Consultorio Comunidades de Propietarios

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NuevosVecinos.com y Communitas ponen a vuestra disposición este consultorio, en el que un grupo de expertos en gestión de comunidades (administradores colegiados, abogados, economistas) ponen a vuestro servicio los recursos humanos y materiales (jurisprudencia, ejemplos, casos prácticos, etc.), de una manera gratuita, para la resolución de las consultas relacionadas con la comunidad de propietarios del usuario.
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En mi comunidad han aprobado por mayoría instalar una caseta para el conserje y pasar derramas para hacerlo. Me puedo negar a pagar esa derrama? ya que en la ley no veo claro si debo hacerlo. Gracias por adelantado
Autor: guillermo
Fecha: 27/4/2008
Estimado Guillermo, En principio, te podrías oponer si la instalación de la caseta fuera considerada claramente innecesaria y la derrama excediera de tres mensualidades ordinarias. No obstante, esta calificación de si la obra es necesaria o no para el inmueble, contenida en el art. 11 de la LPH, la decide la mayoría de la Junta, no es suficiente que algunos propietarios digan que son “innecesarias o mejoras”, porque entonces bastaría hacer constar esta oposición, con o sin razón, para que estuvieran exonerados del pago (si la derrama excede de tres mensualidades ordinarias) que es el tope que establece el apartado 2 del citado precepto. Pero esta limitación solo cuenta cuando esas obras no son, como decimos, necesarias o convenientes para el inmueble. En definitiva, todos los propietarios están obligados a participar en las derramas, los que han votado a favor y los que lo han hecho en contra. La única posibilidad de los disidentes es acudir a la impugnación judicial del art. 18 acreditando el exceso de las obras a tenor la naturaleza y características del inmueble. Es decir, estamos ante un concepto jurídico indeterminado que debe ser valorado en cada caso concreto, pero de lo que no hay duda es que el criterio de la mayoría de la Junta se impone al resto, repetimos salvo que consigan sentencia judicial a su favor. Communitas.es Simplifica tu vida


Somos una Comunidad de 126 vecinos y tenemos el Administrador que puso la promotora. Aún nom hemos solucionado tras varios trámites las deficiencias de obra. Las actas no recogen información relevante de las reuniones. El último acta tiene defectos por todas partes: las cuotas de participación de asistentes no coinciden, no realizo literalmente la lectura del acta y aprobación del acta anterior, no realizó el punto Ruegos ynPreguntas del Orden del día pues se cabreó y punto, falsea el resultado de una votación para echar al conserje, no está firmada por el presidente, el cambio de presidente lo indica mal según acuerdo anterior, omite una explicación sobre la impuganción de un punto de un acta que ha derivado en juicio, perdido por la comunidad en primera instancia.. Permite incumplimiento de horario y no buen realizado de trabajos al conserje... El juicio celebrado por motivo de la impugnación de un punto de un acta realizada por una vecino se podía haber evitado. El administrador falseo la información a los vecinos sobre unas obras en un trastero sin licencia del ayto ni de la comunidad. La sentencia dice que no hay concordancia entre el orden del dia de la convocatoria y el contenido del acta, el acta tras una explicación farragosa de las obras dice que ..."todo ello se aprobó por unanimidad" y no hubo ni votación y menos unaminidad. es decir pretenció dar autorización implicita a las obras.. El acta última es de la reunión del 2 de abril. Cómo se puede dar por nulo el acta por la cantidad de defectos formales que contiene si no va a celebrar la próxima reunión en el plazo de 30 días posteriores para no aprobarla entonces? No quiere hacer una reunión extraordinaria para explicar el resultado de la sentencia y ganar tiempo para agotar el plazo de apelación. Qué podemos hacer para quitarlo? Estamos pensando un grupo de vecinos hacer campaña informativa de la sentencia de impuganción entre un buen número de vecinos que puedan estar en contra de su pésima gestión y pedir al nuevo presidente que le traslade una petición de junta extraordinaria urgente para tratar el tema de la sentencia para que se enteren todos, el tema de nueva votación de despedo del conserje, y aclaración del las obras del trastero por si conseguimos llevar a juicio al propietario de dicho trastero para evitar que vuelva a dar al trastero uso residencial ... En fin, espero haberme explicado bien en este largo texto para que me aportéis la información necesaria para actuar correctamente. Gracias mil por anticipado,
Autor: Lola
Fecha: 27/4/2008
Estimada Lola, Si los propietarios interesados sumáis el 25% de las cuotas y de propietarios, podéis solicitar al Presidente que convoque directamente una Junta Extraordinaria cuanto antes con los asuntos del Orden del Día de interés, aunque hayan sido acordados en reunión reciente, con la facultad de esta Junta de Propietarios de poder revocar o confirmar las decisiones anteriores (ej: despido conserje, autorización obras supuestamente ilegales, etc) Si el Presidente se niega a convocar una Junta que la solicitan más del 25% de las cuotas y la cuarta parte de propietarios, existe jurisprudencia en el sentido de que se puede hacer directamente por los solicitantes que alcancen el quórum antes indicado y que determina el art. 16.1 de la Ley de Propiedad Horizontal, debiendo figurar en el escrito el orden del día que se considere oportuno y firmando la citación todos los interesados. Communitas.es Simplifica tu vida


Si queremos pintar la escalera y el portal y queremos enpezar a hacer las cosas bien por cuota de participacion,un vecino puede oponerse y decir que a partes iguales como se a echo siempre aunque no este escrito en ningun sitio .Tiene que ser por unanimidad el cambiar por cuotas de participacion o por mayoria?¿si tiene una buardilla que tiene que subir por la escalera comun tambien tendria que pagar eltanto por ciento que le corresponde o esta exento de pago ?todo segun la ley horizontal como seria un saludo
Autor: vecinos
Fecha: 27/4/2008
Estimado propietario/a, Para cambiar el sistema de participación en los gastos se necesita del acuerdo unánime de la Junta de Propietarios, pues es una modificación en el Título y así lo exige el artículo 17.1 de la Ley de Propiedad Horizontal. Ahora bien, si se lleva varios años pagando por igual y las cuentas son aprobadas en este sentido, esto ha supuesto el cambio, ya que nadie ha impugnado y todos han mostrado su conformidad expresa o tácita. Si ello es así, ninguno de los propietarios que ha aceptado esta actuación, puede ahora exigir que los gastos se repartan por el coeficiente, actuando en contra de sus propios actos. Si se aprobara por unanimidad el cambio a un sistema de pago por coeficientes, la buhardilla tendría que pagar según el coeficiente que tenga asignado en la Escritura de Obra Nueva y División Horizontal o en la escritura de compra-venta de la propiedad, como el resto de propietarios. Communitas.es Simplifica tu vida


Me entregaron mi piso hace algo mas de tres semanas, la comunidad no está constituida, porque segun la promotora falta por entregar 42 pisos, somos una promoción de 248 viviendas, es posible realizar la constitucion de la comunidad de vecinos temporal en una reunion de propietarios si asisten a la misma aquellos propietarios que no han firmado escritura o la promotora lo puede evitar, en cuyo caso que podemos hacer. Tenemos multitud de problemas, garajes inundados goteras por doquier, filtraciones, etc.. Algunos vecinos pensamos que a comunidad una vez cosntituida aunque sea de manera temporal puede ayudar a resoilver algunos problemas. Gracias de antemano
Autor: Manuel Padill
Fecha: 19/4/2008
Estimado Manuel, Se supone que existen escrituras de división horizontal, con lo cual la comunidad ya existe de hecho aunque todavía estén a nombre del promotor 42 pisos, pues se dan las previsiones del art. 392 y siguientes del Código Civil y de la Ley de Propiedad Horizontal. Por lo tanto, es suficiente que el promotor o cualquiera de los propietarios convoque la primera Junta y se adopten los acuerdos oportunos (ej: nombramiento de Presidente) para que comience el oportuno funcionamiento de la comunidad y el Presidente proceda a la constitución formal de la comunidad (1- legalizar el libro de Actas, 2- solicitar el CIF de la Comunidad y 3- abrir la C/C de la Comunidad). Recuerda que la doctrina y jurisprudencia consideran valida esta primera citación, aunque no se cumplan los requisitos del art. 16.1 de la LPH, pues es obvio que todavía no existe Presidente ni se conocen los propietarios para conseguir la firma del 25% de número o de cuotas. De esta manera, vuestra posición para reclamar defectos o vicios a la constructora quedará en una mejor posición. Communitas.es Simplifica tu vida


Mi cuñado es presidente de una comunidda recien creada. Son 60 pisos, actualmente se han vendido solo 30 unidadesy el resto son todavia propiedad de la promotora. ¿la promotora debe de hacer frente tambien a las cuotas establecidas por la comunidad, por cada uno de los pisos no vendidos? Saludos Gracias
Autor: Jesús Alonso
Fecha: 19/4/2008
Estimado Jesús, El criterio que siempre ha mantenido Communitas es que aquellas cláusulas que se introducen en el Título por la promotora (no pagar hasta que no vendan, abonar solo parte de los gastos, etc), no tienen validez legal, por ser contrarias a la Ley, y así lo especifica de forma clara la Disposición Final Primera de la Ley de Propiedad Horizontal. Es inadmisible que los pisos de la promotora no vendidos no paguen los gastos de la comunidad, pues eso significa que el resto de propietarios tienen que poner ese dinero para hacer frente a la conservación y mantenimiento del inmueble. Consideramos por tanto que si en la Junta de Constitución de la Comunidad, donde se nombró Presidente a tu cuñado, se aprobó un presupuesto donde las cuotas tienen, por ejemplo, carácter mensual, es correcto y obliga a todos, incluso a la promotora, salvo que esta empresa, como propietaria, lleve a cabo la impugnación judicial y consiga la paralización de dichos acuerdos, en virtud de lo dispuesto en el artículo 18.4 de la Ley de Propiedad Horizontal, algo que nos parece muy difícil de conseguir. Communitas.es Simplifica tu vida


Tenemos como macrocomunidad (comunidad compuesta por varias subcmunidades que siempre funcionaron aisladamanete pero que en escritura aparece como tal)hacer frente a unas obras por desperfectos en la fachada que son peligrosas. Queremos reparar pero presidente y administrador , asesorados por un vecino abogado quieren incluir mas arreglos que les benefician. La diferencia entre lo obbligado por el ayuntamiento y lo que ellos proponen es de 3000€, no hay cuota mensual pues la comunidad no llego a funcionar jamas. Dicen que ademas el pago unos 5000€ daran 3 meses para hacerlo efectivo o sino nos denunciaran para embargarnos. Yo soy trabajador con dos hijos y mujer que no puede trabajar, 2 pequeños prestamos de unos 6000€ en total, tan solo tengo mi piso como patrimonio si me embargan u obligan a hipotecar no podre hacer frente a los pagos, ademas estamos en la subcomunidad pagando la adecuacion del ascensor ,9000€ a repartir en 6 vecinos. Que puedo hacer??????
Autor: Enrique
Fecha: 19/4/2008
Estimado Enrique, Si la Junta aprueba que, aprovechando la obligación que le ha comunicado el Ayuntamiento para subsanar deficiencias de la fachada, se haga ya una reforma superior, el acuerdo necesitará de la aprobación de la mayoría, pues ésta es la que marca en principio si la obra es conveniente para la buena conservación actual y futura de estos servicios comunes. Los propietarios que estén en contra de esta reforma “superior” tendrán que aceptar esta postura mayoritaria si la derrama o el coste no supera las tres mensualidades que establece el apdo. 2 del citado art. 11; aunque en el supuesto de que supere este límite, igualmente tendrán que admitir la decisión de la mayoría, y pagar lo que corresponda, salvo que acudan a la impugnación judicial del art. 18.1 c), naturalmente acreditando técnicamente que las obras aprobadas son excesivas y carecen de justificación. Lo más aconsejable sería, en este caso, negociar con la empresa que va a ejecutar las obras un periodo suficientemente largo (6-12 meses) de pago, para que todos los propietarios puedan afrontar las derramas mensuales de un modo razonable. Communitas.es Simplifica tu vida

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