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El sector inmobiliario, en alerta
El mercado se ralentiza y las empresas que se dedican a la promoción inmobiliaria están utilizando todo tipo de recursos, desde la apuesta por las nuevas tecnologías a la salida al exterior, para mantenerse en los niveles de los últimos años
MARTA FDEZ. OLMOS 20/11/2006
El sector inmobiliario ha sido, en los últimos tiempos y junto con el de la construcción, uno de los más activos en nuestro país. Las empresas que se dedican a la comercialización de inmuebles han alcanzado cifras récords en sus resultados gracias al aumento de los precios de la vivienda, que se han disparado hasta conseguir acaparar el 42% del sueldo de las familias que están pagando un piso.
Sin embargo, los temores en torno a una posible explosión de la presunta burbuja son continuos y el sector ya se está poniendo en marcha . Los cambios incluyen desde movimientos empresariales hasta originales estrategias pensadas para captar nuevos nichos de mercado.
El patio está, por tanto, más que revuelto. Según Miguel Ruiz-Valdepeñas, director de ‘Real State’ de Deloitte, el sector de la promoción inmobiliaria se ha visto beneficiado por una coyuntura muy favorable. A la hora de adquirir una vivienda como primera residencia, por ejemplo, “tanto la inmigración como la reducción del tamaño medio de las unidades familiares han provocado un incremento de la demanda”. En el terreno de la segunda residencia, sin embargo, el empujón viene dado tanto desde dentro como desde fuera de nuestras fronteras. El resultado: “hemos crecido mucho y muy rápido”, afirma el experto.
El problema para este tipo de empresas, por tanto, se manifiesta ahora, cuando se hacen patentes signos evidentes de ralentización. Algo que, por otro lado, es “lo normal”. En opinión de Ruiz-Valdepeñas, lo raro es “que se venda todo sobre plano en seis meses”, como venía sucediendo. El temido punto de inflexión, por tanto, ya ha llegado, aunque de manera menos agresiva de la que a muchos futuros compradores les gustaría.
La situación es la siguiente: las viviendas más accesibles, monetariamente hablando, han elevado sus precios de manera vertiginosa hasta convertirse en bienes inalcanzables para los que hasta ahora se hacían con ellos: los más jóvenes o los inmigrantes, que ya no pueden hacer frente a un gasto tan elevado. Los propietarios de estas viviendas, por tanto, tardan más en deshacerse de las mismas y no pueden permitirse la compra de una mayor o de una segunda residencia, por lo que el mercado se ralentiza.
Sin embargo, según el especialista de Deloitte, la tan nombrada burbuja “no existe como tal”, aunque sí es verdad que “hay cierta tendencia a que el mercado se pare, lo que no significa que los precios bajen”. Así lo corroboró la semana pasada Miguel Sebastián en su último acto oficial como asesor político del presidente Zapatero. La única manera de que los precios cayeran sería que el índice de morosidad se disparara, algo “completamente impensable” en la actualidad, afirma Ruiz-Valdepeñas.
Estrategias para la supervivencia
Algunas de las medidas que este tipo de compañías están tomando para superar este ‘principio de crisis’ pasan, por ejemplo, por la diversificación de la actividad empresarial a otros sectores menos maduros que el de la vivienda libre, como por ejemplo el alquiler, que poco a poco está creciendo en adeptos en España. A pesar de todo, las cifras de esta práctica en nuestro país aún quedan muy lejos de las de otros países europeos donde el alquiler es mucho más habitual que la compra.
La salida al exterior es otra de las opciones que las empresas del sector están empezando a reforzar. Europa –tanto la tradicional como la del Este- es uno de sus principales objetivos, ya que en muchos países de la UE la coyuntura inmobiliaria es similar a la que se dio en España antes del boom del sector, con un mercado todavía no demasiado maduro y beneficios fiscales muy potentes entre otras ventajas.
Otro de los esfuerzos que las promotoras están haciendo para conseguir mantener sus cifras de beneficios es trabajar en la diferenciación para conseguir captar nuevos clientes. Una de las apuestas más destacadas son las nuevas tecnologías, especialmente a través de Internet. Según un estudio de la web inmobiliaria facilisimo.com, el 48% de los interesados en comprar viviendas de segunda mano se dirigen a Internet como primera fuente. En obra nueva, sin embargo, el porcentaje alcanza el 30%.
Aunque aún estamos lejos del porcentaje estadounidense, donde el 90% de los compradores de vivienda acuden a la red antes de contactar con inmobiliarias o particulares, las cifras son lo suficientemente altas como para que las empresas las tengan en cuenta a la hora de fijar sus estrategias de supervivencia.
Según uno de los principales portales inmobiliarios de nuestro país, Idealista.com, Internet se ha convertido, además de en una forma de ampliar el mercado, en un escaparate para los usuarios internacionales. La web de Idealista no sólo se constituye como una herramienta para que los propios usuarios busquen piso, sino que ya actúa como una plataforma para las inmobiliarias más tradicionales. Éstas también pueden publicar sus ofertas en el portal e incluir visitas virtuales a los inmuebles, otra de las utilidades que la tecnología le ha aportado a un sector donde los tiempos de comercialización son cada vez más largos.
Radiografía del sector
Las empresas del sector inmobiliario han protagonizado una parte importante de los movimientos empresariales del año. Algo que, por supuesto, tiene que ver con el agotamiento del ciclo residencial e inmobiliario, aunque no es ésta la única causa de que se produzcan. Renta Corporación, por ejemplo, se estrenó en Bolsa el pasado mes de abril ; los títulos de la compañía comenzaron a caer a los pocos días de su salida al mercado, aunque ya se han conseguido recuperar y actualmente se encuentran prácticamente en el mismo nivel de salida. Por su parte, Inmocaral, la inmobiliaria de Luis Portillo, ha conseguido hacerse con el control de Colonial tras lanzar una OPA, y ambas se fusionarán "en el primer trimestre de 2007", tal y como anunció Portillo. La nueva compañía se convertirá en la segunda del sector en nuestro país.
La batalla por el control de la compañía del Ibex que más se ha revalorizado en los últimos 12 meses, Metrovacesa, por parte de sus dos principales accionistas -Rivero y Sanahuja- también dio material suficiente para llenar numerosas páginas en la prensa económica, alimentando así la fiebre empresarial y, según algunos, también la burbuja inmobiliaria. Finalmente, Rivero y Soler, que hasta ahora controlaban el 12,25% de la primera inmobiliaria española, situaron su participación en el 33,88%, mientras que la familia Sanahuja elevó su paquete desde el 24,29% al 39,6%, aunque Ramón Sanahuja perdió, por decisión del Consejo de Administración, su puesto en la Comisión Ejecutiva de la compañía.
Y no podemos olvidarnos de Fadesa: Martinsa, promotora del empresario Fernando Martín, ex presidente del Real Madrid, ha presentado una OPA amistosa por el 100% del capital social de la primera a un precio 35,70 euros por acción, lo que eleva la operación a un máximo de 4.045,2 millones de euros. Esta contraprestación supone una prima del 21% sobre la cotización de Fadesa la víspera del anuncio de la operación. El éxito de la misma está asegurado, ya que Martín ha suscrito un acuerdo con la familia Jove, primer socio de Fadesa, mediante el que se compromete a vender la participación del 54,6% con que cuentan en la compañía.
Sin embargo, ante la ralentización del sector, lo lógico sería que se produjeran bajas. De momento, son las compañías financieras las que están empezando a “soltar parte de la inversión”, según Ruiz-Valdepeñas. A pesar de todo, el mercado está “muy caliente” y la tendencia clara pasa porque los precios no caigan sino que se mantengan en una inercia que ya está comenzando a dejarse notar.