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Escrituras -información-

Actualizado 14/07/2006
2150 lecturas acumuladas
5  mensajes
Autor
Tema
Fecha
jun.-2005
111 mens.
Usuario Habitual
  _GeR_
13/07/2006 18:33
Os dejo este interesante artículo sobre la escrituración de viviendas de la revista Consumer, ahora que se aproxima el momento de pasarse por el notario.
Si alguno de vosotros ya realizó las escrituras, se agradecería que informaseis de cuanto costó la broma (sin incluir el iva de la vivienda, que ya hay que pagar lo que quede hasta el 100%)
Gracias.


Escrituras de una vivienda
Los gastos de notaría dependen del valor del piso y de la cuantía del préstamo hipotecario, aunque la mayor cantidad se abona en concepto de impuestos

La firma de las escrituras de un piso constituye el último paso antes de convertirse en propietario de una vivienda. Hacer las escrituras no es un paso obligatorio, pero sí recomendable por la seguridad jurídica que supone tanto para el comprador, que se garantiza la legalidad de la operación, como para el banco que concede la hipoteca y que cuenta con el inmueble como garantía de devolución del préstamo. Sin embargo, este sencillo acto supone un importante gasto, ya que, además de abonar al notario sus honorarios por la firma de la escritura de la vivienda, se le paga también por la escritura del préstamo hipotecario (así lo exigen las entidades bancarias), la inscripción de ambos trámites en el Registro de la Propiedad y los impuestos derivados de la compraventa. Precisamente, los impuestos -el IVA en el caso de las viviendas nuevas y el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) en las de segunda mano- acaparan el mayor desembolso e incrementan considerablemente la factura, que puede llegar a alcanzar los 16.000 euros para una vivienda de 210.000.

Azucena García
Junio, 2006

Acto de escritura pública
La firma de las escrituras de una vivienda pone fin al proceso de compra. Es en ese momento cuando el nuevo propietario recibe las llaves del inmueble y abona la totalidad o el resto del precio de su nueva casa. Lo habitual es que esta operación se lleve a cabo en el despacho de un notario, aunque no es un trámite obligatorio. Para adquirir la propiedad, basta con la existencia de un contrato, que puede ser verbal o de carácter privado entre las dos partes (comprador y vendedor), y la entrega de la vivienda. “La escritura pública no es necesaria en absoluto si no lo solicita cualquiera de las partes que intervienen en el negocio”, asegura el notario Fernando Rodríguez Prieto, del Consejo General del Notariado. “Sin embargo -añade-, la inmensa mayoría utiliza, al menos en la fase final de la adquisición, la forma notarial, la escritura pública, hasta tal punto que hay quien ignora que no se trata de una forma obligatoria”. Quien recurre a un notario lo hace, principalmente, por la legalidad que aporta al proceso de compra o porque las entidades de crédito que conceden los préstamos hipotecarios exigen al deudor este procedimiento.

Previamente a la firma de las escrituras, lo habitual es que las partes formalicen un contrato privado, sin intervención notarial, pero cuyos efectos son obligatorios y legales. En este contrato aparecen los datos del comprador y del vendedor, las características físicas de la vivienda, el estado de cargas del inmueble (si tiene hipotecas o embargos), condiciones de la compra, precio, forma de pago y la firma de las partes. Al elevarlo a escritura pública ante notario, se produce una especie de renovación de este contrato que da mayores garantías y seguridad jurídica a la compra de la vivienda. En este sentido, según recuerda Ana Feijóo, de la Fundación de Derechos Civiles de Madrid, que presta servicios de asesoramiento en la compraventa de viviendas, cuando se trata de una vivienda usada, en la escritura deben constar los aspectos recogidos y pactados en el contrato, además de la situación de los pagos de los gastos de comunidad, el justificante del pago del Impuesto Sobre Bienes Inmuebles (IBI), la sujeción a las disposiciones legales y a las obligaciones fiscales que se derivan de la compraventa, la distribución de los gastos de la operación entre el comprador y el vendedor, y la liquidación de los gastos notariales. Si la vivienda es de primera mano, el vendedor debe presentar la cédula urbanística que asegura la legalidad de la construcción, la cédula catastral y la cédula de habitabilidad.

El notario está obligado a leer íntegramente, o a dar a leer a las partes, la escritura en el momento de la firma. “En ocasiones, los notarios se limitan a repasar someramente el contenido de la escritura, por lo que es muy conveniente solicitar que la lea completa, o leerla uno mismo, con el fin de asegurarse de su contenido, pidiendo todas las aclaraciones, precisiones y explicaciones necesarias al notario”, recomienda Feijóo. La labor del notario es la de redactar y autorizar el contrato, pero, además, debe asesorar técnica e imparcialmente a ambas partes y advertirles de las disposiciones legales aplicables.

¿Qué ocurre si se opta por no firmar escrituras?

En primer lugar, para Rodríguez Prieto, se pierde la “constancia fehaciente sobre la celebración del contrato y la fecha del mismo”, si bien, a efectos más prácticos, el hecho de no escriturar puede suponer que la entidad bancaria no conceda un préstamo hipotecario (porque el beneficiario no puede ofrecer la vivienda como garantía al carecer de la seguridad jurídica que supone la escritura pública) o que, al no comprobar la exención de cargas del inmueble que exigen el banco y el notario, el comprador descubra la existencia de éstas una vez que haya adquirido la propiedad. Por otro lado, en el caso de que el comprador quiera escriturar, pero el propietario haya perdido las escrituras, hay varias alternativas: “Las escrituras matrices u originales se conservan durante 25 años en la notaría, a cargo del notario que las autorizó o de los que le han sucedido. Desde los 26 a los 100 años se conservan en un Archivo de Distrito, a cargo de un notario archivero. Y transcurridos 100 años, pasan a distintos Archivos provinciales”, explican desde el Consejo General del Notariado. Por lo que se puede solicitar una copia en la notaría donde se firmó o en los diferentes archivos.

Por último, otro aspecto a tener en cuenta es el valor de la vivienda por el que se escritura, que suele acaparar los mayores casos de picaresca. La ley establece que el pago de los impuestos derivados de la compraventa son los correspondientes a la cantidad desembolsada por el comprador, por lo que hay quien decide escriturar por un precio inferior para pagar menos impuestos. Además de incurrir en una práctica ilegal, el propietario se arriesga a ser sancionado económicamente si Hacienda descubre que el valor que consta en las escrituras es inferior al valor que la propia Hacienda le ha dado -los notarios disponen de índices notariales informatizados para trasladar a Hacienda toda la información fiscal que contienen las escrituras públicas-. Asimismo, en un futuro, cuando el propietario decida vender la propiedad, deberá abonar un impuesto sobre la diferencia del precio por el que adquirió el inmueble y la cantidad por la que lo vende, de forma que si escrituró con un precio inferior al que abonó, al vender la vivienda pagará más impuestos. “No hay que hacer caso a quien aconseje poner en la escritura un precio inferior al pagado, aunque indique que ello es práctica habitual y que implica un ahorro, porque los derechos del propietario sólo quedan completamente asegurados si la escritura refleja el precio real. La declaración de un precio inferior no se ajusta a la legalidad y suele acarrear a medio y largo plazo mayores costes y perjuicios, especialmente fiscales”, reconocen desde el Consejo de notarios, donde recuerdan también que el comprador sólo podrá obtener beneficios fiscales por la cantidad que escrituró, no por lo que pagó “en negro”.


Gastos de notaría
El coste de la firma de escrituras es fijo. El Gobierno establece un arancel para este procedimiento, si bien el notario puede reducir hasta un 10% sus honorarios. Por ello, conviene pedir presupuesto en más de una notaría, que suelen ofrecerlo por teléfono, al momento y sin coste alguno. Sin embargo, al notario no sólo se le paga por la escritura pública de la vivienda, sino que también se le abonan los impuestos que reclama Hacienda por la compra, y que varían según se trate de una vivienda nueva o de segunda mano (el notario actúa de intermediario en el pago de estos impuestos), el coste de la escritura del préstamo hipotecario, gravada con el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados, y los gastos de inscripción de ambas escrituras en el Registro de la Propiedad. “Las entidades de crédito suelen exigir al deudor que les autorice para realizar ellos mismos los trámites complementarios, impuestos y registro, o a través de un profesional imparcial, como es el caso del notario”, explican en el Consejo. Esto supone que, por lo general, el comprador no puede realizar estas tareas por sí mismo y ahorrarse así algunos euros, sino que debe dejarlas en manos del notario, que le cobrará por ellas.

En definitiva, quien realiza la escritura pública debe pagar:

Aranceles de la escritura, que dependen del precio de la vivienda y de la hipoteca:

* Cuando el valor no exceda de 6.010,12 euros: 90,15 euros
* Por el exceso entre 6.010,13 y 30.050,61 euros: 0,45%
* Por el exceso entre 30.050,62 y 60.101,21 euros: 0,15%
* Por el exceso entre 60.101,22 y 150.253,03 euros: 0.1%
* Por el exceso entre 150.253,03 y 601.012,10 euros: 0,05%
* Por el exceso entre 601.012,11 y 6.010.121,04 euros: 0,03%
* Por lo que excede de 6.010.121,05 euros: La cantidad que se pacte entre las partes.

En el caso de compraventa de viviendas y constitución, modificación, subrogación y cancelación de préstamos y créditos con garantía hipotecaria, las tarifas de la escritura de la vivienda se reducen un 25%. Sobre esta nueva cantidad, el notario puede (no está obligado) practicar una reducción de hasta un 10% y, tras realizar las correspondientes reducciones, se aplica el 16% de IVA. En la escritura pública del préstamo hipotecario, los gastos se calculan aplicando el arancel sobre el importe de la garantía hipotecaria, que incluye el principal del préstamo, intereses garantizados hasta 5 años y cantidades presupuestadas para posibles costas judiciales.

Aranceles de la inscripción en el Registro de la Propiedad de ambas escrituras:

* Cuando el valor no exceda de 6.010,12 euros: 24.04 euros
* Por el exceso entre 6.010,13 y 30.050,61 euros: 0,175%
* Por el exceso entre 30.050,62 y 60.101,21 euros: 0,125%
* Por el exceso entre 60.101,22 y 150.253,03 euros: 0,075%
* Por el exceso entre 150.253,03 y 601.012,10 euros: 0,03%
* Por lo que exceda de 601.012,11 euros: 0,02%

En el caso de compraventa de viviendas y constitución, modificación, subrogación y cancelación de préstamos y créditos con garantía hipotecaria, las tarifas se reducen un 25% y, sobre esta nueva cantidad, se realiza una reducción del 5%, según se establece en el Real Decreto Ley 6/2000 de 23 de Junio de Medidas Urgentes de Intensificación de la Competencia en los Mercados de Bienes y Servicios. A la cifra resultante, se aplica el 16% de IVA en el caso del registro de la escritura de la vivienda. No se aplica este 16% al registro de préstamos hipotecarios.

Impuestos, que varían en función de que se trate de:

* Vivienda nueva. La adquisición de vivienda nueva a un promotor está sujeta al pago del Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA), que es del 7% sobre el precio de la propiedad, excepto las Viviendas de Protección Oficial, que pagan un 4%. Además, la primera copia de la escritura está sujeta al pago de otro 1% por el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD), que en el País Vasco es del 0,1%.
* Vivienda usada.Estos inmuebles están sujetos al pago del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), a un tipo del 6% o del 7% (algunas provincias contemplan tipos más bajos para familias numerosas o minusválidos, entre otros) sobre el valor que se declara en la escritura.

En este punto hay que leer atentamente las escrituras porque existe otro impuesto, el Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (conocido como ‘plusvalía’), que se paga al Ayuntamiento a cuenta del vendedor, por el beneficio que ha obtenido de la diferencia del precio al que compró y al que vende. Puede ser que en las escrituras se recoja que su pago corresponde al comprador porque se contemple una cláusula en la que se especifique que “todos los impuestos derivados de la compraventa corren a cargo del comprador”, y ese “todos” incluiría, por lo tanto, la plusvalía.

En total, si se echan cuentas, las escrituras de una vivienda cuyo precio es 210.000 euros puede rondar los 16.000 euros, ya que sólo en impuestos se pagan cerca de 15.000 euros en el caso de una vivienda nueva y unos 13.000 si es de segunda mano. No obstante, el coste final va a depender del préstamo que se pida y del interés que cobre el banco. Todos estos pagos son necesarios si se quiere conseguir las escrituras de la vivienda, que el notario entrega entre dos y seis meses después de firmarlas (en realidad, al propietario se le da una copia, ya que el original queda archivado en la notaría). En este momento, es posible que el notario devuelva al comprador parte del dinero que pagó, ya que en su presupuesto incluye una provisión de fondos para hacer frente a todos los gastos de gestoría y registro. Si sobra algo de ese dinero, se devolverá al comprador.


Inscripción en el Registro de la Propiedad
Una vez firmadas las escrituras, el último paso es la inscripción en el Registro de la Propiedad de los datos del nuevo propietario. En este caso, en 1995 entró en vigor el Decreto de coordinación de la actuación del Notario con el Registro de la Propiedad, con el objetivo de dar plena seguridad al tráfico jurídico inmobiliario y evitar los fraudes. Lo que permite este Decreto es que el notario, antes de autorizar la escritura de inmuebles, solicita del Registro información sobre titularidad, descripción y cargas de la finca. Posteriormente, las escrituras se firman en los diez días siguientes a la recepción de estos datos y, si en este tiempo accede al Registro cualquier novedad que afecte a la finca -por ejemplo, si el propietario vendiera en ese intervalo de tiempo el piso a otra persona-, el registrador lo comunica inmediatamente al notario, que puede avisar al comprador y suspender, si fuera necesario, el acto de escritura pública. Por el contrario, si no ocurre ningún problema y la escritura se realiza inmediatamente después de la firma el notario envía por telefax al Registro de la Propiedad una copia de la escritura para que quede constancia de los datos del nuevo propietario.

A partir de ese momento, en el plazo de otros diez días, el notario liquida los impuestos de compraventa y presenta la copia autorizada firmada de la escritura que, una vez examinada por el Registrador, permite certificar la inscripción de la vivienda a nombre del nuevo comprador, al que se entrega la copia de la escritura, con los justificantes de haberse pagado el impuesto y cambiado de nombre en el Registro. El Centro Europeo del Consumidor en Madrid recomienda que, finalizados estos pasos, el nuevo propietario cambie también la titularidad de la finca en el catastro y que haga “pleno dominio” de la vivienda, “salvo que se haya pactado un plazo para desalojarla con el vendedor”. También aconseja poner a nombre del propietario todas las facturas del inmueble.

La inscripción en el Registro de la Propiedad tampoco es obligatoria, pero sí recomendable por la seguridad jurídica que supone y porque los bancos también la exigen para conceder el préstamo. “Aunque la inscripción de la compraventa en el Registro de la Propiedad es un trámite voluntario, es muy conveniente hacerlo, no sólo porque es indispensable para cualquier nueva transmisión del inmueble, sino también para salvaguardar al comprador de posibles fraudes de segundas ventas por parte del anterior propietario”, explican en la Fundación de Derechos Civiles. En este sentido, todos los bienes inmuebles o terrenos tienen un propietario y unas circunstancias especiales que figuran en el Registro de la Propiedad, una especie de censo cuyo objetivo es conocer la identidad de los titulares y las cargas o servidumbres de cada propiedad. Hay que tener en cuenta que los Registros de la Propiedad dividen cada provincia en barrios y localidades, por lo que hay que acudir al Registro que corresponde al inmueble que se adquiere.
sep.-2003
155 mens.
Usuario Habitual
14/07/2006 10:11
por fin un mensaje interesante, muchas gracias.
jun.-2006
158 mens.
Usuario Habitual
14/07/2006 13:44
Hola vecinos:
Alguien me puede decir, ¡si lo que es ahora VPP antes era VPO!, porque pagamos un 7% de iva por nuestras viviendas, como es mi caso, en vez de un 4%.
SACADO DEL ARTICULO
Vivienda nueva. La adquisición de vivienda nueva a un promotor está sujeta al pago del Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA), que es del 7% sobre el precio de la propiedad, excepto las Viviendas de Protección Oficial, que pagan un 4%.
jul.-2006
270 mens.
Usuario Habitual
  jfran
14/07/2006 13:58
GASTOS

Previos
La compra de una vivienda siempre genera unos gastos iniciales independientemente de que nos concedan el crédito o no. Se deben a que las Entidades financieras, antes de formalizar el préstamo, realizan los siguientes trámites:

a) La tasación de la vivienda: sólo tiene lugar en el caso de viviendas de segunda o posteriores transmisiones y, determina el valor exacto de la misma de forma objetiva a través de un profesional especializado. Esta tasación es necesaria y el perito que la realiza ha de pertenecer a una empresa independiente de la Entidad Financiera.

b) Comprobación en el registro de la propiedad, de modo que el banco tenga la seguridad de que la vivienda está libre de cargas antes de conceder la hipoteca. Esta verificación registral tiene un importe aproximado de 1.500 ptas. y es un requisito necesario para la concesión de la hipoteca.

Una vez comprobados estos datos, se llevará a cabo la formalización del préstamo hipotecario en un plazo que, normalmente oscila entre 15 días y un mes.

Escritura
Son los gastos relacionados con la escritura de compraventa de la vivienda. y por tanto para calcularlos sólo hay que tener en cuenta el importe por el que se ha escriturado la vivienda, al margen de la cuantía del Préstamo Hipotecario solicitado.

a) Notaría: este gasto se produce al efectuar la escritura de la vivienda ante notario. La cuantía a pagar depende fundamentalmente del precio de la venta, pero influyen también otros factores como la extensión de la escritura, el número de copias que se soliciten o la existencia de operaciones paralelas, como pueden ser la subrogación en una hipoteca preexistente o el hecho de añadir cláusulas extraordinarias. Cuando se trata de primeras ventas de viviendas de protección oficial se aplica un arancel especial que supone una gran reducción en el precio de la escritura.Los notarios cobran según un arancel fijado por el gobierno, lo cual supone que todos los notarios tienen las mismas tarifas.

b) Gastos de inscripción en el Registro de la Propiedad: Son aquellos derivados de inscribir la escritura realizada en el Registro de la Propiedad. Su cuantía es proporcional al importe escriturado y se cobra un arancel fijado por el Estado.

c) Gestoría: Son los honorarios del gestor por la realización de todos los trámites necesarios para la liquidación de impuestos y la inscripción en el Registro de la Propiedad. A diferencia de los casos anteriores, las tarifas de los gestores no son fijas y, por tanto, conviene informarse bien sobre si la gestoría que nos lleva la documentación tiene unos precios razonables.

d) Seguro de Daños de la Vivienda: Es un seguro obligatorio por ley.Cubre sólo el continente.

e) Impuestos: A continuación se detallan los diversos impuestos relacionados con los gastos de escritura de la operación de compraventa.
- El Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA): Se aplicará sólo en el caso de viviendas nuevas (primera transmisión). El importe se calcula aplicando un porcentaje sobre el precio escriturado. Dicho porcentaje es del 7% en vivienda libre o de protección oficial, y del 3% en viviendas calificadas de protección oficial de régimen especial. La escritura de compraventa de estas viviendas tributan por el impuesto de actos jurídicos documentados, con el 0´50% (0,1% en el País Vasco) del valor declarado de compraventa.
- Impuesto sobre Transmisiornes Patrimoniales: Este impuesto se aplicará solamente en las entregas de viviendas de segunda o posteriores transmisiones. Su importe es el 6% sobre el precio escriturado. En este caso, no es de aplicación el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados.
- Plusvalía: Varía dependiendo de las características de la vivienda y de los municipios y comunidades autónomas donde se encuentre ubicada la misma. El vendedor es, legalmente, el obligado al pago.

Constitución
a) Notaría: Salvo por el hecho de que la cuantía depende del capital garantizado, todo lo expresado en el punto anterior continúa vigente en este epígrafe.

b) Gastos de inscripción en el Registro de la Propiedad: derivados de inscribir la hipoteca en el Registro.

c) Gestoría: ocasionados por la tramitación de la escritura del préstamo ante Hacienda y su inscripción en el Registro de la Propiedad.

d) Impuestos: En este caso se tributa a través de los impuestos sobre Actos Jurídicos Documentados. Su cuantía asciende al 0,5% del capital garantizado salvo en el País Vasco donde es el 0,1%.

Tramitación
Verificación Registral: Consiste en comprobar la existencia o no de cargas sobre la vivienda que se va a hipotecar , corriendo el solicitante con el gasto originado. La entidad financiera gestionará la obtención de notas por parte del Registro, cuyo coste no debería superar 2.000 ptas. por Nota.

Gastos notariales, registrales y de gestoría: El Notario habrá de otorgar Escritura Pública, cuyo coste está fijado en los aranceles legalmente establecidos. Por otra parte, dicha Escritura habrá de ser inscrita en el Registro de la Propiedad, acto que realiza la entidad Financiera que ha concedido el Préstamo. En cuanto a la tramitación de lo anterior, la gestoría se ocupa de llevarla a cabo, con precios muy similares entre las diferentes empresas, al ser recomendados por los Colegios Profesionales.

Impuestos
La constitución de Hipoteca se halla sujeta al Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados, cuya cuantía representa el 0,5% sobre el valor total garantizado (principal, intereses y gastos).
En cuanto a la fiscalidad, según lo establecido en la Ley 40(1998 de 9 de diciembre, y en su Reglamento aprobado por Real Decreto 214/1999, de 5 de febrero, el acceso a vivienda habitual mediante préstamo de entidad financiera permite:

- Durante los dos primeros años de pago de la hipoteca ;
Deducción de un 25% sobre las primeras 750.000 ptas. invertidas.
Deducción de un 15% sobre las restantes, hasta un máximo de otras 750.000 Ptas.

- A partir del tercer año, la deducción será :
20% sobre las primeras 750.000 Ptas.
15 % sobre las restantes, hasta un máximo de 750.000 Ptas.

El importe idóneo par aprovechar los beneficios fiscales es el que suponga un pago conjunto mensual de 125.000 ptas. ( 1.500.000 Ptas. anuales).

Como condiciones necesarias, habrá de financiase al menos el 50% a través de préstamo bancario y no amortizar más del 40% del capital durante los primeros 3 años. En caso de no cumplir estas premisas, el porcentaje de deducción será del 15% durante todos los años, con límite máximo de 1.500.000 ptas.

Comisiones
Comisión de estudio
Para el inicio de la tramitación, se establece el pago de un importe porcentual sobre el Préstamo. En el caso de operaciones inferiores a 25.000.000.- de Ptas., no podrá cobrarse cantidad alguna por este concepto.

Comisión de apertura
Al ser concedido el Préstamo y en el momento inicial, la Entidad lleva a cabo cobro de cantidad que oscila entre el 0 y el 2,5% del Nominal.

Comisión de cancelación parcial
A fin de desincentivar esta práctica, el anticipo de cantidades superiores a las cuotas viene gravado con una comisión que oscila entre el 2 y el 4%.

Comisión de cancelación total
Normalmente, responde al hecho de la subrogación, o acto por el que una persona asume la sustitución jurídica del titular de un préstamo. Es una situación muy frecuente en la adquisición de viviendas de forma directa a un promotor. Generalmente, los gastos derivados de cancelación anticipada son impuestos por los promotores en primera transmisión, al comprador, en el caso de que no desee subrogarse con la Entidad Acreedora. Este tipo de cláusulas son contrarias a la ley (R.D. 515/1989 de 21-4, art. 10) y habrá de ser el vendedor quien cargue con los gastos de cancelación. Para la cancelación total de un préstamo a interés variable, la comisión fijada no podrá superar el 1%. En el caso de préstamo a interés fijo, no habrá de ser mayor de 2,5 % si se cambia a variable.
Las comisiones tienen un peso muy importante en los créditos, tanto hipotecarios como al consumo, ya que de ellas depende que se pague más o menos dinero a lo largo de la vida de un préstamo. Esto se debe a que las de apertura y estudio influyen en el cálculo de la TAE o coste efectivo de un préstamo.
Existen tres tipos de comisiones, de apertura, estudio o cancelación.
a) Comisión de apertura: Bajo la denominación de comisión de apertura se esconden todos los gastos originados en las Entidades Financieras por la tramitación de un contrato crediticio. La comisión se expresa en tanto por ciento del importe del préstamo, así, si solicitamos un crédito de 10 millones de pesetas y nos decantamos por una hipoteca con una comisión elevada –por ejemplo del 2,5%- pagaremos 250.000 ptas. más que si elegimos un préstamo sin esta comisión. Habitualmente, la cuantía de esta comisión se cobra de una sola vez, cuando se firma el contrato, sin embargo, es posible pactar pagarla a lo largo de la vida del crédito.
b) Comisión de estudio: En los préstamos al consumo y excepcionalmente algunos préstamos hipotecarios, algunos bancos y cajas penalizan a sus clientes con una comisión suplementaria, denominada de estudio. En general, las entidades que repercuten esta comisión disfrazan un porcentaje de apertura superior, y cobran por partida doble los trámites y el estudio. Por ejemplo, si el préstamo tiene una comisión de apertura del 1,7% y otra de estudio del 0,3%, será exactamente igual que si sólo incluyese la de apertura a un 2%, sin la de estudio.
c) Comisión de cancelación: Generalmente las Entidades Financieras reconocen a sus clientes el derecho a cancelar el Préstamo hipotecario total o parcialmente antes de que termine el plazo acordado. Como los intereses del Préstamo están estimados para el total de la vida de éste, si ésta se acorta, el beneficio de Banco o Caja es menor. Por ello, al cancelar el Préstamo total o parcialmente (con entregas a cuenta) la Entidades Financieras cobran una comisión, que es un porcentaje sobre la cantidad cancelada o entregada a cuenta. Legalmente, las comisiones de cancelación tienen unos límites máximos, en los créditos al consumo está fijado en el 3% para los que son a interés fijo, y en el 1,5% para los variables. En las hipotecas, sólo hay tope para los variables, el 1%.
Únicamente si se subroga una hipoteca fija (cambiar el préstamo a otra entidad), la comisión de cancelación no puede superar el 2,5%.

Otros costes
Tasación: La entidad financiera precisará de la valoración del bien objeto de garantía. De esta forma, se llevará a cabo peritación por parte de experto independiente, perteneciente a empresa legalmente inscrita en el Registro del Ministerio de Economía y Hacienda. Esta gestión conlleva un coste entre el 0,8 y el 1 por mil del valor del inmueble, y normalmente la certificación no valdrá para solicitar préstamo ante otra entidad financiera.

Seguro de incendios: En caso de contratar un préstamo hipotecario, es obligatorio por ley concertar este seguro de cobertura sobre la vivienda. En caso de pérdida total del bien, la compañía aseguradora liquidará la deuda pendiente a la entidad financiera, y el resto hasta el importe cubierto, lo entregará al asegurado.

Seguro de amortización y seguro de vida: Si bien no resulta obligatorio este tipo de seguro, es aconsejable, pues cubre las contingencias de fallecimiento, invalidez absoluta e invalidez permanente, aunque normalmente, no cubren la invalidez parcial.

Inamortización: De forma independiente a los intereses de demora, corresponde al cargo de importe destinado a resarcir de gastos para cobro de cuota impagada (teléfono, telegramas, etc).
mar.-2003
1088 mens.
Usuario Asiduo
14/07/2006 15:09
uffff... madre mía, tendré que leermelo más detalladamente este verano para enterarme bien de todo esto antes de que a finales de año (espero que como muy tarde a principios del que viene) firme las escrituras y me hipoteque por 20 añitos...jeje
sep.-2008
807 mens.
Administrador

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