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Todo sobre Hipoteca Multidivisas

Actualizado 14/11/2011
195251 lecturas acumuladas
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Autor
Tema
Fecha
jul.-2006
49 mens.
Usuario Ocasional
  xono
19/02/2008 10:21
Buenos días, alguien podía comentar cómo funciona este tipo de divisa... no me refiero a cómo es el producto sino a cuando se cambia de divisa a divisa con el fin de ganar algo en el cambio...ejemplo: si entro en la divisa yen con un cambio de 158 y sube a 170 pro ejemplo merece la pena cambiar en ese momento a euros??? para sacar algo del cambio??? y luego esperar a que baje por debajo de ese cambio para volver a entrar a yen??? dudo mucho de este funcionamiento. Si te cambias de yen a euor en vez del libor es el euribor????... uffff muchas dudas... GRacias a todos.
mar.-2007
4 mens.
Usuario Circunstancial
20/02/2008 18:00
Realmente interesante el trabajo que ha publicado hace unos meses el banco central de Suiza de la pluma de Angelo Ranaldo titulado: "Segmentation and Time-of-Day Patterns in Foreing Exchange Markets". No suele ser habitual que un banco central haga un informe que, en lugar de ser un ladrillo lleno de datos de contabiliad nacional, sea algo útil y que nos va a demostrar algo importante:

- Que las pautas estacionales existen incluso a nivel intradía.

- Que la teoría de la eficiencia es un error, por lo que si uno trabaja descubriendo anomalías del mercado tendría posibilidades teóricas de batirlo, lo cual evidentemente no quiere decir que vaya a ser tarea fácil.

Los investigadores del banco central suizo iban a la caza y captura de algún modelo intradía fiable en los mercados de Forex y está fuera de toda duda, como veremos más adelante, que lo han conseguido. Vaya por delante que este es su descubrimiento:

1- LAS DIVISAS de cada país tienen una clara tendencia intradía a depreciarse en el horario laboral normal de su propio país.

2- LAS DIVISAS de cada país tienen una clara tendencia intradía a apreciarse en el horario laboral normal del país extranjero que da contrapartida.

Por ejemplo, el euro frente al dólar según esta teoría tendería a apreciarse en las horas normales matinales en que están las oficinas europeas abiertas y a depreciarse por la tarde cuando las que están abiertas son las oficinas de EEUU.

Las razones que justicarían este comportamiento, son de sentido común, los operadores necesitan manejar euros contra otros cruces, su divisa normal más a menudo cuando están en sus oficinas, cuando no, sucede justo al revés.

Para comprobar si eso sucedía así tomaron una década de los siguientes cruces:

Franco suizo/Dólar, Marco alemán/dólar, Euro/dólar, Yen/euro y yen/dólar.

Empiezan las pruebas en enero de1993 y las terminan en agosto de 2005, como vemos un período de tiempo amplio y representativo.

Las conclusiones son muy claras:

1- En el franco/dólar, el dólar se aprecia significativamente enre las 5 a.m. y las 13 p.m. GMT (ahora mismo serían las 6 de la mañana a 2 de la tarde hora española) y el franco entre las 17 a 23 hnoras GMT.

2- El euro frente al dólar, pierde claramente entre las 8 y las 12 GMT y gana el euro entre las 16 a 22 horas GMT (Siempre añadir una hora actualmente para hora española).

3- El yen frente al euro pierde claramente entre la 1 y 6 GMT y gana entre las 8 y 15 GMT.

4- El yen frente al dólar pierde claramente entre las 22 y las 4 GMT y gana entre las 12 y las 16h.

Como vemos en este estudio el axioma queda demostrado, las divisas tienden a estar más débiles de media y a largo plazo de manera significativa en los horarios normales en su país y suben en cambio cuando están abiertas las oficinas de su contrapartida.

Una forma muy gráfica de cuantificar esto, es lo que propone el banco central suizo en su informe, aplicar un sistema sencillo, que esté largo en un cruce en un período favorable y corto en el desfavorable. Los resultados son realmente sorprendentes, tras haber buscado las mejores combinaciones horarias.

- En el cruce franco dólar, el mejor horario para largos de francos es de 8 a 12 GMT y le mejor para cortos de 12GMT a 16.

- En el cruce euro dólar, largos de 8 a 12 GMT y cortos de 16 a 20 horas GMT.

Pues bien,aplicando de forma constante una táctica de entrar largos y cortos en cada una de las franjas horarias propuestas, se habrían conseguido estos resultados medios anuales:

- En el cruce franco dólar 7,21 % de ganancia en largos y 5,17% en cortos, es decir 12,38 % anualizado.

- En el cruce euro dólar 10,32 % de ganancia en largos y 6,39% en cortos, es decir 16,71 % anualizado.

Además, según se detecta en el informe, hay días de la semana donde la pauta es más fuerte, y por ejemplo usando esta misma táctica solo los lunes en el cruce franco dólar, se consigue más que estando todo el año. Largos de francos de 8 a 12 GMT y cortos de 12GMT a 16 sólo los lunes da 14,76%, en el euro-dólar, aplicando el horario más favorable antes comentado pero solo los lunes, el beneficio anualizado es del ¡19,48%!,

Si quieren profundizar más en este interesante estudio que puede dar ideas de trading lo pueden encontrar en este enlace al completo (en inglés):

http://papers.ssrn.com/sol3/papers.cfm?abstract_id=960209
oct.-2007
1800 mens.
Usuario Asiduo
20/02/2008 22:49
Todo eso me parece muy, pero ¿qué tiene que ver con las hipotecas multidivisa?
feb.-2008
2 mens.
Usuario Circunstancial
feb.-2008
2 mens.
Usuario Circunstancial
21/02/2008 22:50
Hola, atod@s soy nuevo en el foro, pero ya llevo unos cuantos leidos sobre las HMD. Estoy muy interesado en hacer una, si alguien se dedica agestionarlas me gustaria que se pusiera en contacto con migo GRACIAS.

go.mino.la@hotmail.com > go.mino.la@hotmail.com
feb.-2008
1 mens.
Usuario Circunstancial
28/02/2008 16:50
Hola, soy uno de los muchos "agobiados" con las subidas del euro, y estoy pensando en cambiarme a la HMD. En realidad, la primera vez que me informé por una de estas hipotecas, fue hace 3 o 4 años, y solo me dejaban hacerla para 15 años. Estuve a punto de firmarla, pero el "miedo" a algo "nuevo" me hizo seguir con el euro.. Fallo el mio, porque si la hubiese hecho creo que hubiese salido ganando... pero bueno, ya está hecho.
Ahora estoy decidido a hacerla, porque con tanta subida del euribor, se hace muy complicado llegar a final de mes, y antes de vender (que tambien está la cosa mal) prefiero hacer una HMD. Estaba pensando en empezar con el franco suizo, que opinais?? es buena opcion?? Alguien tiene alguna HMD en algun banco de BADALONA?

Gracias y un saludo,

Victor
Avatar sit
mar.-2008
2 mens.
Usuario Circunstancial
  sit
01/03/2008 18:50
Hola estoy interesado en una hipoteca multidivisa y quisiera que algún agente se pusiera en contacto conmigo para ayudarme en la tramitación
Gracias
Alfonso
servil@telefonica.net
mar.-2008
1 mens.
Usuario Circunstancial
02/03/2008 04:17
Hola, estoy intersado en contactar con un técnico sobre HMD,

Fabiop y otros que lo pudieran leer, este es mi mail. Muchas gracias carlos28010@yahoo.es
feb.-2008
4 mens.
Usuario Circunstancial
02/03/2008 19:58
Soy Javi para completar la informacion sobre el tema de hipotecas multidivisas envio un pequeño resumen que he realizado de mi trabajo y experiencia con este tipo de prestamos si queda alguna duda contactar con sjpardo@yahoo.es

A la hora de contratar un préstamo hipotecario todos estamos acostumbrados a interesarnos por las condiciones que nos ofrecen las distintas entidades financieras: comisión de apertura, de cancelación y diferencial que se aplicará. Normalmente el diferencial que se aplica va referenciado al euribor (euribor + 0,60 por ejemplo), ya que nuestra hipoteca esta constituida en euros.

En cambio, en una hipoteca en multidivisa, nuestra hipoteca esta constituida en una divisa distinta a euro (por ejemplo yenes japoneses), por lo que el índice de referencia no va a ser el euribor, sino el libor. El LIBOR (o London Interbank Offered Rate) es el tipo de interés, en el mercado de Londres, al que se prestan dinero los bancos entre sí.

El libor, al igual que el euribor , tiene un valor y una serie de fluctuaciones que varían en función de la divisa en la que constituyamos nuestra hipoteca. Como ejemplo puedo comentar que el libor yen actual está aproximadamente a un 0, 85, el libor franco suizo a un 2,75 y el euribor a 4,39.

Hay que distinguir entre hipoteca en divisas e hipoteca multidivisa, ya que en la primera modalidad no tenemos la posibilidad de cambiar de divisa periódicamente y sin gastos, solamente admite cambio de divisa si cancelamos y constituimos una hipoteca nueva ; en cambio la hipoteca multidivisa admite cambiar de una divisa a otra periódicamente (cada 3 meses normalmente) con unos costes.

En definitiva se trata de un préstamo hipotecario concedido en una divisa distinta del euro. La diferencia fundamental está en que este préstamo depende de dos variables en vez de una sola. Las variables serían.

• TIPO DE INTERÉS. En este caso se diferencia por la aplicación de un índice de referencia distinto de las hipotecas en euros. Se utiliza el LIBOR. Como referencia, el LIBOR a 3 meses de las dos divisas más utilizadas sería a fecha 16.11.07 de 0,882 el del Yen (JPY) y el 2,74 el del Franco Suizo. (CHF)
• TIPO DE CAMBIO. En función del cambio diario los importes, tanto de la deuda como de la cuota pueden ir variando, de manera más o menos favorable al cliente.

Como ejemplo, una hipoteca de 100.000 euros.

Hipoteca inicial : 100.000 €
Cambio aplicado ; 162,453 jpy/€
Hipoteca concedida: 16.245.300 jpy.
Cambio 164: contravalor euros 99.056 euros
Cambio 160: contravalor euros 101.533 euros

Cuota a 30 años con JPYCambio a 162,453: 59.076 jpy / 363,65 €
Cambio 164: contravalor en euros 360,21 €
Cambio 160: contravalor en euros 369,22 €
observar que la cuota varia en función del cambio
APLICACION

La hipoteca multidivisa se concede especialmente para compra de primera vivienda y para cambios de hipoteca de una entidad a otra, en clientes que ya llevan un tipo con la hipoteca actual lo que les permite reducir su cuota dentro de un porcentaje de tasación bajo. NUNCA SE PLANTEARÁ COMO UNA HIPOTECA PARA CONSEGUIR OPERACIONES QUE POR ENDEUDAMIENTO SERÍAN INVIABLES EN EUROS O COMO REFINANCIACION.

RIESGOS

Es importante tener en consideración los riesgos de esta hipoteca. A corto plazo la hipoteca en divisas, especialmente en yenes, conlleva un alto riesgo desde el punto de vista de la deuda, ya que es bastante posible que en un plazo de 1 o 2 años haya períodos en los que la deuda del cliente con la entidad sea superior al capital inicialmente solicitado por la distintas fluctuaciones del cambio.

Es una hipoteca en la que hay que tener clara mentalidad de largo plazo, que es donde se ven realmente las ventajas, por la reducción considerable de los intereses a pagar.

VENTAJAS

La principal ventaja no es la reducción de la cuota como se suele vender, esto no es más que una consecuencia de que la ventaja real de esta hipoteca es la reducción considerable de los intereses a pagar. Por el tipo de interés inferior el porcentaje de cuota que supone capital es muchísimo más elevado que en una hipoteca en euros, se reducen los intereses y eso es lo que provoca la reducción de la cuota.

Como ejemplo, en la misma hipoteca de 100.000 euros:

Cuota en euros a 30 años a EUR+0,40% --- 536,82 capital 120,15 intereses 416,67
Cuota en francos a 30 años ---- 462,55 capital 150,88 intereses 311,67
Cuota en yenes a 30 años ----- 363,65 capital 206,98 intereses 156,67

COMISIONES Y OTROS.

Este préstamo tiene algunas comisiones distintas de los préstamos en euros y otras comunes.

• Comisión de apertura. Generalmente es un poco más elevada que la de un préstamo en euros. Oscila entre 2%-0% lo normal como minimo es el 0,5%.
• Comisiones de amortización y cancelación. Son idénticas a las de un préstamo en euros.
• Comisión de cambio: Es la comisión que se aplica por cambiar de una divisa a otra. Siempre se calcula sobre el capital pendiente de amortizar. Esta comisión tiene dos partes, la comisión por cambio del total del préstamo y la comisión mensual por cambio en la cuota.

Todos los meses la cuota en divisa habrá que transformarla a euros para cargarla en la cuenta corriente del cliente, siempre y cuando la cuota se cargue sobre la cuenta en euros y no sobre la cuenta en moneda extranjera. Esta comisión se aplica sobre la cuota resultante y tiene unos fijos a cobrar en caso de que el porcentaje no lo supere, en las entidades lo suelen ofertar con porcentajes un 2 por mil un 1 por ciento. Pero todas la entidades suelen tener un minimo por operación que suele oscilar entre 1,50 euros mensuales a 15 euros)

En cuanto a posibles seguros de cambio y demás. El seguro de cambio es un seguro que te permite asegurar un tipo de cambio determinado con un vencimiento establecido de antemano ( ,es decir, se establece una fecha exacta 1-6-2008 y es cuando se tiene que realizar si o si ese cambio). No es rentable a no ser que el cliente tenga claro que quiere cambiarse a otra divisa en esa fecha.

Otra posibilidad es la cuenta de moneda extranjera donde el cliente va acumulando divisa al precio que quiera, haciendo compras cuando desee y aplicándolo al préstamo cuando estime conveniente ( en vez de pagar ese mes con la moneda).

Por último, sin entrar a profundizar, los clientes cada vez hablan más del fixing, por fixing se refieren al porcentaje de diferencia existente entre el cambio comprador y vendedor, es decir, la comisión que se lleva el banco al comprar y vendernos la moneda el ejemplo más claro para entenderlo es cuando nosotros nos vamos a otro país fuera de zona euro tenemos que cambiar nuestra moneda por la del país que estamos y al cambio a lo mejor en una entidad por 1 euro nos dan 3,90 pesos argentinos y en otro por 1 euro nos dan 4,22 pesos argentinos, ¡ es una comisión que nadie tiene en cuenta y es muy importante!.

PERFIL:
A priori cualquier persona que no necesite financiar más del 80% del valor de tasación de su vivienda (compraventa y refinanciación) puede formalizar un préstamo multidivisa ( actualmente se está limitando bastante el porcentaje de financiación dando los bancos como Barkclays 60%, Bankinter 60%,Banco Valencia 60%, Caixa Catalunya , ) pero hay que tener en cuenta que es un producto con ciertas vicisitudes y de cierta complejidad, por lo que se recomienda a personas que tengan cierta cultura financiera y que sean capaces de comprender perfectamente el funcionamiento del mismo.
Por otro lado es recomendable para personas de cierto poder adquisitivo, ya que una de las ventajas es tener la posibilidad de realizar amortizaciones parciales aprovechando una hipotética bajada del tipo de cambio de la divisa frente al euro.
PLAZO : Son prestamos que por regla general que van a un plazo más corto 15-25 las mayorías de bancos y como máximo actualmente se puede llegar a 30 años.

Un saludo y lo dicho cualquier duda enviarme un correo sjpardo@yahoo.es o telf 676850434
mar.-2008
4 mens.
Usuario Circunstancial
  abda
05/03/2008 10:50
NECESITO UNA AYUDA,
Bueno llevo dos años con una hipoteca en euros.
Esta mañana he estado en la caixa catalunya para informarme sobre la hipoteca multidivisa y la verdad no lo veo mal a ver que os parece lo unico que no entiendo muy bien por ejemplo si el yen baja y tengo q devolver mas de lo que el banco me ha aceptado me cobran un 5% y tengo que amortizarlo al momento (o algo asi).
el desglose seria: capital solicitado gastos incluidos 235.000€ a un plazo de 30 años.libor 0,97.broker 0,025.diferencial 1,10%.periodo trimestral 2.696,87€ lo que seria igual a 899€ mensuales.
Por favor agradeceria alguna respuesta, ya que no se que hacer.O si alguien me aconseja alguna oferta mejor.
Un millon de gracias.
mar.-2008
24 mens.
Usuario Ocasional
06/03/2008 18:23
Hola estoy barajando multidivisas, 70% de 225400 q es lo q me han tasado.A 30 años.
El caso esq no se si merece la pena arriesgarse con una hipoteca que no es tan alta, en euros la tengo en 880€ mes.
BBK me ha rechazado la tasacion y caixa cataluña tpko la hace, q ofrezcan el 70% solo queda bankinter no?
Pq banco valencia es 65%, barlcays solo si supera 200mil y el popular me ha dixo q no lo hace... quien aconsejais?
sep.-2006
17 mens.
Usuario Circunstancial
06/03/2008 18:37
Hola a todos,
Soy nueva en este tema y estoy informandome en los bancos para solicitar una HMD. Tengo una duda sobre la "Comisión de cambio" que comenta "jasspp1". Las condiciones que me ha dado Bankinter hablan de un 1 por mil con mínimo de 15 e. Yo he entendido, que me cobran 15 e mensuales por el pago de la letra y que si algún día me interesa cambiar la hipoteca a euros me cobrarían un 1 por mil de lo que cambie en ese momento, es decir, si por ejemplo son 200000 e, pagaría 200 e por el cambio. Pero ahora con lo que voy leyendo creo que he entendido mal. ¿Me podrías aclarar lo que pagaría, con un ejemplo, por cambiar la hipoteca en algún momento de yenes a euros? Gracias
jun.-2006
22 mens.
Usuario Ocasional
10/03/2008 15:56
¿Hay algúna hipoteca multidivisas que ofrezca el 80% del valor de la vivienda?
Estuve en varios bancos y como mucho me dan el 70%
ene.-2008
11 mens.
Usuario Circunstancial
10/03/2008 18:45
Buenas tardes,

Respondiendo primero a maysus, entendiste bien, tienes un mantenimiento mensual de la divisa y luego un conste por cambio de moneda. Decirte que este segundo se puede llegar a negociar y ser gratuito de pendiendo de la entidad y tus condiciones , asi te quitas de uno de los lastres de esta hipoteca.

En cuanto a jUAnP_78.

Comentarte que SI existe la posibilidad de ir a un importe mayor del 70%, con grandes condiciones pero con requisitos exigentes. Seria cuestion de ver tu situacion e incluso poder ir a un 85% del valor de tasacion.
feb.-2006
336 mens.
Usuario Frecuente
  Clyo
17/03/2008 22:27
abda el diferencial que te aplican es algo alto. Míratelo en el bankinter, popular, ... y otros de los que se comentan por aqui. También mírate lo del período. Nosotros la escogimos con pagos mensuales, no se hace tan cuesta arriba el pago.

BMWDAFFY mírate en diversas oficinas de cada entidad. Cada oficina tiene sus propias condiciones. A nosotros en la central del popular de nuestra provincia nos dijeron que no nos la hacían sino éramos del SEPLA, y en otras oficinas sí nos la daban (la conocimos gracias a una de estas oficinas).

Salu2!
sep.-2008
816 mens.
Administrador

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