Reflexiones sobre la ´subrogación´ con Caja Madrid

¿Qué es la subrogación en una hipoteca y qué conviene más, Caja Madrid o otro banco?

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Cuando decidimos comprar nuestro piso en Villa del Duque, le preguntamos al vendedor todo tipo de cuestiones. Redactamos una lista de docenas de preguntas donde había muchas cuestiones importantes y otras tan secundarias como cuáles eran las dimensiones de la piscina. El vendedor nos respondió a todo con total cordialidad, transmitiendonos una sensación de sinceridad y seguridad en todo momento. La piscina tendrá 17 x 9,20 metros :)

Pero llegamos al asunto de la hipoteca y de la subrogación con Caja Madrid, y las cosas no me quedaron tan claras. No entendía las diferencias entre los conceptos de "subrogación" y "cambio de acreedor". Tuve la sensación de que prasa tenía algún interés en que nos quedáramos con Caja Madrid, y sus argumentos eran convincentes: nos ahorraríamos un dinero.
El caso es que pusimos la señal y nos dieron un mes para leer el contrato y tomar la decisión: Caja Madrid sí o no. Entonces comencé una "investigación" para intentar enterarme de cuál era la definición exacta de "subrogación" y qué nos convenía hacer. No es que me pusiera a preguntar a abogados y a contables ; mi fuente es internet, por deformación profesional, supongo.

Lo primero que descubrí es que hay dos tipos de "subrogaciones". La definición general es:
"Sustitución, realizada por voluntad de las partes o por imperativo legal, de una persona (subrogación personal) o de una cosa (subrogación real) en el lugar que antes ocupaba otra, de forma que adquiere tanto los derechos como las obligaciones de ésta".

Y los dos tipos particulares de subrogaciones que nos interesan son:

1) SUBROGACIÓN POR CAMBIO DE ACREEDOR
"Es la sustitución de la entidad acreedora en un crédito garantizado por otra, es decir, si una persona tiene contratado un crédito garantizado con una institución y encuentra en otra institución mejores condiciones, podrá solicitar el cambio de acreedor sin necesidad de que se constituya una nueva garantía, esto es con la finalidad de que no se repercutan nuevos gastos en perjuicio del comprador".

2) SUBROGACIÓN POR CAMBIO DE DEUDOR
Es la sustitución de un deudor de un crédito garantizado por otro.

En el contrato con prasa, dentro del apartado de las condiciones de la hipoteca con Caja Madrid, el concepto "comisión por cambio de acreedor = 0,50%" se refiere al primer tipo de subrogaciones y la "comisión por subrogación = 0%" se refiere al segundo tipo.

Por otro lado, me enteré de la lista detallada de los gastos que implica hacer una hipoteca nueva. Además de las comisiones que te cobre el banco elegido y los gastos de notaría, gestoría... el más importante es el impuesto de actos jurídicos documentados. Cuando constituyes una hipoteca nueva, hacienda te clava. Si lo que quieres hacer es cambiar las condiciones de una hipoteca que ya existe (una novación) o llevartela a otro banco (una subrogación de acreedor), entonces hacienda te perdona y no te cobra nada. Sólo quedan los gastos del notario y su tropa y las comisiones del banco de turno, que no son tan caros como el impuesto aquel.

Volviendo a Caja Madrid, yo fui cliente suyo hace bastante tiempo, y mi experiencia fue mala. No por algo personal, sino por lo chorizos que resultaron ser. No entraré en detalles que no vienen al caso, incluso puede que se hayan reformado y ya no sean tan chorizos :)

El dilema es el siguiente: Si aceptamos Caja Madrid, no hay que pagar ni gastos ni impuestos por la hipoteca. Ese es el atractivo. Si eliges la opción cuota cero, el primer año no pagas nada, pero te clavan con los intereses correspondientes a ese año (6,75%). El primer año pagando es el EURIBOR+0,45 y el resto EURIBOR+0,70. Sólo diré que otras entidades ofrencen mejores condiciones, por decirlo de algún modo.

Como decía, si aceptas a Caja Madrid, cuando decidas pirarte a otro banco con mejores condiciones, pagarás a Caja Madrid las comisiones de cancelación total y de "subrogación de acreedor". Haced el cálculo. Además, si te llevas tu hipoteca a otro banco habiendo pasado poco tiempo, casi no habrás rebajado la deuda inical porque con el sistema francés al principio es cuando más intereses se pagan y menos amortizas la deuda. En resumen: Habrás pagado a Caja Madrid un dineral en intereses y comisiones, y tu hipoteca no habrá disminuido casi nada. También pagarás los gastos del notario, etc. al cambiar la hipoteca a otro banco. Sólo te habrás ahorrado los impuestos de hacer una hipoteca nueva.
¿Puede hacienda decir algo? No, ya que los impuestos ya fueron pagados por prasa al crear la hipoteca con Caja Madrid.

Si por el contrario no quieres nada con Caja Madrid, no problemo, no tienes que pagar nada a Caja Madrid (faltaría más), sino que será prasa la encargada de liquidar sus cuentas con ellos (supongo que por eso esta opción no les interesa). Tú te buscas la vida con otro banco y pagas religiosamente tus impuestos y gastos varios, que en total es una pasta muy considerable. A cambio, puedes negociar una hipoteca de condiciones mejores con el banco que quieras.

Ahora, para saber lo que más conviene a cada uno, lo que recomiendo hacer es utilizar los simuladores hipotecarios que hay en internet, introduciendo los datos particulares, para ver lo que sale más barato.

Está claro que la banca siempre gana. Pero ¿porqué prasa lleva a sus compradores de la mano a Caja Madrid, y encima paga la constitución de la hipoteca? Seguramente Caja Madrid le devuelve el favor con préstamos muy preferentes, y sin miedo: ¿qué negocio hay más seguro y boyante que las viviendas nuevas en Rivas, que se venden como churros? La promotora se forra y ni siquiera se juega el dinero. El banco se forra con los intereses y comisiones que al final pagamos los pobres compradores. Mejor dicho, los compradores pobres :)

No sé si todo esto os habrá servido de algo, si habeis llegado hasta aquí supongo que sí, aunque sólo haya sido por curiosidad. Seguro que muchos teneis formas de financiación más sofisticadas que las hipotecas, incluso habrá quien pague al contado. Qué lujo :)

Todas estas opiniones y conclusiones son personales. Que conste que soy de otro gremio y no sé casi nada de hipotecas ni de impuestos, sólo he estado unos días buscando información por ahí. Por eso os agradecería que me respondiérais si veis que estoy equivocado en algo o en todo :P

Un saludo.