En primer lugar señalarte que la cláusula por la que se obliga a subrogarse a la hipoteca del promotor es considerada nula por abusiva, pero la razón te la tiene que dar un juez en que de no llegar a un acuerdo, con lo largo y costoso que es eso. Todo depende de hasta donde quieras llegar.
Que beneficios tiene subrogarse
Lo normal es que la cancelación de la hipoteca y siempre hablamos del capital pendiente por entregar a la constructora corra por cuenta del vendedor, pero ¿Qué has firmado al meterte en la casa?, ¿no habrás firmado que tu pagas el 1% de dicha cancelación?, esa información esta en el contrato que la constructora hace con la entidad emisora del préstamo, donde en primer titular la comisión es 0 y para el segundo “osea tú sea el 1%”. Pero seguro que el contrato que firmaste en la oficina de Valdemoro, lo pone. ¿Cambiarme no cambiarme?, hay que echar muchos números, si te subrogas te sale gratis los gastos de estudio y de peritación “Tasación de la casa” que suele rondar entre los 200-300€, concretamente para mi casa “la que ya he vendido” los gastos han sido de 260€ .
En la subrogación pagarías de notaria y registro casi la mitad que por un préstamo nuevo, que para una hipoteca de 60101€ osea los 10 millones de pts de antes, puede ser de notaría 304€ y de registro unos 120€
¿Qué opciones quedan? ¿Cambiar? O Negociar.
Negociar con Cajamar, utilizando a tu favor la feroz competencia que existe ahora en le mercado sobre el tema de las hipotecas, amenazando con irte a otro banco, eso si, con verdades que entre ellos se conocen. Que vas a domiciliar la nomina, que abres un fondo de pensión, que vas ha pedir 8 mil visas etc. Todo por conseguir el mejor interés.
Cuando habla de subrogación se refiere a que te quedas con el préstamo que firmo en su día el promotor y en las condiciones que el mismo pacto. Luego existe la subrogación entre entidades de crédito, con lo cual otro banco que mejore las condiciones se queda en la posición del primer banco, pero esto supone unos gastos y lo tendrás que hacer cuando ya sea tuyo.
Precisamente la cláusula te la han puesto para no tener que hacer frente a ninguna comisión ni otros gastos que supone la cancelación (como notaria y registro), ellos quieren que te quedes con el préstamo para no pagar nada, y cuando sea tuyo haces lo que quieras, subrogas otro banco en el lugar del primero o lo cancelas y haces uno nuevo, pero el préstamo ya es tuyo y eres tu el que paga las comisiones y las escrituras que sean.
Intenta presionar para que te dejen irte a otro banco, incluso insinuando que puedes llegar hasta los tribunales (donde creo que lo ganarías sin problemas), pero siempre teniendo en cuenta hasta donde estas dispuesto a llegar “repito por si acaso”.
De todas formas si te subrogas y te quieres cambiar la nueva entidad tendrá que realizar una oferta vinculante pero sentencia emitida en marzo de 2004, índica que las entidades financieras podrán conservar a los clientes que quieran trasladar hipoteca a otro banco o caja de ahorros si iguala la oferta de su competidor.
Resumo.
Todo depende de la cantidad de dinero que quieras en préstamo, a más cantidad en dinero y años las comisiones se cargan y es necesario que el tipo de interés sea menor. Por ejemplo si cajamar te deja euribor + 1,2 y otra entidad te deja euribor + 0,7 con un montante de 80.000 € a 25 años, seguro que te compensa cambiarte, todo depende de otras ventas de productos financieros que te pueda hacer el banco, ventajas por domiciliación de nomina etc. Pero si el diferencial no pasa de 0,2 ó 0,4 puntos, no suele merecer la pena. Repito, todo es echar números.
Para ayudaros voy a mandar un fichero de Excel a descargas, con una tabla de gastos de constitución de hipoteca nueva y otra hoja con un simulador donde puedes meter el dinero que quieres hipotecar, años que quieres, interés etc, y podrás ver el acumulado de intereses etc. Etc. espero que os pueda ayudar.
Esta es la información de la que dispongo y un curso de 2 días de negociación eficaz, espero que me sirva para algo.
No soy un experto y espero no ser criticado por poner tantos datos, tampoco ser criticado por no ser datos exactos, ya que eso depende de la cantidad de dinero que cada uno quiera hipotecar y de las circunstancias de cada uno.
Espero que os ayude.
Ah, hay por hay alguno que trabaje en un banco?