Buenas noches,
en principio, cuando una entidad bancaria se hace cargo de un piso por encargo debe asumir, como propietario que es, las mismas obligaciones impuestas a los dueños de los inmuebles que forman la comunidad entre las que se encuentra "contribuir con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización" (art. 9.1.e LPH)
Sin embargo,es frecuente que cuando una entidad bancaria adquiere un piso, deje de pagar las cuotas de la comunidad.
Además, también es habitual que el anterior propietario deje pendiente el pago de alguna cuota comunitaria. En ese caso, hasta junio de 2013, el nuevo propietario solo tenía la obligación de pagar la parte vencida de la anualidad en la cual tenía lugar la adquisición y del año natural inmediatamente anterior (es decir, que si por ejemplo, el banco adquiría el piso en 2012, tenía que hacerse cargo de las deudas contraídas durante ese año y durante 2011)
No obstante, el 28 de junio de 2013 entró en vigor la Ley 8/2013 de 26 de junio de rehabilitación, generación y renovación urbana que modifica el artículo 9.1.e LPH, que introduce beneficios notables para la Comunidad pues amplía el plazo para reclamar las deudas contraídas a los tres últimos años más el del ejercicio en curso.
Pero, ¿qué se puede hacer cuando la entidad bancaria no paga las cuotas comunitarias?
Acudir a un proceso monitorio
El proceso monitorio instado en reclamación de cuotas comunitarias contra entidades bancarias no presenta peculiaridades respecto del dirigido contra particulares. La competencia territorial de los tribunales corresponderá al lugar de ubicación de la vivienda y los requerimientos se efectuarán del mismo modo pero atendiendo al domicilio social de la entidad. Además, una vez iniciada la vía ejecutiva tras obtener una resolución estimatoria de las pretensiones, no sólo podremos hacer efectivo el crédito mediante el embargo del bien inmueble sino que también, y a fin de obtener liquidez, podremos solicitar embargo de los depósitos de la Entidad, por ejemplo, aquellos de los que disponga ésta en el Banco de España.
Respecto a su segunda pregunta, hay que distinguir lo siguiente: un propietario puede estar al corriente en el pago de sus cuotas comunitarias y sin embargo, tener un saldo negativo. Ello es debido a que al comiendo de cada año, el administrador hace un presupuesto de los ingresos y gastos que el año va a acarrear. En base a dicho presupuesto se determinan las cuotas comunitarias a pagar dicho año. Pero puede ocurrir que a lo largo del año se realicen obras no previstas en el presupuesto y en consecuencia, el gasto sea mayor al previsto inicialmente. Al final del año, si un propietario pagó únicamente sus cuotas estaría al corriente en el pago de las mismas y sin embargo, su saldo sería negativo (y a la inversa, si el propietario pagó más de sus cuotas y de los gastos extraordinarios, tendría un saldo positivo)
Debido a lo anterior, la comunidad puede tener un saldo positivo pero eso no significa que todos los propietarios de los pisos que integran la comunidad tengan un saldo positivo.
En el caso que usted plantea, el banco se colocaría en el lugar del anterior propietario (es decir, si éste tenía un saldo positivo, el banco también tendrá ese saldo positivo y viceversa). No obstante, como la entidad bancaria no está pagando su cuota comunitaria, pronto se verá en una situación de saldo negativo.
Espero haberme explicado con claridad pues el tema resulta bastante complejo.
Saludos