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Estatutos de la comunidad

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Actualizado 24/10/2008
2629 lecturas acumuladas
10  mensajes
Autor
Tema
Fecha
oct-2008
8 mens.
Circunstancial
18/10/2008 14:03
¿Alguien sabe como se pueden cambiar los estatutos de una comunidad, donde fueron fueron hechos por compadreo del promotor y constructor en beneficio de un familiar que no paga su correspondiente cuota y donde los propietarios somos otros que nos hemos encontrado con estos estatutos ya firmados por los antiguos propietarios? A ver si alguien sabe algo de este tema y me puede orientar. Muchas gracias.
may-2008
1108 mens.
Asiduo
Desde: castellon
18/10/2008 17:28
Hola.
Lo que dices es contrario a la Ley y lo podeis solucionar, tratare de explicartelo un poco.

Los Estatutos los suele hacer el constructor como complemento a la Ley de Propiedad Horizontal y los registra, para modificarlos se necesita unanimidad por tanto hay una creencia generalizada de que si uno no quiere, no se puede hacer nada y eso no es asi.
La Ley permite aprobar acuerdos que sean contrarios a la propia Ley y los Estatutos, al mismo tiempo que permite impugnarlos, basta leer el articulo 18 para ver que es asi, ¿que hacer en tu caso? muy sencillo, en la proxima junta de propietarios, en la convocatoria incluis aprobacion de cuota al propietario X, aprobais por mayoria que esa persona pague como todos lo reflejais en acta y si no paga lo sacais como moroso.
Con este hecho a este propietario lo dejais en minoria y lo obligais a impugnar el acuerdo, eso significa que se tiene que buscar un abogado un procurador y demandar a la comunidad y lo tiene que hacer siguiendo un procedimiento, si no lo hace en el plazo de un año, la accion caduca y el acuerdo es firme y lo vincula, ademas es ejecutivo desde que lo aprobais, de esto hay doctrina nada menos que del tribunal supremo.

En caso que impugne (que demande)la Ley esta por encima de los Estatutos te pego lo que dice en las DISPOSICIONES TRANSITORIAS

Primera. La presente Ley regirá todas las comunidades de propietarios, cualquiera que sea el momento en que fueron creadas y el contenido de sus estatutos, que no podrán ser aplicados en contradicción con lo establecido en la misma.

Si tenemos en cuenta que el articulo 9 en la obligaciones de los propietarios dice...

e. Contribuir, con arreglo a la cuota de participación FIJADA en el título o a lo especialmente establecido, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización.

Queda claro por tanto que el constructor ha hecho los Estatutos quebrantando la Ley y es nulo de pleno derecho, por lo que en caso que se atreviera a impugnar (demandar a la comunidad) lo mas seguro es que perdera.

El asunto que mas os debe preocupar es si esta exoneracion de pago esta en las escrituras tambien, en este caso lo tendreis todos firmado y algun juez podria darle la razon... lo que esta claro es que no debeis consentir semejante abuso, es ilegal que el constructor exonere del pago a alguien en los estatutos, suelen hacerlo a los locales que no tienen acceso a los portales y lo reflejan en las escrituras, aunque no lo dices no parece que este sea el caso.

Si no entiendes algo preguntalo, es cuestion de estrategia y hacer las cosas bien, aclara si este propietario es de un piso o local, si es local y tiene accesos a la escalera, si la escritura dice algo al respecto, si hay algun acta donde se haya aprobado por unanimidad. etc.


oct-2008
8 mens.
Circunstancial
21/10/2008 00:07
Hola Habitual, ante todo muchas gracias por tu interés, me estás ayudando muchísimo. El tema es una señora que tiene un garaje y encima su piso, todo dentro de una finca con cinco vecinos ; el garaje tiene una puerta de entrada de vehículos (2 en total) junto al portal y una puerta pequeña en el interior de la finca que dá al patio comunitario, este garaje lo utilizan sus hermanas que no son propietarias ni viven en la finca pero utilizan los servicios de escalera, luz ...etc. Por ello pagaba 9€ más la comunidad como el resto de los vecinos, pero hace unos meses en una reunión le dijimos que tenía que pagar algo más y dijo que entonces no pagaba más y así lo hace. Todo a raiz de un atasco general donde tuvieron que abrir el suelo del garaje donde se encuentra la arqueta y dice que no se entra más en su garaje y que hay que cambiar la arqueta de sitio, lo que supone un obrón y una millonada a lo que ningún vecino estamos dispuesto. Total un problema que me está obligando a ponerme al día en estos temas.Estoy a la espera de que me pasen los estatutos y las escrituras para ver si es cierto lo que ella dice. Te reitero mi agradecimiento. Un saludo.
oct-2008
8 mens.
Circunstancial
21/10/2008 00:11
Perdón JUCURU como ves me he equivocado y creí que el Nick era HABITUAL. Gracias de nuevo.
may-2008
1108 mens.
Asiduo
Desde: castellon
21/10/2008 09:46
Hola Buzito.
Tal como lo planteas, y teneiendo en cuanta lo que te dije en el post anterior, (leer las escrituras)creo que estais legitimados para asignerle la misma cuota al garaje que a todas las viviendas y tendria que pagarla, te explico los fundamentos.

El numerito (coeficiente) que todos tenemos en las escrituras, se llama coeficiente de propiedad si sumamos todos estos coeficientes viviendas y garajes, nos dara siempre 100 enteros, eso significa que el garaje es una parte mas de toda la unidad.

La Ley en su articulo 5 parrafo segundo, establece los criterios que se deben aplicar para asignar las cuotas de participacion en los gastos comunitarios a las viviendas y los LOCALES, te pego el texto literal de la Ley.
. Para su fijación se tomará como base la superficie útil de cada piso o local en relación con el total del inmueble, su emplazamiento interior o exterior, su situación y el uso que se presuma racionalmente que va a efectuarse de los servicios o elementos comunes.

Como veras todos los criterios se cumplen, el local tiene acceso a las zonas comunes y hacen uso de los servicios y es una parte mas del edificio, tanto los coeficientes como la superficie util de todas las partes las encontraras entrando en la pagina del catastro te pego al final como lo tienes que hacer.

En cuanto a la arqueta, si siempre ha estado donde ahora, el propietario esta obligado a dar servidumbre de paso,
Artículo 9.

1. Son obligaciones de cada propietario:

b....
c. Consentir en su vivienda o local las reparaciones que exija el servicio del inmueble y permitir en el las servidumbres imprescindibles requeridas para la creación de servicios comunes de interés general acordados conforme a lo establecido en el artículo 17, teniendo derecho a que la comunidad le resarza de los daños y perjuicios ocasionados.

lo mas importante es que la comunidad este siempre con su funcionamiento normal, no obstante deberiais estudiar alguna alternativa y trasladarla, lo normal es que estas infraestructuras esten en en zonas comunes o en la calle.


OVC.catastro.meh.es
acceso libre
cartografia
referencia catastral, -la tienes en el recibo del IBI.
Y pinchas en la pestaña que tiene una punta hacia la izquierda y i
La suma de todos los coeficientes te dara 100.


Buzito, estas cosas cuestan un poco hasta que se entienden bien, por eso lo dejo aqui, dime si lo vas entendiendo.
may-2008
1108 mens.
Asiduo
Desde: castellon
21/10/2008 12:06
Los Estatutos y los Coeficientes de Propiedad, si no los tienes, los puedes conseguir en el Registro de la propiedad, solicitas Nota Simpre y por 3 o 4 euros en dos o tres dias los tienes.
oct-2008
8 mens.
Circunstancial
22/10/2008 14:40
Lo del registro lo hemos hecho pero esta señora no tiene registrado ni el piso ni el local, en el registro de la propiedad estos están registrados a nombre del promotor y de su mujer. Que por cierto no se pueden ni ver.( Una familia con la otra). Me dijo un abogado que esto no importa, que el problema sería para ella, que en caso de embargo al promotor, podrían quitarle el piso y el local a esta señora. Muchas gracias, si no es mucho coñazo te tendré al tanto de lo que ocurra. Un saludo.
may-2008
1108 mens.
Asiduo
Desde: castellon
22/10/2008 16:54
Si no esta registrada como propietaria es que no lo es, por tanto no puede ocupar el cargo de Presidente y a las reuniones tiene que ir con delegacion firmada, si no la lleva no tendria voz ni voto.

Gracias por tenerme en cuenta en las novedades.
oct-2008
8 mens.
Circunstancial
23/10/2008 21:23
Hola Jucuru, otra vez estoy aquí. tengo las escrituras de la finca y vienen los estatutos donde dice Art.3º.-cada propietario contribuirá en proporción su coeficiente.....etc..LOS GASTOS DE CONSERVACIÓN Y MEJORA DEL PORTAL,PATIO,ESCALERA Y RELLANOS DE LA MISMA,SERÁN SATISFECHOS EXCLUSIVAMENTE POR LOS PROPIETARIOS DE LOS PISOS EN PROPORCIÓN A SUS COEFICIENTES,SIN QUE PARTICIPE EN LOS MISMOS EL PROPIETARIO DEL LOCAL EXSTENTE EN LA PLANTA BAJA. Estas escrituras son de Junio de 1988 y esta señora no figura como dueña del local y piso, aunque nos consta que es suyo. Como ella ahora mismo es morosa, pregunto ¿Si todos los vecinos, menos ella queremos cambiar los estatutos,al no valer su voto, se considera unanimidad? Muchas gracias de nuevo. Un saludo.
may-2008
1108 mens.
Asiduo
Desde: castellon
24/10/2008 10:01


Lo mas importante segun este caso, es tener la lista de TODOS los propietarios, (viviendas y locales)segun los datos del registro, los propietarios que no vivan o quieran recibir la correspondencia en otro sitio tienen que notificarlo al secretario, si no lo hacen las notificaciones se distribuyen por el sistema habitual, o sea en los buzones, con eso vosotros cumplis con vuestra parte.

Si todos los vecinos, menos ella queremos cambiar los estatutos,al no valer su voto, se considera unanimidad? Muchas gracias de nuevo. Un saludo.

Efectivamente, teneis que poner en la convocatoria el punto claro, asignacion de cuota al local al tener acceso al patio y hacer uso de los elementos comunes ...por ejemplo. que no pueda alegar que se ha aprobado un asunto sin estar en el orden del dia, en la reunion hacer una lista con firma de asistencia cotejando con la lista de propietarios del registro, si no coincide y no lleva la coletilla de delegacion que se debe adjuntar en la convocatoria firmada por el propietario (adjunto una), no debe figurar nada de lo que diga ni su nombre en el acta, por tanto es como si no hubiera ido, cuando reciba el acta, tiene 30 dias naturales para manisfestar feacientemente, (carta certificada, buro-fax).. el propietario real su voto en contra, con eso adquiere el derecho a impugnar y tiene un plazo de un año para hacerlo a contar desde que recibe el acta, mientras tanto el acuerdo se puede ejecutar. Si pasan los 30 dias y el propietario real no dice nada, el acuerdo es vinculante para todos. Creo que te dije que para impugnar tiene que buscarse abogado y demandar y cumplir un procedimiento.

DELEGACIÓN DE REPRESENTACIÓN Y VOTO
D/Dña. ………………………………. Propietario del piso/local………….. con el coeficiente………% con DNI (se adjunta fotocopia)nº………….. Otorga su representación en D/Dña. ……………… con DNI nº …………. (se adjunta fotocopia) para la Junta General Extraordinaria que se celebrará el próximo día…………… por la comunidad de propietarios del Edificio…………. , sito en la calle………. Nº ……..población………
sep-2008
723 mens.
Administrador

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