Estas son unas cuantas claves para que entendais el funcionamiento de las hipotecas multidivisas ( espero sean de utilidad )

1 ) La hipoteca Multidivisa te permite contratar tu hipoteca en cualquier divisa ( incluido Euros ) y te permite cambiar cuando quieras ( dependiendo de si tu cuota la pagas mensual o trimestralmnete ) a otra divisa . Es decir ya no tienes que estar ligado a una unica divisa como ocurria antes.

2 ) “Pros” de este tipo de Hipotecas : También muy claro , el tipo de interés de la divisa escogida ; actualmente la mejor opción es el Yen japones y el Franco Suizo ( Para el resto de paises los tipos de interes estan muy altos y sus divisas son muy variables con respecto al Euro )
Además con este tipo de hipotecas ,al tener que pagar un bajo tipo de interés, desde el principio emipiezas a amortizar mucho mas capital que si fuera una hipoteca “normal” referenciada al Euribor.

3 ) Contras : Tienes que soportar los costes de cambio de divisa que cobra el Broker ; bien sean mensual o trimestralmente según lo tengas definido en la hipoteca. De todas maneras estos costes son muy bajos ( aprox. 2 o 3 por mil de cada cuota , normalmente con un minimo de 6 Euros) ( Por ej. Para una cuota de 900 Euros al mes tendrias que pagar de comision al Broker unos 1,8 Euros)

4 ) Pros ó Contras : Aquí viene el segundo punto importante de este tipo de hipotecas
( para mi el primero son los Tipos de interes ) y es el Cambio de Divisa.
Como normalmente tienes que pagar tu cuota cada mes o trimestre debes realizar el cambio de Euros a la divisa escogida en tu hipoteca . Con lo cual si la moneda de tu hipoteca de devalua con respecto al Euro tu cuota será más barata ; por el contrario si en ese periodo de tiempo ( repito uno o tres meses según cuando tengas que pagar tu cuota ) la divisa elegida se revaloriza con respecto al Euro tu cota se incrementará.
Como veis el cambio de divisa puede jugar a vuestro favor o en vuestra contra.
En el peor de los casos se puede llegar a deber más dinero del solicitado : Respuesta Si
En el mejor de los casos puedes reducir tu deuda en un 10 , 20 , 30 %,.. : Respuesta Si.

Tambien existen maneras de minimizar los riesgos del cambio de divisas ( contratación de seguros , compra de divisas cuando este devaluada , que tu Banco te aplique un diferencial diferente según tengas la hipoteca en una divisa extranjera o referenciad al Euribor , ..)

Estas son unas cuantas claves del funcionamiento de las Hipotecas Multidivisas ; si alguno quiere información mas personal de su caso podeis enviarme un correo a
Muldiv06@yahoo.es .> Muldiv06@yahoo.es .

Un saludo,

perodona, y cuales son los bancos que ofrecen esa hipoteca.?

Hola a todos!

Nosotros la hemos encontrado en el Banco Popular, Bankinter y se anuncian en el Barclays. También hemos leído que el Banco Sabadell se ofrecen (por gente que las ha mirado), pero en las oficinas que hemos preguntado nos han contestado que no. Es probar a ver si va por zonas.

Hasta luego!

Qué interesante es esto!!, pero si tú ya crees que se va a revalorizar... te puedes cambiar?? osea... que tienes que elegir una fija o puedes ir cambiando segun el mercado?

Esto es muy interesante ¿pero este tipo de creditos no arruino a varias empresas a principios de los 90?

Si claro, aquí está el enlace (esuqelintelnetesmucotilla:

http://premium.vlex.com/actualidad/Banca-Empresa/Peligro-recurrir-creditos-baratos-yenes-invertir/2100-217349,01.html)

Nemo4... me has dejado a mediassss!!! jajajajjaa
quería leer más y vale dinero uuufff...
Pero te puedes cambiar de moneda si prevees o pasa esto??? (que se fortalezca esa moneda vaya). O tienes que seguir con esa mondeda pase lo que pase??

Como he comentado en el primer correo puedes elegir la divisa que quieras ( aunque las más rentables son los Yenes y los francos suizos ) y puedes cambiarte cuando lo estimes oportuno a cualquier otra divisa incluida el Euro.
Tambien indicar que este producto no es comparable al articulo al que se refiere nemo4 ; esto es un credito hipotecario en multidivisas es decir que no esta referenciado a una unica divisa como puede ocurrir con un credito de consumo o personal que es el que aparece en el articulo.

Como indique hay metodos para minimizar el riesgo divisa , pero hoy en dia con el euribor estando a niveles del 3,76% creo que es interesante consultar un producto cuyo interes es del 0,46% en caso de los yenes y del 1,81% en caso de los Francos . Solo teneis que echar unas cuentas y vereis que la diferencia en cuanto al pago de intereses es enorme.

Un saludo,

muldiv06@yahoo.es

Gracias por la aclaración y por la información, es una buena alternativa, y muy interesante en los tiempos que corren. Espero que no cambies de e-mail porque me he apuntado tus comentarios para que el año que viene cuando firme la hipoteca poder tener esta posibilidad en cuenta.

Hola a todos!

nosotros hemos estado preguntando en Bankinter sobre este tipo de hipotecas y la verdad es que nos hemos quedado con la boca abierta, sobre todo por el ahorro que puedes llegar a tener. Tiene sus riesgos pero como en todos los casos.
Yo tengo una duda, se puede contratar una hipoteca multidivisas como una segunda hipoteca en las mismas condiciones?.
Gracias!

Lur,

No entiendo muy bien tu pregunta . ¿ Puedes explicarte un poco mas ?

Un saludo,

muldiv06@yahoo.es

Me explico, actualmente tengo una hipoteca sobre mi vivienda habitual. Estoy interesada en comprar una segunda vivienda y necesito una segunda hipoteca. Podria constituir una segunda hipoteca en multidivisas en las mismas condiciones que una primera hipoteca?.
Espero haberme explicado mejor:)

Lur,

Si que podrias contratar una segunda hipoteca , pero depende de tu riesgo crediticio el que una entidad bancaria te conceda una segunda hipoteca.
En estos casos sé que los bancos hacen una hipoteca cubriendo ambas viviendas ( en las porcentajes proporcionales ).

Si quieres ponte en contacto conmigo por correo (muldiv06@yahoo.es) y puedo echar un vistazo a la viabilidad de una segunda hipoteca en multidivisas.

Un saludo,

muldiv06@yahoo.es

El mejor banco q hace multidivisas es el Banco de Valencia. Son gente muy profesional,especialmente en la oficina que tienen en Getafe (C/San Vicente, 5) Tfno 916018116

Hola a todos!

un consejo que os damos si os vais a mirar la hipoteca multidvisa es que os andéis todas las oficinas antes de entregar papeles. Las diferencias entre oficinas de la misma entidad son para pensárselo. En bankinter si te hace el estudio una oficina, ninguna más te lo puede hacer.

Hemos visitado varias oficinas de esta entidad y no hay dos que coincidan en sus condiciones. Como ejemplo, en una oficina nos cobraran un 2% de apertura y en otra un 0,2%. En otros bancos pasa algo parecido. El problema es que muchas veces tienes que avisar antes, porque desconocen el producto. En la zona centro está más extendida.

También las ofrece Caixa Catalunya y Bancaja. Otra opción es ir a un broker hipotecario. Una vez hecha, también se puede acudir a ellos para que te envíen informes y te aconsejen cuando cambiar de divisa y a cual.

Links de otros foros interesantes:
http://foros.abanfin.com/viewtopic.php?t=5191&postdays=0&postorder=asc&start=0

http://foros.plangeneralcontable.com/viewtopic.php?t=6009&highlight=multidivisa

http://foros.plangeneralcontable.com/viewtopic.php?t=5191&highlight=multidivisa

http://foros.plangeneralcontable.com/viewtopic.php?t=5717&highlight=multidivisa

Antiguamente lo que se hacía eran hipotecas en divisas (en una única)y no podías cambiar. Por las fluctuaciones de los cambios hubo mucha gente que perdió dinero. Hoy en día como puedes cambiar,incluido al euro, el riesgo baja considerablemente, pero has de estar supervisándola. Las comisiones de cambio de una divisa a otra, están sobre el 0,2% del capital pendiente.

Hasta luego!

A todos,

Clyo tiene razón , se pueden encontrar diferencias apreciables incluso entre sucursales de una misma entidad.
Yo me dedico a gestionar la tramitación de hipotecas multidivisas y mejorar ( o por lo menos intentarlo ) las condiciones que os ofrecen . ( Yo trabajo con varias entidades y tengo múltiples clientes con lo cual puedo conseguir normalmente mejores condiciones que si va un particular a preguntar ).

Este es un producto a valorar debido a los bajos tipos de interes actuales en Japón ( 0,46% ) y Suiza ( 1,81% ) respecto al Euribor que está ya al 3,81%.
Por ejemplo para una hipoteca de 250000 Euros a 30 años si lo haceis con el Euribor os saldria una cuota mensual de unos 1200 euros ; sin embargo si lo hicierais en Multidivisa seria :
- En caso de hacerlo en Yenes : Cuota mensual de 833 Euros
- En caso de hacerlo en Francos suizos : Cuota mensual de 995 euros

Como veis la diferencia es considerable , a parte que con estas hipotecas pagas mucho mas capital desde el principio ( aproximadamente dos tercios de capital y un tercio de intereses )

En fin , creo que es algo a considerar , por lo tanto si estais interesados en obtener mas informacion ( ya que la que hay en Internet es muy escasa ) podeis enviarme un correo sin ningun compromiso a muldiv06@yahoo.es

Muchas gracias por vuestra atencion y un saludo,
muldiv06@yahoo.es

Buenas noches.
por lo que he oído, con esta hipoteca solo te financian hasta el 70% del valor del piso, es eso cierto?
que plazo máximo suelen tener para devolución del préstamo, 30 años? 35? 40?
Es cierto que es algo más cara de constituir?
ME apunto tu correo Muldiv, poque es un producto que me interesa bastante y del que no hay mucha información...
Por cierto, me choca mucho que exista tanta diferencia de unas oficinas a otras... curioso...
Ta luego

Bison,

El importe maximo a solicitar con este tipo de hipotecas es el 80% de la tasacion. En cuanto al plazo maximo suele ser 30 años aunque hay alguna excepcion ( yo solo conozco una entidad que lo hace) que permite mayor plazo.

No es cierto que sea mas cara de constituir . Los costes de notaria , registro , AJD , tasacion ,... son exactamente iguales que los de una hipoteca "normal" referenciada al Euribor.

Un saludo,
muldiv06@yahoo.es

Puede que este tipo de hipotecas vengan restringidas en los contratos de compra-venta y llegado el momento me impidan formalizarla?

No creo que ninguna inmobiliaria o constructora ponga condiciones al tipo de hipoteca en los contratos de compra venta. ( además no creo que sea legal ).

Ten en cuenta que la inmobiliaria lo unico que quiere es que le pages el piso que le has comprado , da igual si lo pagas "a toca teja" o con cualquier tipo de hipoteca.

Un saludo,
muldiv06@yahoo.es

Yo estoy encantada con mi hipoteca en multidivisas, la tengo en Yenes Japoneses desde hace 2 años, a mi la subida del Euribor no me afecta para nada.

Lo bancos deberian de explicar este tipo de hipotecas, pero claro, no les interesa...
Algunos te dicen que ni de coña, y los que te dan condiciones, varian de unos bancos a otros, yo la hice con un broker como pueda ser muldiv y me consiguió mejores condiciones que las que me daba el propio banco.

Os la recomiendo 100x100
Salu2.

tengo una serie de dudas:

1. es muy alta la comisión que se lleva el broker,

2. estas hipotecas llevaran una serie de comisiones de apertura, cancelacion, en la mayoría de las hipotecas normales la de apertura si pides un 80%, es 0, las condiciones podrían ser las mismas?

3. los bancos que interes cobran, o sea si se trata de marcos suizos 1,80 más un diferncial que ellos ponen?
ese diferencial es tan ventajoso como el 0,33 que estan dando algunos bancos o es mayor y por lo tanto no compensa.

4.si pagas mensulmente en una hipoteca por ejemplo de 1000 euros que comisión te cobran por hacer el cambio a marcos o yenes.

5. estas hipotecas también te exigen, seguros de vida, tarjetas, etc.

gracias por todo.

Cancerbero,

Permiteme que te conteste en la medida de mis posibilidades a tus cuestiones.

1. es muy alta la comisión que se lleva el broker,
Esto es muy relativo , depende de lo que consideres alta evidentemente si yo te gestiono una hipoteca de este tipo y te consigo una serie de condiciones lo suyo es cobrar por el trabajo hecho . ¿cuanto? pues depende de cada "broker" o empresa que se dedica a esto ( si tienes interes en conocer mis condiciones puedes enviarme un correo a muldiv06@yahoo.es). Ahora bien te aseguro que dependiendo de la cuantía de la hipoteca a lo mejor en 4 o 5 meses has amortizado el dinero pagado por la comision.

2. estas hipotecas llevaran una serie de comisiones de apertura, cancelacion, en la mayoría de las hipotecas normales la de apertura si pides un 80%, es 0, las condiciones podrían ser las mismas?
Las condiciones de apertura y cancelación varian en cada entidad bancaria e incluso entre sucursales de un mismo banco . Este tipo de hipotecas no son una excepción .
Cierto que es casi imposible que consigas una comision de apertura del 0% , pero las de cancelación si pueden acercarse o ser el 0%.

3. los bancos que interes cobran, o sea si se trata de marcos suizos 1,80 más un diferncial que ellos ponen?
ese diferencial es tan ventajoso como el 0,33 que estan dando algunos bancos o es mayor y por lo tanto no compensa.
Como dices , los bancos cobran el LIBOR de la divisa escogida + el diferencial que aplican . Insisto , este diferencial varia entre bancos e incluso entre sucursales de un mismo banco , pero suelen rondar entre el 1% y el 1,25% . Te pongo un ejemplo del tipo de interes total a pagar comparando con el Euribor:
- En Yenes el LIBOR esta sobre el 0,48 con lo cual el tipo de interes total seria del 1,48%
- En Francos Suizos el LIBOR esta sobre el 1,81 con lo cual el tipo de interes total seria del 2,81%
- En Euros el Euribor esta ya sobre el 3,9% con lo cual si aplicamos un diferencial de 0,45%(creo que puede ser una media aceptable ) el total seria de 4,35% .
Por lo tanto imagina los intereses de menos que pagarias si lo hicieras por ejemplo en Yenes.

4.si pagas mensulmente en una hipoteca por ejemplo de 1000 euros que comisión te cobran por hacer el cambio a marcos o yenes.
La comision de cambio de divisa ( da igual que sea francos suizos o yenes ) suele oscilar entre el 0,2% y 0,3% con lo cual para 1000 euros pagarias entre 2 y 3 Euros.

5. estas hipotecas también te exigen, seguros de vida, tarjetas, etc.
No te lo exigen ( tambien depende de cada entidad ) , pero es cierto que puede ayudar a conseguir condiciones mas favorables

Espero haberte ayudado

Un saludo,
muldiv06@yahoo.es

gracias muldiv, me ha sido de gran ayuda dentro de un año me darán la vivienda, si siguen así las condiciones me pondré en contacto contigo.

sólo tengo una duda, la comisión del cambio de divisa que suele oscilar entre el 0.2 y 0.3 cuando lo hagas se aplicara para la totalidad de la hipoteca, por ejemplo de el o.2 de 100000 o el 0.2 de la cuota mensual.

y otra cosa mas, tu eligirias cada mes, por tanto en que divisa quieres que se haga?

Cancerbero,

Se puede decir que hay 2 cambios de divisa a considerar :
- el primero es el que tienes que efectuar en cada pago de cuota ( en este tipo de hipotecas las cuotas pueden ser mensuales o trimestrales ) por lo tanto pagarias el 0,2% o 0,3% del importe de tu cuota.
- la segunda consideración es si decides en um momento dado cambiarte de divisa , es decir , si tu hipoteca por ejemplo en yenes decides pasarla a Francos Suizos . Entonces deberas pagar el 0,2% o 0,3% del importe restante que te queda por pagar de tu hipoteca. ( algunas entidades no te cobran nada por hacer este cambio )

Tu puedes cambiar completamente de divisa en cada pago de cuota , bien sea mensual o trimestral , pero te aseguro que en la práctica no se realiza ( si es que se realiza )un cambio de divisa en unos cuantos años.

Entonces, es recomendable?

Señores yo trabajo en una entidad mas precisamente en el centro hipotecario y si necesitais información de estas operaciones no dudeis en preguntarmen ya que soy yo quien las formaliza.

saludos

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Marc Brieva
Agente bancario
646 14 37 68

Chicos y chicas, si vais ahogados - mejor evitar este tipo de hipotecas por el riesgo que puede suponer ante fluctuaciones más que probables del tipo de cambio.
Pero si tenéis un colchón - el riesgo puede valer la pena.

Muldiv,
Me gustaria saber tu opinión sobre cuál crees que es la mejor divisa para pedir una hipoteca multidivisa en Enero 2007. El Yen está muy depreciado y dicen que la tendencia es que cambie, pero ¿a largo plazo?. ¿Crees que sería recomendable empezar con Yenes y si empieza a apreciarse, cambiar al Franco Suizo? O directamente empezar con francos?
Muchas gracias,
Yens

Si me permites Yens se que la pregunta va dirigida a Multiv, yo creo que esta respuesta depende de ti, ya que cuando formalizas un PH Multidivisas, el riesgo es alto es decir la formalización del PH dependera de lo que tu puedas asumir.

mi consejo es si eres demasiado ariesgado formaliza en Yenes, con la premisa de que el yens es la moneda mas baja ahora mismo y la tendecia dice que se debera apreciar.

Ahora bien si quieres asumir parte del riesgo pero algo mas conservador formaliza en Francos suizos ( Pais Europeo con 9 años de escasas fluctuasiones es decir menos volatil), evidentemente la diferencia es sustancial de yenes y francos frente al Euro.

Saludos,

Marc

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Marc Brieva
Agente bancario
646 14 37 68

Otra duda, bueno no recuerdo haberla leida. Allá voy: ¿se puede amortizar capital? Es decir, si tengo cuotas mensuales de por ej de 850 € con divisas suizas y quisiera pagar 1000 o lo que sea para quitarme años, ¿se puede hacer? ¿Hay que pagar intereses al banco del mismo tipo o son más? ¿el borker también interviene?
Me parece una opción interesante, pero lo que no veo claro es que cada vez que se cambie de divisa (no siempre van estar a nuestro favor, lamentablemente las guerras, petróleo, etc en 20-30 años darán mucho que hablar y que influir en las dichosas divisas) haya que pagar el 0.2 o 0.3 % de todo el capital que te quede (de 250.000 € son 500 o 600 €, una pasada, pero claro, en una hipoteca con Divisas actualemente ahorras para ese capital 200 € (suizos) o 400 € (yenes) al mes, y entonces será cuestión de hacer números. Imagino que aquí radica el riesgo, no se.
Por cierto, para vuestras cuentas, aqui tenéis una calculadora de cuota independientemente del interes que pongais: http://www.habitaclia.com/simulador/calchipoteca.htm

Haciendo unas cuentas rápidas, y aunque no reales (no sabremos como estará el precio del dinero en 30 años)para una hipoteca de 250.000 € a 30 años, fijaos la diferencia de lo que hay que pagar en total(a parte de gastos de apertura y demas):

Yenes (tipo interes total 1,48 %): 308.800 € (858 €/mes)
Francos suizos (tipo interes total 2,81 %): 370.800 € (1028 €/mes)
Euros (tipo interes total 4,25 %): 442.440 € (1229 €/mes)

Gran diferencia pero con riesgo claro. Habrá que hechar cuentas en serio (371 € de diferencia ente yenes y € en 3 meses ya te da mas que el 0.2 % de cambio (500 €), se siguen ganando 613 € cada trimestre, y no siempre habrá que cambiar de divisa. No se.
Por lo menos habrá que estudiarlo más en serio.

Saludos y gracias