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Dudas reserva y contrato

Actualizado 20/04/2006
2388 lecturas acumuladas
4  mensajes
Autor
Tema
Fecha
abr.-2006
72 mens.
Usuario Habitual
18/04/2006 09:29
Buenos días, vecinos,
Espero que hayan ido bien las vacaciones.

Ayer estuvimos mi chico y yo agobiando a la pobre Paloma con preguntas y nos enteramos de bastantes cosas. Casi todo está bastante bien, pero me preocupan principalmente tres cosas y quería compartirlas con vosotros por si sabéis algo más:
1) Para pagar el resto de la reserva nos han dado el número de cuenta de cajamadrid, pero se nos olvidó pedir que nos enseñaran el documento de reserva antes de hacer la transferencia. ¿Hay un alma caritativa que pueda enviarme o colgar en algún sitio una copia de ese documento? Gracias de antemano.
2) Nos han dado una copia del contrato de compraventa y pone que si el comprador desea subrogar la hipoteca a otra distinta de la que propone Rayet (Cajamadrid), tiene que correr con los gastos de subrogación. Que yo sepa la ley dice que es el promotor quien debe correr con esos gastos. ¿Lo habéis visto, y qué habéis hecho?
3) En el contrato también pone que la forma de pago de las letras (hasta la entrega de llaves) es mediante letras de cambio. La OCU desaconseja las letras de cambio y los pagarés porque obligan al comprador a pagarlos incluso en el caso en que el promotor no haya cumplido lo pactado en el contrato. Parece que Rayet no es flexible con eso (toma, claro, faltaría más) y son "lentejas, si quieres las comes y si no las dejas", así que ¿alguien conoce alguna forma de protegerse pagando con letras de cambio?

Saludos y espero vuestros comentarios.
nov.-2005
118 mens.
Usuario Habitual
18/04/2006 13:04
Buenas, ayudaré en lo que pueda.

1) Hablas de ´pagar el resto de la reserva´. No sé muy bien a qué te refieres. Lo que yo pagué fue primero la señal o reserva de 3.000€, un mes después el 10% en la firma del contrato de compra-venta (a tocateja) y desde entonces las letras que suponen otro 10% del valor hasta marzo del año que viene, que tendré que soltar el 80% restante (bueno, yo y todos).
Si te refieres a los 3.005 € de la reserva los pasos que di yo fueron:
-Hable con ¿Luisa? y me dejó ´apartado´ el piso.
-Hice la transferencia a la cuenta de Rayet por los 3.000 € incluyendo en las observaciones ´reserva edif. la gavia (vallecas) portal 1 piso 5-b´.
-Según acabé en el banco cogí el coche y me fui con el resguardo a la caseta. Allí me quedé con una fotocopia del resguardo y en ese momento hicimos el documento ´oficial´ de reserva que viene a decir: (no tengo scanner ^_^)
*Don fulanito...abona a Rayet la cantidad de...en concepto de reserva de la vivienda...de acuerdo a las siguientes condiciones:

FORMA DE PAGO: Aras o señal, tanto. A la firma del contrato, tanto. Hasta las llaves, nosecuantas letras de tanto. A la entrega de llaves (IVA HIPOTECA), tanto. Crédito hipotecario, tanto.
CONDICIONES: Previo a la formalización del contrato deberá efectuarse...el ingreso de las arras o señal en CAJAMADRID cuenta..., condicionádose la firma del contrato a la presentación del justificante de pago de dicha cantidad.
El comprador será requerido por el vendedor...al objeto de suscribir el contrato de compraventa...la no comparecencia a la firma determinará que blablabla esto quede nulo y nos quedemos con la señal (resumiendo). Firma de las partes y ya está.

Se supone que este documento de reseva se lo hacen a todo el que se interesa por un piso y después tiene 5 días para meter los 3.000 €. En la práctica primero metes el dinero y seguidamente te hacen el documento de reserva.
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2)Tienes que leer también el párrafo anterior y posterior del contrato. Los pasos para la subrogación serían (según entiendo yo):

*Rayet te notifica las condiciones de la hipoteca de cajamadrid.
*A partir de ahí tienes 30 días para expresar por escrito que NO QUIERES ESA HIPOTECA, y todo bien registrado para que quede constancia de la fecha y de lo que expresas.
*Si no quieres esa hipoteca rayet pagará los gastos de cancelación (la duda que me queda es que se dan 4 meses para efectuar la cancelación registral de la hipoteca y no sé si eso nos afecta o no).
*SI NO DICES NADA y pasa el plazo O DICES QUE SÍ a esa hipoteca que tienen apalabrada con cajamadrid Y LUEGO CAMBIAS DE IDEA en el futuro, entonces ya será un problema entre tú y cajamadrid.
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3) Pues de lo de las letras ni idea (a cruzar los dedos ¿no?). La última letra es la de marzo de 2007 que es cuando se supone que estará acabado el edificio e inmediatamente se firmaría el contrato pero dudo mucho que acaben para entonces. Seguramente nos apliquen la cláusula esa que dice que les regalamos 3 meses más (o 3 meses más o renunciar y que nos devuelvan el dinero, no saben ná esos).

abr.-2006
72 mens.
Usuario Habitual
18/04/2006 15:57
Muchas gracias, Kaneda, me ha ayudado mucho tu correo.
Además os paso más abajo lo que me ha contado un compi de la ofi (ex-currante de la banca) que aclara del todo las cosas.
En cuanto al documento de reserva que me has transcrito (gracias por el esfuerzo), sólo me queda la duda de si hay alguna cláusula que proteja al cliente en el caso de que sea la promotora quien no comparezca el día de la firma del contrato. Queda muy claro que si tú no apareces se quedan con la señal y dejan el piso liberado para vendérselo a otro, pero ¿si no aparecen ellos? En general, ¿hay garantía de recuperación de la señal si no se llega a firmar el contrato por culpa de la promotora?
PD: Una vez firmado el contrato por ambas partes, el aval de Cajamadrid cubre los importes entregados a cuenta incluyendo la señal.

Os adjunto la info sobre la subrogación. Saludos a todos.
____
No hay nada como tener contactos: un compi de la oficina había trabajado antes en la banca y me ha explicado lo que pone en nuestro contrato.
Traduzco:
"Para satisfacer el pago de parte de esta última cantidad, la parte compradora podrá subrogarse en el préstamo o crédito con garantía real hipotecaria constituido sobre las fincas que compra, mencionado en el expositivo quinto, una vez que RAYET PROMOCIÓN, S.L., le notifique formalmente el importe, condiciones, duración y tipo de interés del mismo."
Quiere decir: Nuestro piso ahora mismo es propiedad de Rayet, que ha contratado una hipoteca con Cajamadrid para todos los pisos de la finca, y a nuestro piso le corresponde una parte proporcional de esa hipoteca (el importe exacto viene en la nota simple que se puede pedir al Registro de la Propiedad). Antes de la entrega de llaves, Rayet nos contactará y nos ofrecerá "subrogarnos" a esa hipoteca, es decir, que nos la traspasa a nuestro nombre, pero las condiciones (importe del préstamo, plazo, interés, etc) se mantendrán inalterables.

"La parte compradora dispondrá de un plazo de treinta días, contados a partir de la recepción de dicha notificación, para manifestar por escrito y fehacientemente su intención de no subrogarse."
Quiere decir: Cuando nos avisen disponemos de 30 días para decir "no quiero la hipoteca de CajaMadrid". Si no decimos nada asumen que sí queremos la hipoteca de Cajamadrid.
"Si la parte compradora decide subrogarse y dicha subrogación es aceptada por la entidad financiera, serán de su cuenta todos los gastos derivados de la cancelación del mismo, que en su día se formalice."
Quiere decir: Aunque nosotros digamos que sí queremos la hipoteca de Cajamadrid, a lo mejor es Cajamadrid quien no nos quiere a nosotros como nuevos titulares de la hipoteca. Tienen que hacernos un estudio y aceptarnos. Si nos aceptan, según este contrato (esto es cláusula abusiva) tenemos que pagar los gastos de cancelación de la hipoteca de la promotora para que se pueda hacer el cambio de la titularidad. Me comentan que este gasto es pequeño, pero supongo que podríamos confirmarlo con la promotora. La ventaja de subrogarnos es que la promotora ya pagó en su día los gastos de constitución de la hipoteca e inscripción en el registro, y no los tendríamos que pagar de nuevo nosotros.
"Si la parte compradora decide no subrogarse, se entenderá que opta por las otras formas de pago establecidas. En este caso, la parte vendedora deberá cancelar económicamente las hipotecas que graven la vivienda, plaza de garaje y trastero, en el mismo acto del otorgamiento de la escritura pública de compraventa, siendo de su
cuenta todos los gastos de cancelación. La parte vendedora se compromete igualmente a efectuar la correspondiente cancelación registral de la hipoteca a su costa, en el plazo máximo de cuatro meses a contar desde el otorgamiento de la correspondiente escritura pública de compraventa."
Quiere decir: Si optamos por rechazar la hipoteca de Cajamadrid y buscar otro banco, será la promotora la que pague los gastos de cancelación de su hipoteca.
El problema es que al contratar una nueva hipoteca en otro banco, también correrán por nuestra cuenta los gastos de constitución de la hipoteca, nueva inscripción en el registro, etc.

Lo que hay que hacer es comparar los gastos de una alternativa y otra. Calcular y comparar el Valor Actual Neto de las cantidades que pagaríamos si:
a) cogemos la hipoteca de Cajamadrid de la promotora: no se pagan gastos de constitución ni inscripción ; según este contrato sí pagaríamos la cancelación de la hipoteca de Rayet. El diferencial sobre el euribor seguramente será más alto que en otros bancos.
b) rechazamos la hipoteca de Cajamadrid y cogemos la de otro banco: no se pagan los gastos de cancelación de la hipoteca de Rayet, sí se pagan los gastos de constitución de la nueva hipoteca, el diferencial sobre el euribor dependerá del banco elegido pero se podrán encontrar bancos que lo den más bajo que Cajamadrid.
oct.-2005
134 mens.
Usuario Habitual
20/04/2006 09:11
Gracias por las aclaraciones. Yo no entiendo mucho de hipotecas, pero ¿alguien sabe cuánto pueden ser los gastos de cancelación de la de Caja Madrid?
sep.-2008
807 mens.
Administrador

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