.
....ya, ya se que no esta permitido, pero eran lentejas, y es muy dificil que 200 socios esten de acuerdo para denunciar etc,etc...a si que a tragar, nos hicieron pensar que podiamos acogernos al modulo nuevo y meter este dinero en la hipoteca y aceptamos la subida, ahora resulta que no podemos y ajo y agua, la subida ya estaba aprobada, en fin que hemos sido unos pardillos. Si a alguien le plantean algo parecido que no acepte ni de coña...si nosotros lo hubieramos sabido antes.......
jun.-2003
139 mens.
Usuario Habitual
21/06/2005 12:21
APM, yo creo que mucha gente está en la misma situación que nosotros. Más de lo que crees. Si no se hubieran negado a la subida del módulo. Pero lo hecho hecho está.

Una cosilla, el dinero que vas a dar hasta la entrega de llaves si te lo puedes desgrabar. Si ellos te cobran IVA tu lo metes en la declaración de la renta, y no es ilegal. Lo único es que no lo puedes ecriturar por todo. Y si te dicen lo contrario, que no te cobren IVA.
sep.-2004
83 mens.
Usuario Habitual
  isa25
21/06/2005 13:29
Hola,
Perdona Osiris, pero ¿en concepto de que nos lo desgravamos?.Yo creía que no podiamos y así me lo habían confirmado en Hacienda. No entiendo muy bien lo que dices sobre el IVA.
Nosotros somos de la 1ºfase la Nueva america y son algo más de 13.000 lo que vamos a tener que pagar antes de la entrega.
Gracias
jun.-2004
31 mens.
Usuario Ocasional
21/06/2005 14:09
Lo mejor es una hipoteca por el 150% del valor del piso, así se puede amueblar bien y con lo que sobra comprar un coche y hacer un viajecito al Caribe.

Cuanto mas hipoteca y a mas tiempo mas parecerá que en vez de comprar un piso estamos pagando un alquiler.
jun.-2003
139 mens.
Usuario Habitual
21/06/2005 15:45
Hola Isa25.
Si me van a cobrar el IVA de todo el dinero que aporte para el piso, esté en escritura o no, yo lo declaro en la renta donde sea. Y no es ilegal.
Y si te dicen que si, pues que no te cobren IVA y entonces si es dinero negro no declarable.
A mi hermana le pasó lo mismo y ha declarado en la renta todo el dinero.
Avatar APM
jul.-2003
182 mens.
Usuario Habitual
  APM
22/06/2005 11:43
No, ese dinero no lleva IVA, es un gasto extraordinario y lo damos como aportaciones al capital.
Estas seguro que si me cobran IVA puedo desgrabarlo??? en hacienda no dicen eso?
jun.-2003
139 mens.
Usuario Habitual
22/06/2005 13:07
Si. Yo por lo menos me lo voy a desgravar. Si pago IVA tengo derecho.
Ya te digo que mi hermana lo ha hecho así. Y su gestora le decia que no podia, pero al decirles que entonces no pagaba iVA, le dijeron que hiciera lo que quisiera. Se supone que si te cobran iVA ellos lo tienen que declarar y tu tambien
mar.-2003
1029 mens.
Usuario Asiduo
22/06/2005 15:45
Actualmente yo todo el dinero que he pagado a mi cooperativa va con IVA, y yo cuando he realizado la declaración me he desgravado de todo.
Mi compañera de trabajo compró un piso el año pasado y este año se ha desgravado de todo incluido el IVA a la entrega de llaves.
jun.-2005
25 mens.
Usuario Ocasional
24/06/2005 16:25
intentare explicarme bien,la hipoteca a la k me tengo k subrogar es libre, nose muy bien lo k significa esto ni la diferencia con el cualificado dicen que nos la pueden ampliar hasta el 100%, lo que kiero saber k puedo hacer para conservar las ayudas y k bancos conceden una hipoteca cualificada.Gracias
jun.-2004
238 mens.
Usuario Habitual
  Randy
26/06/2005 16:22
Estimado Marak:


En primer lugar, le agradezco su crítica y pido disculpas si mis afirmaciones contuviesen inexactitudes que pudieran inducir a equívocos. Ruego a quienes las lean que sigan su ejemplo, para de esta forma llegar a dar entre todos respuestas precisas que sean útiles para los futuros vecinos, dentro del espíritu de ayuda mutua que anima estos foros.

La pregunta original era: ¿La hipoteca no puede exceder del 80% en ningún caso?
Supongamos que ese 80% lo es del precio máximo de venta (VPP) o del valor de tasación (vivienda libre ; pero no trataremos este tipo). Independientemente del tipo de vivienda y en la práctica, el capital del préstamo hipotecario concedido al comprador puede exceder de ese porcentaje en algunos casos.

En el caso de VPP, el promotor puede optar por solicitar financiación cualificada (tras la solicitud de calificación provisional), o bien financiar la obra mediante un préstamo libre. En ambos casos existirán unas determinadas condiciones de subrogación para el comprador. Si la financiación al promotor es cualificada -y aun siendo libre, en determinados supuestos- el comprador puede obtener préstamo cualificado (subrogándose en el primer caso y solicitándolo directamente en el segundo, aunque en todo caso hay que cumplir ciertas condiciones), sobre cuya duración e importe no se pueden establecer modificaciones, por contar con condiciones económicas muy ventajosas (bajo interés, veinte años de duración típicamente).

Así pues, si el préstamo del comprador es cualificado, su capital no puede exceder del 80% del precio máximo de venta fijado para la VPP.

Ahora bien, si el préstamo concedido al promotor de la VPP es libre, y el comprador se subroga en él, este es susceptible de una ampliación de capital según las condiciones de subrogación que se pacten, pudiendo ser dicho capital superior al 80% del precio máximo de venta de la VPP, y pudiendo incluir los gastos de escrituración y el IVA de la hipoteca, si tuvieren cabida y así se concertara. Esto debe de ser bastante común en las cooperativas, donde es muy difícil que Vd. no acabe pagando bastante más dinero del que cuesta la vivienda, aunque sea VPP. Ejemplos de esta situación son el de osiris y el mío propio.


He leído mensajes que preguntan cómo se puede llegar a pagar más que lo que cuesta legalmente la VPP en las cooperativas. Bien, la cooperativa es una sociedad que trata de sacar adelante una promoción desde el principio hasta el final, durante un largo -e indefinido- período de tiempo, en el cual pueden acontecer todo tipo de sucesos e imprevistos. El precio máximo legal se actualiza cada cierto tiempo, aunque su valor vigente afecta a una promoción desde el momento de obtener su calificación provisional hasta su adjudicación, sin variar. Durante este tiempo:

- Las normativas municipales, del IVIMA o de otros organismos pueden obligar a bajar los cimientos a mayor profundidad, impermeabilizar techos de garajes y puertas de trasteros, cambiar fábrica de ladrillo por reja, modificar elementos, etc.
- Las licencias se pueden retrasar, incrementando los costes.
- El coste de urbanización puede verse incrementado (parques, reubicación de acometidas de suministros, etc.)
- El constructor puede solicitar desviaciones del precio de obra certificada (es decir, lo que todos entendemos por subida, que es lo más frecuente, y que o bien se acepta, o bien no se acepta y muy probablemente se detiene la obra, cosa esta poco aconsejable).

Todos estos imprevistos deberán ser financiados por los socios, bien mediante aportaciones para hacer frente al coste de la vivienda, o bien mediante aportaciones al capital social, y al final causarán una desviación notable entre el precio máximo legal y la aportación que ha tenido que desembolsar el socio. En resumen, una cooperativa es una suerte de empresa, y aparte del pago de la vivienda, tendrá que afrontar otros gastos para lograr la realización de la promoción.


Respecto a que sea más aconsejable la subrogación, son muchos los factores a estudiar a la hora de decidir qué préstamo hipotecario escoger. Los gastos de cancelación y apertura de uno nuevo pueden ser elevados, pero lo mejor es calcularlos y compararlos con las condiciones del nuevo préstamo, que pueden ser en suma más atractivas (también es recomendable comparar la simulación de vida de uno y otro créditos). Entre estas condiciones tenemos, por ejemplo:

- El tipo y el período iniciales.
- El diferencial y la T.A.E.
- La comisión de apertura (y su valor mínimo).
- La comisión de amortización parcial (y su valor mínimo y condiciones).
- Las comisiones de cancelación, subrogación y cambio de condiciones.
- El importe y el plazo máximos.
- Las domiciliaciones de nóminas, recibos, tarjetas y seguros de hogar y vida necesarios.


Otro mensaje habla de mejoras. Las mejoras o sustituciones de calidades no están prohibidas en VPP, siempre que no se supere el precio máximo de adjudicación.


Y para terminar, el tratamiento fiscal del dinero de "exceso" (el que Vd. paga de más respecto al máximo legal en su cooperativa) es como sigue:

- Si se ha pagado con IVA, puede incluirse en la declaración de IRPF como inversión en vivienda habitual. Tengo referencias de personas bien informadas en la Agencia Tributaria cuyas cooperativas les han exigido aportaciones al capital social (que en teoría no dan derecho a desgravación), pero que por haber sido exigidas con su correspondiente IVA, han podido incluirlas en su declaración (debido a cierto contencioso de competencias existente, creo recordar).

- Si la cooperativa no cobra ni declara el IVA de esas cantidades, entonces no pueden incluirse en la declaración de IRPF.

Lo que no puede suceder es que la cooperativa no cobre ni declare el IVA de ese dinero y Vd. lo incluya en su declaración. Es decir, si la cooperativa cobra y declara el IVA, el socio puede declararlo también, y en caso contrario, ninguno de los dos puede hacerlo.


Una última y pequeña aclaración: cuando Vd. compra la vivienda, en realidad esta no tiene carga hipotecaria como tal vivienda ; la carga pesa sobre el solar y la obra en construcción hasta la individualización jurídica de la vivienda. Esta financiación hipotecaria se emplea para adquirir los terrenos y construir la vivienda, así como para el pago de honorarios y licencias.


Espero haber sido útil y ruego corrijan cualquier imprecisión que haya podido escribir.
sep.-2008
817 mens.
Administrador

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