duda patio de luces

Hola! En nuestra comunidad el patio de luces solo tiene acceso a él el propietario del primero. Es un bien comunitario pero el propietario tiene el uso y disfrute (según indica en las escrituras ya que en los estatutos de la propiedad no indica ésto y además no hay ningún acta que se acuerde que tenga él el uso y disfrute) Llevamos mucho tiempo mirando posibilidades para instalar el ascensor, y finalmente la única posibilidad sería hacerlo por el patio Es un patio de aproximadamente 16-20 metros cuadrados, que además ha puesto el vecino una uralita y trastes sin el consentimiento de los vecinos (ya lleva por lo menos 10 años con el pero el siempre ha dicho que es suyo, cosa que no es verdad) dudas: 1) es posible y legal que en los estatutos no indique el patio que tenga el uso y disfrute y en la escritura si? NOTA: el edificio tiene 50 años, pero aun así tendría que haber algún acuerdo digo yo 2) según la ley de propiedad horizontal, art 11.4, si hace inservible el patio, necesitamos el consentimiento de éste(el cual no acepta), pero realmente solo ocuparía parte de este. Por tanto esto no lo haría inservible no? tendría obligación de ceder habiendo 3/5 partes de los vecinos que aceptasen la obra? saludos y gracias

Sí.

De hecho los estatutos no pueden concretar ni establecer superficies ni titularidades. Para eso está la Escritura que es el título que exterioriza el dominio o derecho real.

Los estatutos son normas de funcionamiento, no títulos jurídicos como tales.

Da igual, se haga inservible o no. Ese artículo está hablando de las zonas comunes, no de los derechos privativos de los propietarios.

El propietario que mencionas tiene el usufructo (uso y disfrute) del patio. Como tal, su derecho no puede ser mermado en ningún caso, salvo que exista negocio jurídico que lo sustente, lo cual exige necesariamente consentimiento por su parte (donación, compraventa, permuta... o cualquier otro negocio traslativo de su derecho real de uso y disfrute).

En este punto da igual que estén de acuerdo 3/5 ó el 99% de los vecinos. Su derecho no puede ser abrogado en ningún caso, como a ningún otro propietario se le puede quitar sin su consentimiento una parte de su propiedad.

Antiquo.

vamos que si el vecino no quiere, no podría poner el ascensor bajo ningun concepto, y ya ir a juicio sería ir sabiendo que está casi perdido

No obstante, si es la única posibilidad de instalar el ascensor, tampoco habría oportunidad alguna verdad?

con respecto al patio, y ya aprovechando la oportunidad, me surge las siguientes dudas:

1) la cuota de participación entiendo que sería la misma ya que no es su propiedad no?

2) el mantenerlo limpio le corresponde al vecino, pero en caso de avería correspondería a la comunidad, cierto?

3) no tendría que pagar más cuota de la comunidad, aunque sea por el tema del seguro?

4) decidió hace más de 10 años ya que dijo que el patio era suyo (que legalmente no es de su propiedad), poner una uralita sin contar con nadie. No hay documento que indique tal acuerdo entre los vecinos.

si queremos los vecinos le podemos obligar a quitarla? es que esta repleto de trastes, ha preparado ya dos atascos y limpio no es que espcialmente lo tenga

gracias

Llegar a un acuerdo con el propietario.

Compradle ese derecho de uso en el terreno correspondiente. Pero si no quiere, está en su legítimo derecho.

Podría enmarcarse la reclamación en base al art. 7 del Código Civil (abuso de derecho, ejercicio antisocial) pero seguiríais sin tener acción que fundamentara vuestra causa de pedir. Es decir, no tendríais una norma que os permita vulnerar el derecho real de uso de ese vecino y, sin eso, no hay tela que cortar.

Normalmente, así es. La nuda propiedad pertenece a la comunidad.

Bueno, lo puede mantener limpio o no, como él guste aunque siempre dentro del límite de salubridad y mientras no origine molestias a los vecinos.

Las averías dependerán si son imputables al vecino (negligencia, no limpieza adecuada, evacuación indebida de desperdicios...) que correrán a su costa. En otro caso son por cuenta de la comunidad.

Como las cuotas están fijadas en función del porcentaje de titularidad (propiedad), no afecta salvo que estatuariamente se hubiera establecido así (o se decida en junta por unanimidad).

La obra ha prescrito según la normativa urbanística (4 años), pero me crea duda la relación entre los vecinos (civil inter privatos).

Me lo pienso y mañana te digo.

Antiquo.

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pues si ya me resuelves eso último, queda zanjada la pregunta y muchas gracias de verdad por responder

saludos

El plazo para ejercer la acción sería de 30 años, y aunque en realidad hubiera sido suyo, sería de 15 años, por lo que se le puede exigir la retirada de esas instalaciones.

Así lo señala claramente, por ejemplo, la Sentencia de la AP de Pontevedra de 17 de febrero de 2003 (rec. 86/2001):

"Si consideramos que acciones reales son todas aquellas cuya causa de pedir es un derecho de naturaleza real (bien se pida su mera declaración, bien su reintegración, bien se solicite cualquier otra medida de protección o defensa del mismo) para determinar la naturaleza de la acción que corresponde a las comunidades sujetas a la Ley de Propiedad Horizontal por las obras realizadas sin su consentimiento debe diferenciarse entre aquellos supuestos en que las obras hayan sido realizadas en elementos comunes de aquellos otros en que se realizaran en elementos privativos, tal y como ya exponíamos en la sentencia de esta Sección de 6-3-2001 por cuanto cuando la obra se realizó en elemento común la causa se pedir está en la titularidad del derecho real de propiedad (copropiedad que a la comunidad le otorga el art. 396 del CC por lo que habrá de concluirse que la acción destinada a deshacer la obra hecha y a reponer la cosa a su estado anterior tiene naturaleza real. Por el contrario, cuando la obra se realice en elemento privativo (y altere la estructura o fábrica del edificio) la causa de pedir no es un derecho real de la comunidad sino únicamente un derecho personal, el derecho de otorgar o no el consentimiento o autorización a las obras que se desprende de los arts. 12 y 17 LPH por lo que la acción tendrá naturaleza personal.

Indiscutido en el presente caso el carácter de elemento común de los patios de luces cubiertos la acción ejercitada para pedir que se deshaga lo construido dejando el patio en el estado que tenía con anterioridad tiene por lo expuesto naturaleza real por lo que el plazo de prescripción es el de 30 años previsto en el art. 1963 del CC que no habría transcurrido".

Antiquo.

Ahora bien, habrá que tener en cuenta que al haber pasado más de diez años el vecino podía lógicamente pensar que la comunidad había aceptado la obra si no había queja anterior, como expone la Sentencia de la AP de Alicante de 3 de octubre de 2006 (rec. 84/2006):

"En este caso, la resolución de instancia se ajusta a derecho en la solución que adopta en cuanto a la desestimación de la nulidad de la junta de propietarios pretendida y al tendedero de ropa, remitiéndonos a los razonamientos de instancia sin necesidad de mayores repeticiones. Máxime cuando se trata de una alteración menor consistente en un tendedero colocado hace unos ocho o diez años, por lo que pretender ahora su retirada infringe incluso el principio de buena fe pues así sucede con quien ejercita su derecho tan tardíamente que la otra parte pudo efectivamente pensar que no iba a ejercitarlo, incurriendo en retraso desleal y vulnerando con ello las normas éticas que deben informar el ejercicio del derecho las que, lejos de carecer de trascendencia, determinan que el ejercicio del derecho se torne inadmisible, con la consiguiente posibilidad de impugnarlo por antijurídico".

Antiquo.

pues creo que en este caso como ha habido quejas, pensabamos que el patio era suyo(como queda demostrado en el acta del 2007 que decía que era suyo), como ha habido varias averías de atasco causadas por ella en los ultimos 5 años, creo  que podemos hacer algo

te doy las gracias porque me has ayudado mucho, llevo luchando por varias cosas en mi comunidad desde hace tiempo, y espero que se arreglen pronto las cosas

gracias de nuevo