LEY DE ORDENACION DE LA EDIFICACION

¿Cuáles son los requisitos básicos de calidad de los edificios según la Ley de Ordenación de la Edificación?

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LEY DE ORDENACION DE LA EDIFICACION
(Ley 38/1999 de 5 de noviembre)

¿Para qué una nueva Ley de la Edificación?

Esta reciente Ley, que entró en vigor el pasado mes de Mayo, tiene por objeto regular en sus aspectos esenciales el proceso de la edificación. Para ello establece:

Las obligaciones y responsabilidades de los agentes que intervienen en la edificación.
Las garantías necesarias para que la edificación se desarrolle adecuadamente. Se pretende asegurar la calidad mediante el cumplimiento de los requisitos básicos de los edificios y la protección de los intereses de los usuarios.
¿Cuándo se aplicará esta Ley?

Esta Ley se aplicará al proceso de la edificación, definido, según la Ley, como "la acción y el resultado de contruir un edificio de carácter permanente, público o privado". Afectará a todas las obras que se hayan iniciado desde mayo de este año.

¿Cuáles son los requisitos básicos de calidad de los edificios que establece esta Ley?

Para garantizar la seguridad de las personas, el bienestar de la sociedad y la protección del medioambiente, los edificios deberán proyectarse, construirse, mantenerse y conservarse de tal forma que cumplan los siguientes requisitos básicos:

1. FUNCIONALIDAD.

Los edificios deben tener una disposición, dimensiones de los espacios y dotación de las instalaciones de modo que se facilite la adecuada realización de las funciones previstas en el edificio.
También debe garantizarse la accesibilidad: los edificios que se construyan a partir de ahora deberán facilitar "a las personas con movilidad y comunicación reducidas el acceso y la circulación por el edificio ...".
Además, darán acceso a "los servicios de telecomunicación, audiovisuales y de información...".
2. SEGURIDAD. Los edificios garantizán:

Seguridad estructural. Se debe garantizar la resistencia mecánica (cimentación, muros de carga, vigas...) y estabilidad del edificio.
Seguridad en caso de incendios. Se debe asegurar el fácil desalojo del inmueble en caso de incendio. Además debe proyectarse de modo que se pueda limitar la extensión del incendio dentro del edificio y de los colindantes y que se permita la actuación de los equipos de extinción y rescate.
Seguridad de utilización. Los edificios deben proyectarse y construirse de modo que el uso normal del edificio no suponga riesgo de accidente para las personas.
3. El edificio, en relación a la HABITABILIDAD del mismo, cumplirá los siguientes requisitos:

Higiene, salud y protección del medioambiente. El edificio no debe deteriorar el medioambiente en su entorno inmediato y garantizará una adecuada gestión de toda clase de residuos.
El edificio estará protegido frente al ruido, "de tal forma que el ruido percibido no ponga en peligro la salud de las personas y les permita realizar satisfactoriamente sus actividades".
Otro requisito básico de calidad se refiere al ahorro de energía y al asilamiento térmico. Se trata de conseguir "un uso racional de la energía necesaria para la utilización del edificio"
En general, los elementos constructivos y las instalaciones deben garantizar un uso satisfactorio del edificio.
Para el cumplimiento de estos requisitas se establecerá en el futuro el CODIGO TÉCNICO DE LA EDIFICACIÓN (conjunto de normas que establecerán las exigencias básicas de calidad, para el cumplimiento de los anteriores requisitos básicos)



Cómo se realiza la "aceptación legal" cuando se termina la obra del edificio

La RECEPCION DE LA OBRA "es el acto por el cual el constructor, una vez concluida ésta hace entrega de la misma al promotor y es aceptada por éste". Algunos aspectos importantes de este hecho son:

La recepción deberá consignarse en acto firmado.
La recepción de la obra tendrá lugar dentro de los 30 días siguientes a la fecha de su terminación acreditada en el certificado final de la obra ( a no ser que se haya pactado previamente otra plazo).
El plazo se contará a partir de la notificación efectuada por escrito al promotor.
La recepción se entenderá tácitamente producida si transcurridos treinta días desde la fecha indicada el promotor no hubiera puesto de manifiesto reservas o rechazo por escrito.
Los plazos de responsabilidad y garantía se iniciarán a partir de la fecha en que suscriba el acta de recepción, o cuando se entienda ésta tácitamente producida.
LIBRO DEL EDIFICIO

Es la documentación completa de la obra ejecutada que será entregada al promotor (por el director de la obra) y a los usuarios finales del edificio.
Incluye, además del proyecto con la incorporación de las modificaciones que se hayan producido debidamente aprobadas, el acta de recepción, la relación identificativa de los agentes que han intervenido en el proceso de edificación y las instrucciones de uso y mantenimiento del edificio y sus instalaciones.
Estas últimas (se refieren a las revisiones obligatorias o convenientes de las instalaciones -calefacción, fontanería....-del edificio y los plazos máximos recomendados, al manteniemiento de los materiales usados en la construcción, etc.) deberán ser cumplidas por el usuario final.
Responsabilidades y Garantías

Una de las principales novedades de esta Ley es la establecer de una manera concreta las garantías que deben darse en la edificación y definir las responsabilidades de cada uno de los agentes que intervienen en el proceso.

Los agentes de la edificación son todas las personas físicas o jurídicas (por ejemplo, empresas, cooperativas...) que intervienen en el proceso de la edificación. Son el promotor (art.9), el proyectista (art.10), el constructor (art.11), el director de obra (art.12), el director de la ejecución de obra (art.13), las entidades y los laboratorios de control de calidad de la edificación son entidades de control de calidad (art.14), los suministradores de productos (art.15) y los propietarios y los usuarios (art.16).

RESPONSABILIDADES

Responderán:
DURANTE 10 AÑOS: Todos los agentes que intervienen en el proceso de la edificación por los defectos que resulten de vicios o defectos que afecten a la seguridad estructural del edificio.
DURANTE 3 AÑOS: Todos los que intervienen en el proceso de la edificación, por los daños materiales del edificio, causados por vicios o defectos que afecten a la habitabilidad.
DURANTE 1 AÑO: El constructor responde de los daños materiales derivados de la deficiente construcción.
Plazo de Prescripción: Las acciones para exigir la responsabilidad prevista por vicios o defectos perscribirán EN EL PLAZO DE 2 AÑOS, a contar desde que se produzcan dichos daños.
GARANTÍAS POR DAÑOS MATERIALES OCASIONADOS POR VICIOS O DEFECTOS EN LA CONSTRUCCIÓN

*Es obligatorio suscribir para edificios destinados a vivienda:

Seguro de daños materiales para garantizar durante 10 años el resarcimiento de los daños materiales causados en el edificio por vicios o defectos que tengan su origen o afecten a la cimentación, soportes, vigas, forjados, muros de carga u otros elementos estructurales que comprometan directamente la resistencia mecánica y estabilidad del edificio.
Además la Ley fija que mediante Real Decreto podrá establecerse en el futuro la obligatoriedad de suscribir las garantías, para edificios destinados a vivienda, relativas al resarcimiento de los daños materiales:
por vicios o defectos de ejecución que afecten a elementos de terminación o acabado de las obras, (Seguro a 1 año, que podrá ser sustituido por la retención por el promotor de un 5 por 100 del importe de la ejecución de la obra).
por vicios o defectos de los elementos constructivos o de las instalaciones que ocasionen el incumplimiento de los requisitos de habitabilidad referidos a las condiciones de higiene, salud y respeto al medioambiente (Seguro a 3 años).


* Edificios que no sean viviendas: Mediante Real Decreto podrá establecerse la obligatoriedad de suscribir estas garantías para edificios destinados a usos distintos del de vivienda.

Los propietarios y usuarios

Esta Ley, en su art. 16, se refiere a las obligaciones y responsabilidades de los propietarios y usuarios.

Son obligaciones de los propietarios:

Conservar en buen estado la edificación mediante un adecuado uso y mantenimiento.
Recibir, conservar y transmitir la documentación de la obra ejecutada y los seguros y garantías con que ésta cuente.
Son obligaciones de los usuarios sean o no propitarios, la utilización adecuada de los edificios o de parte de los mismos de conformidad con las instrucciones de uso y mantenimiento, contenidas en la documentación de la obra ejecutada.