Hola a todos,
He encontrado este artículo que creo que puede arrojar algo de luz sobre el tema:
- Cuando el comprador se coloca en la posición de deudor que el vendedor -la promotora- ocupaba frente al banco, esta subrogación no está sujeta a AJD, puesto que no se produce inscripción distinta de la originada por la transmisión del inmueble.
- Cuando la subrogación es de cambio de acreedor -cambio un banco por otro-, lo que puede suceder si el comprador encuentra un banco que le dé mejores condiciones, sí está sujeta la operación a AJD; ahora bien, cuando esta subrogación entre acreedores se produce entre entidades financieras de las reguladas en el artículo 2.º de la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de Mercado Hipotecario, es decir, cualquier banco o caja, y cumpla los requisitos exigidos por la Ley 2/1994: que se modifique el interés, el plazo del préstamo o ambas cosas; en tal caso, la escritura pública en la que se formalice estará sujeta a la cuota gradual de actos jurídicos documentados, documentos notariales, pero exenta.
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A la hora de comprar la vivienda, es decir, realizar una transmisión de un bien inmueble a cambio de un precio, hay que hacer frente al pago del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados o el IVA, dos impuestos incompatibles, por lo que según la característica de la vivienda se paga en concepto de uno u otro
IVA
Si se trata de la primera transmisión (viviendas de nueva construcción) hay que pagar el Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA). El IVA aplicable a la vivienda nueva es del tipo reducido del 10%, mientras que si se trata de una vivienda de protección oficial este será del tipo superreducido del 4%.
Transmisiones Patrimoniales
En el caso de segunda o posteriores transmisiones el comprador no tiene que abonar el IVA, sino el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, en la modalidad de Transmisiones Patrimoniales Onerosas.
Actos Jurídicos Documentados
La formalización en documento público del contrato de compraventa (escrituras) está sujeta al Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, en la modalidad Actos Jurídicos Documentados. Este tipo de liquidación se aplica a toda escritura de compraventa y de préstamo hipotecario, sea primera o segunda vivienda
Por la escritura de la compraventa:
Se liquida en la delegación de Hacienda de la Comunidad Autónoma correspondiente; lo puede realizar el comprador directamente, pero en muchas ocasiones se utiliza el servicio de una gestoría añadiendo un coste por la gestión.
Para la base de cálculo del Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados se toma el importe escriturado de compraventa. El tipo de impositivo varía enormemente, no sólo por el tipo general de la Comunidad Autónoma, sino también por la tipología de vivienda y condiciones particulares del adquiriente (bonificaciones por minusvalía, edad, renta…). Actualmente este varía entre el 0,1% y el 1,5% del valor escriturado, con operaciones exentas, como son en muchas comunidades las que se realizan sobre compraventas de Viviendas de Protección Oficial (VPO).
Por la escritura del préstamo hipotecario:
Cuando la adquisición de vivienda, ya sea nueva o usada, y se realice mediante un préstamo hipotecario, también se ha de abonar el Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (IAJD) por la constitución de dicho préstamo. No se abonará este impuesto si el comprador se subroga en el préstamo del promotor.
Su base de cálculo es la “responsabilidad hipotecaria” no el importe de la hipoteca.
La responsabilidad hipotecaria es la suma de todos los conceptos que son garantizados mediante el préstamo (el capital prestado, los intereses ordinarios, los intereses de demora, costas judiciales, gastos, etc.), es decir, un importe bastante superior al valor del préstamo que suele suponer 1,5 veces el total del mismo. Se aplican los mismos tipos impositivos que en la escritura de compraventa.