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Hipotecas, Créditos, Préstamos, Tasaciones, ... Todas las dudas respecto al mercado hipotecario

Todo sobre Hipoteca Multidivisas

Actualizado 14/11/2011
195156 lecturas acumuladas
Autor
Tema
Fecha
may.-2007
198 mens.
Usuario Habitual
  dillo
24/11/2008 16:37
Pues eso, que cada uno haga lo que quiera...sin malos rollos "pero que la gente se informe antes de rechazar algo sin conocerlo primero, eso es lo que osotros parece que haceis"...otra vez.

y por último, lo mejor de todo, y te prometo que no vuelvo a hacer mención a tus comentarios: "mas sabiendo que la banco le voy a devolver menos de lo que me prestó".

Bravo.
jul.-2007
150 mens.
Usuario Habitual
25/11/2008 13:35
Interesante y completo artículo con gráficos muy claros sobre las hipotecas multidivisas

Muy, muy clarito todo

http://www.idealista.com/pagina/nota-prensa?numNotaPrensa=0&anyoSeleccionado=2008&idNotaPrensa=108
jul.-2007
170 mens.
Usuario Habitual
27/11/2008 12:05
nouvei dijo:

burbujasplot17 dijo:

multidiv, podrias dar la cara ahora, cuantas hipotecas has hecho este año?
porque han palmado casi la mitad de la hipoteca, si pidieron 200000, ahora deben 350000, que negocio mas grande nos recomendabas, verdad?





Jajaja ¿¿¡¡porque no das la cara ahora¡¡?? estamos saliendo del colegio??

Primero, yo no hago hipotecas, las hace tu "amigo" el banco, lo que yo hago sólo es informar, cosa que tu "amigo" el banco no hace, segundo, sigo y seguiré recomendando las multidivisa con cabeza, si tu no eres de esos te recomiendo que NO te la hagas, y por último, si tan malas són ¿¿porque la gente con pasta que ó bien saben ó bien tienen a alguien que sabe tienen esta hipoteca??
¿¿será porque son rentables?? Entonces, ¿porque dices que son malas?

¿¿será porque la gente quiere tener lo que los demás tienen sin pararse a pensar donde se meten?? ¿¿será que todos los que su deuda se le aumentó, que es lo que yo siempre digo que puede pasar, no tenian la mas mínima idea de lo que estaban haciendo?? ¿¿ será que su banco cuando la contrató no le dijo realmente donde se metia?? ¿¿O será que la envidia de no poder acceder a éste producto el cual aunque con riesgos, eliminables, a pesar de la ignorancia de la gente, el ahorro es brutal, la amortización tambien y devuelves poco mas de lo que el banco te prestó, no el doble como las convencionales?? ¿¿será porque los que están en el euribor no están pudiendo pagar sus hipotecas sin aumento de deuda?? ¿¿será porque los que tienen multidivisa haciendolo mal pero con tiempo, aún asi, pueden seguir pagandola?? ¿¿ sigo diciendo porque no doy la cara?? POR QUE LA IGNORANCIA OFENDE CUANDO UNA PERSONA SE DEDICA A CRITICAR SIN TENER LA MAS MÍNIMA IDEA DE LO QUE HABLA.

Ya he dado la cara, algo mas??


diselo a los ultimos pringaos que has convencido en estos ultimos meses, haber que opinan.
sep.-2008
8 mens.
Usuario Circunstancial
30/11/2008 18:43
[quote=El Tuercebotas>Además, en el supuesto caso de que contrates la hipoteca multidivisa (cosa que no recomendaría jamás en la vida) contratar estos productos para cubrir el riesgo es una soberana tontería. Si contratas una multidivisa es en teoría por ahorrarte algo en la cuota. Si empiezas a contratar productos para cubrir el riesgo el ahorro se te quedaría en nada y la multidivisa deja de valer la pena.
/cita>

Al fin alguien que dice algo con pies y cabeza :D
sep.-2008
8 mens.
Usuario Circunstancial
30/11/2008 18:50
El Tuercebotas dijo:


Por lo tanto creo que la gente de este foro (que en su mayoría identifico como gente de renta baja y media-baja) NUNCA, o sea NUNCA, van a poder acceder a una hipoteca multidivisa, por lo que si a alguien le venden la moto diciéndole lo contrario, que desconfíe por que probablemente lo estén timando.



Aquí lamento discrepar. Yo gano 1800 € netos al mes. No sé si eso para tí es renta alta, pero te puedo decir que a mi si me dieron una multidivisa. La clave, en mi caso, fué que el valor solicitado era bastante menor al máximo del precio de tasación de mi casa. Básicamente, lo que quieren todos los bancos es asegurarse que van a cobrar. Eso, efectivamente, lo puedes conseguir con un sueldazo, pero también con un hipoteca que no sea por un valor astronómico. Yo entiendo perfectamente que haya bancos que se te rían en la cara cuando vayas a perdiles una MD de 400.000 € con un sueldo como el mío o menor.

Como todo, cada caso es distinto, de modo que generalizar así me parece un poco excesivo. Y no lo digo con el ánimo que parece apreciarse en los últimos posts..¡Vaya nivelazo de mala leche! :D
ene.-2008
4 mens.
Usuario Circunstancial
10/12/2008 12:12
Es decir por favor que alguien me explique ahora que está bajando el euribor y el yen ahora entonces en la actualidad que está depreciandose con la bajada del euribor? es decir que el importe total de la hipoteca en yenes sube al cambio en euribor?
Gracias es lo único que me queda ya para comprender del todo.
Saludos.
ene.-2007
2677 mens.
Usuario Asiduo
10/12/2008 12:31
He releido tu comentario ; pero no consigo saber lo que preguntas.

Un saludo
ene.-2008
4 mens.
Usuario Circunstancial
11/12/2008 12:22
Gracias por intentar contestarme.
a ver si me expreso ahora mejor: un ejemplo: si yo tengo una hipoteca de 200.000 euros en divisas en yenes, ahora en la actualidad al cambio en euros ¿me habría aumentado la deuda en euros?
Espero que alguien me entienda.
Gracias.
ene.-2007
2677 mens.
Usuario Asiduo
11/12/2008 13:17
Hay que tener en cuenta que la deuda es en Yenes no en Euros. Con el paso del tiempo siempre se deben menos yenes.
Para hacer números con otra divisa, por ejemplo el euro, hay que tener en cuenta el cambio en el momento inicial de tu hipoteca.
Por ejemplo: si la has hecho con el cambio 1 € = 165 yenes y lo comparamos con el cambio actual 1 € = 120 yenes. Tú deuda en Euros ha aumentado más de un 35%.

Deuda inicial:
200.000 € * 165 = 33.000.000 Yenes

Deuda actual:
33.000.000 Yenes /120 = 275.000 €

La deuda se ha incrementado 75.000 en Euros ; es decir necesitariamos 75.000 euros más para pagar el prestamo.

Un saludo


ene.-2008
4 mens.
Usuario Circunstancial
12/12/2008 12:37
Gracias macadi por contestarme, entonces actualmente si una persona quiere cambiar su hipoteca que la firmó en yenes de hace 3 años a euros, hoy en dia en la actualidad se ha perdido dinero no? porque como el cambio ha variado de unos años atrás hasta ahora, actualmente se debe más de lo que se firmó en su día no?
gracias. rosa.
ene.-2007
2677 mens.
Usuario Asiduo
12/12/2008 13:03
Los que hicieron una multidivisa en yenes en los últimos 3 años, con el cambio actual deben más dinero en euros que cuando iniciaron el prestamo.
Esto no quiere decir que hayan perdido dinero, pues eso sólo ocurriría si hacen el cambio a euros.
Lo que dejaban de pagar (incluso más) por tener un interés del 1,3 % lo pagan por la revalorización del yen frente al euro.

La situación seguramente cambiará dentro de dos años, cuando la crisis en la zona euro acabe y comience a subir el precio del dinero y con ello el euribor, y comience a revalorizarse el euro. Pero de momento quedan unos años grises para los que escogieron esta opción.

Saludos



mar.-2003
4035 mens.
Usuario Asiduo
24/01/2009 17:49
Hola nouvei, ¿que tal esa multi-divisas?

Para los que pensaban que se podria cubrir todo el riesgo y seguir manteniendo una hipoteca más econñomica les dedico algunos numerillos rápidos.

Julio de 2008 (hace unos 6 meses).

Imaginemos una hipoteca en euros con euribor a 5,5% y diferencial de 0,75%. Para un préstamo de 200.000€ a 30 años tenemos una cuota de 1230€ al mes.

Imaginemos ahora otra en yenes con libor de yen a 1,5% + diferencial de 1% (los diferenciales de las multidivisas suelen ser más altos). Al cambio de la época (160 Y/€) y una comisión de 2% que suelen cobrar los bancos por cambio de divisa nos sale una deuda de 32.640.000Y para la misma cantidad. El mismo préstamo a 30 años nos da 129.000Y a pagar al mes. Para comprar esos yenes el banco nos vuelve a cobrar 2% para cambiar los euros de nuestra nómina a yenes y pagar la cuota (es decir, cuando el cambio es de 160 Y/€ el banco nos vende yenes a 163,2 y nos los compra a 156,8). Total: 820€.

El ahorra es (era) considerable. 410€ al mes.

Veamos ahora - Enero 2009 - con el hudimiento del Yen y del euribor.

En euros: euribor a 2,75% nos sale la cuota a 900€
En yenes: libor del yen a 1% nos salen 121.000Y (9000Y menos) pero que con el Yen a 115 son 1070€.

¡Está ya pagando más cuota en yenes de lo que pagaría en Euros!

Y a eso le sumamos que para una deuda de 200.000€ la deuda le sube 2000€ por cada Yen que se devalua el euro en esta moneda. Una caída de 160 a 115 significa un aumento de la deuda de (160-115)x2000€ = 90.000€!

Después de estar pagando una media de 900€ al mes durante 6 meses debe aun 287.000€. Si el Yen no se revaloriza más aun y el libor del yen no sube, cosas que es probable que ocurran a corto y medio plazo, tendrán que pasar 11 años más para volver la deuda a los 200.000€ originales.

Nouvei, ¿están las coberturas compensándote todo ese dinero?
ene.-2009
256 mens.
Usuario Habitual
  toru
27/01/2009 17:50
El Mano!!! simplemente enhorabuena!!! lo has clavao. Me parece una explicacion estupenda. Gracias
jun.-2003
9695 mens.
Usuario Asiduo
28/01/2009 08:18
El Mano dijo:

Hola nouvei, ¿que tal esa multi-divisas?

Para los que pensaban que se podria cubrir todo el riesgo y seguir manteniendo una hipoteca más econñomica les dedico algunos numerillos rápidos.

Julio de 2008 (hace unos 6 meses).

Imaginemos una hipoteca en euros con euribor a 5,5% y diferencial de 0,75%. Para un préstamo de 200.000€ a 30 años tenemos una cuota de 1230€ al mes.

Imaginemos ahora otra en yenes con libor de yen a 1,5% + diferencial de 1% (los diferenciales de las multidivisas suelen ser más altos). Al cambio de la época (160 Y/€) y una comisión de 2% que suelen cobrar los bancos por cambio de divisa nos sale una deuda de 32.640.000Y para la misma cantidad. El mismo préstamo a 30 años nos da 129.000Y a pagar al mes. Para comprar esos yenes el banco nos vuelve a cobrar 2% para cambiar los euros de nuestra nómina a yenes y pagar la cuota (es decir, cuando el cambio es de 160 Y/€ el banco nos vende yenes a 163,2 y nos los compra a 156,8). Total: 820€.

El ahorra es (era) considerable. 410€ al mes.

Veamos ahora - Enero 2009 - con el hudimiento del Yen y del euribor.

En euros: euribor a 2,75% nos sale la cuota a 900€
En yenes: libor del yen a 1% nos salen 121.000Y (9000Y menos) pero que con el Yen a 115 son 1070€.

¡Está ya pagando más cuota en yenes de lo que pagaría en Euros!

Y a eso le sumamos que para una deuda de 200.000€ la deuda le sube 2000€ por cada Yen que se devalua el euro en esta moneda. Una caída de 160 a 115 significa un aumento de la deuda de (160-115)x2000€ = 90.000€!

Después de estar pagando una media de 900€ al mes durante 6 meses debe aun 287.000€. Si el Yen no se revaloriza más aun y el libor del yen no sube, cosas que es probable que ocurran a corto y medio plazo, tendrán que pasar 11 años más para volver la deuda a los 200.000€ originales.

Nouvei, ¿están las coberturas compensándote todo ese dinero?



genial El Mano, como casi siempre

esperemos la contestación de Nouvei, aunque tu desde luego lo has dejado muy claro y has puesto un ejemplo mas que evidente y real de los peligros de las HMD

nov.-2008
490 mens.
Usuario Frecuente
28/01/2009 09:32
Lógicamente El Mano has presentado con total claridad los peligros de la HMD (esa panacea para muchos). Mejor no se puede explicar.

Enhorabuena
sep.-2008
817 mens.
Administrador

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