Cambiar el uso de un local comercial puede resultarte más económico que adquirir un piso tradicional, aunque requiere asesoramiento técnico y más trámites administrativos.
Aunque hace unos años la conversión de locales en viviendas era algo residual, apenas presente en algunos barrios de Madrid y de Barcelona, hoy se cuentan por decenas las ciudades que están flexibilizando sus normas para permitir este cambio de uso.
Una ventaja es que resulta más barato adquirir un local comercial que una vivienda, aunque hay que tener en cuenta que los bancos no financian estos inmuebles con el 100% del capital, ni siquiera con el 80%. Es necesario tener más de un 30% ahorrado. Además, los requisitos para permitir la transformación son exigentes -difieren en cada ciudad-, por lo que los expertos aconsejan contar con un asesoramiento técnico previo a la compra del local.
TRÁMITES LEGALES
En primer lugar debe llevarse a cabo una consulta previa en el ayuntamiento para saber cuáles son los requisitos y las dimensiones que debe cumplir el local para poder ser reformado y convertido en una vivienda. Asimismo, será útil comrpobar las cargas y la titularidad del inmueble en el registro de la propiedad.
Una vez que se haya comprobado la viabilidad de la transformación es necesario contactar con un técnico que elabore un proyecto de adecuación con cambio de uso, según explica Luis Jiménez, director del gabinete técnico del Colegio de Aparejadores, Arquitectos Técnicos e Ingenieros de la Edificación de Madrid.
Posteriormente hay que solicitar la licencia de obras en el Ayuntamiento, donde también tendrás que pagar las tasas correspondientes. En este sentido cabe destacar que, tal como explican los letrados de Affirma Abogados y Consultores, el Consistorio sólo concederá la licencia si el inmueble reúne los requisitos de uso, ubicación, accesos, higiene, seguridad y dimensiones que establezca el correspondiente Plan General de Ordenación Urbana.
Los requisitos son diferentes en cada ciudad. Un ejemplo. En Madrid capital se exige, entre otras cuestiones, que el local comercial esté ubicado en "calles no comerciales" (con no más de 10 establecimientos en una superficie de 200 metros) o que la fachada tenga un mínimo de tres metros cuadrados.
Durante las obras un técnico hará el seguimiento y se responsabilizará de las mismas. Y ya finalizada la obra los técnicos municipales inspeccionarán el inmueble para comprobar que ésta se adecua al proyecto de obras para el que se dio licencia y también para emitir la correspondiente licencia de primera ocupación.
Una vez obtenida, como afirman los consultores de Affirma Abogados & Consultores, se comunica a la Gerencia Territorial del Catastro el cambio de uso y luego inscribirlo en el Registro de la Propiedad (dependerá del registrador el hecho de que sea necesaria o no escritura pública con declaración de cambio de uso).
NO SIEMPRE ES POSIBLE
Una dificultad que puede surgir es que el local no tenga las dimensiones mínimas (altura y superficie), la accesibilidad por las zonas comunes o el exterior y las condiciones de habitabilidad que vienen establecidas en las normas urbanísticas municipales, ya que esto impediría su conversión en una vivienda, según explica Luis Jiménez, del Colegio de Aparejadores de Madrid.
Es importante recordar que sin la licencia de primera ocupación, expedida por los ayuntamientos, no se puede contratar el alta en servicios como la electricidad, el gas o el agua y, por lo tanto, no se puede registrar como una vivienda.
ATENCIÓN A LOS VECINOS
En la Ley de la propiedad Horizontal se indica claramente que el cambio de destino de un inmueble tiene ciertos límites si afecta a los derechos de los copropietarios del edificio. Según explica Rosa Bernal, letrada de Legálitas, es preciso el consentimiento unánime de los copropietarios si el cambio de destino del local afecta a los elementos comunes o estructurales, aunque no se altere el título constitutivo. Si bien es verdad que, tal como aseguran en el Colegio de Aparejadores de Madrid, no siempre es necesario que la junta de vecinos apruebe el proyecto, ya que dependerá de los estatutos de división horizontal de ese inmueble. No obstante, recomiendan que los vecinos estén informados y, en la medida de lo posible, conformes con la operación.
CADA MAESTRILLO, SU LIBRILLO
El ahorro de costes es una de sus principales ventajas. Según explican en Affirma Abogados & Consultores, adquirir este tipo de inmuebles puede ser hasta un 30% más barato. Eso sí, la pérdida de tiempo (requiere más trámites que otro tipo de operaciones) es un problema. "Es aconsejable contar con la preceptiva concesión de licencia municipal antes de iniciar las obras", explican. También hay que tener en cuenta el hecho de que la mayoría de las entidades financieras conceden un porcentaje menor de financiación con respecto al capital total en la compra de un local comercial, si lo comparamos con lo que se suele conceder en el caso de una vivienda tradicional.
Los requisitos que se suelen pedir en cada ciudad para llevar a cabo una conversión de local comercial en una vivienda son muy distintos. Se tiene en cuenta la superficie, la ventilación, la iluminación e incluso la densidad de población de la zona. Por eso los expertos aconsejan informarse de la legislación vigente y consultar esta posibilidad en el Ayuntamiento antes adquirir el local con este objetivo.