Pago administrador a partes iguales en comunidad a coeficientes

ii EQUILICUÁ !!

Sin embargo, para agunos, como habrás comprobado, no ha sido suficientemente claro y meridiano .

Venga, un saludo y hasta el siguiente.

Me alegro que coincidamos… es lo que me parecía que pensabas.

Hale… hasta el siguiente.

Saludos.

O sea, que estamos diciendo exactamente lo mismo.

Es tontería, pues, darle más vueltas a una cosa en la que opinamos igual y que creo que es meridianamente clara.

Maeg, salvo acuerdo de la Junta eligiendo otro sistema de reparto, en que parte de la LPH dice que sean a partes iguales “los gastos de mantenimiento, conservacion, reparacion, mejoras, alumbrado y limpieza de la escalera y portal”??

Maeg, respondía a Blont.

Fixin. El consultante decía:

“hola buenas mi duda es la siguiente,en escrituras pone que la cuota de participacion es de 1,8 pero seguido pone que los gastos de mantenimiento conservacion reparcion mejoras alumbrado y limpieza de la escalera y portal corresponde a partes iguales…..esto significa que en caso de derrama por reparcion de tejado o fachada los gastos son a partes iguales o solo las derivadas del portal y escaleras en si”

Por tanto, a falta de mejor interpretación de la pregunta, habrá que entender que 1,8 debe ser el coeficiente porcentual del inmueble del consultante, que se aplicará, efectivamente, a todos los gastos generales… ¡PERO! con la excepción de lo que se excluye expresamente en la escritura es decir, “los gastos de mantenimiento conservacion reparacion mejoras alumbrado y limpieza de la escalera y portal corresponde a partes iguales”. ¿Y esto porqué? Pues porque la LPH prioriza los acuerdos especialmente establecidos, sobre las disposiciones generales de la ley.

Del texto del consultante (que no es muy preciso respecto a su origen) se puede aventurar, que la cita que hace en referencia a las “escrituras”, se refiere a un “corta y pega” de la escritura de división horizontal, que está inscrita en el Registro de la Propiedad, o de los estatutos de la comunidad, que pueden estar inscritos o no, en cuyo caso, afectarían a futuros compradores solo si están inscritos. Incluso el texto que alude, podría ser la referencia a un acuerdo unánime tomado en Junta General que sólo constara en Acta, y el vendedor, para traspasar el acuerdo y conformidad al comprador, se lo ha hecho aceptar en la escritura de compra venta. En cualquiera de los tres casos expuestos, y en alguno tiene que tener ubicación la posición del consultante, dado el texto de su pregunta, los gastos de mantenimiento conservacion reparacion mejoras alumbrado y limpieza de la escalera y portal corresponde a partes iguales, SÍ o SÍ, y efectivamente, el resto de los gastos que no sean susceptibles de individualización, serán por coeficientes.

En cuanto a los gastos “susceptibles de individualización” estos hay que cogerlos por los pelos, pues sólo son susceptibles de individualización, aquellos gastos y/o consumos que puedan medirse individualmente, y el ejemplo más típico es el de consumos PARTICULARES de suministros, como agua, luz, gas, etc. Y estamos hablando de contrataciones de la Comunidad de Propietarios, pues en cuanto a las contrataciones particulares, es obvio que nada tiene que ver con el asunto.

Por supuesto, como se ha explicado ampliamente en este foro, los gastos generales de mantenimiento y conservación de los elementos comunes de una finca, a salvo el acuerdo especialmente establecido al respecto (o sea unanimidad) será siempre por coeficientes, no pudiendo NADIE, ni proveedor, administrador, presidente o comuneros que no representen la totalidad de decisión de la comunidad, variar esta disposición legal al respecto. La practica de imputar un gasto general a partes iguales, porque en la factura, presupuesto o documento alguno, venga referido al número de pisos, locales o contadores, es ilegal, a salvo la aceptación expresa y  unánime de los partícipes de la comunidad.

Salvo mejor opinión. 

No, cualquier gasto de escalera y portal NO es a partes iguales. Los gastos generales son por coeficiente salvo acuerdo de la junta eligiendo otra forma de contribuir a ellos. 

Lo correcto es que abra otro hilo con su tema y no mezcle el suyo con el del administrador, 

De cualquier forma eso indica que cualquier gasto de escalera y portal es a partes iguales, los otros, tejado bajantes, fachadas, seguro, adminidtrador y algun otro que pueda dejarme son por coeficiente

Posiblemente no sea justo, legal desde luego si que lo es.

hola buenas mi duda es la siguiente,en escrituras pone que la cuota de participacion es de 1,8 pero seguido pone que los gastos de mantenimiento conservacion reparcion mejoras alumbrado y limpieza de la escalera y portal corresponde a partes iguales.

esto significa que en caso de derrama por reparcion de tejado o fachada los gastos son a partes iguales o solo las derivadas del portal y escaleras en si

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Al final, se han mezclado dos temas en un mismo hilo, honorarios de administración y cuota fija del canal.

Me reitero en lo que ya he dicho, y lo aplico de la misma forma a la cuota del canal. El comúnmente llamado coste fijo en los suministros de agua, luz, gas, etc, (que no es totalmente fijo), es algo que debe pagar la comunidad y, por tanto, debe ser por cuota de participación en gastos. Y lo mismo sucede, por ejemplo, con los costes fijos de la calefacción central,

Repito algo que considero muy importante “ La forma en que los proveedores hagan sus facturas es algo que no incumbe a la comunidad, ni puede marcar el criterio de reparto del gasto”.

Para ADASgestion:

Incluyen ustedes en su respuesta

“N= nº de viviendas, .?.. “

… y tal y como lo expresa parece que lo duda...¿

Pues me lo está poniendo a huevo… y con el mismo documento que usted aporta. ¿Acaso no vé en el mismo cual es la definición del concepto “N” en la última línea de su propia factura? Claramente dice:

N = número de viviendas, locales y usos asimilados

...No de contadores

-oOo-

Sigue diciendo:

Consulte al Canal y le confirmará que es el nº de contadores, del edificio a los que abastece el contador general de referencia XXXXXXX.

Vale, ya lo he consultado, y me dicen lo que ya sabía, que “N" nada tiene que ver con el número de contadores ni si están instalados o no.  Como le he dicho otras veces, esto irrelevante, y la prueba es, que entre dos facturas, una de antes de instalar contadores divisionarios en una Comunidad de Propietarios, y otra después de instalarlos, “N" sigue siendo igual, es decir, el número de viviendas, locales y usos asimilados, NO EL nº DE CONTADORES. De prosperar su tesís, las Comunidades de Propietarios que no tengan e instalen contadores divisionarios, harán el canelo, por instalarlos, pues antes pagarían por 1 y después, por XX. Esto es lo que usted afirma...¿NO?

-oOo-

Sigue diciendo:

Pregunta donde viene el diametro y el nº de contadores. En la primera hoja de la factura del Canal, debajo del titular,

Pues no señor, siguen ustedes confundiendo términos. El diámetro que viene, donde usted dice, será el referido a UN ÚNICO CONTADOR, con tipo de suministro acometida única de d ametro 40 mm. No a los 21 contadores donde cada uno, según ustedes mantienen continuamente, tendría 40 mm de diámetro (40 mm por contador individualizado? ¿acaso son bomberos que se llevan el trabajo a casa?)  y en la parte que pone USO: seguramente pondrá “Domestico. 40 viviendas/usos”  pero no, 40 contadores. En cualquier caso, ¿Porque no aporta ese anverso de la factura… no sea que esté usted hablando de cosas distintas a la planteada desde hace meses? 

-oOo-

Por último dice:

La parte de la factura que subi, corresponde a 21 usos con diametro 40mm. Puede usted hacer los calculos, vera que utilizan el nº 21 en las 4 cuotas de servicio

¡Pues claro!  si los cálculos no se discuten, es simple arictmética. lo que se discute es que los 21 usos que usted nombra ahora por primera vez, se correspondan con 21 contadores que reivindica desde siempre, pues como yo afirmo, desde hace muchos meses, los mismos que ustedes lo rebaten, es que la Cuota Fija del CYII no tiene nada que ver con que existan o no existan contadores divisionarios. Yo puedo demostrar mi versión con dos facturas, una de antes y otra de después para que comprube que no hay variación. 

Pero el problema no iba por ahí. El fondo del asunto era que ustedes predicaban que la Cuota Fija había que imputarla por partes iguales porque ya la había individualizado el Canal, al girar la misma por cada contador divisionario, y yo argumentaba que esto era irrelevante, pues sería lo mismo que admitir que el administrador cobra lo mismo a todos los pisos, porque lo pone en el contrato y por tanto su servicio ya viene individualizado. ES LO MISMO, y LO MISMO DE EQUIVOCADO.

No se sí, cuando le demuestre que la Cuota Fija del Canal, no tiene nada que ver con los contadores, rectificará usted su postura. ¡Hombre,!… a lo peor, me dice que no le vale como prueba, las dos facturas del CYII a las que me refiero, una de antes y otra de después, de instalarse los contadores divisionarios, y en ambas, los conceptos e importes de la Cuota Fija son idénticos. Así qué… ¿Que pintan los contadores divisionarios?... Yo se lo diré, a efectos del consumo particular TODO… y a efectos de la Cuota Fija del Canal...¡¡NADA!!.

Revise el anverso de la factura a la que se refiere, y la explicación del concepto “N" que viene en la última línea de la factura que usted mismo ha aportado.

Un saludo a todos. 

-oOo-

Para Borni1974:

En este foro se debate la aplicación de la Ley de Propiedad Horizontal respecto a determinados gastos, y por tanto hay que argumentar con razonamientos jurídicos, no con lo que a cada uno le parezca justo o injusto, bien o mal, sobre todo, porque “razón y justicia” parece ser lo que Dios mejor ha repartido entre nosotros, TODOS y todas… como se dice ahora, creemos tener la razón suficiente y repartir la justicia con ecuanimidad.

La LPH, como casi todas la leyes, no es tan interpretable como algunos quieren hacer ver, si fuera así...vaya birria de ley sería, los jueces volviendose locos porque cada uno interpreta una cosa. No, no, y no, no es así, busquen y encontrarán que, por cada tema, la INMENSA MAYORÍA de las sentencias son coincidentes , así que, no hay tanta interpretación, lo que pasa es que esta país se ha judicializado mucho en dos generaciones y se producen muchos litigios, pero no quiere decir eso que las sentencias sean dispersas porque cada juez interpreta lo que le sale…

El creer que la rotulación de un contrato a medida de unas conveniencias, por ejemplo, ”ponemos que a tanto cada vivienda, y ya hemos individualizado el coste de cualquier servicio o suministro común y general) puede torcer el espirítu de la Ley, y en el caso que nos ocupa, ni eso, porque la disposición legal de la letra también es clara al respecto, es, claramente, no haber entendido la misma, sino, habrían encontrado el truco del almendruco, que ya lo he explicado otras veces.

Por tanto, yo no argumento de forma subjetiva, que no contribuiría a nada, argumento de forma objetiva, con razonamientos jurídicos y citas legales, lo demás, es polvo y paja.

Me remito a mis textos anteriores y comulgo con los de PEPE123. Releanselos, rebatan y aporten, pero con argumentos más solidos que simples pareceres.    

Como indico y parece entender, se trata de un ejemplo, que además se parece a mi experiencia personal, cuando se han solicitado ofertas a distintos administradores, éstos han pasado un precio por unidad, y en mi caso, las plazas de garaje tenían una cuota inferior que las viviendas. El administrador no obliga, propone, él propone unas cuotas por plaza de garaje y otra por vivienda y es la comunidad la que decide si le parecen adecuadas o no. Y si se quiere negociar el precio, se negocia el precio unitario no el montante global. Otra opción es que el administrador diga que cobra tanto por administrar un garaje de entre 30 y 40 plazas, por ejemplo, en ese caso ya no está tan claro qué cuota correspondería a cada plaza.

De todos modos, legal y justo no siempre van de la mano, ya que lo que hoy es legal, mañana puede no serlo, y cada uno tenemos un sentido de la justicia diferente. Yo creo que algunos de los gastos deberían repercutir de forma equitativa entre todos los propietarios y otros sí que podrían pagarse en función de unas cuotas de participación, que por otra parte, son totalmente arbitrarias y hasta la fecha nadie me ha sabido explicar cómo se calculan, las decide el promotor o el arquitecto durante la construcción del edificio y se arrastran de por vida, además, algo que está sujeto a la arbitrariedad no siempre será justo.  

Veo que Ud. es partidario claramente del pago por cuotas, cosa que dice la ley, yo no lo soy, ya que una vivienda puede tener una cuota del doble que otra, pero sin embargo en ningún caso va a ocasionar el doble de gasto a la comunidad, que es de lo que al fin y al cabo se trata. En resumen que la ley dice que se deberá pagar según unas cuotas, que no tienen un criterio claro en su establecimiento, por eso le digo que al menos a mí, no me parece que siempre sean situaciones justas. Probablemente y en caso de propiedades con cuotas muy dispares, se acercaría más a la realidad una participación en los presupuestos equitativa que una participación por cuotas. Otro tema es que se quiera “castigar” al propietario que tiene la mejor vivienda y por lo tanto la mayor cuota de participación de modo que pague más por el mismo servicio que otro que no tenga una vivienda tan grande, por ejemplo en el caso del mantenimiento de los extintores de las zonas comunes. Lo que paga uno de más lo paga otro de menos, de modo que tener los mismos servicios a uno le cuesta más que a otro, cuando el coste del servicio es el mismo para los dos, ya que en este caso, el coste del mantenimiento dependerá de los extintores que haya en las zonas comunes del edificio, no de los metros cuadrados que tenga cada vecino. Es como si al que tiene un deportivo le cobraran la gasolina más cara que al que tiene un utilitario, el que compró el deportivo ya pagaría su precio y sus impuestos correspondientes, solo falta que además, ahora se le cobre más por lo mismo por tener un vehículo mejor. Eso he oído que lo hacen en Cuba, donde si eres cubano, las cosas tienen un precio y si eres de fuera otro, más alto, por supuesto.

Este tema de la distribución de los gastos es largo y tendido y son diferentes las opiniones de cada uno, incluso la interpretación de la ley. Pero bueno, cada uno defiende su postura y da argumentos para ello, al fin y al cabo de eso se trata en un debate abierto.

Editado por Borni1974 09/01/2017 14:37

1 .- Según tu ejemplo, las viviendas pagarían 3 veces más que las plazas de garaje, Y LO HA DECIDIDO EL ADMIISTRADOR, ni la LPH ni la junta de propietarios. Y si dentro de un tiempo se cambia de administrador y el nuevo dice que la relación es 4 a 1, el reparto de los honorarios de admiistración cambia de nuevo, porque así lo ha decidido el nuevo administrador.

2 .- ¿Por qué una vivienda paga más que una plaza de garaje?. ¿Seguro que administrar una vivienda es 3 veces más costoso que administrar un garaje?. En algunas comunidades el trabajo que conlleva administra una vivienda puede ser 8, 10 o más veces que la de una plaza de garaje, y en otras puede ser prácticamente el mismo trabajo, Además, también se administran las zonas comunes, y esas ¿cómo se reparten entre viviendas y garajes?

3 .- Supongamos, con tu ejemplo, una comunidad de 40 pisos y 60 plazas de garaje. El presupuesto de honorarios del administrador sería de 120 euros de viviendas y 60 de garajes, total 180. Se considera un poco caro, y al final se llega a un acuerdo de que los honorarios de administración sean de 165 euros/mes. ¿cómo se reparte entonces entre las viviendas y los garajes? ¿le decimos al administrador que haga el reparto?.

NO, no y no. Los gastos de administración no son individualizables. La forma en que un administrador calcule los honorarios que solicita (otra cosa es los que finalmente se acuerden) es algo propio del administrador, pero nunca debe afectar a la gestión econónomica de la comunidad, que se decide en función de la ley y de los acuerdos adoptados por la junta de propietarios.

Dices en el último párrafo  “………..al final a un vecino le cuesta más que se administre su vivienda que a otro y eso no es justo y en este caso, creo que tampoco legal……...”.

Por supuesto que es legal. Y en cuanto a que sea justo, podemos hacer todas las elucubracines que nos apetezca. Así, el coste de la piscina se debería pagar en función del número de personas de cada vivienda que la usan, el coste de mantenimiento de las zonas infantiles en función del número de niños de cada vivienda, etc, etc, Por eso la LPH contempla el pago por coeficientes, que se fijan en función de una serie de parámetros, entre ellos el uso que se presuma racionalmente que va a efectuarse de los servicios o elementos comunes (Art 5 LPH), salvo en los casos en que se puedan individualizar de forma clara, y eso solo ocurre en consumos que puedan ser medidos de forma inequívoca.

Volviendo al tema del gasto de administración y como bien dice alguno, según el artículo 9.1 de la LPH, entre las obligaciones de los propietarios se encuentra el "Contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización.”

En este caso, y aunque me pueda contradecir a mí mismo, corregir es de sabios, habitualmente cuando un administrador presenta una oferta por administrar una comunidad, la oferta suele venir referida, o al menos en los casos que yo conozco, al número de entidades administradas, ya sean viviendas, plazas de garaje o locales, por ejemplo, 3 € por vivienda y mes y 1 € por plaza de garaje y mes, de modo que este gasto, claramente es individual, de modo que, atendiendo a la LPH, se podría repercutir de forma individual, y además sería lo justo, ya que claramente el coste de administrar una vivienda es el mismo independientemente de su cuota de participación. Si se suma todo y se divide por cuotas, al final a un vecino le cuesta más que se administre su vivienda que a otro y eso no es justo y en este caso, creo que tampoco legal.

N= nº de viviendas, ….?.. Consulte al Canal y le confirmará que es el nº de contadores, del edificio a los que abastece el contador general de referencia XXXXXXX.

Pregunta donde viene el diametro y el nº de contadores. En la primera hoja de la factura del Canal, debajo del titular, 

La parte de la factura que subi, corresponde a 21 usos con diametro 40mm. Puede usted hacer los calculos, vera que utilizan el nº 21 en las 4 cuotas de servicio

Hola ADAS: Felices Reyes.

Ahora se ve la imagen de la factura que adjuntaba. Por supuesto de todos conocido el “Detalle por Conceptos" que la misma incluye. Pero, ¿Dónde ven ustedes el número de “CONTADORES” y el DIÁMETRO DE CADA UNO” que continuamente alegan para imputar el gasto por partes iguales? (Debo decir que, en su caso, que no lo es,  sería igualmente irrelevante) Pero, vamos a centrarnos en su argumento. En la nota aclaratoria de “N” que ustedes siempre imputan como “número de contadores” a lo que se refiere el CYII es al número de “Viviendas. locales y usos asociados” NO a número de contadores, como ustedes insisten, ni sí a que estos existan o no, porque además sería irrelevante, como luego le argumentaré.

Así que, ¿De donde se sacan ustedes que el CYII factura por número de contadores?… En la factura ni lo pone, ni el CYII sabe si existen ni le importa. El Canál, que a efectos de la Comunidad de Propietarios es un tercero que factura servicios y suministros, factura por UN SOLO CONTADOR, y el concepto de la Cuota Fija al que nos referimos, es el de mantenimiento del servicio de agua, independientemente de que haya consumo o no (eso también lo pone en la factura...¿Verdad?… pero a ustedes se les olvida). Y este SERVICIO, es un PEAJE por un SERVICIO GENERAL que afecta a una INSTALACIÓN GENERAL, no a una instalación  privativa de uno o varios pisos o locaces, sino de todos. Y ahora lease el artículo 9.2 de la LPH.

En cuanto al diámetro de los susodichos contadores, iden de lienzo. Si el CYII no sabe si existen o no, y ni le importa, menos va a saber que diámetro individual tienen por la misma razón. Así que, ¿De donde se sacan que el CYII factura por diámetro de las acometidas individuales?… En la factura ni lo pone, ni el CYII sabe si existen ni le importa. El canál factura por un sólo contador y un solo diámetro, que es el de acometida a la finca, no los ramales individuales ni los contadores, si existieran, que además sería irrelevante por la siguiente razón. Verán:

El CYII no tiene ninguna autoridad sobre la forma de repercusión que la Comunidad decida realizar para el reparto de los servicios y suministros que realice a dicha Comunidad, es ésta soberana para decidir como lo hace, incluso sobre las disposiciones generales de la LPH, pues ésta dispone que prevalecerá lo que denomina “acuerdo especialmente establecido" Vg. División Horizontal, Estatutos, Acuerdos por Unanimidad... ¿Estamos de acuerdo en esto?. Por tanto, a falta de este tipo de acuerdos, se aplicará la Ley. ¿Y que dice la Ley?... pues claramente el artículo 9.1.e y 9.2

Artículo 9.1. Son obligaciones de cada propietario:

5. Contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización…/…

2. Para la aplicación de las reglas del apartado anterior se reputarán generales los gastos que no sean imputables a uno o a varios pisos o locales, sin que la no utilización de un servicio exima del cumplimiento de las obligaciones correspondientes, sin perjuicio de lo establecido en el artículo 17.4.

Por tanto, sentado que la Cuota Fija se refiere al mantenimiento de un Servicio General  (no privativo) que como PEAJE cobra el CYII por el mero mantenimiento del mismo, haya o no consumo de la finca, y con independencia de que existan contadores divisionarios o no, que esto es irrelevante, nos queda la discusión de como se reparte el gasto, pero para ello, era importante dejar aclarado y acordado lo expuesto hasta aquí.

ADAS defiende como legál, que este gasto debe repercutirse por partes iguales entre todos los pisos, y para ello argumenta que el CYII factura por unidad de contador divisionarios y diámetros individuales, lo que ha quedado meridianamente claro de que no es así, por lo tanto esto no valdría. También dice que, como el CYII incluye en el cálculo del precio de la Cuota Fija el concepto “N" (que ADAS dice que es el número de contadores existente) ya está individualizado el gasto, pues el propio CYII lo calcula en función de este dato. Bueno, cuando yo decía que aceptaba pulpo como mascota, me refería a esto. "N" no es el número de contadores, NUNCA, pues pueden existir o no y el CYII facturará de igual forma.  "N" es el número de viviendas, locales y usos asociados… lo dice la propia factura (insisto que es irrelevante, como luego se verá). Y los usos asociados, pueden ser varios, como riegos, piscinas, cargas de la red para calefacción, depósitos, etc. que pueden tener sus propios contadores o no. Sigue siendo irrelevante.

Mire, susceptibles de individualización son TODOS los gastos de la Comunidad, pues al final, por cuotas, por mediciones individuales o por partes iguales, se pagará TODO. Pero, cuando el legislador se refiere en la Ley a la “susceptibilidad de individualización” Art. 9.1.e (entendido el concepto como repercusión medida e individualizada a nivel particular de cada piso, local, o uso asociado en el caso del CYII), se refiere, como en la misma Ley aclara en su artículo 9.2, a aquellos gastos sobre los que el partícipe pueda tener un control individual y/o escindirse del gasto o servicio, pues no siendo así, "se reputarán generales los gastos que no sean imputables a uno o a varios pisos o locales, sin que la no utilización de un servicio exima del cumplimiento de las obligaciones correspondientes”. Así que, para la mayoría blanco y en botella, y no conozco a nadie más, y no digo que no lo hagan -hayá cada cual- me refiero a que defiendan como legítimo la tesis de ADAS, pues esta se basa en lo siguiente: Como el CYII dice lo que vale la Cuota Fija en funcíón, entre otros, de un parámetro que llama “N” y que se refiere al númeo de viviendas, locales y usos asociados (no contadores… recordemos) pues ¡Hala! Para que nos vamos a molestar en pensar más, lo repartimos por partes iguales y que pague lo mismo el que tenga el 90% que el que tenga el 10%.

Pero, ¿No quedo claro al principio que el CYII no tiene “autorita” alguna al respecto del reparto correspondiente?… ¿Que es la Ley la que dispone?. Entonces, ¿Qué más da que diga el CYII cómo, ni con qué procedimiento calcula un precio descompuesto? Mire, esto es lo mismo que si ADAS dice que cobra sus honorarios por número de viviendas, locales, trasteros y garajes, ¡Oye! y com ADAS es soberana para calcular sus costes y sus precios, piensa que le da el mismo trabajo cualquier propietario, lo sea de vivienda, local, trastero o garaje, y ¡Hale! todo a 100. Mire que forma más maja de individualizar un gasto al origen. Ahora, para dotar de “legitimidad” al “chanchullo” firmamos un contrato con el Presidente de la Comunidad, donde ponga claramente que el administrador cobra lo mismo por el piso (ático duplex del presidente) que tiene un 90% que por el bajo interior que tiene un 10% y todos tan contentos, a pagar por partes iguales… porque ¡Oye! ¡Ya lo dice el contrato, claramente, cual es el precio por CADA PISO!… Claro que esto resultará para las comunidades donde los comuneros minoritarios se chupen el dedo… En las mías NO.

¿No les suena el ejemplo a lo del CYII…? ¡Venga, que paguen todos a partes iguales... que ya lo ha dicho el Presidente, el Administrador y el Canal”. Y si esto funciona, vamos a ver si cuela poniendo que las reparaciones de fachada, del tejado, del ascensor, del telefonillo, de la antena, de las bajantes, de las ascendentes, de la pocería,  etc. etc. etc. etc…. con poner en la factura que el trabajo se ha hecho para una finca con 8 viviendas a 100 por vivienda, legitimado. ¡PUES ESO!

Srs. de ADAS, esto es un comentario razonado, argumentado, justificado y documentado, pero decir como concluyen ustedes con: "Solamente digo que se puede individualizar el gasto y lo seguiré manteniendo, en base a la facturación que hace el Canal...” no va a convencer a nadie ilustrado… y a las pruebas me remito.

Saludos

<a style="color: rgb(0, 161, 241); text-decoration: none;" href="mailto:?Subject=Obligaciones%20de%20los%20propietarios%20(Art%C3%ADculo%209)&Body=https://www.comunidades.com/legislacion/comunidades/ley-de-propiedad-horizontal/articulo-9/" "="" data-cke-saved-href="mailto:?Subject=Obligaciones%20de%20los%20propietarios%20(Art%C3%ADculo%209)&Body=https://www.comunidades.com/legislacion/comunidades/ley-de-propiedad-horizontal/articulo-9/">

Hola ADAS, copio su texto para contestar concretamente al mismo, EN MAYUSCULAS SOLO PARA DIFERENCIAR LA RESPUESTA, sin otro ánimo de prevalencia.

 "Maeg, Parece que el tema de la cuota del canal quiere sobrevivir en el 2.017. Cuando se abrió el tema, fue para preguntar si se debía facturar por coeficiente o por partes iguales, creo recordar. Yo siempre he sostenido que se puede individualizar ya que el Canal lo factura por unidad de  contador y diámetro de acometida y sigo manteniéndolo."

Contestando a sus puntos:

PRIMERA. Cuando exista un acuerdo expreso y unánime de la  Comunidad de Propietarios…  Si existe acuerdo unánime en la Comunidad de aplicar el gasto por coeficiente de propiedad, Habrá que hacerlo de esta forma ya que hay acuerdo” …..VALE, YA ESTAMOS DE ACUERDO EN UNA PARTE.

"SEGUNDA. No es cierto que el CYII cobre esa Cuota Fija en función del número de contadores instalados, ni del diámetro de cada acometida a la vivienda…”... PUES RELEASE SUS COMENTARIOS PORQUE ES LO QUE ARGUMENTABA.

 "Si es cierto que la cuota fija, cuota de servicio,  es el resultado de multiplicar el coeficiente en los distintos servicios (aducción, distribución, depuración, alcantarillado), que estén aprobados en el BOE,  por N/60*DP

Si nos fijamos en la factura del Canal: (lo siento pero no puedo la imagen de la factura,lo solicitare al Administrador de la Web)

Cuota de servicio o cuota fija = Coeficiente * N/60*DP.

Y esto lo define el Canal como cuota fija, haya o no consumo,” MUY BIEN, SEGUIMOS DE ACUERDO.

"Yo digo que la cuota se repartirá por cuotas iguales, cuando todas las viviendas tienen el mismo contador y sección”. Y YO DIGO QUE NO, QUE SE SEGUIRÁ REPARTIENDO POR COEFICIENTES, PUES QUE TIENE QUE VER ESE DATO CON UNA CUOTA FIJA. ACASO EL MANTENIMIENTO DE LA ANTENA COLECTIVA SE DEBE REPARTIR POR PARTES IGUALES PORQUE TODOS TENGAN UNA ACOMETIDA DE SEÑAL A SU VIVIENDA….Y SI LUEGO UNO TIENE TRES TOMAS DENTRO Y OTRO SOLO UNA, AUNQUE SIGUE SIENDO IRRELEVANTE.  Y LO MISMO LE DIGO DEL TELEFONILLO, DEL ARREGLO DEL TEJADO O DEL MANTENIMIENTO DEL ASCENSOR O CUALQUIER ELEMENTO COMUN, TODOS ELLOS COMO EJEMPLOS PERFECTAMENTE COMPARABLES CON LA CUOTA FIJA DEL CANAL. QUE PASA? QUE CONQUE EN LA FACTURA FIGURE EL NUMERO DE VIVIENDAS A QUE SE REFIERE EL SERVICIO YA LO DIVIDE USTED EN PARTES IGUALES. EN CUALQUIER CASO, DICE USTED QUE LO REPARTIRÁ EN PARTES IGUALES CUANDO TODAS LAS VIVIENDAS TENGAN EL MISMO CONTADOR Y DIÁMETRO…. Y SI NO?  COMO LO REPARTE? VA A HACER UNA REGLA PROPORCIONAL CON LOS DIÁMETROS,. Y CON LOS CONTADORES, COMO LOS DISTINGUIRÁ PARA APLICARLES UNA PROPORCIÓN DIFERENTE. ADEMÁS SIGUE DICIENDO COMO LO HACE USTED, PERO NI CONTESTA LAS CUESTIONES CONCRETAS, NI ARGUMENTA LA RAZÓN LEGAL QUE LE PERMITA INDIVIDUALIZAR POR PARTES IGUALES COMO DICE.

"La cuota fija no depende de la superficie de propiedad respecto a la Comunidad" TAMPOCO LA CUOTA DE PARTICIPACION O COEFICIENTES!, AUNQUE ESTE ES UN DATO A TENER EN CUENTA, PERO NO EL ÚNICO. EN CUALQUIER CASO ESO DEPENDE DE COMO SE HAYA HECHO LA DIVISIÓN HORIZONTAL.

"Yo no  admito pulpo como mascota, Solamente digo que se puede individualizar el gasto y lo seguiré manteniendo, en base a la facturación que hace el Canal”  Y YO DIGO QUE NO,… PERO Y QUÉ!?.. LA DIFERENCIA ES QUE YO DIGO PERO ADEMÁS ARGUMENTO, JUSTIFICO, RAZONO Y DOCUMENTO CON REFERENCIAS LEGALES, INSISTO CON EL 9.2 EN RELACIÓN CON EL 9.1 e DE LA LEY DE PROPIEDAD HORIZONTAL. LA CUOTA FIJA ES UN PEAJE COMO MANTENIMIENTO DE UN SERVICIO GENERAL DE LA FINCA, IGUAL QUE LOS EJEMPLOS QUE SE HAN PUESTO! Y NO SE CAMBIA LA NATURALEZA DEL CONCEPTO PORQUE SE ROTULE O SE CALCULE EL PRECIO POR VIVIENDA. O ACASO PUEDE USTED COBRAR SUS SERVICIOS POR PARTES IGUALES PORQUE LO PONGA EN EL CONTRATO. PRECISARÁ DEL ACUERDO UNÁNIME, Y SI NO, A COEICIENTES! AUNQUE SU CONTRATO DIGA MISA CATALANA.

?Una vez más he expuesto la justificación de mi postura. Y considero que por mi parte no me debo reiterar en dejar en este foro siempre la misma contestación. BUENO, USTED MISMO, YO SEGUIRÉ APORTANDO MIS ARGUMENTOS, QUE PARECE QUE CONVENCEN MAS QUE LOS SUYOS, Y ME REFIERO A LOS PARTICIPANTES EN ESTE FORO, PORQUE DE OTROS NO LOS PUEDO!, O DEBO, TRAER A ESTA PALESTRA.

Maeg, Parece que el tema de la cuota del canal quiere sobrevivir en el 2.017. Cuando se abrió el tema, fue para preguntar si se debía facturar por coeficiente o por partes iguales, creo recordar. Yo siempre he sostenido que se puede individualizar ya que el Canal lo factura por unidad de  contador y diámetro de acometida y sigo manteniéndolo.

Contestando a sus puntos:

PRIMERA. Cuando exista un acuerdo expreso y unánime de la  Comunidad de Propietarios…  Si existe acuerdo unánime en la Comunidad de aplicar el gasto por coeficiente de propiedad, Habrá que hacerlo de esta forma ya que hay acuerdo

SEGUNDA. No es cierto que el CYII cobre esa Cuota Fija en función del número de contadores instalados, ni del diámetro de cada acometida a la vivienda… Si es cierto que la cuota fija, cuota de servicio,  es el resultado de multiplicar el coeficiente en los distintos servicios (aducción, distribución, depuración, alcantarillado), que estén aprobados en el BOE,  por N/60*DP

Si nos fijamos en la factura del Canal: (lo siento pero no puedo la imagen de la factura,lo solicitare al Administrador de la Web)

Cuota de servicio o cuota fija = Coeficiente * N/60*DP.

Y esto lo define el Canal como cuota fija, haya o no consumo

Yo digo que la cuota se repartirá por cuotas iguales, cuando todas las viviendas tienen el mismo contador y sección. La cuota fija no depende de la superficie de propiedad respecto a la Comunidad.

Yo no  admito pulpo como mascota, Solamente digo que se puede individualizar el gasto y lo seguiré manteniendo, en base a la facturación que hace el Canal

?Una vez más he expuesto la justificación de mi postura. Y considero que por mi parte no me debo reiterar en dejar en este foro siempre la misma contestación.

ADAS. En otra parte de este foro, y respecto a la Cuota Fija del CYII, le respondí con una pregunta que aun no ha sido contestada por su parte… Léasela. Pero le voy hacer unas cuantas puntualizaciones, verán:

PRIMERA. Cuando exista un acuerdo expreso y unánime de la  Comunidad de Propietarios, o que forme parte de los Estatutos de la misma, máxime si además están inscritos en el RP para futuros compradores, (como era el caso en la discusión de referencia entonces) se aplica rá dicho acuerdo, y si en el acuerdo dice que ese gasto se reparte por coeficientes, ya no hay susceptibilidad de individualización que lo rebata, pues la propia Ley de Propiedad Horizontal, permite el pacto expreso en contrario a sus propias disposiciones generales… Y esto es también conocido por la mayoría de los administradores.

SEGUNDA. No es cierto que el CYII cobre esa Cuota Fija en función del número de contadores instalados, ni del diámetro de cada acometida a la vivienda. La prueba de lo que les digo, como ya se lo he apuntado en varias ocasiones, es que el CYII cobraba la misma  Cuota Fija, antes y después de instalarse contadores divisionarios por los propietarios de la Comunidad…..Y porqué¿  Pues sencillamente porque este aspecto es totalmente irrelevante. Al CYII se la trae al pairo que en las distintas viviendas haya o no contador divisionario, ni que diámetro de acometida individual tienen, entre otros aspectos, porque lo desconoce y no tiene ningún interés, ni derecho, en conocerlo. El CYII factura, el consumo, por los m3 medidos por UN SOLO CONTADOR, EL GENERAL DE LA FINCA, y en cuanto a la Cuota Fija, que le recuerdo que su concepto es por el MANTENIMIENTO DE UN SERVICIO GENERAL , como es el de ACOMETIDA DE AGUA A LA FINCA, esta CF, se factura en función de varios módulos, entre otros, número de usos o locales y diámetro de la ACOMETIDA GENERAL, pero no por contadores  divisionarios existan o no, ni por el diámetro de los mismos, que como afirmo, y se puede demostrar muy facilmente, eso, al CYII, además de desconocerlo, le resulta irrelevante, no tiene interés ni derecho, y la prueba, como he dicho antes, es la propia factura que no tiene variación alguna, tenga, o no, la Comunidad de Propietarios contadores divisionarios instalados, y esto también lo conoce la mayoría de los administradores de fincas ilsutrados al respecto.

TERCERA. En cuanto a la repecusión de la Cuota Fija, creo que estaremos de acuerdo en que, el CYII, ni mide el consumo de cada uno de los distintos propietarios, ni factura a los mismos, ni si me apura, contrata con cada uno de ellos, sino con el conjunto que forma la entidad "Comunidad de Propietarios” con su propio CIF, que es aquien factura, y es esta, la propia Comunidad de Propietarios quien después, internamente se repercutirá los costes COMO TENGAN ACORDADO DE FORMA UNANIME, y en su defecto por coeficientes.

Y porqué afirmo con rotundidad que por coeficientes?, Pues sencillamente porque me apoyo en la redacción del artículo 9.2 de la LPH, en relación con el 9.1 e, que dispone lo que son GASTOS GENERALES, que como tales se repercuten por cuotas de participación, porque no son susceptibles de individualización al no poder imputarse a uno o varios pisos o locales, sino a todos. Y esta es precisamente la nota que distingue como se repercuten los gastos, si por cuotas de participación o individualizados, que por otro lado, en ningún caso quiere decir que la individualización sea a partes iguales, en su caso será según la medición individualizada del gasto, como es el caso del consumo de agua particular que mide cada contador divisionario, y como en eso estamos de acuerdo, no vamos a gastar màs tiempo ni letra al respecto.

Pero es que la Cuota Fija del CYII, no es un consumo que se pueda medir de forma particular, es un PEAJE, que se paga por la DISPONIBILIDAD DE UN SERVICIO GENERAL para la finca, es decir, para el conjunto de los propietarios, y ninguno de ellos, ni puede controlar el gasto, ni puede escindirse del mismo, y por tanto, no es que lo diga yo, sino que lo dispuso el legislador, forma parte de los Gastos Generales que, a falta de acuerdo “Especialmente Establecido” hay que repercutir por cuotas de participación, coeficientes.

En que se basa ADAS para propugnar que debe repercutirse por partes iguales?. Pues según erróneamente afirma, en que en la factura del CYII, se imputa el precio por contadores divisionarios y diámetro de los mismos, como una parte más del polinomio para calcular el precio, ojo que hay más componentes, pero uno, dice que es ese. En realidad no es así, en la factura se hace alusión a un ÚNICO diámetro, el del ÚNICO contador que el Canal mide, y también dentro del polinomio se hace alusión al número de pisos y locales para los que se presta el servicio, pero insisto, en lugar alguno de la factura, se hace alusión al número de contadores divisionarios, ni al distinto diámetro de los mismos (Dónde vé ADAS estos datos en los que continuamente insiste para apoyar su tésis). Pues bien, aun admitiendo “pulpo como mascota” y suponiendo que el número de pisos o locales sería el equivalente a contadores  divisionarios, esto habilitaría para distribuir el gasto por partes iguales, con independencia de que un piso o local tenga el 25% y otro el 10%, sería lo mismo que admitir lo que en este foro se planteaba desde el principio, que los gastos del administrador se repercutan a partes iguales, porque en su factura ponga que se administra para un edificio de 8 viviendas,… ¡Oiga!… y ya de paso, en la factura del reparador del tejado, que ponga también que el mismo cubre 8 viviendas y con esta disculpa… A partes iguales, y etc. etc. En fin, han encontrado ustedes el “Truco del almendruco” Enhorabuena si alguién se lo compra, pero en mis comunidades tendríamos un buen lío en ciernes. 

En fin, por mi parte verán que no regateo esfuerzos para argumentar, justificar y documentar mis razonamientos. Y por la suya?… Con meras afirmaciones de siete líneas, y falta de contestación a planteamientos concretos, convencen poco, y la prueba la tienen también en los numerosos comentarios en contra de su tésis  que se han vertido en estos foros y otros.

Bueno…. FELIZ AÑO a todos.

Maeg. En su ultima referencia al tema que se esta respondiendo, expresa:
La LPH lo que hace es disponer que todos los gastos se reoercutiran por cuotas de participación, salvo que fueran susceptibles de individualización”

?De la mayoria es conocido que la cuota del canal se cobra por ud. de contador y por diámetro de acometida, ?por lo que se puede individualizar, siendo distintos precios según el diámetro de la acometida en la vivienda. Por lo que se deberá cobrar a cada vivienda la cuota, según el diametro de acometida que facture el canal. 

...”A partes iguales” ?    En que lugar de la Ley de Propiedad Horizontal se cita, ni una sola vez, la posibilidad de  “a partes iguales” . La LPH lo que hace es disponer que todos los gastos se reoercutiran por cuotas de participación, salvo que fueran susceptibles de individualización, en cuyo caso, se repercutirán de acuerdo a la especifidad correspondiente al gasto, por ejemplo, el consumo de agua, que es susceptible de individualización cuando haya aparatos medidores que individualicen cada consumo particular. Además, estos gastos, para poder imputarles la susceptibilidad de individualización, tienen que ser, per se, gastos controlables por el usuario de cuyo uso puede escindirse,  pero no es aplicable a otros gastos generales que no sean aplicables a uno o varios propietarios, sino a todos, por ejemplo, el administrador, que administra a la Comunidad, no a uno o varios pisos o locales, sino a todos. O por ejemplo, en el caso del servicio de suministro de agua, en los casos de existir una sola acometida  y un contador general, la Cuota Fija que las suministradoras cobran en concepto de peaje por mantenimiento del servicio. O por ejemplo, en el caso de una reparación de un elemento común. Y para todos estos ejemplos, da lo mismo lo que ponga en el contrato del administrador, del suministrador o del reparador, porque las cosas sono oo que son y no lo que las partes rotulen en el contrato.  Así que, ya son extraños los casos de individualización, pero difícilmente van a encontrar algún ejemplo de repercusión por partes iguales. Los arttículos 9.1 e y 9.2 de la LPH  son claros al respecto.

Como dice PEPE (Con el que coincido totalmente) otro día con más tiempo yo también añadiré algo al respecto. Hoy solo remito al artículo 9.1 e y 9.2 de la Ley de Propiedad Horizontal, que también es aplicable en Cataluña… "For the moment"

Lo que me sorprende es el diferente criterio de ADAS por su aplicación de coeficientes a este concepto que es correcto, y su aplicación de “a partes iguales”  para la Cuota Fija del Canal de Isabel II, que es incorrecto y que por cierto tiene pendiente de contestar en otro apartado de este foro.

FELIZ AÑO NUEVO

Lo que diga el contrato con el adminstrador no sirve absolutamente de nada. Sólo faltaría que sea el administrador quién, de forma indirecta, decide el reparto de un gasto en la comunidad.

Lo único que vale es lo que diga la División Horizontal o los Estatutos. O un acuerdo unánime en junta, que si no se registra no aplica a nuevos propietarios, que pueden obligar a volver a os dos anteriores.

Otro día, que tenga más tiempo y ganas de escribir, explicaré lo absurdo de “a partes iguales” en el caso de los honorarios de administración. Sólo una pista, en una comunidad de 40 viviendas y 60 plazas de garaje, con unos honorarios de 400 euros/mes, a pates iguales significa 4 euros cada vivienda y 4 euros cada plaza de garaje.

En las comunidades que yo conozco, el administrador suele cobrar una cuota anual por gestión de vivienda, y esta cuota es una parte más del presupuesto, por lo que, a la hora de repartir el presupuesto entre los diferentes propietarios, a cada uno le tocará la parte correspondiente según su cuota de participación.

Aunque podría parecer que lo lógico es que algunas cosas se pagaran a partes iguales y otras por coeficientes, lo normal es que se paguen todos los gastos, incluido el coste del administrador si lo hay, de un modo u otro.

Es posible que, en este caso y puesto que únicamente se trata de una partida, y puesto que el administrador suele cobrar los mismo por una vivienda con un mayor coeficiente que por una con uno menor, si la mayoría vota que se pague esta gestión a partes iguales, no se esté cometiendo ninguna ilegalidad y el acuerdo sea válido.

En este caso, el pago al administrador lo sacaría del presupuesto general de la comunidad, que se reparte por coeficientes, y lo incluiría como otro gasto, especificando que el coste es por vivienda.