El procedimiento es el siguiente:
1.- Al firmar una hipoteca una de las cosas que se establece es la tasa de interés de demora aplicable cuando se produce un retraso en el pago. Esta tasa es elevada cercana al 20% y empieza a aplicarse en el momento en que no se cobra el recibo el día establecido y el banco empieza a avisar –o debiera hacerlo- a través de notificaciones que reclaman el cobro de la cuota.
La ley existente da la potestad al banco de acudir al juez a ejecutar el embargo de los bienes desde el primer día que se produce el impago, no obstante esto no suele ser así hasta que se acumulan tres cuotas impagadas.
2.- Los clientes en situación de mora no interesan a los bancos, principalmente porque el Banco de España, quien regula estas situaciones, aparta de los activos de la entidad el dinero equivalente a lo que le deben y esta provisión de fondos disminuye sus cuentas de resultados.
Una vez aquí, el banco puede acudir al juzgado para solicitar la ejecución del inmueble (todo este proceso está regulado en la Ley de Enjuiciamiento Civil de enero de 2000) y debe, por acta notarial con 10 días de antelación ponerlo en conocimiento del deudor.
3.- Los bancos no son inmobiliarias, su negocio no es comprar y vender pisos , por este motivo antes de demandar a un cliente y terminar en una subasta, el banco intenta por todos los medios agotar las vías de negociación existentes y aunque no siempre es posible, lo cierto es que ampliar la hipoteca (que ahora puede hacerse sin costes gracias a un acuerdo entre Gobierno y entidades financieras e incluso permitir unos meses de carencia sin pagar) son prácticas que se han convertido en habituales para resolver este tipo de situaciones por parte de las entidades financieras.
4.- En el caso de que sea imposible llegar a un acuerdo con el cliente, el banco podrá acudir al procedimiento hipotecario, que finaliza con la subasta de la vivienda. Aunque las entidades financieras pueden tratar de hacerse con el dinero acudiendo a otros procedimientos judiciales, aunque no es lo habitual y menos en los tiempos que corren.
5.- El inmueble saldrá a subasta por el valor que resulte de deducir de su tasación el importe de todas las cargas. Para participar en la subasta hay que depositar antes el 30% del precio. Si en este procedimiento la vivienda no se adjudica a ningún postor, pasa a pertenecer a la entidad financiera que concedió el préstamo.
6.- La situación de subasta debe evitarse a toda costa ya que el Código Civil en su artículo 1.911 establece que al firmar la hipoteca uno responde con todos sus bienes presentes y futuros, esto significa que si no se cubre la totalidad de la deuda con la subasta, la entidad tiene la potestad de embargar cuentas corrientes e incluso las nóminas.
No obstante aún iniciado ese proceso el propietario puede presentar ante el juez a un comprador que cubra la totalidad de la deuda existente y las costas del juicio, aunque con la bajada constante en los precios de las viviendas esta opción se ha convertido en algo muy difícil de lograr ya que las hipotecas vigentes que se firmaron hace 5 o 10 años son por un valor muy superior al precio de la vivienda hoy.
7.- Mientras dura el proceso el deudor puede seguir viviendo en la casa y deberá abandonarla después de un mes de ser adjudicada al banco o al nuevo comprador en subasta.
Te recomiendo la lectura de la LECiv relativa a la Ejecución Hipotecaria, según lo estipulado en el articulo 640.