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Hipotecas, Créditos, Préstamos, Tasaciones, ... Todas las dudas respecto al mercado hipotecario

Todo sobre Hipoteca Multidivisas

Actualizado 14/11/2011
195185 lecturas acumuladas
Autor
Tema
Fecha
oct.-2006
47 mens.
Usuario Ocasional
17/11/2006 16:45
A todos,

Clyo tiene razón , se pueden encontrar diferencias apreciables incluso entre sucursales de una misma entidad.
Yo me dedico a gestionar la tramitación de hipotecas multidivisas y mejorar ( o por lo menos intentarlo ) las condiciones que os ofrecen . ( Yo trabajo con varias entidades y tengo múltiples clientes con lo cual puedo conseguir normalmente mejores condiciones que si va un particular a preguntar ).

Este es un producto a valorar debido a los bajos tipos de interes actuales en Japón ( 0,46% ) y Suiza ( 1,81% ) respecto al Euribor que está ya al 3,81%.
Por ejemplo para una hipoteca de 250000 Euros a 30 años si lo haceis con el Euribor os saldria una cuota mensual de unos 1200 euros ; sin embargo si lo hicierais en Multidivisa seria :
- En caso de hacerlo en Yenes : Cuota mensual de 833 Euros
- En caso de hacerlo en Francos suizos : Cuota mensual de 995 euros

Como veis la diferencia es considerable , a parte que con estas hipotecas pagas mucho mas capital desde el principio ( aproximadamente dos tercios de capital y un tercio de intereses )

En fin , creo que es algo a considerar , por lo tanto si estais interesados en obtener mas informacion ( ya que la que hay en Internet es muy escasa ) podeis enviarme un correo sin ningun compromiso a muldiv06@yahoo.es

Muchas gracias por vuestra atencion y un saludo,
muldiv06@yahoo.es
oct.-2006
43 mens.
Usuario Ocasional
  Bison
18/11/2006 02:29
Buenas noches.
por lo que he oído, con esta hipoteca solo te financian hasta el 70% del valor del piso, es eso cierto?
que plazo máximo suelen tener para devolución del préstamo, 30 años? 35? 40?
Es cierto que es algo más cara de constituir?
ME apunto tu correo Muldiv, poque es un producto que me interesa bastante y del que no hay mucha información...
Por cierto, me choca mucho que exista tanta diferencia de unas oficinas a otras... curioso...
Ta luego
oct.-2006
47 mens.
Usuario Ocasional
20/11/2006 12:44
Bison,

El importe maximo a solicitar con este tipo de hipotecas es el 80% de la tasacion. En cuanto al plazo maximo suele ser 30 años aunque hay alguna excepcion ( yo solo conozco una entidad que lo hace) que permite mayor plazo.

No es cierto que sea mas cara de constituir . Los costes de notaria , registro , AJD , tasacion ,... son exactamente iguales que los de una hipoteca "normal" referenciada al Euribor.

Un saludo,
muldiv06@yahoo.es
sep.-2005
71 mens.
Usuario Habitual
20/11/2006 12:51
Puede que este tipo de hipotecas vengan restringidas en los contratos de compra-venta y llegado el momento me impidan formalizarla?
oct.-2006
47 mens.
Usuario Ocasional
20/11/2006 15:05
No creo que ninguna inmobiliaria o constructora ponga condiciones al tipo de hipoteca en los contratos de compra venta. ( además no creo que sea legal ).

Ten en cuenta que la inmobiliaria lo unico que quiere es que le pages el piso que le has comprado , da igual si lo pagas "a toca teja" o con cualquier tipo de hipoteca.

Un saludo,
muldiv06@yahoo.es
oct.-2006
766 mens.
Usuario Muy Frecuente
22/11/2006 18:16
tengo una serie de dudas:

1. es muy alta la comisión que se lleva el broker,

2. estas hipotecas llevaran una serie de comisiones de apertura, cancelacion, en la mayoría de las hipotecas normales la de apertura si pides un 80%, es 0, las condiciones podrían ser las mismas?

3. los bancos que interes cobran, o sea si se trata de marcos suizos 1,80 más un diferncial que ellos ponen?
ese diferencial es tan ventajoso como el 0,33 que estan dando algunos bancos o es mayor y por lo tanto no compensa.

4.si pagas mensulmente en una hipoteca por ejemplo de 1000 euros que comisión te cobran por hacer el cambio a marcos o yenes.

5. estas hipotecas también te exigen, seguros de vida, tarjetas, etc.

gracias por todo.
oct.-2006
47 mens.
Usuario Ocasional
22/11/2006 19:10
Cancerbero,

Permiteme que te conteste en la medida de mis posibilidades a tus cuestiones.

1. es muy alta la comisión que se lleva el broker,
Esto es muy relativo , depende de lo que consideres alta evidentemente si yo te gestiono una hipoteca de este tipo y te consigo una serie de condiciones lo suyo es cobrar por el trabajo hecho . ¿cuanto? pues depende de cada "broker" o empresa que se dedica a esto ( si tienes interes en conocer mis condiciones puedes enviarme un correo a muldiv06@yahoo.es). Ahora bien te aseguro que dependiendo de la cuantía de la hipoteca a lo mejor en 4 o 5 meses has amortizado el dinero pagado por la comision.

2. estas hipotecas llevaran una serie de comisiones de apertura, cancelacion, en la mayoría de las hipotecas normales la de apertura si pides un 80%, es 0, las condiciones podrían ser las mismas?
Las condiciones de apertura y cancelación varian en cada entidad bancaria e incluso entre sucursales de un mismo banco . Este tipo de hipotecas no son una excepción .
Cierto que es casi imposible que consigas una comision de apertura del 0% , pero las de cancelación si pueden acercarse o ser el 0%.

3. los bancos que interes cobran, o sea si se trata de marcos suizos 1,80 más un diferncial que ellos ponen?
ese diferencial es tan ventajoso como el 0,33 que estan dando algunos bancos o es mayor y por lo tanto no compensa.
Como dices , los bancos cobran el LIBOR de la divisa escogida + el diferencial que aplican . Insisto , este diferencial varia entre bancos e incluso entre sucursales de un mismo banco , pero suelen rondar entre el 1% y el 1,25% . Te pongo un ejemplo del tipo de interes total a pagar comparando con el Euribor:
- En Yenes el LIBOR esta sobre el 0,48 con lo cual el tipo de interes total seria del 1,48%
- En Francos Suizos el LIBOR esta sobre el 1,81 con lo cual el tipo de interes total seria del 2,81%
- En Euros el Euribor esta ya sobre el 3,9% con lo cual si aplicamos un diferencial de 0,45%(creo que puede ser una media aceptable ) el total seria de 4,35% .
Por lo tanto imagina los intereses de menos que pagarias si lo hicieras por ejemplo en Yenes.

4.si pagas mensulmente en una hipoteca por ejemplo de 1000 euros que comisión te cobran por hacer el cambio a marcos o yenes.
La comision de cambio de divisa ( da igual que sea francos suizos o yenes ) suele oscilar entre el 0,2% y 0,3% con lo cual para 1000 euros pagarias entre 2 y 3 Euros.

5. estas hipotecas también te exigen, seguros de vida, tarjetas, etc.
No te lo exigen ( tambien depende de cada entidad ) , pero es cierto que puede ayudar a conseguir condiciones mas favorables

Espero haberte ayudado

Un saludo,
muldiv06@yahoo.es
oct.-2006
766 mens.
Usuario Muy Frecuente
22/11/2006 21:18
gracias muldiv, me ha sido de gran ayuda dentro de un año me darán la vivienda, si siguen así las condiciones me pondré en contacto contigo.

sólo tengo una duda, la comisión del cambio de divisa que suele oscilar entre el 0.2 y 0.3 cuando lo hagas se aplicara para la totalidad de la hipoteca, por ejemplo de el o.2 de 100000 o el 0.2 de la cuota mensual.

y otra cosa mas, tu eligirias cada mes, por tanto en que divisa quieres que se haga?
oct.-2006
47 mens.
Usuario Ocasional
23/11/2006 11:34
Cancerbero,

Se puede decir que hay 2 cambios de divisa a considerar :
- el primero es el que tienes que efectuar en cada pago de cuota ( en este tipo de hipotecas las cuotas pueden ser mensuales o trimestrales ) por lo tanto pagarias el 0,2% o 0,3% del importe de tu cuota.
- la segunda consideración es si decides en um momento dado cambiarte de divisa , es decir , si tu hipoteca por ejemplo en yenes decides pasarla a Francos Suizos . Entonces deberas pagar el 0,2% o 0,3% del importe restante que te queda por pagar de tu hipoteca. ( algunas entidades no te cobran nada por hacer este cambio )

Tu puedes cambiar completamente de divisa en cada pago de cuota , bien sea mensual o trimestral , pero te aseguro que en la práctica no se realiza ( si es que se realiza )un cambio de divisa en unos cuantos años.
feb.-2004
390 mens.
Usuario Frecuente
  yuse
27/11/2006 12:40
Entonces, es recomendable?
oct.-2006
81 mens.
Usuario Habitual
05/12/2006 18:37
Señores yo trabajo en una entidad mas precisamente en el centro hipotecario y si necesitais información de estas operaciones no dudeis en preguntarmen ya que soy yo quien las formaliza.

saludos
oct.-2006
14 mens.
Usuario Circunstancial
06/12/2006 01:10
Chicos y chicas, si vais ahogados - mejor evitar este tipo de hipotecas por el riesgo que puede suponer ante fluctuaciones más que probables del tipo de cambio.
Pero si tenéis un colchón - el riesgo puede valer la pena.
dic.-2006
6 mens.
Usuario Circunstancial
  YENS
07/12/2006 12:16
Muldiv,
Me gustaria saber tu opinión sobre cuál crees que es la mejor divisa para pedir una hipoteca multidivisa en Enero 2007. El Yen está muy depreciado y dicen que la tendencia es que cambie, pero ¿a largo plazo?. ¿Crees que sería recomendable empezar con Yenes y si empieza a apreciarse, cambiar al Franco Suizo? O directamente empezar con francos?
Muchas gracias,
Yens
oct.-2006
81 mens.
Usuario Habitual
07/12/2006 14:13
Si me permites Yens se que la pregunta va dirigida a Multiv, yo creo que esta respuesta depende de ti, ya que cuando formalizas un PH Multidivisas, el riesgo es alto es decir la formalización del PH dependera de lo que tu puedas asumir.

mi consejo es si eres demasiado ariesgado formaliza en Yenes, con la premisa de que el yens es la moneda mas baja ahora mismo y la tendecia dice que se debera apreciar.

Ahora bien si quieres asumir parte del riesgo pero algo mas conservador formaliza en Francos suizos ( Pais Europeo con 9 años de escasas fluctuasiones es decir menos volatil), evidentemente la diferencia es sustancial de yenes y francos frente al Euro.

Saludos,

Marc
jun.-2006
143 mens.
Usuario Habitual
08/12/2006 21:30
Otra duda, bueno no recuerdo haberla leida. Allá voy: ¿se puede amortizar capital? Es decir, si tengo cuotas mensuales de por ej de 850 € con divisas suizas y quisiera pagar 1000 o lo que sea para quitarme años, ¿se puede hacer? ¿Hay que pagar intereses al banco del mismo tipo o son más? ¿el borker también interviene?
Me parece una opción interesante, pero lo que no veo claro es que cada vez que se cambie de divisa (no siempre van estar a nuestro favor, lamentablemente las guerras, petróleo, etc en 20-30 años darán mucho que hablar y que influir en las dichosas divisas) haya que pagar el 0.2 o 0.3 % de todo el capital que te quede (de 250.000 € son 500 o 600 €, una pasada, pero claro, en una hipoteca con Divisas actualemente ahorras para ese capital 200 € (suizos) o 400 € (yenes) al mes, y entonces será cuestión de hacer números. Imagino que aquí radica el riesgo, no se.
Por cierto, para vuestras cuentas, aqui tenéis una calculadora de cuota independientemente del interes que pongais: http://www.habitaclia.com/simulador/calchipoteca.htm

Haciendo unas cuentas rápidas, y aunque no reales (no sabremos como estará el precio del dinero en 30 años)para una hipoteca de 250.000 € a 30 años, fijaos la diferencia de lo que hay que pagar en total(a parte de gastos de apertura y demas):

Yenes (tipo interes total 1,48 %): 308.800 € (858 €/mes)
Francos suizos (tipo interes total 2,81 %): 370.800 € (1028 €/mes)
Euros (tipo interes total 4,25 %): 442.440 € (1229 €/mes)

Gran diferencia pero con riesgo claro. Habrá que hechar cuentas en serio (371 € de diferencia ente yenes y € en 3 meses ya te da mas que el 0.2 % de cambio (500 €), se siguen ganando 613 € cada trimestre, y no siempre habrá que cambiar de divisa. No se.
Por lo menos habrá que estudiarlo más en serio.

Saludos y gracias
sep.-2008
817 mens.
Administrador

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