La verdad es que ya se ha dicho casi todo sobre las HMD, pero no me resisto a dar mi opinión sobre algunos temas. Evidentemente, aquí han participado personas con buenos conocimientos sobre el tema, y otros con no tanto, incluso muy poco en algunos casos. Pero para eso son este tipo de foros, para aprender todos un poco más, en base a opiniones. Yo quería comentar 3 temas.
1 .- Se habla de que estas hipotecas se conceden por el 70% del valor del piso hasta 25 años, otros dicen 80% hasta 30%, hay quien dice que sólo el 50%, o que hasta los 70 años de edad, o que te obligan a unos seguros combinados con la hipoteca, etc. Todo esto no debe servir más que como una referencia sobre la que negociar con cada banco. Cada banco tiene sus condiciones, o mejor dicho su margen de condiciones, y normalmente empiezan por las condiciones más seguras para ellos, mi consejo es que negocieis, pues en algunos casos se pueden conseguir condiciones sorprendentemente buenas, se trata sólo de negociar las mejores condiciones posibles, si es que el banco se aviene a ello, y hacerlo con varios bancos, para después elegir el más conveniente.
2 .- Me da la impresión de que hay un cierto confusionismo a la hora de evaluar el ahorro que supone actualmente una hipoteca en yenes frente a otra en euros. Muchos hablan de la diferencia de cuota mensual, y otros hablan de que la gran ventaja es que con la hipoteca en yenes "se amortiza más". Efectivamente es cierto, pero sólo como resultado de las matemáticas, aplicando el cálculo de intereses mensual por la famosa fórmula i=Crt/1200. No olvidemos algo muy importante, y es que cada mes se paga de intereses EXACTAMENTE la doceava parte del interés anual del capital pendiente de amortizar en ese mes (esto es algo que mucha gente no tiene demasiado claro). Hagamos un ejemplo, 250.000 euros a 30 años, en euros a 5,2% (euribor + 0,5 aprox) y en yenes a 2% (libor +0,9 aprox). En euros sale una cuota mensual de 1373 euros y en yenes de 924 euros, lo que supone un ahorro real(dinero que permanece en mi bolsillo) de 449 euros/mes, es decir, 5.388 euros al año. Pero por otra parte en euros se amortizan 290, en tanto en yenes se amortizan 506, es decir otros 216 euros más (2592 al año) de los que pago cada mes que se han destinado a amortizar (disminuir mi deuda), en total 5.388+2.592=7.980 euros de ahorro, que coincide con el ahorro por la diferencia de tipos de interés, es decir, el 3,2% (5,2-2) de 250.000 durante un año=8.000. Nótese que no es axacto, pues si bien el primer mes pago intereses de 250.000, el segundo pago intereses de 250.000 menos el importe amortizado el primer mes (250.000-290 en euros y 250.000-507 en yenes). Este es el ahorro real, si los tipos y el cambio euro/yen se mantienen, 8.000 euros/año, a lo que habría que descontar entre 100 y 200 euros de gastos por comisión de diferencia de cambio. Evidentemente durante el segundo año sería un poco menos de ahorro, pues sería el 3,2% del capital pendiente, que ya es menos de 250.000 (aproximadamente, el segundo año es de 7.900)
3 .- Este tipo de hipotecas en divisas son interesantes (es mi opinión) para el largo plazo, y el cálculo del punto 2 así lo pone de manifiesto. Si empezamos a hablar de cambio de divisa cada 3, 6 meses, etc. con unos gastos (fixing) que pueden suponer 2.000 o 3.000 euros, si hablamos también de los gráficos de evolución del cambio euro/yen, como he leído a algunos foreros, que entran en el terreno del análisis técnico, hablando de soportes y resistencias, apaga y vámonos. Creo que hay que separar claramente una HMD del terreno de la especulación, pues para esto último hay muchas herramientas y activos financieros, con los que se puede ganar o perder mucho dinero, pero creo que no tiene nada que ver con el tema que nos ocupa, en muchos casos la mayor inversión de una familia a lo largo de su vida.
Como ejemplo claro de esto, mirad este gráfico
http://es.finance.yahoo.com/q/bc?s=EURJPY=X&t=1y suponed una hipoteca en julio, con cambio eur/yen a 167, y un mes más tarde había bajado a 152. Si en ese momento a alguien se le ocurre ponerse a especular o le entra miedo y cambia a euros, su deuda habría aumentado en un 10%. Evidentemente en noviembre estaría tirándose de los pelos, pues si se hubiera estado quieto no habría perdido, al haber recuperado el 166-167.