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Todo sobre Hipoteca Multidivisas

Actualizado 14/11/2011
195275 lecturas acumuladas
673  mensajes< Anterior12 ... 2728293031 ... 4445Siguiente >
Autor
Tema
Fecha
oct.-2006
47 mens.
Usuario Ocasional
10/12/2007 12:40
Bichucha,

Las comisiones por cambio de divisa o debidas al fixing las pagas siempre ( a menos que el banco ponga en la escritura que son cero ).
Da igual que abras una cuenta en yenes ya que o bien en cada cuota o bien cuando compras yenes para esa cuenta tienes que asumir dichas comisiones.

Un saludo,
muldiv06@yahoo.es
dic.-2007
6 mens.
Usuario Circunstancial
  sigua
16/12/2007 22:58
Hola a todos!! Primero quiero agradeceros lo que habeis puesto en el foro sobre estas hipotecas, me parece muy interesante e instructivo.
Voy a comprarme un piso en Rivas-Vaciamadrid y estoy interesado en hacer una hipoteca multidivisa. Estoy mirando varias sucursales de Bankinter. ¿Me podeis decir alguna en concreto que de buenas condiciones?, ¿Me aconsejais algun otro banco?..
Muchas gracias de antemano y un saludo!!
jun.-2004
48 mens.
Usuario Ocasional
  jscg
18/12/2007 09:29
Para los que ya tienen una hipoteca multidivisas. Un amigo tiene una me ha comentado que se la conceden solo aquellas personas que tienen el 50% del piso pagado, es eso cierto?. Lo tiene en Francos Suizos. Muchas gracias.
dic.-2007
1 mens.
Usuario Circunstancial
19/12/2007 22:07
buenas a tod@s!
en la HMD se financia hasta un 70% del valor de tasación a un plazo máximo de 25 años. No es un producto subrogable, es decir, si ya tienes hipoteca y la quieres cambiar, te supondría cancelar una y abrir la multidivisa, lo q supone pagar de nuevo todos los gastos de gestoria, registro, notario y los impuestos, actos juridicos documentados. Normalmente, estos gastos se recuperan una vez transcurridos 12/18 meses de la hipoteca. Por supuesto q conlleva riesgos y matizo... cualquier variación de divisa te puede suponer un buen "susto", no obstante, tienes la posibilidad de cambiar de divisa cada vez que lo desees, historicamente el yen ha fluctuado muchisimo frente al franco suizo, que es una divisa más estable. El ahorro en yenes es, hoy por hoy, bastante mayor que en francos, dado que el Libor para yenes no llega al 1% frente a un 2,2% del Libor para francos. Otro tema es que la cuota te varía todos los meses, ya q la divisa fluctúa todos los dias... trucos para disminuir costes y sustos, abrir una cta en la divisa de la hipoteca y asociar ésta a dicha cuenta. Realizar compras de divisa cuando el cambio esté ok, poner pagos trimestrales o semestrales, vas a porcentaje de la com de cambio y no al minimo por cuota mensual, en fin, estas hipotecas están muy bien, pero hay q estar pendientes y sobretodo, entenderlas
dic.-2007
3 mens.
Usuario Circunstancial
20/12/2007 22:47
hola gente!!
Sabe alguien q bancos son los mas ventajosos en sevilla para hacer una hip. multidivisa???
Debo de tener cara de pardillo, por que de libor + 1.5 no encuentro nada mas bajo.
Gracias de antemano.

miancope1972@hotmail.com
oct.-2007
1800 mens.
Usuario Asiduo
oct.-2007
1800 mens.
Usuario Asiduo
21/12/2007 13:35
La verdad es que ya se ha dicho casi todo sobre las HMD, pero no me resisto a dar mi opinión sobre algunos temas. Evidentemente, aquí han participado personas con buenos conocimientos sobre el tema, y otros con no tanto, incluso muy poco en algunos casos. Pero para eso son este tipo de foros, para aprender todos un poco más, en base a opiniones. Yo quería comentar 3 temas.
1 .- Se habla de que estas hipotecas se conceden por el 70% del valor del piso hasta 25 años, otros dicen 80% hasta 30%, hay quien dice que sólo el 50%, o que hasta los 70 años de edad, o que te obligan a unos seguros combinados con la hipoteca, etc. Todo esto no debe servir más que como una referencia sobre la que negociar con cada banco. Cada banco tiene sus condiciones, o mejor dicho su margen de condiciones, y normalmente empiezan por las condiciones más seguras para ellos, mi consejo es que negocieis, pues en algunos casos se pueden conseguir condiciones sorprendentemente buenas, se trata sólo de negociar las mejores condiciones posibles, si es que el banco se aviene a ello, y hacerlo con varios bancos, para después elegir el más conveniente.
2 .- Me da la impresión de que hay un cierto confusionismo a la hora de evaluar el ahorro que supone actualmente una hipoteca en yenes frente a otra en euros. Muchos hablan de la diferencia de cuota mensual, y otros hablan de que la gran ventaja es que con la hipoteca en yenes "se amortiza más". Efectivamente es cierto, pero sólo como resultado de las matemáticas, aplicando el cálculo de intereses mensual por la famosa fórmula i=Crt/1200. No olvidemos algo muy importante, y es que cada mes se paga de intereses EXACTAMENTE la doceava parte del interés anual del capital pendiente de amortizar en ese mes (esto es algo que mucha gente no tiene demasiado claro). Hagamos un ejemplo, 250.000 euros a 30 años, en euros a 5,2% (euribor + 0,5 aprox) y en yenes a 2% (libor +0,9 aprox). En euros sale una cuota mensual de 1373 euros y en yenes de 924 euros, lo que supone un ahorro real(dinero que permanece en mi bolsillo) de 449 euros/mes, es decir, 5.388 euros al año. Pero por otra parte en euros se amortizan 290, en tanto en yenes se amortizan 506, es decir otros 216 euros más (2592 al año) de los que pago cada mes que se han destinado a amortizar (disminuir mi deuda), en total 5.388+2.592=7.980 euros de ahorro, que coincide con el ahorro por la diferencia de tipos de interés, es decir, el 3,2% (5,2-2) de 250.000 durante un año=8.000. Nótese que no es axacto, pues si bien el primer mes pago intereses de 250.000, el segundo pago intereses de 250.000 menos el importe amortizado el primer mes (250.000-290 en euros y 250.000-507 en yenes). Este es el ahorro real, si los tipos y el cambio euro/yen se mantienen, 8.000 euros/año, a lo que habría que descontar entre 100 y 200 euros de gastos por comisión de diferencia de cambio. Evidentemente durante el segundo año sería un poco menos de ahorro, pues sería el 3,2% del capital pendiente, que ya es menos de 250.000 (aproximadamente, el segundo año es de 7.900)
3 .- Este tipo de hipotecas en divisas son interesantes (es mi opinión) para el largo plazo, y el cálculo del punto 2 así lo pone de manifiesto. Si empezamos a hablar de cambio de divisa cada 3, 6 meses, etc. con unos gastos (fixing) que pueden suponer 2.000 o 3.000 euros, si hablamos también de los gráficos de evolución del cambio euro/yen, como he leído a algunos foreros, que entran en el terreno del análisis técnico, hablando de soportes y resistencias, apaga y vámonos. Creo que hay que separar claramente una HMD del terreno de la especulación, pues para esto último hay muchas herramientas y activos financieros, con los que se puede ganar o perder mucho dinero, pero creo que no tiene nada que ver con el tema que nos ocupa, en muchos casos la mayor inversión de una familia a lo largo de su vida.
Como ejemplo claro de esto, mirad este gráfico
http://es.finance.yahoo.com/q/bc?s=EURJPY=X&t=1y
suponed una hipoteca en julio, con cambio eur/yen a 167, y un mes más tarde había bajado a 152. Si en ese momento a alguien se le ocurre ponerse a especular o le entra miedo y cambia a euros, su deuda habría aumentado en un 10%. Evidentemente en noviembre estaría tirándose de los pelos, pues si se hubiera estado quieto no habría perdido, al haber recuperado el 166-167.


oct.-2007
1800 mens.
Usuario Asiduo
21/12/2007 13:35
La verdad es que ya se ha dicho casi todo sobre las HMD, pero no me resisto a dar mi opinión sobre algunos temas. Evidentemente, aquí han participado personas con buenos conocimientos sobre el tema, y otros con no tanto, incluso muy poco en algunos casos. Pero para eso son este tipo de foros, para aprender todos un poco más, en base a opiniones. Yo quería comentar 3 temas.
1 .- Se habla de que estas hipotecas se conceden por el 70% del valor del piso hasta 25 años, otros dicen 80% hasta 30%, hay quien dice que sólo el 50%, o que hasta los 70 años de edad, o que te obligan a unos seguros combinados con la hipoteca, etc. Todo esto no debe servir más que como una referencia sobre la que negociar con cada banco. Cada banco tiene sus condiciones, o mejor dicho su margen de condiciones, y normalmente empiezan por las condiciones más seguras para ellos, mi consejo es que negocieis, pues en algunos casos se pueden conseguir condiciones sorprendentemente buenas, se trata sólo de negociar las mejores condiciones posibles, si es que el banco se aviene a ello, y hacerlo con varios bancos, para después elegir el más conveniente.
2 .- Me da la impresión de que hay un cierto confusionismo a la hora de evaluar el ahorro que supone actualmente una hipoteca en yenes frente a otra en euros. Muchos hablan de la diferencia de cuota mensual, y otros hablan de que la gran ventaja es que con la hipoteca en yenes "se amortiza más". Efectivamente es cierto, pero sólo como resultado de las matemáticas, aplicando el cálculo de intereses mensual por la famosa fórmula i=Crt/1200. No olvidemos algo muy importante, y es que cada mes se paga de intereses EXACTAMENTE la doceava parte del interés anual del capital pendiente de amortizar en ese mes (esto es algo que mucha gente no tiene demasiado claro). Hagamos un ejemplo, 250.000 euros a 30 años, en euros a 5,2% (euribor + 0,5 aprox) y en yenes a 2% (libor +0,9 aprox). En euros sale una cuota mensual de 1373 euros y en yenes de 924 euros, lo que supone un ahorro real(dinero que permanece en mi bolsillo) de 449 euros/mes, es decir, 5.388 euros al año. Pero por otra parte en euros se amortizan 290, en tanto en yenes se amortizan 506, es decir otros 216 euros más (2592 al año) de los que pago cada mes que se han destinado a amortizar (disminuir mi deuda), en total 5.388+2.592=7.980 euros de ahorro, que coincide con el ahorro por la diferencia de tipos de interés, es decir, el 3,2% (5,2-2) de 250.000 durante un año=8.000. Nótese que no es axacto, pues si bien el primer mes pago intereses de 250.000, el segundo pago intereses de 250.000 menos el importe amortizado el primer mes (250.000-290 en euros y 250.000-507 en yenes). Este es el ahorro real, si los tipos y el cambio euro/yen se mantienen, 8.000 euros/año, a lo que habría que descontar entre 100 y 200 euros de gastos por comisión de diferencia de cambio. Evidentemente durante el segundo año sería un poco menos de ahorro, pues sería el 3,2% del capital pendiente, que ya es menos de 250.000 (aproximadamente, el segundo año es de 7.900)
3 .- Este tipo de hipotecas en divisas son interesantes (es mi opinión) para el largo plazo, y el cálculo del punto 2 así lo pone de manifiesto. Si empezamos a hablar de cambio de divisa cada 3, 6 meses, etc. con unos gastos (fixing) que pueden suponer 2.000 o 3.000 euros, si hablamos también de los gráficos de evolución del cambio euro/yen, como he leído a algunos foreros, que entran en el terreno del análisis técnico, hablando de soportes y resistencias, apaga y vámonos. Creo que hay que separar claramente una HMD del terreno de la especulación, pues para esto último hay muchas herramientas y activos financieros, con los que se puede ganar o perder mucho dinero, pero creo que no tiene nada que ver con el tema que nos ocupa, en muchos casos la mayor inversión de una familia a lo largo de su vida.
Como ejemplo claro de esto, mirad este gráfico
http://es.finance.yahoo.com/q/bc?s=EURJPY=X&t=1y
suponed una hipoteca en julio, con cambio eur/yen a 167, y un mes más tarde había bajado a 152. Si en ese momento a alguien se le ocurre ponerse a especular o le entra miedo y cambia a euros, su deuda habría aumentado en un 10%. Evidentemente en noviembre estaría tirándose de los pelos, pues si se hubiera estado quieto no habría perdido, al haber recuperado el 166-167.


dic.-2007
1 mens.
Usuario Circunstancial
21/12/2007 16:29
ante todo buenas tardes, soy nuevo en el foro y he estado revisando la informacion facilitada por todos vosotros, el caso mio es el siguiente: soy cliente de bancaja con una hipoteca no muy buena en concreto tiene el euribor+0,90 y las cancelaciones total y parcial el 1% llevo con ella mas de dos años con las diferentes subidas que me han acarreado el euribor, entonces quisiera saber como podria realizar el cambio de hipoteca a multidivisa, en que banco me podria salir mejor o si en el mio negociandolo seria una buena opcion, y quisiera saber un poco mas sobre los distintos seguros de esta hipoteca en concreto, gracias por vuestra atencion espero que me respondais pronto, gracias de nuevo.
dic.-2007
3 mens.
Usuario Circunstancial
21/12/2007 22:01
pepe123
una cuestion....
en tu ultimo ejemplo dices q si se cambian al euribor cuando el yen esta a 152, su deuda aumentaria un 10%.... no seria al reves? tendra q pagar menos euros para conseguir los mismos yenes, no?
oct.-2007
6 mens.
Usuario Circunstancial
24/12/2007 11:49
kikelon dijo:

pepe123
una cuestion....
en tu ultimo ejemplo dices q si se cambian al euribor cuando el yen esta a 152, su deuda aumentaria un 10%.... no seria al reves? tendra q pagar menos euros para conseguir los mismos yenes, no?


si con 1 euro te dan 152 yenes, tendrás que pagar 1,10 euros para conseguir los 167 yenes, así que tu deuda en euros aumenta un 10%. Pero también hay que considerar la fiscalidad: Las hipotecas multidivisa pueden producir plusvalías o minusvalías en función de las ganancias o pérdidas que obtengamos con el cambio de divisas, lo que en caso de que vaya mal nos da cierto "colchón de amortiguación" extra. Pero lo que nos ahorramos de intereses es un beneficio que está completamente exento de impuestos, al ser un menor gasto y no un mayor beneficio:

http://www.multidivisas.info/2007/12/hipotecas-multidivisa-en-serio.html
dic.-2007
3 mens.
Usuario Circunstancial
25/12/2007 13:29
tenemos alzeimer? no sabemos leer? que nos pasa???
primero decimos una cosa y luego es otra??
un pokito de por favor, señores!!!
dic.-2007
1 mens.
Usuario Circunstancial
26/12/2007 13:43
hipotecas multidivisas dijo:


si con 1 euro te dan 152 yenes, tendrás que pagar 1,10 euros para conseguir los 167 yenes, así que tu deuda en euros aumenta un 10%. Pero también hay que considerar la fiscalidad...


Tengo que escribir para abrir los ojos.

No se puede escribir sin pensar
Considerar la fiscalidad de las perdidas es lo mismo que decir que prefiero pagar mas por mi hipoteca porque me desgravo mas, tremenda TONTERIA.

Si firmaste una hipoteca de 250.000 € en yenes a un tipo de cambio de 167 yenes/euros, tu deuda con la entidad es de 41.750.000 yenes.
Si dentro de 1, 2, o tres años, o 3 meses, o 24 semanas el tipo de cambio es de 152 yenes/euros (por utilizar el mismo simil) tu deuda en yenes que era de 41.750.000 €, que puede que ya hayas amortizado algo y ´solo´ te queden 40.000.000 yenes de deuda (p.e.), que al trasformarlo a euros suponen 263.157 € , o sea que a lo mejor dentro de un tiempo si quieres cancelar la hipoteca por venta,traslado, te ha tocado la loteria, o cualquier otra circunstancia tu deuda ha aunmentado en 13.000 €.

Ojo solo he utilizado el ejemplo de hipotecas multidivisas que es defensor a ultranza de estas hipotecas.

Para dar datos mas exactos:
variación de cambio YEN/EUR en los ultimos 2 años:
Min: 138 yen/eur Max: 168 yen/eur
Para que os hagais una idea de si el ejemplo anterior 167-152 es posible o no es posible en un periodo corto de tiempo (inferior a 5 años)
oct.-2006
81 mens.
Usuario Habitual
26/12/2007 20:20
Sabeis que hay una entidad que tiene el Prestamo hipotecario multidivisas instrumentado en un cambio de vivienda. En donde la hipoteca transitoria se referencia en euros y la hipoteca defintica en PH Multidivisas
dic.-2007
5 mens.
Usuario Circunstancial
27/12/2007 20:04
Hola, muy buenas a todos. Yo tengo una HMD desde junio. Lo hice por consejo de alguien, ahorre el dinero para cambiar mi hipoteca anterior, y desde entonces, me he ahorrado una cierta pasta, he reducido en 7 años mi hipoteca (lo cual si es un paston) y he visto mi corazon dar vuelcos por los saltos que hace el yen al vacio. Tengo mi hipoteca con Bankinter y efectivamente la persona que me trató sabía menos que yo ahora y eso que sigo sin saber demasiado. La cuestion es que todos los dias entro para ver a cuanto me cambian en bankinter los euros por yenes y paralelamente entro en una pagina web en la que veo la variacion real del yen cada minuto. Bankinter fija los precios del yen segun oomo ha variado dicha moneda el dia anterior, todos los bancos lo haran asi. Eso me ha venido bien cuando he tenido que comprar yenes y he visto que era mejor comprar ese dia ya que bankinter bajaria el precio al dia siguiente. La cuestion es que me fastidia que bankinter siempre vaya casi 2 yenes por debajo del precio real del yen. Entiendo que sea su negocio pero como mi negocio es mi vida llevo algun tiempo intentando comprar de alguna manera mas ventajosa yenes, pero no de forma fisica (no se que pasaria si le fuese a mi cajero con 1455 yenes en billetitos jejej) sino "informaticamente" y, por supuesto, de forma segura, sin que me hagan la trece-catorce. He visto en la red algo ininteligible para mi llamado "forex". ¿Alguien sabe de alguna forma de comprar yenes que luego yo transfiera a mi cuenta en bankinter? ese es mi caballo de batalla ya que si me he metido en esta batalla, de perdidos al rio. Muchas gracias al que me cuente algo, aunque sea negativo.
sep.-2008
816 mens.
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