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dudas cerramiento

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Actualizado 03/10/2008
2337 lecturas acumuladas
13  mensajes
Autor
Tema
Fecha
oct-2008
8 mens.
Circunstancial
 
01/10/2008 00:58
Hola a todos, me acabo de comprar un atico sobre plano y tenia una duda en cuanto a cerramiento de parte de la terraza de este mismo, me comentan que para hacer un cerramiento acristalado necesito permiso de la comunidad pero me he informado y parece ser que si en los estatutos de constructora reflejaran un apartado autorizando los cerramientos en los aticos no necesitariamos la autorizacion de la comunidad, es correcto?

gracias y saludos.
may-2008
1108 mens.
Asiduo
 
01/10/2008 08:25
Te han informado bien, solo que hay un detalle que debes tener en cuenta, te explico.

Los Estatutos son un complemento de la Ley, tienen el mismo rango, hasta el punto que para poder aprobarlos o modificarlos se necesita unanimidad ( art.17,1 ) los suelen hacer los tecnicos del constructor y los registran, tambien pueden incorporarlos en las escrituras de propiedad aunque no es frecuente.
En caso que esten en la escritura lo tendriais todos firmado, en este caso no tendrias que pedir permiso a nadie porque ese permiso ya lo tienes.
En caso que no esten incorporados en la escritura, estos estatutos deben aprobarse por la Junta de Propietarios, lo dice la Ley en su articulo 14,d,Corresponde a la Junta de Propietarios,aprobar o reformar los estatutos y determinar las normas de régimen Interior.

CONCLUSION. Lee bien tu escritura a ver si pone algo de los cerramientos, en caso que no diga nada, no estaria de mas que en la proxima Junta que tengais solicites que en el orden del dia se incluya "aprobacion de los Estatutos" si se aprueban por unanimidad, asunto resuelto, en caso que la unanimidad no se consiga, el que vote en contra debe salvar el voto o notificarlo si no ha ido a la reunion en el plazo de 30 dias y despues impugnar en el plazo de un año, si no cumple estos requisitos, el acuerdo seria firme y vincularia a todos.
Esto es importante que se haga como estrategia para evitar problemas posteriores siempre tendrias un documento ante un juez, el acta y el cumplimiento de la Ley en su integridad.
oct-2008
8 mens.
Circunstancial
 
01/10/2008 09:57
Muchas gracias por tu contestacion jucuru.
Para ver si me he aclarado:
La constructora tiene que poner esa clausula en los estatutos y ademas en las escrituras correcto?.
La duda que tengo es, tiene que ponerlo en las escrituras de todas las viviendas o solo en las de mi vivienda. la promocion es de vivienda libre y no te entiendo cuando dices lo de unanimidad aqui nadie consulta nada.

gracias de antemano jucuru.
may-2008
1108 mens.
Asiduo
 
01/10/2008 11:40



Es normal que sigas teniendo dudas, poco a poco te lo ire aclarando.

La constructora tiene que poner esa clausula en los estatutos y ademas en las escrituras correcto?.

La constructora suele redactar los Estatutos por que es la que mejor conoce la realidad arquitectonica del inmueble en su conjunto y los registra en el Registro de la Propiedad junto a una escritura que hace cuando construye el inmueble que se llama Declaracion de Obra Nueva, por tanto, primera cuestion para ti , si no tienes en tu poder los estatutos puedes pedir nota simple en el Registro de la Propiedad, los tendras en dos o tres dias por 3 o 4 euros, lleva tu escritura.
NO ES OBLIGATORIO ponerlos en la escritura, la Ley en el tercer parrafo del art,5 dice... El titulo podra contener la palabra podra contener significa que no es obligatorio.

Tiene que ponerlo en las escrituras de todas las viviendas o solo en las de mi vivienda.

Cuando se trata de cosas que tienen que ver con las normas, elementos comunes o la descripcion de todo el inmueble, si esta en una escritura estara tambien en todas las demas, por ejemplo, si hay algun bajo y este puede instalar salida de humos por el patio de luces, lo pondra en su escritura y en todas las demas, lo unico que sera diferente, es la descripcion de cada piso o local.... La de cada piso o local expresará su extensión, linderos, planta en la que se hallare y los anejos, tales como garaje, buhardilla o sótano.

No te entiendo cuando dices lo de unanimidad aqui nadie consulta nada.

Si en el edificio donde vives, hay division horizontal, o sea, hay varios pisos, locales, garaje etc,es obligatorio formar comunidad de vecinos y regiros por la LPH, Ley de Propiedad Horizontal, para saberlo y tener la completa seguridad solo tienes que mirar en tu escritura veras un coeficiente, ese coeficiente es tu parte centesimal con respecto al valor de todo el inmueble, (si tu sumas todos los coeficientes te dara 100 enteros)entonces si os teneis que regir por la LPH, esta Ley establece que los acuerdos que se tomen algunos sean por unanimidad, que significa que TODOS los propietarios deben estar de acuerdo, si no se hacen las cosas como dice la Ley, cualquiera puede irse al juzgado e invalidarlo (lo impugnaria)

CONCLUSION, Es obligatorio que tengais constituida la comunidad de vecinos para poderos amparar en la Ley y seguir un procedimiento que todos mas o menos conocen, juntas, nombramientos de cargos, aprobacion de presupuestos, acuerdos que pueden ser por mayoria, 3/5, unanimidad, etc. descargate la LPH y leela un par de veces entenderas lo mas basico, la encontraras con facilidad en internet con Google.
oct-2008
8 mens.
Circunstancial
 
01/10/2008 23:19
Ante todo Jucuru muchisimas gracias por tus consejos, da gusto que haya gente asi.

Te lo voy a explicar todo a ver si es correcto.

Yo me he comprado un atico, mejor dicho he hecho la reserva y tengo que firmar el contrato de compra-venta ahora en Octubre, lo que quiero es no tener problemas con los vecinos para cerrar parte de la terraza(siempre cerramiento móvil),y dejarlo reflejado de alguna manera antes de firmar.

Por lo que te he entendido, yo tengo que ir a la promotora y pedirle que la direccion facultativa refleje este tema en los estatutos,y luego en las escrituras queden reflejados los estatutos, ¿correcto?.

Si es asi me pregunto si ellos estan obligados a hacerlo si yo se lo pido o pueden hacer ellos lo que quieran....

Otra duda que tengo por oídas, me comentan que la terraza al ser el atico y estar sobre una vivienda que no es la mia, pertenece a la comunidad aunque yo tenga el usofructo,
para que te hagas una idea mi futura casa es uno de los aticos con todo el perimetro de la vivienda de terraza, la cual esta encima de la cubierta del piso de abajo.

Saludos y muchas gracias de antemano

may-2008
1108 mens.
Asiduo
 
02/10/2008 13:16
Muy bien, ahora puedo aconsejarte mejor.

Antes de firmar el contrato de compra venta negocia con el constructor que dejara reflejado en los estatutos y en la escritura el permiso para que tu puedas hacer el cerramiento que quieres, el constructor tiene poder de decision para hacerlo y de hecho lo hacen en muchos casos yo mismo tengo ese permiso en los estatutos, despues de firmar la escritura solo cabe aplicar la Ley.

Si no lo hace, despues necesitaras el permiso de TODOS LOS PROPIETARIOS y podrias tener problemas. Si refleja el permiso en la escritura, sin darse cuenta te lo firmaran todos y en caso que alguien quisiera ir al juzgado perderia porque no se puede ir en contra de nuestros propios actos, hay jurisprudencia

En cuanto a la terraza una cosa es cierta, ese espacio solo lo puedes disfrutar tu, no se consideran metros construidos, segun el catastro para serlo debe tener cerrada tres de las cuatro orientaciones, por eso el constructor no puede cobrartelo, esa terraza esta asi porque lo manda el proyecto y asi tiene que pasar la inspeccion, la comunidad en ese lugar no puede hacer nada sin tu consentimiento y a ti te pasa un poco lo mismo.
may-2008
1108 mens.
Asiduo
 
02/10/2008 17:45
y luego en las escrituras queden reflejados los estatutos, ¿correcto?.

Ya te dije que no es obligatorio que los estatutos esten reflejados en las escrituras, no suelen estar, en muchas comunidades los vecinos ni siquiera saben que existen, los presentan por separado junto a los coeficientes de propiedad, a ti te basta con que en la escritura ponga algo asi como " los aticos podran habilitar cerramientos moviles " seria suficiente y pasaria desapercibido, la Ley no lo prohibe, permite que se haga, solo que con el consentimiento de todos los propietarios, si estos cerramientos se hacen cuando el inmueble pasa de ser de un propietario unico (el constructor antes de firmar las escrituras)a varios propietarios (despues de firmar)por eso te digo que antes de firmar las escrituras el constructor si tiene poder de decision para darte ese permiso.
Al constructor lo que le interesa es vender y aceptan estas demandas especialmente la que hacen los que compran los bajos para ejercer alguna actividad comercial, con el tema de la salida de humos, exoneraciones de pagos de gastos de escalera, instalaciones de nuevos servicios etc. Tu caso es muy parecido, le haces ver que el atico te interesa por el aprovechamiento de la terraza pero que no quieres problemas con los vecinos y le pides que te lo ponga en la escritura.

oct-2008
8 mens.
Circunstancial
 
03/10/2008 00:27
Cita:
En cuanto a la terraza una cosa es cierta, ese espacio solo lo puedes disfrutar tu, no se consideran metros construidos, segun el catastro para serlo debe tener cerrada tres de las cuatro orientaciones, por eso el constructor no puede cobrartelo, esa terraza esta asi porque lo manda el proyecto y asi tiene que pasar la inspeccion, la comunidad en ese lugar no puede hacer nada sin tu consentimiento y a ti te pasa un poco lo mismo.


Me has acongojado Jucuru, o sea que no puedo hacer el cerramiento de todas formas no ?
oct-2008
8 mens.
Circunstancial
 
03/10/2008 00:37
Perdona, he contestado muy rápido, me he puesto nervioso.

Soy un poco cortito, ahora me pregunto que mas da los estatutos si luego no puedo cerrar porque mi terraza es en parte comunitaria.

Perdona las molestias y gracias de nuevo
oct-2008
8 mens.
Circunstancial
 
03/10/2008 00:45
Cita:
a ti te basta con que en la escritura ponga algo asi como " los aticos podran habilitar cerramientos moviles " seria suficiente y pasaria desapercibido, la Ley no lo prohibe, permite que se haga,


Perdona de nuevo, esta frase solo tiene que reflejarse en mis escrituras o en la de todos los vecinos?.

Saludos
may-2008
1108 mens.
Asiduo
 
03/10/2008 09:02
Vamos a ver Jose, te lo voy a resumir de forma muy simple para que estes tranquilo y lo entiendas.

1º Olvidate de los Estatutos y cuando firmes el contrato de compraventa le dices al constructor que en las escrituras debe quedar reflejado el permiso para poder hacer cerramientos moviles en las terrazas de los aticos, bastara con una frase como "los aticos podran hacer cerramientos moviles, desmontables, tipo aluminio que no sean de obra.)esta frase estara en TODAS las escrituras, la tuya y en la de los demas propietarios, siempre se hace asi.

2º En muchas viviendas hay espacios que no se pagan pero que son anejos a la propia vivienda y se tienen en usufructo.
Usufructo significa derecho a disfrutar bienes ajenos con la obligacion de conservarlos. tu mismo en tu comentario lo describes muy bien cito. me comentan que la terraza al ser el atico y estar sobre una vivienda que no es la mia, pertenece a la comunidad aunque yo tenga el usofructo, por tanto, si puedes disfrutar de por vida de un espacio que no vas a pagar ¿que mas quieres?.

Otro detalle a tener en cuenta, esos metros de la terraza NO contaran como metros utiles, por lo que a la hora de pagar los gastos comunitarios tu cuota de participacion debe ser en funcion a los metros UTILES y no de los metros que tu tienes para disfrutar, es otra ventaja.

oct-2008
8 mens.
Circunstancial
 
03/10/2008 10:14
Gracias jucuru, no me has entendido, a mi me da igual que sea de usofructo o no, el tema es que el atico es de 2 dormitorios y tengo 2 niños.

Lo que me preocupa es que la habitacion de los niños solo tiene 9,35 m2 y la idea es cerrar parte de la terraza para integrarla en la habitacion haciendo 2 espacios la habitacion en si para las camas, y el trozo de terraza para su zona de estudios o juegos, este es el motivo de mi preocupacion por cerrar ese trozo.

Por eso te preguntaba que si podia de cerrar, por que en el anterior post me decias que la en la terraza no podia hacer nada sin permiso de la comunidad aunque lo tenga en escrituras.

Gracias a ti ya tengo el tema bastante claro, yo voy a la constructora y les digo que tienen que poner la clausula de poner cerramientos acristalados en los aticos en las escrituras, ademas que me pongan en el contrato de compraventa que voy a firmar que lo van a poner para asegurarme de que luego lo haran. y aunque en un futuro yo pida permiso a la comuniadad para hacer cerramiento ya tendria la carta en la mano que aunque dijeran que no yo ya tendria el permiso.

la duda, es que yo, con estas condiciones puedo cerrar o al ser la terraza de usofructo me tiene que autorizart la comunidad de todas formas?

Saludos y perdona el coñazo.
may-2008
1108 mens.
Asiduo
 
03/10/2008 11:33
En la medida que vas dando detalles de la vivienda me es posible aconsejarte lo que te conviene hacer, veamos.

De una vez por todas y zanjamos el tema, tu consigue que el constructor refleje en la escritura el permiso para que tu puedas hacer el cerramiento que tienes pensado y alvidate tambien de la comunidad, porque estaras dentro de la Ley para poder hacerlo.

Por eso te preguntaba que si podia de cerrar, por que en el anterior post me decias que la en la terraza no podia hacer nada sin permiso de la comunidad aunque lo tenga en escrituras.

Yo no te he dicho esto, si consigues el permiso en la escritura, a la comunidad no tienes que pedirle nada, lo haces y punto, a la comunidad si le tendrias que pedir permiso en caso que el constructor no ponga nada en las escrituras, o una cosa o la otra, o no me he explicado bien o no me has entendido.
sep-2008
713 mens.
Administrador

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