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Comunidad de Propietarios

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Cuota de participación, que es?

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Actualizado 24/07/2011
6000 lecturas acumuladas
15  mensajes
Autor
Tema
Fecha
jun-2011
138 mens.
Habitual
11/06/2011 20:55

Hola!
En los distintos artículos de la Ley de Propiedad Horizontal en los que hablan de computos de votos viene la coletilla de "cuota de participación". ¿Qué es exactamente la cuota de participación? ¿Los vecinos que asisten a las reuniones? Si es esto último, y teniendo en cuenta que los que no asisten votan favorablemente, para estar en desacuerdo con una propuesta es prácticamente imposible!!!!
¿Tal vez sea el tamaño de la vivienda? En mi caso (un bloque con 16 viviendas y sin locales comerciales), todas las viviendas son iguales salvo las que están en el bajo: 1 es más pequeña (tiene 1 dormitorio menos) y las otras 3 tienen acceso al patio (aunque creo que no les aparece en la escritura, sino que lo tienen de uso y disfrute). Si fuera el tamaño de la vivienda ¿cómo se computan los votos?
Muchas gracias por la posible respuesta. 

may-2009
37 mens.
Ocasional
Desde: ovideo
12/06/2011 23:21

No solo se tiene en cuanta los metros de la vivienda, hay hoy otros parámetros, la altura, etc, es mas sencillo, en el registro de la propiedad tienes los coeficiente de tu edificio que suman el 100 por 100 de la propiedad y en el catastro virtual también.

Saludos
 

jun-2011
138 mens.
Habitual
24/06/2011 10:35

Alguien que comente algo más, se agradeciría. Esos usuarios tan participativos, ¿que les pasa, tan dificil es la pregunta?

MACADI, daigual, PEPE123, los administradores, venga una ayudita 

ene-2007
2648 mens.
Asiduo
Desde: madrid
24/06/2011 10:50

La suma de todas las propiedades que forman una comunidad suma el 100%,  pero cada propiedad tiene su porcentaje de este coeficiente por ejemplo: el 1,20 -  el 1,15 -  el  0,98 dependiendo del tamaño de esa propiedad (piso);

los pisos más grandes tienen un coeficiente más grande y pagan una cuota de comunidad más grande.

 

En las juntas cuando se vota la aprobación o no de un asunto, cada voto tiene el peso de su coeficiente, no todos los votos pesan lo mismo.

Sobre lo que comentas que los no asistentes votan favorablemente es un gran error. 

Sólo votan los presentes y representados,  se contabilizan los votos a favor del asunto y los votos en contra, las abstenciones  y si es necesario se suman los coeficientes de los votos a favor y en contra. Esto último sólo es necesario si el resultado de los votos no permite asegurar si el asunto está aprobado o no,  es decir si en la comunidad los coeficientes de los pisos son distintos y la votación es muy ajustada. 

En las escrituras del piso suele estar el coeficiente, este coeficiente es el que se tiene en cuenta para pagar la cuota de la comunidad.

 

 

ene-2007
2648 mens.
Asiduo
Desde: madrid
24/06/2011 11:45

Por lo que comentas, supongo que el coeficiente de los pisos de  tu comunidad  estará entre 6 y 6,5 % de coeficiente.

jun-2011
138 mens.
Habitual
25/06/2011 12:22

Algo que comentar el segundo y tercero del ranking de este foro, un esfuerzo, anda.

ene-2007
2648 mens.
Asiduo
Desde: madrid
25/06/2011 17:09

En las actas se incluye la relación de presentes y representados con su coeficiente y tb. la suma de éstos que es la cuota de participación por ejemplo; del 38,43 %. 

Es la suma de los coeficientes de los propietarios que están presentes y representados en la junta.

abr-2007
468 mens.
Frecuente
25/06/2011 22:38

La cuota de participación es la que establece la comunidad a fin de que una propiedad contribuya a los gastos comunes en una edificación con elementos comunes que se reija por la Ley de Propiedad Horizontal.

Normalmente la cuota de participación coincide con el coeficiente de propiedad; y este último generalmente viene especificado en la escritura de división horizontal de la finca.

La cuota de participación expresa el valor de la propiedad de cada uno en relación con el valor total del inmueble en el que se ubica dicha propiedad, y sirve de módulo para determinar la participación en las cargas; pero dicho módulo luego puede aumentar y disminuir en función del uso que esa propiedad tenga de los elementos comunes.

Puede ocurrir que dos propiedades exactamente iguales dentro de un mismo inmueble (mismos metros cuadrados de propiedad) tengan coeficientes de participación diferentes.

Le pongo un ejemplo: un edificio de 10 alturas, con una vivienda en cada piso; dos viviendas tienen los mismos m2 de superficie, y la misma distribución, pero una se ubica en un bajo y la otra en un 7º. Pudiera ocurrir que el bajo tuviera una cuota de participación inferior al 7º (mas oscuro, por no estar en altura, y no utiliza el ascensor nunca para acceder a su vivienda). Ambos pisos comparten coeficiente de propiedad respecto del ascensor, pero el coeficiente de participación en los gastos comunes es menor en el bajo ya que éste no utiliza el ascensor, ni la escalera de acceso a los pisos superiores, por lo que su contribución al mantenimiento de estos elementos comunes se tiene en cuenta, y por eso su coeficiente de participación es inferior.

Cuando se adoptan acuerdos en Junta de Propietarios, se tienen en cuenta tanto los votos (un voto por propietario) como las cuotas de participación. Si un propietario tiene más de una propiedad en el inmueble, cuando vota se computa como un solo voto, sumándose los coeficientes de participación de sus propiedades.

Para saber si un asunto ha sido aprobado o no en junta, han de sumarse los votos y las cuotas de participación, en la forma que establece la propia LPH, según el tipo de acuerdo que se pretenda adoptar y la mayoría exigida (mayoría, 1/3, 3/5, unanimidad, y ver el resultado así obtenido.

Una Junta de Propietarios se celebra en primera convocatoria cuando al inicio de la misma, a la hora especificada, se encuentran presentes y representados más de la mitad de los propietarios y más de la mitad del total de las cuotas de participación del inmueble; si no es así, la junta se celebra en 2ª convocatoria, y en este caso sólo se tienen en cuenta los propietarios y  los coeficientes de participación presentes y representados en ese momento, aunque no alcancen más del 50%.

Le recomiendo busque estos conceptos de coeficiente de propiedad y cuota de participación en internet, si quiere profundizar un poco más en su entendimiento.

Saludos.

abr-2007
468 mens.
Frecuente
25/06/2011 22:41

Si se da cuenta en mi explicación, hasta yo identifico como iguales coeficiente de propiedad y cuota de participación, pero, como ya le he dicho, no tienen por qué coincidir.

dic-2010
247 mens.
Habitual
Desde: Madrid
26/06/2011 10:28

El art.3 LPH define la cuota de participación:

A cada piso o local se atribuirá una cuota de participación con relación al total del valor del inmueble y referida a centésimas del mismo. Dicha cuota servirá de módulo para determinar la participación en las cargas y beneficios por razón de la comunidad. Las mejoras o menoscabos de cada piso o local no alterarán la cuota atribuida, que sólo podrá variarse por acuerdo unánime.

Art, 5 LPH

Artículo 5.

El título constitutivo de la propiedad por pisos o locales describirá, además del inmueble en su conjunto, cada uno de aquellos al que se asignara número correlativo. La descripción del inmueble habrá de expresar las circunstancias exigidas en la legislación hipotecaria, y los servicios e instalaciones con que cuente el mismo. La de cada piso o local expresará su extensión, linderos, planta en la que se hallare y los anejos, tales como garaje, buhardilla o sótano.

En el mismo título se fijará la cuota de participación que corresponde a cada piso o local, determinada por el propietario único del edificio al iniciar su venta por pisos, por acuerdo de todos los propietarios existentes, por laudo o resolución judicial. Para su fijación se tomará como base la superficie útil de cada piso o local en relación con el total del inmueble, su emplazamiento interior o exterior, su situación y el uso que se presuma racionalmente que va a efectuarse de los servicios o elementos comunes.

Esta cuota la establece el promotor o constructor normalmente en el titulo constitutivo (escritura de obra nueva o división horizontal) de tal manera que cualquier persona antes de comprar la vivienda o local puede disponer de esta información para tenerla en cuenta en su adquisición.

Se podría modificar pero para ello hace falta acuerdo unanime de todos los propietarios en virtud del art. 17.1 LPH

Para tomar los distintos acuerdos el art. 17 LPH establece distintas mayorias en función del tipo de acuerdo pudiendo ser unanimidad, 3/5 , mayoria simple y 1/3 las distintas posiblidades.

En todos los casos se requiere llegar a estos quorum por una doble via número de votos que es uno por propietario independientemente del número de viviendas que posea y porcentaje de participación que es la suma de las cuotas.

Es decir que si son 16 la mayoria simple serán en segunda convocatoria la mayoria de los presentes y necesitara que la suma de estos presentes que hayan votado a favor del acuerdo sumen la mayoria de las cuotas de participación del total de los presentes. 

Ej: Asisten 10 propietarios que en total suman el 60% de las cuotas requerira al menos 6 propietarios voten a favor y que estos sumen al menos el 31% ( ya que el 50% de 60 es 30).

El art. 17.1 establece que para conseguir determinados acuerdos que requieren unanimidad o 3/5 por la importancia que suponen estos acuerdos el voto de los ausentes se sumará a los votos favorables a menos que hayan expresado su voto en contra en 30 días de la recepción del acta pero para ello debe haber mayoria de los presentes.

Esta suma solo es para determinados acuerdos como modificar titulo constitutivo, estatutos, establecer o suprimir servicios de interes general como ascensor, porteria...

Para el resto de acuuerdos establecidos en el art. 17 no se suman el voto de los ausentes solo se computa el de los presentes.

Saludos


Editado por optimizo 26/06/2011 10:32
jun-2011
138 mens.
Habitual
26/06/2011 13:47

Gracias miles, esto si se entiende sin necesidad de saber de leyes.

jun-2008
232 mens.
Habitual
  Fixin
28/06/2011 10:15

Establece el artículo.3.b LPH  que a cada piso o local se atribuirá una cuota de participación con relación al total del valor del inmueble y referida a centésimas del mismo.

El coeficiente o cuota, que no es ya la participación en lo anteriormente denominado elementos comunes, sino que expresa, activa y también pasivamente, como módulo para cargas, el valor proporcional del piso y a cuanto él se considera unido, en el conjunto del inmueble, el cual, al mismo tiempo que se divide física y jurídicamente en pisos o locales se divide así económicamente en fracciones o cuotas. exposición de motivos LPH. 

La cuota que se fija en el título constitutivo de la Propiedad Horizontal. Es la que determina la participación de cada uno de los propietarios sobre la totalidad del edificio, y por tanto, sobre la propiedad del solar en caso de demolición del edificio y liquidación del régimen de Propiedad Horizontal.

Se representa como centésimas partes del valor del edificio, por lo cual, la suma de las participaciones o cuotas de todos los propietarios debe ser igual a cien.

Como afirma la SAP Barcelona de 3 enero 1996 la cuota tiene un doble contenido jurídico y económico, ya que sirve por un lado para el cómputo de las mayorías y por otro para la participación en la propiedad y en los gastos.

En este mismo sentido, la SAP Barcelona de 3 enero 1996 declara que la cuota cumple la doble función, art. 3, de servir de módulo de determinación de la participación en los elementos comunes, de interés para los casos de construcción de nuevas plantas, destrucción del edificio, petición vinculante de la convocatoria de los propietarios a juntas extraordinarias o cómputo de la mayoría que es necesaria para la validez de determinados acuerdos... y, a la vez, de módulo de participación en las cargas esto es, en la contribución a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, tributos, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización. Es evidente, por lo tanto, que la misma tiene un contenido jurídico y económico que se integra, o cuanto menos repercute de modo importante, en el que, activa o pasivamente, a cada propietario corresponde como titular de su piso o local.

Es decir, la cuota de participación resulta determinante en la vida de la comunidad en dos aspectos fundamentales:

- La distribución de la obligación de contribuir a los gastos según el sistema legal establecido en el artículo.9.1.e LPH.
- La obtención de doble mayoría, de votos y de cuotas en la adopción de acuerdos comunitarios por el régimen de mayoría, incluídas las cualificadas.
Cabe la posibilidad de que un mismo elemento privativo disponga de diferentes coeficientes o cuotas. Así, cabe que tenga una cuota rerspecto del edificio en particular y otra respecto de la urbanización en general. También es posible que dentro del msimo edificio disponga de una cuota distinta en relación con diferentes gastos que no son comunes a todos los copropietarios, como puede ser el garaje, el ascensor, etc.

La DGRN, de 23 julio 1966, citada por la DGRN  de 19 abril 2007, afirma que la cuota de participación de los titulares de cada departamento privativo puede tener diversas aplicaciones, tales como seqalar la proporción en la propiedad total del edificio o en la distribucisn de gastos y cargas, sin que necesariamente sean idénticas dichas participaciones como claramente se desprende del artículo.9.1.e LPH ; y, aunque ni en la Ley Hipotecaria ni en la de Propiedad Horizontal se hace referencia a la existencia de una cuota que fije la participación de cualquier propietario en los elementos comunes, es precisamente la proporción del interós de los propietarios en estos elementos la que reviste mayor importancia, pues determinara su participación en los nuevos locales en caso de elevación del edificio, o en el solar si aquél se destruye, y por eso el artículo.396 CC destaca los dos elementos de esta especial propiedad: los pisos o locales -de propiedad independiente o separada- y los elementos comunes -en copropiedad-, por lo que estando el edificio compuesto de elementos comunes y de elementos independientes, la cuota de participacisn en aquillos equivale a la participacisn en el edificio en su totalidad.

Por ello, si se extinguiese el régimen de propiedad horizontal, en los casos seqalados por la Ley, esa cuota de participacisn en relación con el total valor del inmueble se traduciría en una cuota de liquidación en consonancia con la de participación fijada (DGRN Res. de 5 mayo 1970. Registro de la Propiedad).

jul-2011
3 mens.
Circunstancial
Desde: BADAJOZ
17/07/2011 10:24

Hola a tod@s!!

Mi pregunta es, si en las escrituras o en la división horizontal viene repartido el 100% del coeficiente entre vvdas. , garajes y trasteros...Que lógicamente sumados todos los 3 dan el 100%, es correcto que para hacer el reparto de los gastos de vvdas por un lado y de garajes y trasteros por otro, como dicha suma de coeficientes de cada uno no llega a 100. Ha de hacerse una regla de tres o cómo se debería de hacer el cálculo?

Mi vvda. en escritura tiene aneja la plaza de garaje y trastero a la vvda., haciendo un coeficiente de 3.24%, pero los administradores han calculado, no sé de qué forma puesto que en la O.N. y D.H. viene como 3.24% el total, pues han calculado el coeficiente que correspondería a la vvda, al garaje y al trastero, y como ahora para calcular los gastos de vvda por un lado, garaje y trastero por otro, los coeficientes de las propiedades no han un total de 100, nos incrementean el coeficiente al hacer una regla de tres.

Por ejemplo:

Si la suma de los coeficientes de las vvdas. desvinculadas de garajes y trasteros suman 50, y si mi coeficiente calculan ellos (desvinculados) que es 2, la operación la hacen así:

50 ----- 100

2 -------X

X= 2*100/60 = 4, que sería el coeficiente nuevo por el que pagaría en la vvda.

 

Si alguien pudiera razonarme si esto es correcto o no, y en base a qué ley se hace así, se lo agradecería muchísimo.

 

Gracias.

abr-2007
468 mens.
Frecuente
17/07/2011 12:33

MPA333, no es que te incrementen el coeficiente, es que se recalcula conforme a las  tres "subcomunidades" existentes llamadas "viviendas", "garajes" y "trasteros", a fin de desglosar los gastos en función de cada una de ellas.

Si en tu comunidad todas las viviendas tienen como anejo inseparable su plaza de garaje y su trastero, ese coeficiente no variará; pero si no es así, y hay viviendas que no tienen garaje y/o trastero, al menos contablemente debe hacerse ese recálculo para que todos paguen realmente lo que les corresponde conforme a su cuota de participación en cada una de las "subcomunidades".

Para ello, se han de sumar el % de coeficientes de propiedad sólo de viviendas, garajes y trasteros, respecto del 100% total, y, mediante una simple regla de tres, recalcular cada uno de los coeficientes considerando las subcomunidades como un 100%.

Es decir, tu cuota de propiedad no varía con respecto a la totalidad del edificio, pero tu cuota de participación en los gastos comunes, respecto de cada una de las subcomunidades, sí que lo hace.

Todo ello se basa en la propia LPH (art. 9) y en la interpretación que de la aplicación de dicha Ley hacen los tribunales.

Saludos.

jul-2011
3 mens.
Circunstancial
Desde: BADAJOZ
24/07/2011 10:05

Muchas gracias Briandera, pero una pregunta que tengo, esque si en mis escrituras está todo vinculado y no se detalla qué parte corresponde a la vivienda, qué parte al garaje y qué parte al trastero, ¿cómo puedo desglosarlo para saber qué coeficiente sería de cada uno?

Un saludo.

sep-2008
733 mens.
Administrador