Importe de una derrama en la orden del día

Buenos días.

Con respecto a su primera pregunta final, le incorporo una resolución de la Audiencia Provincial de Madrid. Sección 13 que dice lo siguiente: 

"Sobre dicho particular este tribunal comparte la argumentación contenida en el "Fundamento de Derecho Cuarto" de la sentencia de primera instancia en cuanto acoge la doctrina mayoritaria seguida por las Audiencias Provinciales que distingue los requisitos exigidos por el artículo 16.2 de la Ley de Propiedad Horizontal para la citación de los propietarios e inclusión del orden del día que debe figurar en las convocatorias de las juntas -considerando el carácter imperativo de dicha norma al efecto- de aquellos otros requisitos como el que ahora nos ocupa, referido a la obligación de incluir la relación de propietarios que no estén al corriente en el pago de las deudas vencidas a la comunidad y la advertencia de privación del derecho de voto si se dan los supuestos previstos en el artículo 15.2, respecto de los cuales, se entiende que su omisión constituye únicamente un defecto formal insuficiente para determinar, por sí sólo, la nulidad de la convocatoria que, a la postre, conllevaría la nulidad de los acuerdos adoptados en la Junta convocada."

Con esta sentencia junto con otras en la misma linea, se entiende que la no inclusión de los morosos, no es suficiente para la nulidad de la convocatoria. Otra cosa diferente hubiera sido que la no inclusión de los morosos hubiera permitido la votación a estos y esto hubiera supuesto la aprobación de las derramas para el pago de los locales. Si esto se puede demostrar la impugnación podría llegar a anular la propia convocatoria. Si no es así, solo es un defecto de forma que no conllevaría a la anulabilidad de la convocatoria.

Con respecto a la representación por escrito, hay que atenerse a lo que se indica en el artículo 15.1 de la LPH que dice: "que la asistencia a la JUnta  de Propietarios será personal o por representación legal o voluntaria, bastando para acreditar ésta un escrito firmado por el propietario".

Ahora bien, los jueces admiten como representación la delegación verbal, siempre que en la propia Junta no haya voces discordantes que se exiga que la representación se deba a hacer por escrito y que además se enseñe dicha representación. Si no fuera así, se le pediría al Secretario que cuando levante acta deje constancia de que no existe una delegación por escrito de los propietariarios ausentes con su respectiva firma. Todo ello con el objeto de impugnar el acta por este hecho. 

Le envío un resumen de un fallo de la Audiencia Provincial de Málaga:

"Nos encontramos pues, con una Junta de Propietarios a la que comparece el Presidente manifestando ostentar la delegación verbal del voto de tres propietarios, originando la protesta e impugnación subsiguiente de los actores.
Esta Sala no desconoce la existencia de resoluciones de las Audiencias Provinciales en las que se admite la delegación verbal de los propietarios no asistentes a una Junta. Ahora bien, tal admisión debe entenderse siempre y cuando no se plantee por algún comunero la legalidad de la delegación, o se ponga en duda la misma, en cuyo caso debe procederse a la subsanación conforme a lo establecido en el artículo 19.3 de la LPH antes examinado. En el presente caso, el representante de MOSOL RENTA S.L., después de requerir al Administrador para que explicara la asistencia y representaciones a la Junta de 23 de Marzo de 2.006, manifestó "que no estaba de acuerdo con las representaciones y que quiere copia de las mismas. Asimismo anuncia que impugnará los acuerdos que se adopten en esta reunión".
En este sentido, como se dice en la sentencia de la AP de Barcelona (sección 16ª) de15 de Mayo de 2.007, "el que no existiese en este caso la delegación escrita no es óbice para que se considere representada debidamente a la actora en la junta de autos. El inciso "bastando para acreditar ésta un escrito firmado por el propietario" que se contiene en el primer párrafo del artículo 15 de la Ley de Propiedad Horizontal , indica claramente que la delegación por escrito no es una formalidad exigible como requisito para la validez de la representación, sino simplemente un medio de acreditarla, de modo que si a los órganos de la comunidad les consta la representación podrán no exigir el escrito, por más que sea conveniente hacerlo siempre, en evitación de situaciones como la que aquí nos ocupa. Pero, discutida en juicio la cuestión, si se llega, como aquí ocurre, a la convicción de que existió la representación, no dejará de producir la misma sus efectos por la falta del escrito confiriéndola. Ese mismo punto de vista mantuvo esta sala en su sentencia de 10 de octubre de 2.002 , en que se declaró que el mandato verbal es válido, en principio, para actuar en una junta de propietarios, pero dejará de serlo si al comienzo de la sesión se requiere el acreditamiento" . Al no tenerse por válidas las representaciones conferidas al Presidente de la Comunidad, las votaciones efectuadas en dicha reunión son nulas, y en consecuencia, los acuerdos adoptados en ella son nulos.
Esta Sala debe hacer la salvedad de que, entendiendo debidamente convocada la Junta de Propietarios de 23 de Marzo de 2.006, pero nulos los acuerdos adoptados en ella por inexistencia de los votos delegados de los propietarios de las viviendas 3, 6 y 7, el pronunciamiento procedente será el de decretar la nulidad de los acuerdos adoptados en dicha Junta, es decir, de los tres acuerdos adoptados, y que fueron expresamente impugnados por los actores, y así lo solicitan, además, en su respectivos "suplicos". Lo que no deja de ser una ratificación íntegra de la sentencia de primera instancia, pues siendo nulos los tres acuerdos incluidos en el orden del día, es nula, por extensión, la propia Junta, por cuanto no hubo ningún otro acuerdo en dicho orden del día, es decir, todos los acuerdos fueron impugnados por uno u otro demandante, y todos ellos son declarados nulos por malformación de la mayoría precisa, al contar como válidos tres representaciones inexistentes."

Aunque su escrito nos ha aclarado muchas cuestiones y una dudosa actuación por parte de los órganos de gobierno y como parece que existen intereses económicos por parte del representante del propietario que va a realizar la obra, mi recomendación es que con la información que se le ha aportado por los otros colegas y por mi mismo se plantee en ir a un Abogado expecialista en Derecho civil y en comunidades de propietarios. El, con la documentación encima de la mesa podrá indicarle si tiene visos de éxito su impugnación.

Un cordial saludo.

Miguel.

Voy a intentar explicarlo, primero siendo lo mas subjetivo que pueda y luego dando mi opinion.
Se convoca una junta que me llega mediante email y al buzon, como siempre. Por primera vez aparece un dato que corresponde al inmueble convocado, dado que cada inmueble paga un importe distinto.
En la orden del día aparece redactado:
1. Aprobacion del acta anterior
2.- Importe derrama: 250€ (por ejemplo, no tengo la cifra exacta a mano)
3.- Ruegos y preguntas
No aparece listado de morosos (nunca lo han puesto en ninguna convocatoria; si en alguna ocasion han puesto como punto del día "Deuda de morosos", pero no especificado en la orden del día los morosos y/o lo que deben)
El edificio es de nueva construccion (aproximadamente un lustro), consta de un numero de locales y un numero de viviendas. En la primera planta, además de viviendas, hay una amplia terraza con una piscina (una piscina pequeña, no sé si será de 5 x 3 metros o menos, vamos, para un chapuzon). La terraza es el techo de parte de algunos locales, no de todos ni completamente de alguno de ellos. El suelo de la terraza es de loseta y es cierto que no estaba perfectamente terminado. Hay losetas que se mueven en algunas zonas y en otras no. Tambien dice que la solera (creo que se llama asi) donde esta asentada las losetas no es de calidad. El administrador comenta en diversas juntas anteriores que se había llegado a un acuerdo con el Ayuntamiento para que una zona verde colindante pasara  ser zona mixta (aparcamientos y parque) a cambio de que nos arreglaran la terraza. Esto no se lleva a cavo (recientemente hablo con el aparejador del Ayuntamiento y me dice que no hubo ningun tipo de ese acuerdo, entre otras razones porque un Ayuntamiento no puede pagar obras privadas)
Una vez se celebra la junta, se presenta aproximadamente un 60% de los vecinos.
Se somete a votacion si se ejecuta la obra o no. Se vota con un resultado de alrededor de un 50% (no queda muy claro en el acta si el 50% de la suma de porcentajes o el 50% de los asistentes, pero creo que es el primer caso. En esta votacion al menos se acepta el voto, sin escrito de representacion de por medio (como siempre hace; en este caso, una persona que es familiar de dos propietarios de dos pisos distintos. En uno de los casos, la persona estaba hospitaliza, nada grave que impida que pueda realizar un escrito)
Se somete a votacion si los locales entran en el pago. Se aprueba por un 34%, aqui si se refleja claramente que es el 34% por porcentajes de propiedad. En esta votacion se acepta tambien el voto del familiar antes reseñado y otro vecino, propietario de un piso y de un local (mismo caso que el mio tambien añade los votos de un familiar que tiene otro local y otros familiares que tienen garage, todo esto sin escrito de por medio como siempre.
Se aprueba la forma de pago en dos plazos.
A los pocos dias, recibo un email donde se me informa que la derrama que me toca es de 550€ aprox.
Acudo al administrador para hacerle saber que considero que no se ha convocado a los propietarios de los locales y me responde que la obra es obligatoria por el articulo 10. A los pocos dias, otro vecino se presenta en mi trabajo con el articulo 10 en la mano para decirme que es obligatorio, que hay que hacerlo si o si y que me callara. Casualmente, este vecino es el que realiza la obra.
He mirado las escrituras y sólo aparece los porcentajes. Sé que los locales no pagan lo mismo que los pisos, pero no sabria concretarlo porque no hay estatutos (supongo que seguro, administrador, algo de electricidad, y algo mas...)
Mi opinion:
Creo que no se ha convocado ni por mail ni por carta a ningun local. Me baso en esto.
Supongamos que la derrama es de 10.000€ y hay 10 pisos y 5 locales. Se comunica estas cantidades:
Piso 1... 1.000€, Piso 2... 1.000€, Piso 3... 1.000€, asi hasta 10. La suma de los pisos sumaria 10.000€. Por lo tanto, a los locales habria que mandarles un escrito donde constaría que el importe de la derrama es de 0€ ya que los importes de la derrama se hicieron antes de contar con lo locales. Dado que dudo mucho que un administrador mande una derrama de ese importe, tambien se me ocurre que pueda mandar un punto indicando que se procederia a votar si los locales entran o no en la derrama, pero en ese caso estaría haciendo dos ordenes del día distintas. Como propietario del piso si recibo el importe de la derrama por dos vias, como local, por ninguna via. Concierto una cita con el presidente y el administrador, negandose este a enseñarme los emails (realmente no se niega a ello, si no que me dice que qué quiero pretender con ello). El presidente, pasivo sin decir ni mu. Les solicito por burofax posteriormente que me manden por burofax la citación del local con el importe, me responden que puedo pasarme por las oficinas, a lo que les respondo que eso ya lo hize y que no me hicieron ni caso. Les mando otro email en el que les pido que me reenvien los dos emails con las dos derramas de los dos inmuebles, negandose a ello.
Por otro lado me consta, por un vecino, que dos vecinos una vez convocada la junta se dirigieron a administrador para hacerle saber que se lo locales pagaran, entre ellos la esposa de quien realizó la obra.
Eso es mas o menos lo que puedo decir. ¿Es impugnable por el mero hecho de no hacer constar morosos y de permitir votar a personas no presentes sin representacion por escrito?

Editado por area21 10/09/2015 1:01

el que no aparezca nombre no es relevante

Si usted tiene varias propiedades, no tiene ningún sentido que se le envíe una convocatoria por cada una

escriba una carta al administrador e indiquele la obligatoriedad según lo extipulado en el art. 15.2. La convocatoria de las juntas la hará el Presidente y, en su defecto, los promotores de la reunión, con indicación de los asuntos a tratar, el lugar, día y hora en que se celebrará en primera o, en su caso, en segunda convocatoria, practicándose las citaciones en la forma establecida en el artículo 9. La convocatoria contendrá una relación de los propietarios que no estén al corriente en el pago de las deudas vencidas a la comunidad y advertirá de la privación del derecho de voto si se dan los supuestos previstos en el artículo 15.2. 

el administrador no es nadie para dejar votar a otra persona en representación sin el documento acreditativo

Artículo 15: Asistencia a juntas y voto
1. La asistencia a la Junta de propietarios será personal o por representación legal o voluntaria, bastando para acreditar ésta un escrito firmado por el propietario

lo normal es que en el acta remitida, este acompañada de un documento de representación, sólo es necesario rellenarlo y firmarlo.

lo del cambio de la derrama es correcto, en junta se puede hacer.

pero yo entiendo que usted al principio no pagaba por el local y en la junta se acordo que si.

puede que sea correcto o no, depende para lo que sea la derrama y lo que figure en la escritura de división horizontal, respecto a la contribución de los locale3s

si lo explica podremos ddecir algo más

1.- Todas las ordenes del dia que se hacen en esta comunidad se envian sin aparecer nombre ni inmueble. en esta aparece inmueble, en mi caso un piso, y se me envia por email y por buzoneo. Pero tambien tengo local y ni recibí email ni carta. 

2.- Todas las ordenes del dia de esta comunidad se hacen sin citar a los morosos. Incluida la citada

3.- El administrador deja votar a no presentes mediante otras personas sin ningun tipo de escrito. Esto es lo habitual. En esa junta en concreto a tres personas (una de ellas estaba ingresada en Hospital... nada grave que le impidiera redactar una carta)

Buenas tardes.

Con relación a su pregunta, decirle que cuando se propone un punto del orden del día, este está sujeto a la aprobación de la Junta y por ello también está sujeto a que la mayoría de los reunidos decidan que la propuesta que iba en la convocatoria sea modificada por una mayoría suficiente según proceda al tipo de obra que sea. Si la obra necesita las 3/5 la aprobación será por las 3/5. Si solo es por la mayoría simple la aprobación de la derrama sería por la mayoría simple. La Junta de Propietarios como bien dice el artículo 14 de la Ley de Propiedad Horizontal en su apartado c) Corresponde a la Junta de Propietariosaprobar los presupuestos y la ejecución de todas las obras de reparación de la finca, sean ordinarias o extraordinarias........

La Junta de Propietarios tiene todo el derecho para modificar aquellas propuestas que van en la convocatoria, siempre que se entienda que la misma se ha hecho de forma legal y sin pretender engañar a los propietarios. Si no fuera sí, en ese caso tiene vd. todo el derecho de aplicar el artículo 18. c) de la LPH que dice que los acuerdos de la Junta de Propietarios serán impugnables ante los tribunales cuando supongan un grave perjuicio para algún propietario que no tenga obligación jurídica de soportarlo o se haya adoptado con abuso de derecho.

Si Vd. entiende que ha habido abuso de derecho y engaño en el planteamiento de la convocatoria puede ir a los tribunales para impugnar dicha situación. Necesitará abogado y procurador.

Recuerde que la impugnación de los acuerdos de la Junta no suspenderá su ejecución, salvo que el juez así lo disponga con caracter cautelar.....

Debemos entender que no hay mala fé en la convocatoria ni en la actuación de la Junta, pero si vd. entiende que la ha habido, le corresponde actuar vía juzgado.

Un cordial saludo.

Miguel

Son 300€ para el pago de una derrama por vecino (la cifra variaba de un vecino a otro) de un presupuesto de obra. El acuerdo se basaría en una información no facilitada a todos los vecinos, es mi entender, pues antes de esa votacion supuestamente (digo supuestamente pues no consta envio de ningun email o carta a los dueños de los locales) el importe que deberia de haber aparecido en esa carta deberia haber sido 0€. ¿Si un vecino recibe una orden del dia donde se le indica que el importe de la derrama es 0 usted cree que se preocuparía de ir a la junta?