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Financiacion

Actualizado 29/06/2006
2022 lecturas acumuladas
Autor
Tema
Fecha
feb.-2004
134 mens.
Usuario Habitual
  LALAP
23/06/2006 14:30
Hola a todos:

Os pongo unos enlaces:

http://www.mviv.es/es/index.php?option=com_content&task=view&id=315&Itemid=341


También el mensaje de un "colega" de la promoción de Taller de Gestión en Arroyomolinos:

Muy buenas a todos,

ayer estuve con un amigo que es director de sucursal en barclays para que me informase de las dos posibilidades de hipoteca. Fue bastante objetivo y me hizo un par de simulaciones, en fin os cuento.

En el caso del préstamo Convenido todo parecen ventajas, excepto dos cositas:

1.- La “hipoteca” que nos quedará será por el 80% del valor de la vivienda sin IVA, ni un euro mas ni uno menos. Es decir si alguien tenía previsto pedir más por cualquier causa, tendrá que acudir a un préstamo personal o cualquier otra formula que en ningún caso podrá ser una segunda hipoteca. Aunque siempre existe la posibilidad de, en caso de necesidad extrema, cambiarse a una hipoteca libre aunque ello conllevaría unos gastos de unos cuatro mil y pico euros.

2.- Que el plazo no puede exceder de 25 años. Sobre esto (que yo estaba un poco acojonado viendo como mis amigos piden hipotecas a 30….35…..y hasta 40 años) me tranquilizó bastante la simulación que me hizo.

Para que os hagáis una idea, el préstamo Convenido tiene un interés actualmente del 3,14 %, pues bien yo le pedí que me hiciese una simulación del préstamo de 138.000 Euros (según mis cálculos el 80% de nuestra vivienda sin IVA son algo menos de 135.000 Euros) al 3,16% y al 4,00% con los siguientes resultados:

138.000 euros – 25 años – 3,16 % - Cuota Mensual – 665,95 Euros
138.000 euros – 25 años – 4,00 % - Cuota Mensual – 728,41 Euros

Yo creo que viendo lo que hay por ahí, sería una “letra” bastante asequible.

Por lo demás he estado echando un ojo al famoso Real Decreto 801/2005 de 1 de julio donde se regulan estos préstamos (lo he enviado a descargas) y aunque de la mitad no me entero creo que he sacado algunas conclusiones más o menos validas:

- El tipo de interés efectivo anual se fijó a principios del 2005 aplicando un coeficiente reductor (0,9175) a una media que elabora el banco de España sobre el interés que aplican en las hipotecas libres los bancos. Este interés es revisado durante el primer trimestre de cada año.

- Si no me equivoco en el 2005 era el 2,95 y este año ha subido al 3,14.

Por lo tanto, lo normal es que nos movamos con un interés por debajo del mercado, sumado a que no tiene ningún tipo de comisión creo que es sin duda la mejor opción, ya que la diferencia de 10 años en el Régimen de protección creo que no tiene ninguna valía en la gente que hemos comprado esta vivienda para vivir.


Sinceramente, prefiero pedir un préstamo personal para hacer los "arreglillos" o símplemente ahorrar para hacerlos que pagar una hipoteca más alta todos los meses, sobre todo pensando en la evolución disparatada del Euribor...

Por otro lado, lo de la venta de la vivienda me parece poca cosa. Creo que casi todos queremos la casa para vivir, y si por circunstancias de la vida queremos mudarnos siempre podremos vender (ya sabemos todos que hay medios).

(Ya acabo) También quería decir a aquellos que piensan que es mejor que lo hagamos libre para que cada uno haga lo que quiera, que esto es protección pública y que al pedir préstamos libres estamos "condenando" a socios que tienen menos poder adquisitivo a pagar letras más altas.

Nada más, hay que pensarlo bien, un saludo.
mar.-2004
372 mens.
Usuario Frecuente
  peval
23/06/2006 14:58
parece que esto se complicA,varias cosas:

1º dipa me puedes decir cual es la legislacion estatAl a la que nos someteríamos y que es mas restrictiva?:porque no sé hasta que punto puede ser restrictiva respecto a la de la comunidad de madird que es un REGLAMENTO y los Reglamentos desarrollan las leyes pero en ningun caso pueden contradecirlas porque no tendrian validez.entonces, si el reglam.(art 8) dice que la "duracion del regimen de proteccion son 20 años salvo que hubiese prestamo, en cuyo caso, será la misma que el plazo de amortización" que segun la carta sería 25 años.

luego el mismo art dice que se puede solicitar la descalificacion a los 15 años y si es con prestamo éste debe estar cancelado.

2º NO TENEMOS UNA CASA DE PROTECCION POR EL PRESTAMO SINO PORQUE ES UNA CASA DE PRECIO TASADO(os acordais de los modulos,no?) Y LA PROTECCION DE 20 AÑOS NO NOS LA VA A QUITAR NADIE.

3ª tiene razón arga y parece que hay gente que se ha metido en esto para especular.estamos hablando de vender cuando ni siquiera nos han dado las casas.y sobre todo tendiendo en cuenta que las leyes cambian y cambian,y de aquí hastA que escrituremos algo habrá cambiado y cuanto mas hasta que podamos descalificar.

4º por supuesto el tipo de interes del 3.14% no es fijo,se va revisando igual que el euribor. pero no es lo mismo que se empiece a aumentar sobre 3.14 que sobre 3.37(euribor actual). y más cuando es evidente que va a subir este año por lo menos dos veces más.

5º es cierto que no puedes luego pedir mas dinero sobre el prestamo cualificado para cocina, coche...etc ni tampoco se pueden unificar con otras deudas.pero se puede pedir otro prestamo personal al banco para esas cosas o como estoy haciendo yo, ir guardo el dinero de la letra que ahora no pagamos hasta que nos den la casa para tener la casa amueblada, por lo menos, en parte.

6º para no variar me parece que TdG tiene una idea definida y es la que nos va imponer en la reunión,porque todos los que habeis hablado con Juan pensais que el LIBRE es el mejor.

ahí queda mis reflexiones
dic.-2004
205 mens.
Usuario Habitual
  Dipa
23/06/2006 17:15
Hola de nuevo, me parece que ya lo he escrito antes pero bueno, lo volveré a escribir, pero en fin:
1.La normativa estatal se regula en el Real Decreto 801/2005 por el que se aprueba el Plan Estatal 2005-2008.
2.Prestamo convenido implica no descalificar a los 15 años con lo que el periodo de protección con el convenido es el doble que con el libre.
3.Si nos acogemos a libre el regimen juridico, es decir los 30 años te afectan aunque luego te pases a libre. Pero si votamos libre luego te puedes acoger a convenido si cumples los requisitos.
4.Yo no quiero vender mi casa, pero la decisión actual me puede impedir venderla a un precio razonable, si tuviera que hacerlo. Así que no hagaís juicios de valor.
may.-2005
58 mens.
Usuario Habitual
23/06/2006 19:38
Estoy de acuerdo con Lalap y peval,y o mucho me equivoco o algun vecino griton con la aquiescencia de taller de Gestion como ocurrio en la ultima reunion con el vecino que era arquitecto y las descalificaciones que tuvo que soportar,los tiros van ai r encaminados a solicitar el prestamo libre,¿por que? porque cuanto mas suba el Euribor durante estos meses (que por cierto va a subir un 0,75 % hasta finales de año ,y admito apuestas en contra) mas tendremos que pagar intereses a CAM.
Si alguien tiene ganas de dar dinero a los bancos porque los considere sus amigos ya lo he dicho anteriormente,esta en su derecho,pero oye,que las matematicas no fallan :prestamo libre 3,87%-3,14 % prestamo cualificado=0,73% mas ,a parte delas variaciones del Euribor hasta finales de año,mientras que el t.i del prestamo cualificado solo ha aumentadoen 1 año un 0,30 % mientras que el Euribor un 1 %.
Ademas quien quiera vender por un precio razonable segun he podido leer ya sabe se espera 20 añitos que no es nada,paga mas intereses (principios de los años 90 se pagaba un T.i del 12 %) y hala eres millonario para comprate un casita que es la mitad que la tuya.
Esto es solo un comentario pero oye que en el ultimo foro sobre la instalacion del aire acondicionado,gano el aire acondicinado y luego tuvimos la reunion y el resultado fue ...conductos de ventilacion para tener refrigeradas 4 habitaciones ,en las que solo vas a hacer vida en 2.
Un saludo a todos
dic.-2004
205 mens.
Usuario Habitual
  Dipa
24/06/2006 13:15
Para peval "Artículo 5. Duración del régimen de protección de las viviendas protegidas y limitación del precio de las viviendas usadas.
1. Las viviendas sujetas a regímenes de protección pública que se acojan a las medidas de financiación establecidas en este Real Decreto tendrán un régimen de protección, sin posibilidad de descalificación voluntaria, que se extenderá a toda la vida útil de la vivienda, considerando como tal un período de 30 años, contado desde su calificación definitiva, aunque las Comunidades Autónomas podrán establecer un plazo superior." Más claro agua, como dice Cesar, que nadie se lleve a engaños PRESTAMO CONVENIDO=REGULACION ESTATAL, 30 años obligado a vender a precio regulado, PRESTAMO LIBRE=REGULACIÓN AUTONOMICA, y posibilidad de descalificar a los 15 años y hacer lo que te de la gana, como se explica en el Decretro 12/2005 de la CAM. Es lo que hay así que no intentemos ser más papistas que el Papa, que si que las leyes cambian pero ahí que decidir con lo que tengo hoy por hoy.
Para el resto, "Artículo 13. Destino y ocupación de las viviendas. Prohibiciones y limitaciones a la facultad de disponer. Derechos de tanteo y retracto...Los compradores de viviendas acogidas a este Real Decreto, no podrán transmitirlas ínter vivos ni ceder su uso por ningún título, durante el plazo mínimo de diez años desde la fecha de la formalización de la adquisición." Para que luego diga la gente que no es más restrictiva, para empezar ni siquiera puedes vender en los 10 primeros años.
Pero además "Artículo 11. Condiciones generales para acceder a las ayudas financieras a la vivienda... Las superficies útiles máximas de las viviendas, sin perjuicio de lo establecido para las actuaciones de rehabilitación, no pueden exceder de la siguiente extensión:
a. De 90 metros cuadrados, con carácter general. Cuando se trate de viviendas protegidas adaptadas para personas con discapacidad, con movilidad reducida permanente, podrá sobrepasarse dicho límite, hasta un máximo del 20 % de superficie útil, conforme a la normativa de las Comunidades Autónomas o de las Ciudades de Ceuta y Melilla.
b. De 120 metros cuadrados, cuando se trate de familias numerosas. Los promotores podrán incluir, en cada promoción, para su adquisición por familias numerosas, hasta un 5 % de viviendas con una superficie útil que no exceda de 120 metros cuadrados, a las que les será aplicable, además de los requisitos relativos a la publicidad e información específica que puedan establecer las Comunidades Autónomas o las Ciudades de Ceuta y Melilla, lo dispuesto en el artículo 27.2.b." Que yo sepa pasamos de 90 metros cuadrados y no somos familias númerosas, POR TANTO NI SIQUIERA PODRÍAMOS ACCEDER. Esto por supuesto lo sabe Juan, y lo está consultando con la CAM.
Pero además para Ricavica "Artículo 9.3. El tipo de interés efectivo anual inicial será acordado por el Consejo de Ministros, a propuesta de la Comisión Delegada del Gobierno para Asuntos Económicos, y su cuantía será la resultante de aplicar un coeficiente reductor a la media de los tres últimos meses, con información disponible, del tipo porcentual de referencia de los préstamos hipotecarios del conjunto de entidades de crédito, elaborado por el Banco de España. El coeficiente reductor será 0,9175, establecido mediante el Acuerdo del Consejo de Ministros de 5 de abril de 2002, publicado mediante Resolución de la Secretaría de Estado de Infraestructuras, de 10 de abril del mismo año.El tipo inicial así determinado, redondeado a dos decimales, tendrá vigencia, al menos, hasta la finalización del año 2005. En el primer trimestre de cada uno de los años 2006, 2007 y 2008, así como a partir de 2009, inclusive, se volverá a revisar y, en su caso, a modificar, dicho tipo de interés efectivo inicial, aplicando el mismo procedimiento.
El tipo de interés efectivo resultante será de aplicación a los nuevos préstamos convenidos que se concedan y a todos los préstamos convenidos concedidos con anterioridad, en el marco de este Real Decreto, desde el primer vencimiento que se produzca, transcurrido un mes de la publicación del citado tipo de interés en el Boletín Oficial del Estado.
" Por tanto está sujeto a las mismas variaciones que el libre revisable anualmente, pero además el coeficiente reductor te lo pueden variar cuando quieran como ya paso con los prestamos conformados.
Yo estoy con la Ley que nos compromete a nosotros, estoy con nuestros intereses, y evidentemente si, como muy pronto podría vender dentro de 15 años no me metí en esto a pasar lo que estamos pasando para especular, por favor!, somos nosotros los primeros que tenemos que velar por conocer y cumplir la Ley porque si la cagamos la cagamos nostros no Taller de Gestión, que quede claro, que ya cansan las tonterías de que si "para no variar me parece que TdG tiene una idea definida y es la que nos va imponer en la reunión,porque todos los que habeis hablado con Juan pensais que el LIBRE es el mejor." Yo pienso por mi mismo e intento estar lo mejor informado posible y compartir la información con los demás, así que Peval, un poco de respeto.
mar.-2004
372 mens.
Usuario Frecuente
  peval
25/06/2006 15:05
mira dipa parece que te ha molestado mi mensaje y no pienso discutir contigo porque no me interesa lo mas minimo.
yo tambien me he leido la ley estatal y autónomica,no me hace falta que me trascribas los articulos, porque entiendo suficientemente lo que pone en ellas.

Sí efectivamente la proteccion si cogemos el prestamo convenido es 30 años,es decir que la CASA ES PROTEGIDA DRUANTE 30 AÑOS, sin que pueda quitarse la protección.pero eso no quiere decir que no la puedas VENDER (pasados los 10 años como dice el art 13) lo que pasa es que no puedes sacar tajada de ello, y la tendrías que vender como casa de protección y pedir los millones que estén fijados legalmente como casa de protección.así si la ley dice que tu casa vale 35 millones pues sacarás 8 ó 10 millones de beneficio, pero no el doble de lo que te costó.

mira ni yo pretendo defender el prestamo convenido ni tu el libre,simplemente estamos analizando la situación, y luego en asamblea que la gente vote lo que quiera, que para bien o para mal es lo que tendremos que acatar.yo no quería conductos y mira.. y como tu dices yo tengo que ver lo que mas me interesa ahora con las leyes de ahora. y ahora solo quiero que me den la casa y vivir en ella para siempre, no tengo ninguna intencion de venderla ni de alquilarla. si de aqui a 20 años necesito venderla ya veré como,y si la quieres alquilar pues lo haces extralegal y así te lo llevas en negro y tan contento.

lo que no puedes hacer es comprarte una casa de PROTECCION,querer cumplir la ley y estar pensando cuando la vas a poder vender o alquilar y cuanto vas a sacar por ello, caundo lo primero que pone en todas las leyes es que la casa va destinada a la vivienda HABITUAL.

en cuanto a los METROS que no cumplimos, tambien habrás visto que en la ley de la comunidad(art.2.2 a)1)se habla de viviendas de proteccion con una superficie CONSTRUIDA de máximo 110 metros o hasta 150 metros si es para familia numerosa. yo tengo una de 4 dormitorios y tengo en el plano 128.41 metros construidos y 112 metros de superficie útil. con cualquiera de las 2 leyes me paso de metros y eso lo sabe Juan santos desde el primer dia,porque mi casa es de las tipo, no es esquina y no tengo nada raro de más.
dic.-2004
284 mens.
Usuario Habitual
  Joymi
26/06/2006 12:14
CREO QUE OS ESTAIS YENDO DE MADRE!!!!!

YO NO QUIERO VENDER MI CASA...ESTOY DESEANDO TENERLA PARA IR A VIVIR A ELLA, PERO LO QUE SI ESTÁ CLARO ES QUE POR MUCHO QUE AHORRE EN ESTOS 2 AÑOS NO TENGO NI PARA EMPEZAR PORQUE HAY QUE PAGAR MUCHAS COSAS COMO POR EJEMPLO EL IVA DE LA CASA Y LAS ESCRITURAS.

ME EXPLICO:

- COMO BIEN A DICHO UN SOCIO ANTES SI COGEMOS EL PRÉSTAMO "BARATO" LUEGO PARA CAMBIARLO A LIBRE PARA PEDIR MÁS DINERITO PARA SOLAR EL PATIO, POR EJEMPLO, TENEMOS QUE PAGAR UNA PASTA MIENTRAS QUE SI ESCOGEMOS EL LIBRE AHORA NO TENDREMOS QUE PAGAR ESOS 4000 Y PICO EUROS PARA CAMBIAR AL LIBRE.

NO SÉ SI ME EXPLICO

EL CASO ES QUE NADIE QUIERE VENDER LA CASA SINO AHORRARNOS LO MÁXIMO POSIBLE EN UN GLOBAL.

A MI NO ME SIRVE DE NADA AHORRARME AHORA CUATRO PERRAS Y LUEGO COMO DECÍA UN SOCIO PEDIR UN PRESTAMO PERSONAL PARA AMUEBLAR LA CASA, ARREGLAR EL PATIO (QUE OS RECUERDO QUE NOS LO DAN EN TIERA DE RIO, JAJAJA) ETC., PORQUE AHÍ SI QUE NOS COMEN DE INTERESES.

A MI LO QUE ME DA LA SENSACIÓN ES QUE LA GENTE QUE QUIERE EL CONVENIDO O UNA DE DOS TIENE MUCHA PASTA PARA LUEGO AMUEBLAR SU CASA, BIEN PORQUE TENÍA YA VIVIENDA Y LA A VENDIDO O PORQUE TIENEN SUERTE O BIEN, LA QUIEREN TENER CON MESA Y SILLAS DE CAMPING.

NO SÉ DE VERDAD EN QUE ESTAMOS PENSANDO DEBERÍAMOS DE IR CADA UNO DE LOS SOCIOS A PREGUNTAR A LOS BANCOS, YO YA LO HE HECHO, EN QUE NOS CUESTA PEDIR UNA HIPOTECA LIBRE CON EL DINERITO QUE QUEREMOS Y CUANTO NOS CUESTA LA HIPOTECA CONVENIDA Y LUEGO PRESTAMOS PERSONALES PARA AMUEBLAR, ETC.

A MI SI ALGUIEN ME DICE QUE ME VOY A AHORRAR MUCHO MÁS COGIENDOME EL PRÉSTAMO CONVENIDO AHORA Y LUEGO PIDIENDO UN PRESTAMO PERSONAL PARA LO DEMÁS DE VERDAD QUE FIRMO AHORA MISMO Y ESCOJO EL CONVENIDO, PERO ME DA LA SENSACIÓN DE QUE ESTO NO VA A SER ASÍ.

UN SALUDO A TODOS Y NO VAMOS A ESQUICICIARNOS PORQUE ANTE TODO TENEMOS MUCHAS ILUSIONES POR NUESTRAS CASAS.
mar.-2004
417 mens.
Usuario Frecuente
26/06/2006 14:39
Creo que cada vez lo liamos más. Joymi si tu quieres una hipoteca libre por el dinero que quieras pedir, da igual que el prestamos que elijamos el miercoles sea convenido o libre. Si las cuestiones son por el tiempo de permanencia como protección oficial sería otra cosa.

Me explico de una forma esquematica los dos casos que nos queremos encontar:

Elegimos prestamo libre:
Si alguien se quiere acoger a la hipoteca votada, pues no tendrá que hacer nada.

Si alguien quiere una hipoteca convenida tendrá que finalizar la aprobada en la asamblea de esta semana y abrir otra convenida.

Si alguien quiere pedir otra hipoteca con más dinero, tendrá que finalizar la realizada por la cooperativa y luego posteriormente abrir otras con las condiciones que más quiera uno.

Elegimos presta convenido .

Si alguien quiere acogerse a esta hipoteca no tendrá que hacer nada.

Si alguien quiere una hipoteca libre tendrá que finalizar la aprobada en la asamblea de esta semana y abrir otra convenida. La única pega de estas condición es que el tiempo de liberar la casa será lo del convenido no lo del libre (30 años de protección pública).

Si alguien quiere pedir otra hipoteca con más direno y además que sea libre. Tendrá que finalizar la realizada con la cooperativa y luego posteriormente abrir otras con las condiciones que más quiera uno.

Viendo esto, con la excepción del tiempo de liberar la vivienda tanto una opción como la otra te permite realizar las mismas maniobras.

mar.-2004
372 mens.
Usuario Frecuente
  peval
26/06/2006 14:54
joymi perdona no te he entendido, que es eso de los 4000 euros y pico que pagaremos si cogemos el convenido y luego nos pasamos al libre?
porque el prestamo convenido,como recoge la carta, no tiene ningun tipo de comisión.

por supuesto mujer que a nadie le sobra el dinero por lo menos a mi no.sólo que todos los pagos que no hemos hecho y estaban previsto hacer desde el primer día yo los he guardado:
-mayor cantidad de la que pagamos en enero de 2005
-pago de 18.000 euros en enero de 2006
-y todas las letras de este año y por desgracia como al año que viene no nos van a dar la casa, pues tambien tenemos otro año para ahorrar.Asi por ejm, son 430€ de letra(3dromitorios) x 12=5160 al año x 2=10320. yo he calculado que con esto tengo para pagar el IVA y algo más.

saludos
mar.-2004
372 mens.
Usuario Frecuente
  peval
26/06/2006 14:58
muy buen resumen JCesar, creo que así tod@s verán que la hipoteca la pueden hacer como quieran y por el dinero que quieran.

jun.-2006
17 mens.
Usuario Circunstancial
26/06/2006 14:59
Personalmente, votaré por el préstamo libre. Cuando me metí a comprar la casa no lo hice por especular, ni mucho menos. Pero como nadie me puede garantizar que el día de mañana esté trabajando en la Comunidad, francamente, me gustaría tener la opción de vender la casa a precio de mercado. Creo que 10 ó 15 años ya son suficientes para dejar claro que no compramos una casa protegida por especulación, sino por pura necesidad.
dic.-2004
284 mens.
Usuario Habitual
  Joymi
27/06/2006 08:56
perdona que discrepe un poco contigo peval, pero que se supone que pagas con lo que ahorras??? Porque te da para el iva y las escrituras raspando un poco no cres???

Lo de los 4000 y pico euros lo a dicho un socio antes que lo a preguntao a un amigo que tiene en barclays y lo que digo yo es que si escogieramos el libre directamente no tendríamos que pagar esta comisión por cancelar el convenido, pero repito que yo no lo he dicho lo a comentado otro socio.
mar.-2004
372 mens.
Usuario Frecuente
  peval
27/06/2006 14:37
joymi el prestamo convenido no tiene ninguna comisión.así que no vasa a tener que pagar nada por cancelarle, ni siquiera por acogernos a él ,como sí nos va a pasar con el libre

saludos
dic.-2004
205 mens.
Usuario Habitual
  Dipa
27/06/2006 16:38
No hay comisión por cancelación en el prestamo libre.
Acogerse a convenido supone imponer a todo el mundo el regimen juridico estatal (30 años) aunque cada uno cambie luego a libre. Mientras que acogerse ahora al libre supone que cada uno cuando escriture se puede acoger a libre o convenido con la regulación que cada uno quiera y legislación que cada uno quiera (15 años o 30 años).
Ya he estado en 5 entidades financieras, en todas me sale bastante más caro financiar el dinero que necesito para irme a vivir a Aranjuez con un prestamo personal que metiéndolo en la hipóteca, pero bastante más porque por mucho que ahorre, con lo que me han subido este año el alquiler, yo al menos no llego.
jul.-2004
9 mens.
Usuario Circunstancial
  pham
27/06/2006 20:53
la vida nos puede cambiar de un dia para otro, es posible que cualquiera tenga que mudarse de ciudad por trabajo u otras circunstancias, eso puede ser en 30 años o en los 2 que tardaremos en poder escriturar nuestras casas. Yo voteré por la hipoteca concertada, prefiero tener una letra mas pequeña y comoda de pagar, que muebles, tengo una mesa de camping y un campingas. Me apañaré hasta que pueda comprar otra cosa. El patio... ya se vera.
sep.-2008
817 mens.
Administrador

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