Hola Standby,
Yo lo que te puedo decir, es que ellos lo calculan aproximadamente de la siguiente manera:
1.- Toman el rendimiento neto de tu renta del año pasado y las tres últimas nóminas para hacerse una idea de tu nivel de ingresos y como están repartidas las cantidades (salario base, complementos salariales, que parte corresponde a horas extra, etc.)
2.- Dividen entre doce (meses) esa cantidad (el neto) y multiplican el resultado por 0,35 más o menos. Ya que tu capacidad de endeudarte mensualmente es el 35% de tus ingresos, aunque puede que se vayan hasta el 40%. El 35 es en Bankia, para que tengas una referencia.
3.- Luego miran el capital principal que te queda por pagar y calculan tu "letra" con un interés fijo que suele ser del 5%... Hacen esto porque como en tu préstamo convenido tienes un 1,25, pero el Euribor en estos últimos años ha fluctuado mucho, y aunque actualmente no sé si sabes que está por debajo del 1%, ellos se ponen a lo peor para ver si en esas condiciones tu serías capaz de afrontarlo.
Este cálculo lo puedes hacer tú de una manera sencilla, utilizando calculadoras en internet que simulan hipotecas. Acuerdate que el plazo es 25 años y solo podrías descontar capital en dinero, no en tiempo.
Te dejo un link de una de ellas:
http://www.euribor.com.es/calcular-hipoteca/
De esta manera ellos se hacen una idea, y aunque esto que te digo no te garantiza que no te pidan avales, porque depende de las ordenes que tengan de la dirección del banco, si es bastante aproximado... Pero de lo que te resulte, lógicamente si puedes quitarte más capital pagándole previamente a Emsule, mejor.
Resumen:
1.- Rendimiento neto/12
2.- Resultado x 0.35 = tu capacidad de endeudamiento.
3.- Incluyes los datos en el simulador, con los intereses al 5%, bajando si es necesario el capital principal hasta que la mensualidad es igual o menor a lo que te puedes endeudar.
Espero no haberte liado mucho 
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