MAS INFORMACION (NOTARIA)
¿Es legal firmar sin licencia y cómo protegerse frente a incumplimientos reiterados?
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Hola a todos
Os pasamos algo de información que hemos encontrado en la página del colegio de notarios (notatios.org). Tb atienden consultas por mail. Básicamente es lo que sabemos. Es legal firmar sin licencia, pero tenemos que cubrirnos las espaldas frente a Vemusa (sobre todo por los incumplimientos reiterados a que nos tiene acostumbrados). Os pasamos la información.
Saludos
Estimado amigo: Lo encuentro con muchas tribulaciones en su problema, que desgraciadamente es más frecuente de lo que puede suponer, sin que ello implique que se deba obligatoriamente paralizar el tráfico jurídico inmobiliario mediante el no otorgamiento de escritura, aunque SI ES INELUDIBLE adoptar y exigir algunas cautelas en orden a preservar nuestros derechos. 1) La que usted llama cédula de habitabilidad, ya denominada Cédula de 1ª Ocupación, como su nombre indica supone el acreditamiento oficial de que la vivienda adquirida puede ser ya ocupada y disfrutada por su adquirente, suponiendo que cuenta con los requisitos mínimos para ello y de que se han cumplido los requisitos exigidos al otorgar la licencia de obras. En algunas localidades o Comunidades es precisa dicha Cédula para poder contratar algunos servicios con los que vaya a contar la vivienda (gas, por ejemplo, o energía eléctrica). Y esto es lógico, pues a veces los Ayuntamientos retienen la concesión de la Cédula de 1ª Ocupación hasta que los promotores cumplen todas sus obligaciones urbanísticas. Entre los incumplimientos habituales, los más frecuentes son que la Promotora no termine las obras de urbanización de calle ocupada por la edificación, el asfaltado de la misma, o las aceras, arbolados, etc, e incluso desperfectos o destrozos que las obras hayan causado en alguna zona, ya urbanizada, en la que posteriormente ha edificado el Promotor. Algunas de estas terminaciones o realizaciones son requisitos exigibles en las licencias de obras para alguna promoción constructiva determinada. De modo que, si el Promotor no cumple, el Ayuntamiento retiene la concesión de licencia para presionar. 2) Jurídicamente no existe inconveniente en escriturar una vivienda sin que disponga de la Cédula de 1ª Ocupación, aunque es evidente que la falta de la misma puede originarle disgustos posteriores, si la promotora es reincidente en incumplimientos anteriores. Normalmente, al querer la Promotora otorgar escritura sólo con el Certificado de Fin de Obra, lo que busca es obtener rápidamente el total rendimiento económico de su Promoción y venta, pues al otorgar escritura, normalmente se le paga al Promotor el total del precio. Nuestro Código Civil presume que el OTORGAMIENTO DE ESCRITURA EQUIVALE A LA ENTREGA Y POSESION DE LA vivienda, y ésto hay que entenderlo en el sentido de que se supone que se ha recibido la misma en condiciones normales para ser vivida y disfrutada, aunque el propio Código establece que ello sólo será así si DE LA MISMA ESCRITURA NO RESULTARE O SE DEDUJERE CLARAMENTE LO CONTRARIO. Si usted acepta el otorgamiento de escritura, guardando silencio sobre las deficiencias o falta de Cédula, Boletines de gas, agua, energía eléctrica, etc., luego RECAERA EN USTED LA PRUEBA DE LA FALTA DE AQUELLAS. Esto significa que, en caso de aceptar usted que le otorguen escritura, debe pedir al Notario que le incluya alguna cláusula que salvaguarde sus derechos frente al Promotor. Por ejemplo, exigir que conste en la escritura una cláusula en la que se detallen claramente los elementos que faltan en la vivienda, la obligación que asume el Promotor de cumplirlas, la aclaración expresa de que la escritura no supone la posesión completa de la vivienda al faltar elementos esenciales en la obligación de entrega del vendedor, y establecer una fecha tope para cumplir todo ello el Promotor. También puede añadir un pacto o cláusula de penalización a cargo del Promotor, con una cantidad importante a favor de usted para el caso de que el Promotor no cumpla sus obligaciones en la fecha tope marcada. Aunque la mejor manera de asegurar el cumplimiento del Promotor es retenerle, del precio aún debido, una lo suficientemente importante como para que se encuentre forzado a cumplir sus obligaciones, declarando en la escritura que se retiene dicha cantidad para el caso de que el Promotor no cumpla en una fecha determinada, y pactándose incluso que de dicha cantidad puede quedar definitivamente en favor de usted una parte de la misma (fijar su cuantía) en concepto de penalización por el cumplimiento fuera de la fecha pactada. Créame, la mejor manera de asegurarse frente a una Promotora incumplidora es retenerle una cantidad que sea verdaderamente representativa y que ello conste en la propia escritura. Y por supuesto, en la escritura debe constar entonces que los gastos de la nueva escritura y los gastos de Registro de la Propiedad que se originen para acreditar documentalmente que la cantidad retenida por usted en concepto de garantía frente al Promotor ya la ha pagado a éste, porque al final éste haya cumplido, serán a cargo de éste.